Modifications à la loi : Projet de loi 184
Qu’est-ce que le projet de loi 184?
Le projet de loi 184, la » Loi sur la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire « , a été adopté par le gouvernement de l’Ontario le 21 juillet 2020. Cette loi a apporté des modifications importantes à la Loi sur la location à usage d’habitation et à la Loi sur les services de logement, deux des lois les plus complètes qui régissent le logement en Ontario.
De nombreux défenseurs, y compris le CERA, s’inquiètent des impacts négatifs que ces changements auront sur les droits des locataires et la sécurité du logement.
Comment le projet de loi 184 aide-t-il les locataires?
Le projet de loi 184 a augmenté les amendes pour les propriétaires qui expulsent des locataires « de mauvaise foi. »Ces amendes peuvent s’appliquer aux expulsions dans deux scénarios.
Dans le premier scénario, un propriétaire expulse un locataire en affirmant que le propriétaire, un membre de la famille ou une personne achetant le logement doit emménager. Ceci est communément appelé une expulsion pour un « usage personnel du propriétaire ». Cependant, il serait considéré comme « de mauvaise foi » si, une fois le locataire a déménagé, le propriétaire, le membre de la famille ou le nouvel acheteur n’emménage pas et met plutôt l’immeuble en vente ou le loue à nouveau, parfois à un prix plus élevé.
Dans le deuxième scénario, un propriétaire expulse un locataire affirmant vouloir démolir le logement locatif ou le rénover. Une fois que le locataire a déménagé, le propriétaire loue à nouveau l’unité à un prix plus élevé ou met l’immeuble en vente. Ce type d’expulsion est communément appelé une « rénovation. »
Dans ces deux scénarios, les propriétaires peuvent être condamnés à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 $ (et 250 000 in dans le cas d’une société) si un locataire peut prouver qu’une expulsion a été faite « de mauvaise foi « .
À compter du 1er septembre 2021, les locataires expulsés de mauvaise foi peuvent demander une indemnité supplémentaire d’un montant pouvant aller jusqu’à 1 an de loyer. S’ils ont été expulsés afin que le propriétaire puisse rénover l’unité mais qu’ils n’aient pas eu la possibilité de revenir après les rénovations, les locataires peuvent maintenant présenter une demande d’expulsion de mauvaise foi. Une telle demande peut être faite jusqu’à deux ans après que le locataire a dû quitter son appartement et s’il a demandé « le droit de premier refus », c’est-à-dire qu’il a demandé à son propriétaire de lui donner la possibilité de revenir dans le logement avant qu’il ne soit offert à quelqu’un d’autre.
En savoir plus sur le projet de loi 184 et les droits des locataires
En quoi le projet de loi 184 nuit-il aux locataires?
Le projet de loi 184 a retiré aux locataires de nombreuses protections qui leur étaient auparavant accordées en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation. Voici cinq préoccupations clés en vertu du projet de loi 184 qui pourraient avoir un impact négatif sur les locataires, identifiées par les défenseurs du droit au logement:
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Accords de paiement
Si un locataire n’a pas été en mesure de payer son loyer, son locateur peut déposer une demande auprès de la Commission des locateurs et locataires (CLI) pour expulser le locataire. Ce processus peut impliquer que le locateur et le locataire élaborent un document écrit indiquant les dates et les montants que le locataire paiera au locateur jusqu’à ce que le montant total dû ait été payé en totalité. Ce document est connu sous le nom de « contrat de paiement ». » En vertu du projet de loi 184, les propriétaires et les locataires sont maintenant autorisés à élaborer eux-mêmes une entente de paiement et à la déposer auprès de la CLI. Si le locataire omet un paiement ou effectue un paiement plus tard que les dates convenues, le propriétaire peut demander une expulsion sans en informer le locataire. Cela signifie qu’un locataire pourrait recevoir une ordonnance d’expulsion de la CLI sans jamais assister à une audience. Le déplacement à l’extérieur du processus d’audience peut avoir un impact négatif sur les locataires, car il élimine la participation d’un membre du conseil, qui est tenu de tenir compte de la situation du locataire lorsqu’il énonce les modalités d’une entente de paiement. Sans l’intervention d’un tiers comme un membre de la CLI ou un médiateur, les locataires pourraient être plus vulnérables aux pressions ou à l’intimidation de la part de leur propriétaire pour qu’il signe une entente avec des conditions qu’ils ne comprennent pas ou qu’ils ne peuvent pas se permettre.
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Modes alternatifs de règlement des différends
Les différends entre les propriétaires et les locataires peuvent désormais être résolus par des processus alternatifs de règlement des différends, en plus de la médiation et des audiences. Cependant, on ne sait toujours pas ce qu’impliqueront ces règlements de différends « alternatifs ». Sans clarté sur les processus alternatifs, les défenseurs du logement craignent que de tels processus puissent potentiellement affaiblir l’accès des locataires à la justice et que les locataires ne bénéficient peut-être pas de la même protection que celles offertes par le processus d’audience et de médiation.
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Exiger un préavis des préoccupations/plaintes
Au cours des processus de contestation, les locataires doivent maintenant aviser la CLI par écrit avant leur audience de toute préoccupation et plainte qu’ils aimeraient soulever contre leur propriétaire lors de leur audience. Le problème avec ce changement est que les locataires ne soulèvent souvent pas de problèmes avec leur propriétaire jusqu’à ce qu’ils arrivent à leur audience par crainte de représailles de la part de leur propriétaire sous la forme de menaces d’expulsion, de harcèlement ou de perte d’un renvoi du propriétaire. Pour ce faire, les locataires doivent avoir des connaissances juridiques et développer leurs arguments juridiques bien avant leur audience. La plupart des locataires trouvent le processus juridique complexe et accablant, car plus de 97 % des locataires n’ont pas de représentation pour les aider à naviguer dans le processus de la CLI.
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Obtenir une compensation financière de la part des locataires actuels et anciens de la CLI
À compter du 1er septembre 2021, les locateurs peuvent demander une compensation financière aux locataires de la CLI pour diverses questions, y compris pour le loyer impayé, les services publics impayés, les dommages à l’immeuble locatif et les coûts associés si le locataire a interféré avec la jouissance raisonnable du locateur ou son intérêt légal dans le bien locatif. Les propriétaires peuvent demander une indemnisation aux locataires actuels, ainsi qu’aux anciens locataires, jusqu’à un an après le déménagement du locataire. Le locateur peut demander cet argent tant que le locataire est toujours en possession de l’unité le 1er septembre 2021, même si l’argent est dû pour des choses qui se sont passées avant cette date.
Dans le passé, ces questions auraient été résolues à la Cour des petites créances, où des règles et des processus existent pour informer les locataires de toute procédure judiciaire à leur encontre et leur signifier des documents juridiques. Pour les procédures à la CLI, les locateurs sont responsables d’aviser leur ancien locataire de toute demande ou audience dans le cadre de laquelle ils sont impliqués. Si un locateur omet d’aviser un ancien locataire, par exemple parce qu’il n’a pas la nouvelle adresse de ce locataire, le locataire peut ne pas être au courant de l’audience et ne pas assister à son audience, et un locateur peut obtenir une ordonnance qu’il peut faire exécuter, sans que le locataire ne soit au courant de la question.
Les locataires qui reçoivent un avis de l’une de ces demandes devraient obtenir des conseils juridiques sur leurs options. Contactez une clinique juridique ou contactez CERA.
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Les augmentations de loyer illégales deviennent légales
Il existe des lois très précises qui régissent les augmentations de loyer en Ontario. Cependant, les locataires paient parfois sans le savoir des augmentations de loyer illégales lorsqu’ils ne sont pas au courant de ces règlements ou ont subi des pressions de la part de leur propriétaire.
Avant le projet de loi 184, les locataires pouvaient contester une augmentation illégale du loyer à la CLI en tout temps, et une augmentation illégale ne pouvait jamais devenir légale. En vertu du projet de loi 184, si un locataire paie les augmentations de loyer illégales pendant 12 mois consécutifs, cela devient le nouveau montant de loyer légal et le locataire n’est plus en mesure de contester l’augmentation de loyer illégale par la suite.
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