**vår ärlighet policy: detta inlägg kan innehålla affiliate länkar och jag kan kompenseras om du gör ett köp utan extra kostnad för dig. Vissa är, vissa är inte-jag gör lite jämförelse shopping. Det viktiga är att du vet exakt vad vi pratar om. Släpp en anteckning / kommentar om du har några frågor om produkterna eftersom det är material och verktyg vi använder i våra egna projekt.
en ny solid grund är nödvändig, men vad ska du förvänta dig av grundreparationer? Lowdown på före, under och efter.
att fixa grundproblem är en ond nödvändighet. Efter en torka eller regnperioden din platta eller brygga och Balk stiftelse kan spricka, skift eller lyft, lämnar dig med foundation problem i behov av reparation. Till skillnad från många andra hemreparationer har grundreparation många konsekvenser. Det här inlägget kommer att täcka konsekvenserna-både uppenbara och subtila–så att du vet exakt vad du kan förvänta dig före, under och efter grundreparationer i ditt hem. Många av dessa tips gäller både brygga och Balk stiftelser samt platta på grade stiftelser.
- vad du kan förvänta dig innan grundreparationer börjar.
- Tips #1 slutför alla grundreparationer före någon annan renovering.
- Tips #2 Om dina grundproblem är ett resultat av något annat, få det löst först.
- Tips #3 landskap kan skadas.
- Tips #4 uppenbart, men för fullständighet: huset kommer att flytta.
- Tips #5 Vänta inte.
- vad du kan förvänta dig under grundreparationer.
- Tips #6 Det kommer att vara bullrigt.
- Tips #7 förvänta reparationer inne i huset.
- Tips #8 förvänta dig arbete utanför huset.
- Tips #9 betongområden som uppfarter och garage kan behöva utbrott.
- Tips #10 förvänta dig att hitta extra problem och budget för projektkryp.
- tips #11 Njut av åkturen.
- Tips #12 Ta en moral boost när du kan få det.
- vad som väntar efter foundation reparationer är klar.
- tips #13 kontrollera stövlarna på alla takgenomföringar.
- tips #14 vänta för att lösa.
- tips #14 Håll koll på återfyllningen.
- tips #15 säljer snart? Medan grundreparationer kan vara nödvändiga kan ovanstående konsekvenser göra ditt hem svårare att sälja.
vad du kan förvänta dig innan grundreparationer börjar.
Tips #1 slutför alla grundreparationer före någon annan renovering.
eventuella förändringar i stiftelsen kan förstöra allt ovanför den. Slutföra en renovering eller ett pågående arbete medan efterbehandling reparationer är en alternativ version av rysk roulette.
till exempel slutförde vi grundarbetet innan vi satte ett nytt tak på huset. Genom utjämning först finns det ingen ytterligare stress på det översta lagret av huset orsakar sträckning eller buckling av de nya takmaterial.
Tips #2 Om dina grundproblem är ett resultat av något annat, få det löst först.
kasta inte pengar på ett problem utan att lösa orsaken. Annars betalar du bara för grundreparationer igen senare.
behöver du rännor? Förbättrad dränering runt huset? Finns det felaktig lutning som leder allt vatten mot husgrunden? Är sprinklerhuvuden för nära ditt hus och behöver omdirigeras eller flyttas längre bort? Måste träd tas bort?
dessa sprinklers är för nära huset och orsakar grundproblem. Jag har markerat sprutmönstren. Murbruk är permeabel, vilket gör att vattnet bakom sten faner. Kontinuerligt våt från sprinklers hela dagen, kommer kartongen ”vattentätning” bakom denna faner så småningom att suga in i träramen på väggarna.
personlig erfarenhet: vi hade två hus som kräver grundreparationer. På det första huset tog vi bort en sviktande handikappramp som höll fukt mot huset. Den andra behövde rännor för att hjälpa direkt vatten bort från grunden.
Tips #3 landskap kan skadas.
Foundation Repair entreprenörer behöver tillgång till krypgrunden när det gäller brygga och Balk stiftelser. De behöver också tillgång till området.
du måste ta bort allt runt din crawlspace-åtkomst innan grundreparationer börjar.
Plattfundament behöver ytterligare bryggor. Dessa bryggor kräver grävning runt utsidan av grunden för åtkomst för att sätta dem på plats.
även en brygga och Balk stiftelse kan behöva lite dikning under reparationsprocessen.
ett 5 fothål grävdes för att hälla en ny fot under den tidigare grunden…på bara några tum under och kring tegelväggen.
Det går inte att komma runt det kommer att skada gräs och växter. Tillfällig omplantering är din bästa insats. Se till att du överväga växter runt omkretsen av ditt hus eftersom entreprenören kan behöva tillgång var som helst och eventuellt överallt.
staplar av virke och cement kolumner iscensatt för stiftelsen reparationer. Tunga laster kan orsaka skador på gräsmattan.
på samma sätt kan högar av ruttna golvbjälkar och balkar och högar av smuts från grävning under huset också orsaka gräsmattaproblem.
på samma sätt bör alla utemöbler, leksaker och utrustning flyttas ur vägen.
Tips #4 uppenbart, men för fullständighet: huset kommer att flytta.
reparationens rörelse kan flytta objekt runt. Skydda värdesaker, väggbonader och ömtåliga föremål genom att placera dem på säkra platser under grunden reparationer.
Tips #5 Vänta inte.
grundproblem blir värre med tiden. Det betyder att den slutliga räkningen bara blir dyrare senare när grunden fortsätter att försämras.
samtidigt kan grundreparation vara dyrt eller inte. Du vet inte riktigt förrän du frågar. Definitivt få bud innan du tror att det är mer än du har råd.
vad du kan förvänta dig under grundreparationer.
Tips #6 Det kommer att vara bullrigt.
20 ton jackar vrider huset upp, sistered bjälklag hamras på plats och tung utrustning och elverktyg kan användas. Tappning, hamring, sågning, motorljud och eventuell förbannelse är normen.
min man pounding bort, syster en golvbjälklag under vår första reparationsrunda när vi först köpte huset. Foundation reparation är bullriga!
i vårt fall sträcker sig Trägolv långt in i krypgrunden. Om du glömmer och ditt huvud kommer någonstans nära undergolvet påminns du inte så försiktigt med den spetsiga änden av en spik.
Grundreparationer är höga. Speciellt när du slår huvudet på någon av dessa naglar som sträcker sig in i krypgrunden.
överväg att hitta ett gömställe hemifrån för dina husdjur.
detsamma gäller för barn. Barn som behöver tupplurar kommer inte att få en tupplur i huset på dagen för grundreparationer. Små öron kan höra något språk, särskilt med tanke på nagelsituationen som fotograferats ovan.
Tips #7 förvänta reparationer inne i huset.
sprickor och buckling började bildas när huset bosatte sig. Detta är inte bara begränsat till gips men till alla system i huset: taket, inramning, VVS, golv, etc. Så trevligt som det verkar helt enkelt sätta tillbaka det och sprickorna försvinner, det är inte riktigt hur det slutar fungera. Istället förväntar sig fler sprickor och buckling att visas som huset är jacked upp och releveled.
gips
gips är den mest uppenbara reparationen. Papper och gips spricker lätt. Räkna med gips reparationer inne i huset under och efter grundarbetet.
förvänta tak och dörröppning gips sprickor från foundation reparationer.
dörröppning gips sprickor orsakade av foundation fixar.
enligt vår erfarenhet med ett hus, nästan varje fönster hade allt från en till fyra sprickor som går från fönstret till taket eller golvet.
dörrar
dörrar kan behöva lite tweaking för att få dem tillbaka till nivå och stänga ordentligt.
Gap mellan dörröppning, vägg och golv.
Windows
Windows kan vara svårare att öppna och stänga om de byttes ut medan huset var ur nivå.
Trimwork
liknande gips, kronformning och baseboard kan dyka upp eller visa luckor när reparationerna är färdiga.
kronformning kommer av under grundarbetet. Lägg märke till gips spricka ovanför dörren också…
VVS
VVS-system med lite ge kan bryta eller separera. VVS är tänkt att köra under plattan inuti en mantel, vilket gör att skiftning och rörelse förväntas i en platta för att lämna VVS opåverkad. Manteln fungerar också som en skyddsåtgärd mot vatten och andra mineraler i jorden från att äta på utsidan av ett rör.
dessa åtgärder kanske inte räcker. Som en del av ett hus sjunker, skjuter det VVS längre ner i marken. När huset lyfts vill den inbäddade VVS stanna där den är. Denna typ av sug – /dragverkan kan enkelt bryta en linje.
i det här huset VVS installera var så illa det dök upp ovanför plattan i mitten av rummet! Det hade inte heller det skyddande höljet kopparrör bör ha när det går genom betong.
du kan inte vara säker på vad du har eftersom du inte kan se det. Om du är särskilt otur, hård linje VVS, såsom koppar fotograferade ovan, kommer att inbäddas felaktigt i plattan. Det betyder att VVS är mer benägna att separera under det första skiftet, vilket orsakar en odetekterbar läcka under golvet. Eller det kan orsaka en krympning i linjen där en läcka uppstår under eller efter grundreparationen.
medan alla bostäder inte skapas lika, även om ditt hem är plumbed ordentligt under plattan, kan du bara ha otur och VVS separerar.
det är bättre att veta så snart som möjligt innan kakel börjar poppa på grund av en vattendränkt betongplatta. Du kanske vill testa för läckor före och efter grundreparationer för att säkerställa att din vattenförsörjning fungerar korrekt och inte skadas. En rörmokare kan hjälpa dig med denna typ av testning eller detta skulle vara en extra fördel med att få ett helt hus vatten övervakningssystem så att du kan göra det själv.
skärmdump av Flo av Moen app när en liten dropp upptäcks.
skärmdump av Flo av Moen app där du kan se den aktuella flödeshastigheten tillsammans med dagens totala dag.
relaterad artikel: skydda ditt hem från VVS-läckor: Flo och Phyn
när det gäller vattnet som lämnar ditt hem är det en helt annan sak. Även om det kan vara en viktig fråga, det är inte som om det finns en konstant ström av vatten försöker skjuta ut linjen som är fallet på tillförseln VVS sidan. Du kanske vill ha din utgång VVS scoped.
golv
hårdare ytor med liten eller ingen ge, såsom kakel, kan spricka. Grout kan behöva göras om. I värsta fall kan ett helt golv behöva bytas ut. Många täta fogar där två ytor möts behöver den gamla tätningen tas bort och bytas ut.
badkaret separerat från kakelgolvet…eller kakelgolvet separerat från badkaret. Ditt samtal, men i båda fallen sprickan i mellan behövs nya täta samt angränsande kakel surround.
på en personlig anteckning var justering av dörrar, gipssprickor, återmontering av baseboard och kronformning alla närvarande under våra två upplevelser. Dessutom behövde det mesta av hela badrummet återvinnas mellan badkarets golvanslutning, längs botten av travertinomgivningen, dörröppningen och tröskeln och längs baksidan av bänkskivan. Diskarna och kakelplattan i köket behövde också ett nytt caulkjobb.
Tips #8 förvänta dig arbete utanför huset.
takläggning
takstolar eller annan stödjande inramning kan vrida och flytta. Böjt och knäckt stag kan behöva bytas ut.
Foundation reparationer kan hitta inramning och takläggning problem. Grundreparationer är hur vi upptäckte att det sista A / C-företaget hade äventyrat takets/husets struktur genom att skära igenom och ta bort några av karmarna. Om du ser sprickor i taket med buckling titta på inramningen ovan…inte bara vad som finns där, men vad borde vara där.
murverk
murverk och sten på utsidan kan behöva repointing. Om sprickorna är tillräckligt stora kan vissa Byte vara i ordning.
Detta är före, där du kan se sprickorna i denna tegelvägg som signalerar där hörnet av huset faller bort från resten av huset.
Jacking upp hörnet av huset tillbaka till nivå. En ny kolonn placerades över en cementfot (täckt med smuts på bilden) och skimrade till nivå.
sprickorna i tegelfundamentets stamvägg försvann efter att hörnet lyfts.
sidospår
om sillplattan eller fälgbjälkarna byts ut, kommer sidospåren av. Om du har vinylbeklädnad kan det vara möjligt att ta bort det och sedan knäppas tillbaka på plats. Vår vinyl sidospår var högre kvalitet med isolering stöd. Det var också ganska ny så det hade några ge. Om din vinyl är äldre kan det spricka och behöver bytas ut. Detta skulle bara vara en patch. Du kan dock ha komplikationer:
- kanske är din sidospår inte lätt tillgänglig.
- det kan märkas bleknar från solen med en nyare bit är mycket mörkare och resten av huset är ljusare.
- eller kanske vinylbeklädnaden hade en annan färgbatch.
sidospåren tas bort för att ersätta sillplattan och fälgbjälken.
installera om vinylbeklädnaden efter att grundreparationerna är färdiga.
om du har trä sidospår det kanske kan fästas med vissa målning. Om rötan är så dålig att den sträcker sig in i sidospåren kan du behöva byta ut några rader.
pågående foto av byte av träspår efter grundreparationer var färdiga.
sidospår är i allmänhet utanför kontraktet om inte uttryckligen anges. Enligt vår erfarenhet erbjöd ett lag att ersätta sidospåren mot en avgift. Den andra arbetade med oss för att ersätta sidospår som vi hade slagit in under resten av processen.
kom också ihåg att byta ut eventuell borttagen vattentätning under sidospåren som togs bort. Den gamla vattentätningen ska överlappa över den nya vattentätningen:
förvänta dig att ersätta vattentätning på eventuella sidospår som tas bort under grundreparationer.
utanför kranar
av alla ställen, varför är det sidospår verkar få bort runt en slang bibb?
kanske för att det är orsaken till någon ramskada på grund av vattenläckage? Mer än troligt… inte bara för att irritera oss med att ersätta mer komplicerade sidospår.
så många grundreparationer hamnar runt en slangbibb.
i alla fall kan det finnas några reparationer på sidospåren runt slangbibb. Om så är fallet kan du också ringa en rörmokare om en läcka är aktiv och orsakar långvarig skada på grunden nedan.
medan vi inte hade några aktiva läckor fanns det tidigare läckor antingen vid slangen bibb eller i diskbänken precis bakom slangen bibb, som var den största källan till grundskador i ett hus. I det andra huset var reparationen inte ett resultat av vatten som plumbed in, men resultatet av stänk från regn. Sidospåren runt slangen bibb avlägsnades fortfarande. I båda fallen tog vi tillfället i akt att byta ut de gamla grindventilerna och installerade nya kvartsvarvventiler. Numera skulle vi ersätta dessa med frostfria slangbibbs. Vi skulle också installera en PEX underhållsslinga för att underlätta underhåll eller nästa byte.
rännor
stuprör kan få stötte eller falla av med rörelsen. Gör ett extra pass runt utsidan av huset för att se till att dina rännor, stuprör och brickor är alla på rätt plats.
efter grundarbetet kontrollera rännor, sätt tillbaka vid behov.
Tips #9 betongområden som uppfarter och garage kan behöva utbrott.
Breakouts är hål som behövs för att komma åt fundamentet i betong runt och inuti huset. Uppfarter och garage är två vanliga exempel där platta fundament reparationer behöver tillgång till dessa stora områden. När arbetet är klart kommer de att patchas, men vet att det är nödvändigt, det kan se ut patched framåt.
Tips #10 förvänta dig att hitta extra problem och budget för projektkryp.
bättre att göra det nu än att ha ett upprepat besök när ytterligare skador görs på husets inre.
båda våra fundament slutade kosta mer på grund av oväntad torr rutt.
tips #11 Njut av åkturen.
många grundreparationer är dyrare än en resa till Disney World. Om du är inne när huset lyfts och sänks kan du lika gärna njuta av din personliga berg-och dalbana. Åtminstone kommer dina golv inte att känna sig som en berg-och dalbana när jobbet är klart.
Tips #12 Ta en moral boost när du kan få det.
detta kan vara en otrevlig, stressig och dyr dag (eller flera dagar). Varje moralökning är en bra sak.
ler runt med alla händer på däck.
vår pint-size hjälpare fastnat runt för att hitta naglar vi behövde för att ta bort… hålla leenden på stiftelsen företagets besättning.
vad som väntar efter foundation reparationer är klar.
tips #13 kontrollera stövlarna på alla takgenomföringar.
stövlar på vent stackar skift och flytta med reparationer. Om de lyfts upp kommer de inte automatiskt att gå ner av sig själva. Om de lämnas upp kommer det att finnas ett gap som gör att regn kan resa ner i röret, vilket orsakar sekundär skada med isolering och gipsreparationer. På samma sätt bör eventuella sprickor som bildas i tjära eller caulk bytas ut eller återvinnas för att täta gapet.
jag skulle inte förvänta mig att grundföretaget skulle gå på ditt tak eftersom deras huvudsakliga jobb är på marken. Istället måste du gå upp och skjuta dem tillbaka i position.
tips #14 vänta för att lösa.
istället för att fixa gipset direkt, bör du överväga att låta huset bosätta sig några veckor eller månader. Det kan ta lite tid att se om sprickor blir mindre eller större. Du skulle hata att göra reparationer bara för att få dem att dyka upp igen.
då är det på att tejpa, flytande, slipning, priming och målning. Usch.
tips #14 Håll koll på återfyllningen.
om du har en platta foundation reparation, grävning krävs för att sätta i ytterligare bryggor. Den borttagna smutsen fylls på igen (om inte, detta är ett allvarligt problem!). Smutsen kommer att lösa sig över tiden. Om det inte räcker, tillåter detta att vatten samlas längs stiftelsen, vilket skapar ytterligare en möjlighet till grundproblem.
å andra sidan, om det finns för mycket återfyllning och det staplas upp för högt hela vägen upp till din sidospår har du ett annat problem. Om du har en tegel-eller stenfaner finns det gråthål längs botten för att låta vatten bakom stenen gå ut. Om du har någon form av trä eller annan yttre beklädnad återfyllning längs botten kan lagra vatten och orsaka sidospår att misslyckas i förtid tillsammans med bottenplattan och inramning längs botten av väggen.
tips #15 säljer snart? Medan grundreparationer kan vara nödvändiga kan ovanstående konsekvenser göra ditt hem svårare att sälja.
det är en fångst 22. Foundation skador upptäcktes på ett hem inspektion är dåliga nyheter. Om du följer upp grundreparationer eller om du slutför en reparation innan du går på marknaden tittar du potentiellt på mycket arbete som fixar konsekvenserna.
om för många reparationer är uppenbara kommer den potentiella köparen att undra vad som är fel. Men du har redan reparerat stiftelsen! I all verklighet är det dyra arbetet gjort. En potentiell köpare kanske inte uppskattar din problemlösning och fortsätter att titta på andra hem.
många uppenbara konsekvenser är minimala i jämförelse, men om de inte är ordentligt fixade slutar du hålla påsen i slutändan eftersom ingen vill köpa ett skadat hem eller de vill ha en betydande prisminskning.
detta har verkligen förvandlats till en undergång och dysterhet post, men i alla verkligheten, foundation reparationer är en hög risk och hög ansträngning jobb. När det är nödvändigt måste det göras.
avsikten med detta inlägg var inte att skrämma dig, utan att utbilda dig om möjliga komplikationer. Det är bättre att veta konsekvenserna i förväg med ett värsta fall snarare än att bli förvånad över efterdyningarna.
definitivt ta några frågor och funderingar upp till de entreprenörer du intervjuar under anbudsprocessen.