Änderungen am Wohnungsgesetz von Ontario, die Mieter kennen müssen

Gesetzesänderungen: Bill 184

Was ist Bill 184?

Bill 184, das „Protecting Tenants and Strengthening Community Housing Act“, wurde am 21.Juli 2020 von der Regierung von Ontario verabschiedet. Dieses Gesetz hat einige wichtige Änderungen am Residential Tenancies Act und am Housing Services Act vorgenommen, zwei der umfassendsten Gesetze, die das Wohnen in Ontario regeln.

Viele Befürworter, einschließlich CERA, sind besorgt über die negativen Auswirkungen, die diese Änderungen auf die Rechte der Mieter und die Wohnungssicherheit haben werden.

Wie hilft Bill 184 Mietern?

Bill 184 erhöhte die Geldstrafen für Vermieter, die Mieter „in böser Absicht“ vertreiben.“ Diese Bußgelder können in zwei Szenarien für Räumungen gelten.

Im ersten Szenario vertreibt ein Vermieter einen Mieter, indem er behauptet, dass der Vermieter, ein Familienmitglied oder jemand, der die Einheit kauft, einziehen muss. Dies wird allgemein als Räumung für den „Eigengebrauch eines Vermieters“ bezeichnet. Es würde jedoch als „bösgläubig“ angesehen, wenn der Vermieter, das Familienmitglied oder der neue Käufer nach dem Auszug des Mieters nicht einzieht und stattdessen das Gebäude zum Verkauf anbietet oder es erneut vermietet, manchmal zu einem höheren Preis.

Im zweiten Szenario vertreibt ein Vermieter einen Mieter, der behauptet, die Mieteinheit abreißen oder renovieren zu wollen. Sobald der Mieter ausgezogen ist, vermietet der Vermieter die Einheit zu einem höheren Preis oder stellt das Gebäude zum Verkauf. Diese Art der Räumung wird allgemein als „Räumung“ bezeichnet.“

In beiden Szenarien können Vermieter mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 US-Dollar (und 250.000 US-Dollar im Falle eines Unternehmens) belegt werden, wenn ein Mieter nachweisen kann, dass eine Räumung „in böser Absicht“ erfolgt ist.

Ab dem 1. September 2021 können Mieter, die bösgläubig vertrieben wurden, eine zusätzliche Entschädigung in Höhe von bis zu 1 Jahresmiete verlangen. Wenn sie vertrieben wurden, damit der Vermieter die Einheit renovieren konnte, ihnen jedoch keine Möglichkeit geboten wurde, nach den Renovierungsarbeiten zurückzukehren, können die Mieter nun einen Antrag auf Räumung in böser Absicht stellen. Ein solcher Antrag kann bis zu zwei Jahre gestellt werden, nachdem der Mieter seine Wohnung verlassen musste und wenn er „das Vorkaufsrecht“ beantragt hat, was bedeutet, dass er seinen Vermieter gebeten hat, ihm die Möglichkeit zu geben, wieder in die Einheit zu ziehen, bevor es jemand anderem angeboten wird.

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Wie schadet Bill 184 Mietern?

Bill 184 hat viele Schutzmaßnahmen von Mietern abgestreift, die ihnen früher unter dem Residential Tenancies Act gewährt wurden. Hier sind fünf Hauptanliegen unter Bill 184, die sich negativ auf Mieter auswirken könnten, die von Anwälten für Wohnungsrechte identifiziert wurden:

• Zahlungsvereinbarungen

Wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlen konnte, kann sein Vermieter beim Vermieter- und Mieterbeirat (LTB) einen Antrag auf Räumung des Mieters stellen. Dieser Prozess kann beinhalten, dass der Vermieter und der Mieter ein schriftliches Dokument entwickeln, in dem die Daten und Beträge aufgeführt sind, die der Mieter an den Vermieter zahlt, bis der geschuldete Gesamtbetrag vollständig bezahlt ist. Dieses Dokument wird als Zahlungsvereinbarung bezeichnet. Unter Bill 184 dürfen Vermieter und Mieter nun selbst eine Zahlungsvereinbarung entwickeln und die Vereinbarung bei der LTB einreichen. Wenn der Mieter eine Zahlung versäumt oder eine Zahlung später als zu den vereinbarten Terminen leistet, kann der Vermieter möglicherweise eine Räumung beantragen, ohne den Mieter zu benachrichtigen. Dies bedeutet, dass ein Mieter eine Räumungsanordnung von der LTB erhalten könnte, ohne jemals an einer Anhörung teilzunehmen. Der Umzug außerhalb des Anhörungsverfahrens kann sich negativ auf die Mieter auswirken, da dadurch die Beteiligung eines Vorstandsmitglieds entfällt, das die Umstände eines Mieters bei der Festlegung der Bedingungen einer Zahlungsvereinbarung berücksichtigen muss. Ohne die Beteiligung eines Dritten wie eines LTB-Mitglieds oder eines Vermittlers könnten Mieter anfälliger für Druck oder Einschüchterung durch ihren Vermieter sein, eine Vereinbarung mit Bedingungen zu unterzeichnen, die sie nicht verstehen oder sich nicht leisten können.

• Alternative Streitbeilegungsverfahren

Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern können nun zusätzlich zu Mediation und Anhörungen durch alternative Streitbeilegungsverfahren beigelegt werden. Es bleibt jedoch unklar, was diese „alternativen“ Streitbeilegungsverfahren beinhalten werden. Ohne Klarheit darüber, was die alternativen Prozesse sind, sind Wohnungsanwälte besorgt, dass solche Prozesse möglicherweise den Zugang der Mieter zur Justiz schwächen könnten und dass die Mieter möglicherweise nicht den gleichen Schutz haben wie die, die durch das Anhörungs- und Mediationsverfahren zur Verfügung stehen.

• Vorankündigung von Bedenken / Beschwerden

Bei Streitverfahren sind Mieter nun verpflichtet, die LTB vor ihrer Anhörung schriftlich über Bedenken und Beschwerden zu informieren, die sie bei ihrer Anhörung gegen ihren Vermieter erheben möchten. Das Problem bei dieser Änderung ist, dass Mieter häufig keine Probleme mit ihrem Vermieter haben, bis sie aus Angst vor Vergeltungsmaßnahmen ihres Vermieters in Form von Räumungsdrohungen, Belästigung oder Verlust einer Vermieterempfehlung zu ihrer Anhörung kommen. Dies erfordert, dass Mieter rechtlich versiert sind und ihre rechtlichen Argumente lange vor ihrer Anhörung entwickeln. Die meisten Mieter finden den rechtlichen Prozess komplex und überwältigend, da mehr als 97% der Mieter keine Vertretung haben, um ihnen bei der Navigation durch den LTB-Prozess zu helfen.

• Finanzielle Entschädigung von aktuellen und ehemaligen Mietern der LTB

Ab dem 1. September 2021 können Vermieter von Mietern bei der LTB eine finanzielle Entschädigung für verschiedene Probleme verlangen, darunter für unbezahlte Miete, unbezahlte Nebenkosten, Schäden am Mietgebäude und Kosten, die damit verbunden sind, wenn der Mieter den angemessenen Genuss oder das rechtliche Interesse des Vermieters am Mietobjekt beeinträchtigt. Vermieter können sowohl von aktuellen Mietern als auch von ehemaligen Mietern bis zu einem Jahr nach dem Auszug des Mieters eine Entschädigung verlangen. Der Vermieter kann dieses Geld beantragen, solange der Mieter am 1. September 2021 noch im Besitz der Einheit ist, auch wenn das Geld für Dinge geschuldet wird, die vor diesem Datum passiert sind.

In der Vergangenheit wären diese Probleme vor einem Gericht für geringfügige Forderungen gelöst worden, wo Regeln und Prozesse existieren, um Mieter über Gerichtsverfahren gegen sie zu informieren und ihnen rechtliche Dokumente zur Verfügung zu stellen. Für Verfahren bei der LTB, Vermieter sind dafür verantwortlich, ihren ehemaligen Mieter über Anträge oder Anhörungen zu informieren, an denen sie beteiligt sind. Wenn ein Vermieter einen ehemaligen Mieter nicht benachrichtigt, weil er beispielsweise nicht über die neue Adresse dieses Mieters verfügt, weiß der Mieter möglicherweise nichts über die Anhörung und nimmt nicht an ihrer Anhörung teil, und ein Vermieter kann eine Anordnung erhalten, die er durchsetzen kann, ohne dass der Mieter etwas über das Problem weiß.

Mieter, die über einen dieser Anträge informiert werden, sollten sich über ihre Optionen rechtlich beraten lassen. Wenden Sie sich an eine Rechtsklinik oder wenden Sie sich an CERA.

• Illegale Mieterhöhungen werden legal

Es gibt sehr spezifische Gesetze, die Mieterhöhungen in Ontario regeln. Mieter zahlen jedoch manchmal unwissentlich illegale Mieterhöhungen, wenn sie sich dieser Vorschriften nicht bewusst sind oder von ihrem Vermieter unter Druck gesetzt wurden.

Vor Bill 184 konnten Mieter jederzeit eine illegale Mieterhöhung bei der LTB anfechten, und eine illegale Erhöhung konnte niemals legal werden. Unter Bill 184, wenn ein Mieter die illegalen Mieterhöhungen für 12 aufeinanderfolgende Monate zahlt, wird dies der neue gesetzliche Mietbetrag und der Mieter ist nicht mehr in der Lage, die illegale Mieterhöhung danach anzufechten.

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