Cambios a la ley: Proyecto de ley 184
¿Qué es el proyecto de ley 184?
El proyecto de Ley 184, la» Ley de Protección de Inquilinos y Fortalecimiento de la Vivienda Comunitaria», fue aprobado por el gobierno de Ontario el 21 de julio de 2020. Esta ley introdujo algunos cambios importantes en la Ley de Arrendamientos Residenciales y la Ley de Servicios de Vivienda, dos de las leyes más amplias que rigen la vivienda en Ontario.
Muchos defensores, incluido CERA, están preocupados por los impactos negativos que estos cambios tendrán en los derechos de los inquilinos y la seguridad de la vivienda.
¿Cómo ayuda el proyecto de ley 184 a los inquilinos?
El proyecto de ley 184 aumentó las multas para los propietarios que desalojen a los inquilinos «de mala fe».»Estas multas pueden aplicarse a los desalojos en dos escenarios.
En el primer escenario, un propietario desaloja a un inquilino alegando que el propietario, un miembro de la familia o alguien que compra la unidad necesita mudarse. Esto se conoce comúnmente como un desalojo para «uso propio del propietario». Sin embargo, se consideraría «de mala fe» si una vez que el inquilino se ha mudado, el propietario, miembro de la familia o nuevo comprador no se muda y en su lugar pone el edificio a la venta o lo vuelve a alquilar, a veces a un precio más alto.
En el segundo escenario, un propietario desaloja a un inquilino alegando que quiere demoler la unidad de alquiler o renovarla. Una vez que el inquilino se ha mudado, el propietario vuelve a alquilar la unidad a un precio más alto o pone el edificio a la venta. Este tipo de desalojo se denomina comúnmente «renovación».»
En ambos escenarios, los propietarios pueden ser multados con hasta 5 50,000 (y 2 250,000 en el caso de una corporación) si un inquilino puede probar que un desalojo se ha hecho «de mala fe».
A partir del 1 de septiembre de 2021, los inquilinos que han sido desalojados de mala fe pueden solicitar una compensación adicional equivalente a un monto de hasta 1 año de alquiler. Si fueron desalojados para que el propietario pudiera renovar la unidad, pero no se les proporcionó la opción de mudarse de nuevo después de las renovaciones, los inquilinos ahora pueden presentar una solicitud de desalojo de mala fe. Dicha solicitud se puede hacer hasta dos años después de que el inquilino tuvo que abandonar su apartamento y si solicitó «el derecho de preferencia», lo que significa que le pidió a su propietario que le brindara la oportunidad de regresar a la unidad antes de que se ofreciera a cualquier otra persona.
Obtenga más información sobre la Ley 184 y los derechos de los inquilinos
¿Cómo afecta el proyecto de ley 184 a los inquilinos?
El proyecto de ley 184 ha despojado a los inquilinos de muchas protecciones que antes se les otorgaban en virtud de la Ley de Arrendamientos Residenciales. Aquí hay cinco preocupaciones clave bajo el Proyecto de ley 184 que podrían afectar negativamente a los inquilinos, identificadas por defensores del derecho a la vivienda:
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Acuerdos de pago
Si un inquilino no ha podido pagar el alquiler, el propietario puede presentar una solicitud ante la Junta de Propietarios e Inquilinos (LTB, por sus siglas en inglés) para desalojar al inquilino. Este proceso puede implicar que el propietario y el inquilino elaboren un documento escrito que describa las fechas y los montos que el inquilino pagará al propietario hasta que el monto total adeudado se haya pagado en su totalidad. Este documento se conoce como «acuerdo de pago».’Bajo el Proyecto de ley 184, los propietarios e inquilinos ahora pueden desarrollar un acuerdo de pago por su cuenta y presentar el acuerdo a la LTB. Si el inquilino pierde un pago o hace un pago más tarde de las fechas acordadas, el propietario puede solicitar un desalojo sin notificar al inquilino. Esto significa que un inquilino podría recibir una orden de desalojo de la LTB sin asistir a una audiencia. Mudarse fuera del proceso de audiencia tiene el potencial de impactar negativamente a los inquilinos, ya que elimina la participación de un miembro de la Junta, quien debe considerar las circunstancias de un inquilino al establecer los términos de un acuerdo de pago. Sin la participación de un tercero, como un miembro de LTB o un mediador, los inquilinos podrían ser más vulnerables a la presión o intimidación de su propietario para firmar un acuerdo con términos que no entienden o no pueden pagar.
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Procesos alternativos de solución de controversias
Las disputas entre propietarios e inquilinos ahora se pueden resolver a través de procesos alternativos de resolución de disputas, además de la mediación y las audiencias. Sin embargo, no está claro lo que implicarán estas resoluciones de disputas «alternativas». Sin claridad sobre cuáles son los procesos alternativos, los defensores de la vivienda están preocupados de que tales procesos podrían debilitar el acceso de los inquilinos a la justicia, y que los inquilinos pueden no tener la misma protección que los disponibles a través del proceso de audiencia y mediación.
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Requerir aviso previo de inquietudes/quejas
Durante los procesos de disputa, ahora se requiere que los inquilinos notifiquen a la LTB por escrito antes de su audiencia cualquier inquietud y queja que deseen plantear contra su propietario en su audiencia. El problema con este cambio es que los inquilinos a menudo no plantean problemas con su propietario hasta que llegan a su audiencia por temor a represalias de su propietario en forma de amenazas de desalojo, acoso o pérdida de una referencia de propietario. Esto requiere que los inquilinos sean conocedores de la ley y desarrollen sus argumentos legales mucho antes de su audiencia. La mayoría de los inquilinos encuentran que el proceso legal es complejo y abrumador, ya que más del 97% de los inquilinos no tienen representación para ayudarlos a navegar el proceso LTB.
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Obtener una compensación financiera de los inquilinos actuales y anteriores de la LTB
A partir del 1 de septiembre de 2021, los propietarios pueden solicitar una compensación financiera de los inquilinos de LTB por varios asuntos, incluidos el alquiler impago, los servicios públicos impagos, los daños al edificio de alquiler y los costos asociados con si el inquilino interfirió con el disfrute razonable del propietario o el interés legal en la propiedad de alquiler. Los propietarios pueden reclamar una compensación a los inquilinos actuales, así como a los antiguos inquilinos, hasta un año después de que el inquilino se mude. El propietario puede solicitar este dinero siempre y cuando el inquilino todavía esté en posesión de la unidad el 1 de septiembre de 2021, incluso si el dinero se debe por cosas que ocurrieron antes de esa fecha.
En el pasado, estos problemas se habrían resuelto en un Tribunal de Reclamos Menores, donde existen reglas y procesos para informar a los inquilinos sobre cualquier procedimiento legal en su contra y entregarles documentos legales. Para los procedimientos en la LTB, los propietarios son responsables de notificar a su antiguo inquilino de cualquier solicitud o audiencia en la que estén involucrados. Si un propietario no notifica a un antiguo inquilino, por ejemplo, porque no tiene la nueva dirección de ese inquilino, es posible que el inquilino no sepa sobre la audiencia y no asista a la audiencia, y el propietario puede obtener una Orden que puede hacer cumplir, sin que el inquilino sepa nada sobre el asunto.
Los inquilinos que reciban notificación de cualquiera de estas solicitudes deben obtener asesoramiento legal sobre sus opciones. Comuníquese con una Clínica Legal o comuníquese con CERA.
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Los aumentos ilegales de alquiler se vuelven legales
Hay leyes muy específicas que regulan los aumentos de alquiler en Ontario. Sin embargo, los inquilinos a veces pagan aumentos ilegales de alquiler sin saberlo cuando desconocen estas regulaciones o han sido presionados por su propietario.
Antes de la Ley 184, los inquilinos podían impugnar un aumento ilegal de alquiler en el LTB en cualquier momento, y un aumento ilegal nunca podría convertirse en legal. Bajo el proyecto de ley 184, si un inquilino paga el aumento ilegal del alquiler por 12 meses consecutivos, este se convierte en el nuevo monto legal del alquiler y el inquilino ya no puede impugnar el aumento ilegal del alquiler después.
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