ændringer i loven: lovforslag 184
Hvad er lovforslag 184?
Bill 184, “Protecting Tenants and Strengthing Community Housing Act”, blev vedtaget af Ontario-regeringen den 21.juli 2020. Denne lov foretog nogle vigtige ændringer i loven om boliglejemål og loven om boligtjenester, to af de mest omfattende love, der regulerer boliger i Ontario.
mange advokater, herunder CERA, er bekymrede over de negative virkninger, som disse ændringer vil have på lejernes rettigheder og boligsikkerhed.
Hvordan hjælper Bill 184 lejere?
Bill 184 øgede bøderne for udlejere, der udsætter lejere “i ond tro.”Disse bøder kan gælde for udsættelser i to scenarier.
i det første scenarie udsætter en udlejer en lejer ved at hævde, at udlejer, et familiemedlem eller en person, der køber enheden, skal flytte ind. Dette er almindeligt kendt som en udsættelse for en “udlejers eget brug”. Imidlertid, det ville blive betragtet som” i ond tro”, hvis når lejeren er flyttet ud, udlejer, familiemedlem, eller ny køber flytter ikke ind og i stedet sætter bygningen til salg eller lejer den igen, undertiden til en højere pris.
i det andet scenarie udsætter en udlejer en lejer, der hævder, at de ønsker at nedrive lejeenheden eller renovere den. Når lejeren er flyttet ud, udlejer lejer enheden til en højere pris eller sætter bygningen til salg. Denne type udsættelse kaldes almindeligvis en ” renovering.”
i begge disse scenarier kan udlejere bøde op til $50.000 (og $250.000 i tilfælde af et selskab), hvis en lejer kan bevise, at der er foretaget en udsættelse “i ond tro”.
fra den 1.September 2021 kan lejere, der er blevet udvist i ond tro, anmode om yderligere kompensation svarende til et beløb på op til 1 års husleje. Hvis de blev udvist, så udlejeren kunne renovere enheden, men de ikke fik mulighed for at flytte tilbage efter renoveringen, kan lejere nu medbringe en ansøgning om udsættelse af dårlig tro. En sådan ansøgning kan indgives op til to år efter, at lejeren måtte forlade deres lejlighed, og hvis de anmodede om “retten til første afslag”, hvilket betyder, at de bad deres udlejer om at give dem mulighed for at flytte tilbage i enheden, før den tilbydes nogen anden.
Læs mere om Bill 184 og lejere rettigheder
hvordan skader Bill 184 lejere?
Bill 184 har fjernet mange beskyttelser fra lejere, der tidligere blev givet dem i henhold til loven om boliglejemål. Her er fem vigtige bekymringer i henhold til Bill 184, der kan påvirke lejere negativt, identificeret af advokater for boligrettigheder:
-
betalingsaftaler
hvis en lejer ikke har været i stand til at betale deres husleje, kan deres udlejer indgive en ansøgning hos udlejer og Lejerbestyrelse (LTB) for at udskyde lejeren. Denne proces kan involvere udlejer og lejer, der udvikler et skriftligt dokument, der skitserer de datoer og beløb, som lejeren betaler til udlejer, indtil det samlede skyldige beløb er betalt fuldt ud. Dette dokument er kendt som en ‘ betalingsaftale.’I henhold til Bill 184 har udlejere og lejere nu lov til at udvikle en betalingsaftale på egen hånd og indgive aftalen med LTB. Hvis lejeren går glip af en betaling eller foretager en betaling senere end de datoer, de accepterede, kan udlejer muligvis ansøge om udsættelse uden at underrette lejeren. Dette betyder, at en lejer kunne modtage en udsættelsesordre fra LTB uden nogensinde at deltage i en høring. Flytning uden for høringsprocessen har potentialet til at påvirke lejere negativt, da det fjerner inddragelsen af et bestyrelsesmedlem, der er forpligtet til at overveje en lejers omstændigheder, når de fastlægger betingelserne i en betalingsaftale. Uden involvering af en tredjepart som et LTB-medlem eller en mægler kan lejere være mere sårbare over for pres eller intimidering fra deres udlejer for at underskrive en aftale med vilkår, som de ikke forstår eller ikke har råd til.
-
Alternative tvistbilæggelsesprocesser
tvister mellem udlejere og lejere kan nu løses gennem alternative tvistbilæggelsesprocesser ud over mægling og høringer. Det er dog stadig uklart, hvad disse “alternative” tvistbilæggelser vil involvere. Uden klarhed om, hvad de alternative processer er, er Boligadvokater bekymrede over, at sådanne processer potentielt kan svække Lejernes adgang til klage og domstolsprøvelse, og at lejere muligvis ikke har den samme beskyttelse som dem, der er tilgængelige gennem hørings-og mæglingsprocessen.
-
krav om forhåndsmeddelelse om bekymringer / klager
under tvistprocesser, lejere er nu forpligtet til at underrette LTB skriftligt inden deres høring om eventuelle bekymringer og klager, de gerne vil rejse mod deres udlejer under deres høring. Problemet med denne ændring er, at lejere ofte ikke rejser problemer med deres udlejer, før de ankommer til deres hørelse af frygt for gengældelse fra deres udlejer i form af udvisningstrusler, chikane, eller tab af en udlejerhenvisning. Dette kræver, at lejere er juridisk kyndige og udvikler deres juridiske argumenter i god tid inden deres høring. De fleste lejere finder den juridiske proces kompleks og overvældende, da op mod 97% af lejerne ikke har repræsentation for at hjælpe dem med at navigere i LTB-processen.
-
forfølger økonomisk kompensation fra nuværende og tidligere lejere på LTB
fra den 1. September 2021 kan udlejere søge økonomisk kompensation fra lejere hos LTB for forskellige problemer, herunder for ubetalt leje, ubetalte forsyningsselskaber, skader på lejebygningen og omkostninger forbundet med, hvis lejeren blandede sig i udlejerens rimelige nydelse af eller juridiske interesse i lejeboligen. Udlejere kan kræve erstatning fra nuværende lejere såvel som fra tidligere lejere i op til et år efter, at lejeren flytter ud. Udlejer kan ansøge om disse penge, så længe lejeren stadig er i besiddelse af enheden den 1.September 2021, selvom pengene skyldes ting, der skete før denne dato.
tidligere ville disse spørgsmål være løst ved småkravsdomstol, hvor der findes regler og processer for at informere lejere om enhver retssag mod dem og betjene dem med juridiske dokumenter. For sager hos LTB, udlejere er ansvarlige for at underrette deres tidligere lejer om ansøgninger eller høringer, hvor de er involveret. Hvis en udlejer undlader at underrette en tidligere lejer, for eksempel fordi de ikke har den nye adresse på denne lejer, kan lejeren muligvis ikke vide om høringen og undlade at deltage i deres høring, og en udlejer kan få en ordre, som de kan håndhæve, uden at lejeren ved noget om problemet.
lejere, der modtager meddelelse om nogen af disse ansøgninger, bør få juridisk rådgivning om deres muligheder. Nå ud til en juridisk klinik eller kontakt CERA.
-
ulovlige huslejeforhøjelser bliver lovlige
der er meget specifikke love, der regulerer lejeforhøjelser i Ontario. Imidlertid betaler lejere undertiden ubevidst ulovlige huslejeforhøjelser, når de ikke er opmærksomme på disse regler eller er blevet presset af deres udlejer.
før Bill 184 kunne lejere til enhver tid udfordre en ulovlig lejeforhøjelse på LTB, og en ulovlig stigning kunne aldrig blive lovlig. I henhold til lovforslag 184, hvis en lejer betaler de ulovlige huslejeforhøjelser i 12 på hinanden følgende måneder, bliver dette det nye lovlige huslejebeløb, og lejeren er ikke længere i stand til at udfordre den ulovlige huslejeforhøjelse bagefter.
Læs mere om Bill 184 og lejere rettigheder