ändringar i Ontario housing law som hyresgäster behöver veta

ändringar i lagen: Bill 184

Vad är Bill 184?

Bill 184, ”Protecting Tenants and Strengthening Community Housing Act,” antogs av Ontario-regeringen den 21 juli 2020. Denna lag gjorde några viktiga förändringar i lagen om bostadsförsäkring och lagen om bostadstjänster, två av de mest omfattande lagarna som styr bostäder i Ontario.

många förespråkare, inklusive CERA, är oroade över de negativa effekter som dessa förändringar kommer att ha på hyresgästernas rättigheter och bostadssäkerhet.

Hur hjälper Bill 184 hyresgäster?

Bill 184 ökade böterna för hyresvärdar som vräker hyresgäster ”i ond tro.”Dessa böter kan tillämpas på vräkningar i två scenarier.

i det första scenariot utvisar en hyresvärd en hyresgäst genom att hävda att hyresvärden, en familjemedlem eller någon som köper enheten behöver flytta in. Detta är allmänt känt som en vräkning för en ”hyresvärdens eget bruk”. Det skulle dock betraktas som” i ond tro ” om hyresvärden, familjemedlemmen eller den nya köparen när hyresgästen har flyttat ut inte flyttar in och istället lägger byggnaden till försäljning eller hyr om den, ibland till ett högre pris.

i det andra scenariot utvisar en hyresvärd en hyresgäst som hävdar att de vill riva hyresenheten eller renovera den. När hyresgästen har flyttat ut, hyresvärden åter hyr enheten till ett högre pris eller sätter byggnaden till försäljning. Denna typ av vräkning kallas ofta en ”renovering.”

i båda dessa scenarier kan hyresvärdar bötas upp till $50,000 (och $250,000 i händelse av ett företag) om en hyresgäst kan bevisa att en utvisning har gjorts ”i ond tro”.

från och med September 1, 2021, hyresgäster som har vräkts i ond tro kan begära ytterligare ersättning motsvarande ett belopp på upp till 1 års hyra. Om de vräktes så att hyresvärden kunde renovera enheten men de inte fick möjlighet att flytta tillbaka efter renoveringarna, kan hyresgästerna nu ansöka om vräkning i ond tro. En sådan ansökan kan göras upp till två år efter att hyresgästen var tvungen att lämna sin lägenhet och om de begärde ”rätten till första vägran”, vilket innebär att de bad sin hyresvärd att ge dem möjlighet att flytta tillbaka till enheten innan den erbjuds någon annan.

Läs mer om Bill 184 och hyresgästers rättigheter

hur skadar Bill 184 hyresgäster?

Bill 184 har tagit bort många skydd från hyresgäster som tidigare gavs dem enligt lagen om bostadsförsäkring. Här är fem viktiga problem enligt Bill 184 som kan påverka hyresgästerna negativt, identifierade av bostadsrättsförespråkare:

• betalningsavtal

om en hyresgäst inte har kunnat betala sin hyra kan deras hyresvärd lämna in en ansökan till hyresvärden och Hyresgäststyrelsen (LTB) för att vräka hyresgästen. Denna process kan innebära att hyresvärden och hyresgästen utvecklar ett skriftligt dokument som beskriver datum och belopp som hyresgästen betalar till hyresvärden tills det totala skuldbeloppet har betalats i sin helhet. Detta dokument är känt som ett betalningsavtal. Enligt Bill 184 får hyresvärdar och hyresgäster nu utveckla ett betalningsavtal på egen hand och lämna in Avtalet med LTB. Om hyresgästen missar en betalning eller gör en betalning senare än de datum de kommit överens om att, hyresvärden kanske kan ansöka om vräkning utan att meddela hyresgästen. Detta innebär att en hyresgäst kan få en utvisningsorder från LTB utan att någonsin delta i en utfrågning. Att flytta utanför hörselprocessen har potential att påverka hyresgästerna negativt, eftersom det tar bort medverkan av en styrelseledamot, som är skyldig att överväga en hyresgästs omständigheter när man fastställer villkoren i ett betalningsavtal. Utan inblandning av en tredje part som en LTB-medlem eller en medlare kan hyresgäster vara mer utsatta för tryck eller hot från sin hyresvärd att underteckna ett avtal med villkor som de inte förstår eller inte har råd med.

• alternativa tvistlösningsprocesser

tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster kan nu lösas genom alternativa tvistlösningsprocesser, utöver medling och utfrågningar. Det är dock fortfarande oklart vad dessa ”alternativa” tvistlösningar kommer att innebära. Utan tydlighet om vad de alternativa processerna är, är bostadsförespråkare oroade över att sådana processer potentiellt kan försvaga hyresgästernas tillgång till rättvisa och att hyresgäster kanske inte har samma skydd som de som är tillgängliga genom förhandlings-och medlingsprocessen.

• krav på förhandsmeddelande om oro/klagomål

under tvistprocesser, hyresgäster är nu skyldiga att meddela LTB skriftligen i förväg om deras utfrågning om eventuella problem och klagomål som de vill ta upp mot sin hyresvärd vid deras utfrågning. Problemet med denna förändring är att hyresgäster ofta inte ger upphov till problem med sin hyresvärd förrän de kommer fram till sin hörsel av rädsla för vedergällning från sin hyresvärd i form av hot om utvisning, trakasserier eller förlust av hyresvärdens hänvisning. Detta kräver hyresgäster att vara juridiskt kunniga och utveckla sina juridiska argument i god tid före sin utfrågning. De flesta hyresgäster tycker att den juridiska processen är komplex och överväldigande eftersom uppemot 97% av hyresgästerna inte har representation för att hjälpa dem att navigera i LTB-processen.

• bedriver ekonomisk ersättning från nuvarande och tidigare hyresgäster vid LTB

från och med den 1 September 2021 kan hyresvärdar söka ekonomisk ersättning från hyresgäster vid LTB för olika frågor, inklusive för obetald hyra, obetalda verktyg, skador på hyresbyggnaden och kostnader i samband med om hyresgästen störde hyresvärdens rimliga njutning av eller juridiska intresse för hyresfastigheten. Hyresvärdar kan kräva ersättning från nuvarande hyresgäster, liksom från tidigare hyresgäster, i upp till ett år efter att hyresgästen flyttar ut. Hyresvärden kan ansöka om dessa pengar så länge hyresgästen fortfarande är i besittning av enheten den 1 September 2021, även om pengarna är skyldiga för saker som hände före det datumet.

tidigare skulle dessa frågor ha lösts vid Small Claim Court, där regler och processer finns för att informera hyresgäster om eventuella rättsliga förfaranden mot dem och betjäna dem med juridiska handlingar. För förfaranden vid LTB är hyresvärdar ansvariga för att meddela sin tidigare hyresgäst om eventuella ansökningar eller utfrågningar där de är inblandade. Om en hyresvärd inte meddelar en tidigare hyresgäst till exempel för att de inte har den nya adressen till den hyresgästen, kanske hyresgästen inte vet om förhandlingen och misslyckas med att delta i sin hörsel, och en hyresvärd kan få en Order som de kan genomdriva, utan att hyresgästen vet något om problemet.

hyresgäster som får meddelande om någon av dessa ansökningar bör få juridisk rådgivning om sina alternativ. Nå ut till en juridisk klinik eller kontakta CERA.

• olagliga hyreshöjningar blir lagliga

det finns mycket specifika lagar som reglerar hyreshöjningar i Ontario. Men hyresgäster betalar ibland omedvetet olagliga hyreshöjningar när de inte känner till dessa regler eller har pressats av sin hyresvärd.

innan Bill 184 kunde hyresgäster utmana en olaglig hyresökning vid LTB när som helst och en olaglig ökning kunde aldrig bli laglig. Enligt Bill 184, om en hyresgäst betalar de olagliga hyreshöjningarna i 12 på varandra följande månader, blir detta det nya lagliga hyresbeloppet och hyresgästen kan inte längre utmana den olagliga hyreshöjningen efteråt.

Läs mer om Bill 184 och hyresgästers rättigheter