změny zákona: Bill 184
co je Bill 184?
Bill 184, „zákon o ochraně nájemníků a posílení komunitního bydlení“, byl schválen vládou Ontaria 21. července 2020. Tento zákon provedl některé důležité změny zákona o obytných nájemcích a zákona o bytových službách, dva z nejkomplexnějších zákonů, kterými se řídí bydlení v Ontariu.
mnoho obhájců, včetně CERA, se obává negativních dopadů, které budou mít tyto změny na práva nájemníků a zabezpečení bydlení.
jak Bill 184 pomáhá nájemcům?
Bill 184 zvýšil pokuty pro pronajímatele, kteří vystěhují nájemníky “ ve špatné víře.“Tyto pokuty se mohou vztahovat na vystěhování ve dvou scénářích.
v prvním scénáři pronajímatel vystěhuje nájemce tvrzením, že pronajímatel, rodinný příslušník nebo někdo, kdo kupuje jednotku, se musí nastěhovat. Toto je běžně známé jako vystěhování pro „vlastní potřebu pronajímatele“. Nicméně, bylo by považováno za „ve špatné víře“, pokud se nájemce odstěhuje, pronajímatel, člen rodiny, nebo nový kupující se nepohybuje a místo toho staví budovu k prodeji nebo ji znovu pronajímá, někdy za vyšší cenu.
ve druhém scénáři pronajímatel vystěhuje nájemce, který tvrdí, že chce zbourat nájemní jednotku nebo ji renovovat. Jakmile se nájemce odstěhuje, pronajímatel znovu pronajme jednotku za vyšší cenu nebo dá budovu do prodeje. Tento typ vystěhování se běžně nazývá „renovace“.“
v obou těchto scénářích mohou být pronajímatelé pokutováni až do výše $50,000 (a $ 250,000 v případě společnosti), pokud nájemce může prokázat, že vystěhování bylo provedeno „ve špatné víře“.
od 1. září 2021 mohou nájemníci, kteří byli vystěhováni ve špatné víře, požádat o dodatečnou náhradu ve výši až 1 ročního nájemného. Pokud byli vystěhováni, aby pronajímatel mohl jednotku renovovat, ale po rekonstrukci jim nebyla poskytnuta možnost přestěhovat se zpět, nájemci nyní mohou podat žádost o vystěhování špatné víry. Takovou žádost lze podat až dva roky poté, co nájemce musel opustit svůj byt, a pokud požádal o „právo na první odmítnutí“, což znamená, že požádali svého pronajímatele, aby jim poskytl příležitost vrátit se zpět do jednotky dříve, než bude nabídnuta komukoli jinému.
Zjistěte více o účtu 184 a právech nájemců
jak Bill 184 ublíží nájemníkům?
Bill 184 zbavil mnoho ochrany od nájemníků, které jim byly dříve poskytnuty podle zákona o obytných nájemcích. Zde je pět klíčových obav podle zákona 184, které by mohly negativně ovlivnit nájemníky, identifikované obhájci práv na bydlení:
-
platební smlouvy
pokud Nájemce nebyl schopen zaplatit nájemné, může jeho pronajímatel podat žádost u pronajímatele a Rady nájemce (LTB) o vystěhování nájemce. Tento proces může zahrnovat pronajímatele a nájemce vypracování písemného dokumentu, který nastiňuje data a částky, které nájemce zaplatí pronajímateli, dokud nebude celková dlužná částka zaplacena v plné výši. Tento dokument se nazývá „platební smlouva“.“Podle zákona 184 mohou pronajímatelé a nájemci nyní samostatně vypracovat platební smlouvu a podat dohodu s LTB. Pokud nájemce zmešká platbu nebo provede platbu později než v termínech, se kterými se dohodli, pronajímatel může být schopen požádat o vystěhování bez oznámení nájemce. To znamená, že nájemce mohl obdržet příkaz k vystěhování od LTB, aniž by se zúčastnil slyšení. Pohyb mimo proces slyšení má potenciál negativně ovlivnit nájemce, protože odstraňuje zapojení člena představenstva, který je povinen při stanovování podmínek platební smlouvy zvážit okolnosti nájemce. Bez zapojení třetí strany, jako je člen LTB nebo prostředník, nájemníci by mohli být zranitelnější vůči tlaku nebo zastrašování jejich pronajímatelem, aby podepsali dohodu s podmínkami, kterým nerozumí nebo si nemohou dovolit.
-
alternativní procesy řešení sporů
spory mezi pronajímateli a nájemci lze nyní řešit prostřednictvím alternativních procesů řešení sporů, kromě zprostředkování a slyšení. Zůstává však nejasné, co budou tato“ alternativní “ řešení sporů zahrnovat. Aniž by bylo jasné, jaké jsou alternativní procesy, zastánci bydlení se obávají, že takové procesy by mohly potenciálně oslabit přístup nájemců ke spravedlnosti, a že nájemci nemusí mít stejnou ochranu jako ti, kteří jsou k dispozici v procesu slyšení a mediace.
-
vyžadující předběžné oznámení o obavách / stížnostech
během sporů, nájemci jsou nyní povinni písemně informovat LTB před jejich vyslechnutím o jakýchkoli obavách a stížnostech, které by chtěli vznést proti svému pronajímateli na jejich jednání. Problém s touto změnou spočívá v tom, že nájemci často nevyvolávají problémy se svým pronajímatelem, dokud nedorazí na slyšení ze strachu z odvety od svého pronajímatele ve formě hrozeb vystěhování, obtěžování, nebo ztráta doporučení pronajímatele. To vyžaduje, aby nájemci byli právně důvtipní a rozvíjeli své právní argumenty v dostatečném předstihu před jejich slyšením. Většina nájemců považuje právní proces za složitý a ohromující, protože více než 97% nájemců nemá zastoupení, které by jim pomohlo orientovat se v procesu LTB.
-
prosazování finanční náhrady od současných i bývalých nájemců v LTB
od 1. září 2021 mohou pronajímatelé požadovat finanční náhradu od nájemců v LTB za různé problémy, včetně nezaplaceného nájemného, nezaplacených služeb, škod na nájemní budově a nákladů spojených s tím, pokud nájemce zasáhl do přiměřeného užívání pronajímatele nebo právního zájmu o nájemní nemovitost. Pronajímatelé mohou požadovat náhradu od současných nájemců, stejně jako od bývalých nájemců, až jeden rok poté, co se nájemce odstěhuje. Pronajímatel může požádat o tyto peníze, pokud je nájemce stále v držení jednotky 1. září 2021, i když jsou peníze dluženy za věci, které se staly před tímto datem.
v minulosti by tyto otázky byly vyřešeny u soudu pro malé nároky, kde existují pravidla a procesy, které informují nájemce o jakémkoli soudním řízení proti nim a slouží jim s právními dokumenty. Pro řízení u LTB, pronajímatelé jsou povinni oznámit svému bývalému nájemci jakékoli žádosti nebo slyšení, pokud jsou zapojeni. Pokud pronajímatel neoznámí například bývalého nájemce, protože nemá novou adresu tohoto nájemce, nájemce nemusí vědět o slyšení a nezúčastní se jejich slyšení, a pronajímatel může získat příkaz, který může vymáhat, aniž by nájemce o problému věděl cokoli.
nájemníci, kteří obdrží oznámení o některé z těchto aplikací, by měli získat právní radu ohledně svých možností. Obraťte se na právní kliniku nebo kontaktujte CERA.
-
nelegální zvyšování nájemného se stává legálním
existují velmi specifické zákony, které regulují zvýšení nájemného v Ontariu. Nájemníci však někdy nevědomky platí nezákonné zvýšení nájemného, když si nejsou vědomi těchto předpisů nebo byli pod tlakem svého pronajímatele.
před vyúčtováním 184 mohli nájemníci kdykoli napadnout nezákonné zvýšení nájemného v LTB a nezákonné zvýšení se nikdy nemohlo stát legálním. Podle zákona 184, pokud nájemce platí nezákonné zvýšení nájemného po dobu 12 po sobě jdoucích měsíců, stává se to novou zákonnou částkou nájemného a nájemce již není schopen napadnout nezákonné zvýšení nájemného poté.
Zjistěte více o účtu 184 a právech nájemců