zmiany w prawie: Bill 184
Co To jest Bill 184?
Bill 184, „Ochrona lokatorów i wzmocnienie Wspólnoty Mieszkaniowej ustawy,” został przyjęty przez Rząd Ontario w lipcu 21, 2020. Ustawa ta wprowadziła kilka ważnych zmian w ustawie o najmie mieszkaniowym i ustawie o usługach mieszkaniowych, dwóch najbardziej wszechstronnych ustaw regulujących mieszkalnictwo w Ontario.
wielu zwolenników, w tym CERA, jest zaniepokojonych negatywnym wpływem tych zmian na prawa najemców i bezpieczeństwo mieszkań.
jak Bill 184 pomaga najemcom?
ustawa 184 podwyższyła grzywny dla właścicieli, którzy eksmitują lokatorów ” w złej wierze.”Kary te mogą dotyczyć eksmisji w dwóch scenariuszach.
w pierwszym scenariuszu właściciel eksmituje najemcę, twierdząc, że właściciel, członek rodziny lub ktoś kupujący mieszkanie musi się wprowadzić. Jest to powszechnie znane jako eksmisja na „własny użytek właściciela”. Jednak byłoby to uważane za” w złej wierze”, jeśli po wypuszczeniu się najemcy, właściciel, członek rodziny lub nowy nabywca nie wprowadzi się i zamiast tego wystawia budynek na sprzedaż lub ponownie go wynajmuje, czasami po wyższej cenie.
w drugim scenariuszu wynajmujący eksmituje najemcę twierdząc, że chce wyburzyć wynajmowany lokal lub go wyremontować. Gdy najemca się wyprowadził, wynajmujący ponownie wynajmuje jednostkę po wyższej cenie lub wystawia budynek na sprzedaż. Ten rodzaj eksmisji jest powszechnie nazywany ” remontem.”
w obu tych scenariuszach właściciele mogą zostać ukarani grzywną do $50,000 (i $250,000 w przypadku korporacji), jeśli najemca może udowodnić, że eksmisja została wykonana”w złej wierze”.
od 1 września 2021 r. najemcy, którzy zostali eksmitowani w złej wierze, mogą żądać dodatkowego odszkodowania w wysokości do 1 roku czynszu. Jeśli zostały one eksmitowane tak, że właściciel może wyremontować jednostkę, ale nie zostały one wyposażone w możliwość powrotu po remoncie, najemcy mogą teraz wnieść wniosek o eksmisję w złej wierze. Taki wniosek może być złożony do dwóch lat po tym, jak najemca musiał opuścić mieszkanie i jeśli zażądał „prawa pierwszej odmowy”, co oznacza, że poprosił właściciela o zapewnienie mu możliwości powrotu do mieszkania, zanim zostanie zaoferowany komukolwiek innemu.
dowiedz się więcej o ustawie 184 i prawach lokatorów
jak Bill 184 szkodzi lokatorom?
ustawa 184 pozbawiła wielu zabezpieczeń lokatorów, które wcześniej były im przyznawane na mocy ustawy o dzierżawach mieszkaniowych. Oto pięć kluczowych obaw wynikających z ustawy 184, które mogą negatywnie wpłynąć na najemców, zidentyfikowanych przez rzeczników praw mieszkaniowych:
-
umowy o płatności
jeśli najemca nie był w stanie zapłacić czynszu, wynajmujący może złożyć wniosek do Zarządu wynajmującego i najemcy (LTB) o eksmisję najemcy. Proces ten może polegać na opracowaniu przez wynajmującego i najemcę pisemnego dokumentu określającego terminy i kwoty, które najemca zapłaci wynajmującemu, dopóki całkowita należna kwota nie zostanie w całości zapłacona. Dokument ten jest znany jako ” umowa płatności.”Zgodnie z ustawą Nr 184 właściciele i najemcy mogą teraz samodzielnie opracować umowę płatności i złożyć umowę z LTB. Jeśli najemca nie wpłaci opłaty lub dokona płatności w terminie późniejszym niż uzgodniony, wynajmujący może złożyć wniosek o eksmisję bez powiadomienia najemcy. Oznacza to, że najemca może otrzymać nakaz eksmisji od LTB bez udziału w przesłuchaniu. Wyjście poza proces przesłuchań może mieć negatywny wpływ na najemców, ponieważ eliminuje zaangażowanie członka zarządu, który jest zobowiązany do uwzględnienia okoliczności najemcy przy określaniu warunków umowy płatności. Bez udziału osób trzecich, takich jak członek LTB lub mediator, najemcy mogą być bardziej narażeni na presję lub zastraszanie przez właściciela, aby podpisać umowę na warunkach, których nie rozumieją lub nie mogą sobie pozwolić.
-
alternatywne procesy rozstrzygania sporów
spory między właścicielami a najemcami mogą być teraz rozstrzygane w drodze alternatywnych procesów rozwiązywania sporów, oprócz mediacji i przesłuchań. Pozostaje jednak niejasne, na czym polegają te „alternatywne” rozwiązania sporów. Bez jasności co do tego, jakie są alternatywne procesy, rzecznicy mieszkalnictwa obawiają się, że takie procesy mogą potencjalnie osłabić dostęp najemców do wymiaru sprawiedliwości i że najemcy mogą nie mieć takiej samej ochrony, jak te dostępne w procesie przesłuchań i mediacji.
-
Wymaganie wcześniejszego powiadomienia o problemach/skargach
podczas procesów spornych najemcy są teraz zobowiązani do pisemnego powiadomienia LTB przed rozprawą o wszelkich wątpliwościach i skargach, które chcieliby wnieść przeciwko wynajmującemu na rozprawie. Problem z tą zmianą polega na tym, że najemcy często nie zgłaszają problemów właścicielowi, dopóki nie dotrą na przesłuchanie z obawy przed odwetem ze strony właściciela w postaci gróźb eksmisji, nękania lub utraty skierowania właściciela. Wymaga to od najemców znajomości prawa i rozwinięcia swoich argumentów prawnych na długo przed rozprawą. Większość najemców uważa, że proces prawny jest skomplikowany i przytłaczający, ponieważ ponad 97% najemców nie ma reprezentacji, która pomogłaby im w poruszaniu się po procesie LTB.
-
Dochodzenie Odszkodowań finansowych od obecnych i byłych najemców w LTB
od 1 września 2021 r. wynajmujący mogą ubiegać się o odszkodowanie finansowe od najemców w LTB za różne kwestie, w tym za niezapłacony czynsz, niezapłacone Media, szkody w wynajmowanym budynku oraz koszty związane z tym, czy najemca ingerował w rozsądne korzystanie przez wynajmującego z wynajmowanej nieruchomości lub interes prawny w niej. Wynajmujący mogą ubiegać się o odszkodowanie od obecnych najemców, jak również od byłych najemców, przez okres do jednego roku od wyprowadzki najemcy. Wynajmujący może ubiegać się o te pieniądze tak długo, jak długo najemca jest nadal w posiadaniu lokalu w dniu 1 września 2021 r., nawet jeśli pieniądze są należne za rzeczy, które wydarzyły się przed tą datą.
w przeszłości kwestie te zostałyby rozwiązane w małym sądzie, gdzie istnieją zasady i procesy informujące najemców o wszelkich postępowaniach sądowych przeciwko nim i obsługujące ich dokumenty prawne. W przypadku postępowania w LTB, wynajmujący są odpowiedzialni za powiadomienie swojego byłego najemcy o wszelkich wnioskach lub przesłuchaniach, w których są zaangażowani. Jeśli wynajmujący nie powiadomi byłego najemcy, na przykład dlatego, że nie ma nowego adresu tego najemcy, najemca może nie wiedzieć o przesłuchaniu i nie uczestniczyć w przesłuchaniu, a wynajmujący może uzyskać nakaz, który może wyegzekwować, bez wiedzy najemcy na temat problemu.
najemcy, którzy otrzymają powiadomienie o którymkolwiek z tych wniosków, powinni uzyskać poradę prawną na temat swoich możliwości. Skontaktuj się z kliniką prawną lub skontaktuj się z CERA.
-
nielegalne podwyżki czynszu stają się legalne
istnieją bardzo specyficzne przepisy, które regulują wzrost czynszu w Ontario. Jednak najemcy czasami nieświadomie płacą nielegalne podwyżki czynszu, gdy nie są świadomi tych przepisów lub zostali zmuszeni przez właściciela.
przed ustawą Nr 184 najemcy mogli w każdej chwili zakwestionować nielegalny wzrost czynszu w LTB, a nielegalny wzrost nigdy nie stał się legalny. Zgodnie z Ustawą 184, jeśli najemca płaci nielegalne podwyżki czynszu przez 12 kolejnych miesięcy, staje się to nową prawną kwotą czynszu, a Najemca nie jest już w stanie zakwestionować nielegalnego wzrostu czynszu później.
dowiedz się więcej o ustawie 184 i prawach lokatorów