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Se necesita una nueva base sólida, pero ¿qué debe esperar de las reparaciones de la base? La verdad sobre antes, durante y después.
Arreglar problemas de cimentación es una necesidad maligna. Después de una temporada de sequía o lluvia, la base de la losa o el muelle y la viga puede agrietarse, cambiarse o elevarse, lo que lo deja con problemas de base que necesitan reparación. A diferencia de muchas otras reparaciones del hogar, la reparación de cimientos tiene muchas repercusiones. Esta publicación cubrirá las consecuencias, obvias y sutiles, para que sepa EXACTAMENTE qué esperar antes, durante y después de las reparaciones de cimientos de su hogar. Muchas de estas puntas se aplican a cimientos de pilares y vigas, así como a losas en cimientos de ley.
- Qué esperar ANTES de que comiencen las reparaciones de los cimientos.
- Consejo # 1 Complete todas las reparaciones de cimientos antes de cualquier otra renovación.
- Consejo # 2 Si los problemas de la base son el resultado de otra cosa, solucionadlos primero.
- Tip # 3 El paisaje puede estar dañado.
- Consejo # 4 Obvio, pero para completar: la casa se moverá.
- Consejo # 5 No esperes.
- Qué esperar DURANTE las reparaciones de cimientos.
- Consejo # 6 Será ruidoso.
- Consejo # 7 Espera reparaciones dentro de la casa.
- Consejo # 8 Espere trabajar fuera de la casa.
- Punta # 9 Las áreas de concreto, como las calzadas y los garajes, pueden necesitar breakouts.
- Consejo # 10 Espere encontrar problemas adicionales y presupuesto para el avance lento del proyecto.
- Consejo # 11 Disfruta del viaje.
- Consejo # 12 Tome un impulso moral cuando pueda obtenerlo.
- Qué esperar DESPUÉS de completar las reparaciones de los cimientos.
- Consejo #13 Compruebe las botas en todas las penetraciones del techo.
- Consejo # 14 Espera a que se asiente.
- Consejo # 14 Vigila el relleno.
- Tip # 15 ¿Vendes pronto? Si bien las reparaciones de los cimientos pueden ser necesarias, las consecuencias anteriores pueden hacer que su casa sea más difícil de vender.
Qué esperar ANTES de que comiencen las reparaciones de los cimientos.
Consejo # 1 Complete todas las reparaciones de cimientos antes de cualquier otra renovación.
Cualquier cambio en la base puede arruinar cualquier cosa por encima de ella. Completar una renovación o un trabajo en curso mientras se finalizan las reparaciones es una versión alternativa de la ruleta rusa.
Por ejemplo, completamos los trabajos de cimentación antes de colocar un nuevo techo en la casa. Al nivelar primero, no hay tensión adicional en la capa superior de la casa que provoque el estiramiento o pandeo de los nuevos materiales para techos.
Consejo # 2 Si los problemas de la base son el resultado de otra cosa, solucionadlos primero.
No tires dinero a un problema sin resolver la causa. De lo contrario, volverás a pagar las reparaciones de los cimientos más tarde.
¿Necesita canalones? Mejorar el drenaje alrededor de la casa? ¿Hay una pendiente inadecuada que conduce toda el agua hacia los cimientos de la casa? ¿Los cabezales de rociadores están demasiado cerca de su casa y necesitan ser redirigidos o trasladados más lejos? ¿Es necesario eliminar los árboles?
Estos aspersores están demasiado cerca de la casa causando problemas de cimentación. He resaltado los patrones de pulverización. El mortero es permeable, permitiendo el agua detrás de la chapa de piedra. Mojado continuamente por los aspersores durante todo el día, la «impermeabilización» de cartón detrás de esta chapa eventualmente se empapará en el marco de madera de las paredes.
Experiencia personal: teníamos dos casas que requerían reparaciones de cimientos. En la primera casa eliminamos una rampa para discapacitados defectuosa que sostenía la humedad contra la casa. El segundo necesitaba canalones para ayudar a dirigir el agua lejos de los cimientos.
Tip # 3 El paisaje puede estar dañado.
Los contratistas de reparación de cimientos necesitan acceso al espacio de arrastre cuando se trata de cimientos de pilares y vigas. También necesitarán acceso al perímetro.
Tendrás que quitar todo lo que haya alrededor del acceso al espacio de arrastre antes de que comiencen las reparaciones de los cimientos.
Los cimientos de losa necesitan pilares adicionales. Estos pilares requieren excavar alrededor de la parte exterior de la base para acceder a colocarlos en su lugar.
Incluso una base de pilares y vigas puede necesitar un poco de excavación de zanjas durante el proceso de reparación.
Se cavó un agujero de 5 pies para verter una nueva base por debajo de la base anterior, de solo unas pocas pulgadas por debajo y rodeando la pared de ladrillo.
No hay forma de moverse, habrá daños en la hierba y las plantas. La replantación temporal es tu mejor opción. Asegúrese de considerar las plantas alrededor del perímetro de su casa porque el contratista puede necesitar acceso en cualquier lugar y posiblemente en todas partes.
Se preparan pilas de madera y columnas de cemento para las reparaciones de los cimientos. Las cargas pesadas pueden dañar el césped.
Del mismo modo, las pilas de viguetas y vigas podridas del piso y las pilas de suciedad de las zanjas debajo de la casa también pueden causar problemas de césped.
Asimismo, los muebles, juguetes y equipos de exterior deben quitarse del camino.
Consejo # 4 Obvio, pero para completar: la casa se moverá.
El movimiento de la reparación puede desplazar los elementos. Proteja los objetos de valor, los tapices de pared y los artículos delicados colocándolos en lugares seguros durante las reparaciones de los cimientos.
Consejo # 5 No esperes.
Los problemas de cimentación empeoran con el tiempo. Lo que significa que la factura final solo se encarecerá más tarde a medida que la fundación continúe deteriorándose.
Al mismo tiempo, la reparación de cimientos puede o no ser costosa. En realidad no lo sabes hasta que lo preguntas. Definitivamente obtenga ofertas antes de pensar que es más de lo que puede pagar.
Qué esperar DURANTE las reparaciones de cimientos.
Consejo # 6 Será ruidoso.
los gatos de 20 toneladas elevan la casa, las viguetas sistered se martillan en su lugar y se pueden usar equipos pesados y herramientas eléctricas. Golpeteo, martilleo, aserrado, ruido del motor y posibles maldiciones son la norma.
Mi esposo golpeando, formando una vigueta de piso durante nuestra primera ronda de reparaciones cuando compramos la casa por primera vez. ¡La reparación de cimientos es ruidosa!
En nuestro caso, los clavos para pisos de madera dura se extienden bien en el espacio de arrastre. Si se olvida y su cabeza se acerca al subsuelo, no se le recuerda tan suavemente con el extremo puntiagudo de una uña.
Las reparaciones de cimientos son ruidosas. Especialmente cuando te golpeas la cabeza con cualquiera de estas uñas que se extienden hacia el espacio de arrastre.
Considere la posibilidad de encontrar un escondite lejos de casa para sus mascotas.
Lo mismo se aplica a los niños. Los niños que necesitan siestas no tendrán una siesta en la casa el día de la reparación de los cimientos. Las orejas pequeñas pueden oír algo de lenguaje, especialmente dada la situación de las uñas fotografiada arriba.
Consejo # 7 Espera reparaciones dentro de la casa.
Las grietas y el pandeo comenzaron a formarse a medida que la casa se asentaba. Esto no se limita solo a los paneles de yeso, sino a todos los sistemas de la casa: el techo, los marcos, la plomería, el suelo, etc. Tan bonito como parece simplemente ponerlo de nuevo y las grietas desaparecen, así no es como termina funcionando. En su lugar, espere que aparezcan más grietas y pandeos a medida que la casa se levanta y se releva.
Paneles de yeso
Los paneles de yeso son la reparación más obvia. El papel y el yeso se agrietan fácilmente. Espere reparaciones de paneles de yeso dentro de la casa durante y después de los trabajos de cimentación.
Espere grietas de paneles de yeso en techos y puertas de reparaciones de cimientos.
Grietas de paneles de yeso en la puerta causadas por correcciones de cimientos.
En nuestra experiencia con una casa, casi todas las ventanas tenían de una a cuatro grietas que iban desde la ventana hasta el techo o el suelo.
Puertas
Las puertas pueden necesitar algunos ajustes para volver a nivelarlas y cerrarlas correctamente.
Espacio entre la puerta, la pared y el suelo.
Windows
Las ventanas pueden ser más difíciles de abrir y cerrar si se reemplazaron mientras la casa estaba fuera de nivel.
La moldura
Similar a los paneles de yeso, molduras de corona y zócalos puede desprenderse o mostrar huecos a medida que se completan las reparaciones.
Moldura de corona que se desprende durante el trabajo de cimentación. Observe la grieta de paneles de yeso encima de la puerta también…
Fontanería
Los sistemas de fontanería con poca elasticidad pueden romperse o separarse. Se supone que la plomería debe correr debajo de la losa dentro de un revestimiento, lo que permite que el desplazamiento y el movimiento esperados en una losa dejen la plomería intacta. El revestimiento también sirve como una medida de protección contra el agua y otros minerales en el suelo de comer en el exterior de una tubería.
Estas medidas pueden no ser suficientes. Como parte de los lavabos de una casa, empuja la plomería hacia el suelo. Cuando se levanta la casa, la plomería incrustada quiere quedarse donde está. Este tipo de acción de succión/tracción puede romper fácilmente una línea.
En esta casa, la instalación de plomería era tan mala que apareció por encima de la losa en el medio de la habitación. Tampoco tenía el revestimiento protector que debe tener la tubería de cobre cuando atraviesa el concreto.
No puedes estar seguro de lo que tienes ya que no puedes verlo. Si es particularmente desafortunado, las tuberías de línea dura, como el cobre fotografiado arriba, se incrustarán incorrectamente en la losa. Esto significa que es más probable que las tuberías se separen durante el turno inicial, causando una fuga indetectable debajo del piso. O puede causar un engarce en la línea donde se produce una fuga durante o después de la reparación de la base.
Si bien todas las casas no se crean iguales, incluso si su casa está sondeada adecuadamente debajo de la losa, es posible que tenga mala suerte y las tuberías se separen.
Es mejor saberlo lo antes posible antes de que las baldosas empiecen a estallar debido a una cimentación de losa de concreto anegada. Es posible que desee realizar pruebas de fugas antes y después de las reparaciones de los cimientos para asegurarse de que su suministro de agua funcione correctamente y no sufra ningún daño. Un fontanero podría ayudarlo con este tipo de pruebas o esto sería un beneficio adicional de obtener un sistema de monitoreo de agua de toda la casa para que pueda hacerlo usted mismo.
Captura de pantalla de la aplicación Flo by Moen cuando se detecta un pequeño goteo.
Captura de pantalla de la aplicación Flo by Moen donde puedes ver el caudal actual junto con el total actual del día.
Artículo relacionado: Proteja su hogar de fugas de Plomería: Flo y Phyn
En cuanto al agua que sale de su hogar, es otra cuestión completamente distinta. Si bien puede ser un problema importante, no es como si hubiera un flujo constante de agua que intenta disparar a la línea, como es el caso en el lado de la plomería de suministro. Es posible que desee tener un alcance de plomería de salida.
Pisos
Las superficies más duras con poca o ninguna elasticidad, como los azulejos, pueden agrietarse. Es posible que sea necesario rehacer la lechada. En el peor de los casos, es posible que sea necesario reemplazar un piso completo. Muchas juntas de masilla donde se juntan dos superficies necesitarán que se elimine y reemplace el calafateo antiguo.
La bañera separada del piso de baldosas separated o el piso de baldosas separado de la bañera. Su llamada, pero en cualquier caso, la grieta en el medio necesitaba masilla nueva, así como el borde de la baldosa adyacente.
En una nota personal, el ajuste de puertas, grietas de paneles de yeso, volver a colocar el zócalo y molduras de corona estuvieron presentes durante nuestras dos experiencias. Además, la mayor parte de todo el baño necesitaba volver a encolar entre la conexión del piso de la bañera, a lo largo de la parte inferior de la envolvente de travertino, la jamba y el umbral de la puerta, y a lo largo de la parte posterior de la encimera. Los mostradores y la pared posterior de azulejos de la cocina también necesitaban un nuevo trabajo de masilla.
Consejo # 8 Espere trabajar fuera de la casa.
Para techos
Los armazones u otros marcos de soporte pueden torcerse y desplazarse. Es posible que sea necesario reemplazar el arriostramiento arqueado y agrietado.
Las reparaciones de cimientos pueden encontrar problemas de estructura y techado. Las reparaciones de cimientos son la forma en que descubrimos que la última compañía de aire acondicionado había comprometido la estructura del techo/casa al cortar y quitar algunas de las vigas. Si ve grietas en el techo con pandeo, mire el marco de arriba, no solo lo que está allí, sino lo que debería estar allí.
Mampostería
Puede ser necesario volver a colocar ladrillos y piedra en el exterior. Si las grietas son lo suficientemente grandes, puede ser necesario reemplazarlas.
Este es el antes, donde se pueden ver las grietas en esta pared madre de ladrillo que indica dónde la esquina de la casa se está desprendiendo del resto de la casa.
Levantando la esquina de la casa de nuevo al nivel. Se colocó una nueva columna sobre una base de cemento (cubierta de suciedad en la foto)y se niveló.
Las grietas en la pared base de ladrillo desaparecieron después de levantar la esquina.
Revestimiento
Si se reemplazan las vigas de la placa del alféizar o de la llanta, el revestimiento se está desprendiendo. Si tiene revestimiento de vinilo, puede ser posible quitarlo y luego volver a colocarlo en su lugar. Nuestro revestimiento de vinilo era de mayor calidad con respaldo de aislamiento. También era bastante nuevo, por lo que tenía algo de dinero. Si su revestimiento de vinilo es más antiguo, puede agrietarse y necesitar reemplazarlo. Esto solo sería un parche. Sin embargo, puede tener complicaciones:
- Tal vez su revestimiento no esté fácilmente disponible.
- Podría haber un desvanecimiento notable del sol con una pieza más nueva que es mucho más oscura y el resto de la casa es más claro.
- O tal vez el revestimiento de vinilo tenía un lote de color diferente.
El revestimiento se retira para reemplazar la placa del alféizar y la vigueta de la llanta.
Reinstalar el revestimiento de vinilo después de completar las reparaciones de la base.
Si tiene revestimiento de madera, es posible que se pueda volver a unir con un poco de pintura. Si la putrefacción es tan mala que se extiende hacia el revestimiento, es posible que tenga que reemplazar algunas filas.
Foto en progreso de la sustitución del revestimiento de madera después de que se completaran las reparaciones de los cimientos.
El revestimiento está generalmente fuera del contrato a menos que se indique explícitamente. En nuestra experiencia, un equipo se ofreció a reemplazar el revestimiento por una tarifa. El otro trabajó con nosotros para reemplazar el revestimiento como lo habíamos hecho durante el resto del proceso.
También recuerde reemplazar cualquier impermeabilización quitada debajo del revestimiento que se quitó. La impermeabilización antigua debe superponerse a la nueva impermeabilización:
Espere reemplazar la impermeabilización en cualquier revestimiento retirado durante las reparaciones de cimientos.
Grifos exteriores
De todos los lugares, ¿por qué el revestimiento parece quitarse alrededor de una manguera?
¿Quizás porque es la causa de algunos daños en la estructura debido a fugas de agua? Más que probable Not no solo para molestarnos con reemplazar piezas de revestimiento más complicadas.
Muchas reparaciones de cimientos terminan alrededor de un bibb de manguera.
En cualquier caso, puede haber algunas reparaciones en el revestimiento alrededor del bibb de la manguera. Si ese es el caso, también puede llamar a un fontanero si una fuga está activa causando daños prolongados a la base de abajo.
Si bien no tuvimos fugas activas, en el pasado hubo fugas en el bibb de la manguera o en el fregadero de la cocina justo detrás del bibb de la manguera, que fue la principal fuente de daños en los cimientos de una casa. En la segunda casa, la reparación no fue el resultado de la entrada de agua, sino el resultado de la salpicadura de la lluvia. El revestimiento alrededor de la manguera aún estaba removido. En ambos casos, aprovechamos la oportunidad para cambiar las válvulas de compuerta antiguas e instalar válvulas de cuarto de vuelta nuevas. Hoy en día, reemplazaríamos estos con baberos de manguera sin heladas. También instalaríamos un bucle de mantenimiento PEX para facilitar el mantenimiento o el próximo reemplazo.
Canaletas
Las bajantes pueden tropezarse o caerse con el movimiento. Haga un pase adicional por el exterior de la casa para asegurarse de que sus canaletas, bajantes y bandejas estén en su lugar adecuado.
Después del trabajo de cimentación, revise las canaletas, reensamblándolas si es necesario.
Punta # 9 Las áreas de concreto, como las calzadas y los garajes, pueden necesitar breakouts.
Los huecos son agujeros necesarios para acceder a los cimientos de hormigón alrededor y dentro de la casa. Las calzadas y los garajes son dos ejemplos comunes en los que las reparaciones de cimientos de losas necesitan acceso a estas grandes áreas. Una vez que se complete el trabajo, se parchearán, pero sepa que, si bien es necesario, puede parecer parcheado en el futuro.
Consejo # 10 Espere encontrar problemas adicionales y presupuesto para el avance lento del proyecto.
Es mejor hacerlo ahora que tener una visita repetida cuando se causa más daño al interior de la casa.
Ambas fundaciones terminaron costando más debido a la podredumbre seca inesperada.
Consejo # 11 Disfruta del viaje.
Muchas reparaciones de cimientos son más caras que un viaje a Disney World. Si está dentro cuando la casa se levanta y baja, también puede disfrutar de su viaje personal en la montaña rusa. Al menos sus pisos no se sentirán como una montaña rusa cuando el trabajo esté completo.
Consejo # 12 Tome un impulso moral cuando pueda obtenerlo.
Este podría ser un día no divertido, estresante y costoso (o varios días). Cualquier impulso moral es algo bueno.
Sonríe por todas partes con todas las manos a la obra.
Nuestro ayudante del tamaño de una pinta se quedó para encontrar clavos que necesitábamos quitar keeping manteniendo sonrisas en el equipo de la fundación de la empresa.
Qué esperar DESPUÉS de completar las reparaciones de los cimientos.
Consejo #13 Compruebe las botas en todas las penetraciones del techo.
Las botas en las pilas de ventilación cambian y se mueven con reparaciones. Si se levantan, no bajarán automáticamente por sí solos. Si se dejan arriba, habrá un espacio que permitirá que la lluvia viaje por la tubería, causando daños secundarios con el aislamiento y las reparaciones de paneles de yeso. Del mismo modo, cualquier grieta que se forme en el alquitrán o la masilla debe reemplazarse o recubrirse de nuevo para sellar el espacio.
No esperaría que la compañía de la fundación se subiera a su techo, ya que su trabajo principal está en el suelo. En su lugar, tendrás que subir y empujarlos de nuevo a su posición.
Consejo # 14 Espera a que se asiente.
En lugar de arreglar los paneles de yeso de inmediato, debe considerar dejar que la casa se asiente unas semanas o meses. Puede llevar algún tiempo ver si las grietas se hacen más pequeñas o más grandes. Odiarías hacer reparaciones solo para que reaparezcan de nuevo.
A continuación, se pone a grabar, flotar, lijar, cebar y pintar. Ugh.
Consejo # 14 Vigila el relleno.
Si tiene una reparación de cimientos de losa, es necesario excavar para colocar pilares adicionales. La suciedad eliminada se rellena de nuevo (si no, este es un problema grave!). La suciedad se asentará con el tiempo. Si no hay suficiente, esto permite que el agua se acumule a lo largo de los cimientos, creando otra oportunidad para problemas de cimientos.
Por otro lado, si hay demasiado relleno y se apilan demasiado alto de todo el camino hasta su revestimiento tiene otro problema. Si tiene una chapa de ladrillo o piedra, hay agujeros para llorar a lo largo de la parte inferior para permitir que salga el agua detrás de la piedra. Si tiene algún tipo de madera u otro revestimiento exterior, el relleno a lo largo de la parte inferior puede almacenar agua y hacer que el revestimiento falle prematuramente junto con la placa base y el marco a lo largo de la parte inferior de la pared.
Tip # 15 ¿Vendes pronto? Si bien las reparaciones de los cimientos pueden ser necesarias, las consecuencias anteriores pueden hacer que su casa sea más difícil de vender.
Es una trampa 22. Los daños en los cimientos descubiertos en una inspección de la casa son malas noticias. Si continúa con las reparaciones de cimientos o si completa una reparación antes de salir al mercado, potencialmente está buscando mucho trabajo para corregir las repercusiones.
Si demasiadas reparaciones son obvias, el comprador potencial se preguntará qué está mal. ¡Pero ya has reparado los cimientos! En realidad, el trabajo costoso está hecho. Un comprador potencial puede no apreciar su resolución de problemas y seguir mirando otras casas.
Muchas consecuencias obvias son mínimas en comparación, pero si no se arreglan correctamente, termina sosteniendo la bolsa al final porque nadie quiere comprar una casa dañada o querrá una reducción significativa del precio.
Esto sin duda se ha convertido en un poste de pesimismo, pero en toda la realidad, las reparaciones de cimientos son un trabajo de alto riesgo y alto esfuerzo. Cuando es necesario, hay que hacerlo.
La intención de este post no era asustarte, sino educarte sobre posibles complicaciones. Es mejor conocer las repercusiones de antemano en el peor de los casos en lugar de sorprenderse con las consecuencias.
Definitivamente, traiga cualquier pregunta e inquietud a los contratistas que está entrevistando durante el proceso de licitación.