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uma nova base sólida é necessária, mas o que você deve esperar dos reparos da Fundação? O lowdown em antes, durante e depois.
corrigir problemas de fundação é uma necessidade maligna. Após uma seca ou estação chuvosa, sua base de laje ou cais e vigas pode rachar, mudar ou levantar, deixando você com problemas de fundação que precisam ser reparados. Ao contrário de muitos outros reparos domésticos, o reparo da fundação tem muitas repercussões. Este post cobrirá as consequências-óbvias e sutis–para que você saiba exatamente o que esperar antes, durante e após os reparos da fundação em sua casa. Muitas dessas dicas se aplicam a fundações de cais e vigas, bem como a laje em fundações de grau.
- o que esperar antes do início dos reparos da Fundação.
- Dica # 1 Complete todos os reparos da fundação antes de qualquer outra renovação.Qualquer mudança na fundação pode arruinar qualquer coisa acima dela. Completar uma renovação ou um trabalho em andamento ao terminar os reparos é uma versão alternativa da Roleta Russa.
- Dica #2 Se seus problemas de Fundação forem resultado de outra coisa, resolva isso primeiro.
- Dica #3 paisagem pode ser danificado.
- Dica #4 óbvia, mas para completude: a casa se moverá.
- Dica # 5 não espere.
- o que esperar durante os reparos da Fundação.
- Dica # 6 será barulhento.
- Dica # 7 espere reparos dentro da casa.
- dica # 8 espere trabalhar fora de casa.
- dica # 9 Áreas de concreto, como calçadas e garagens, podem precisar de fugas.
- dica # 10 espere encontrar problemas extras e orçamento para a fluência do projeto.
- dica #11 aproveite o passeio.
- dica #12 dê um impulso moral quando você pode obtê-lo.
- o que esperar após a conclusão dos reparos da Fundação.
- dica # 13 verifique as botas em todas as penetrações do telhado.
- dica #14 espere para se estabelecer.
- dica # 14 mantenha o controle sobre o preenchimento.
- dica # 15 vendendo em breve? Embora os reparos da Fundação possam ser necessários, as consequências acima podem tornar sua casa mais difícil de vender.
o que esperar antes do início dos reparos da Fundação.
Dica # 1 Complete todos os reparos da fundação antes de qualquer outra renovação.Qualquer mudança na fundação pode arruinar qualquer coisa acima dela. Completar uma renovação ou um trabalho em andamento ao terminar os reparos é uma versão alternativa da Roleta Russa.
por exemplo, concluímos o trabalho de fundação antes de colocar um novo telhado na casa. Ao nivelar primeiro, não há estresse adicional na camada superior da casa, causando alongamento ou flambagem dos novos materiais de cobertura.
Dica #2 Se seus problemas de Fundação forem resultado de outra coisa, resolva isso primeiro.
não jogue dinheiro em um problema sem resolver a causa. Caso contrário, você pagará pelos reparos da Fundação novamente mais tarde.
você precisa de calhas? Melhor drenagem ao redor da casa? Existe uma inclinação inadequada levando toda a água em direção à fundação da casa? Os sprinklers estão muito perto de sua casa e precisam ser redirecionados ou afastados? As árvores precisam ser removidas?
estes sprinklers estão muito perto da casa causando problemas de Fundação. Eu destaquei os padrões de pulverização. A argamassa é permeável, permitindo a água atrás do folheado de pedra. Continuamente molhado de aspersores ao longo do dia, o papelão “impermeabilização” por trás deste folheado acabará por mergulhar na moldura de madeira das paredes.
experiência pessoal: tínhamos duas casas que exigiam reparos na Fundação. Na primeira casa, removemos uma rampa de desvantagem que estava segurando a umidade contra a casa. O segundo precisava de calhas para ajudar a direcionar a água para longe da Fundação.
Dica #3 paisagem pode ser danificado.
empreiteiros de reparação de Fundação precisam de acesso ao crawlspace quando se trata de fundações de cais e vigas. Eles também precisarão de acesso ao perímetro.
você precisará remover qualquer coisa em torno de seu acesso ao crawlspace antes que os reparos da Fundação comecem.
fundações de laje precisam de pilares adicionais. Esses pilares exigem cavar ao redor do lado de fora da Fundação para ter acesso para colocá-los no lugar.
até mesmo uma fundação de píer e viga pode precisar de alguma vala durante o processo de reparo.
um buraco de 5 pés foi cavado para derramar um novo pé abaixo da Fundação anterior…de apenas alguns centímetros abaixo e ao redor da parede do tronco de tijolos.
não há como se locomover, haverá danos à grama e às plantas. Replantio temporário é a sua melhor aposta. Certifique-se de considerar plantas em todo o perímetro de sua casa, porque o empreiteiro pode precisar de acesso em qualquer lugar e possivelmente em todos os lugares.
pilhas de colunas de madeira e cimento são encenadas para os reparos da Fundação. Cargas pesadas podem causar danos ao gramado.
da mesma forma, pilhas de vigas e vigas de piso podres e pilhas de sujeira de trincheiras abaixo da casa também podem causar problemas no gramado.
da mesma forma, Qualquer mobiliário de exterior, Brinquedos e equipamentos devem ser movidos para fora do caminho.
Dica #4 óbvia, mas para completude: a casa se moverá.
o movimento do reparo pode deslocar itens ao redor. Proteja objetos de valor, tapeçarias e itens delicados, colocando-os em locais seguros durante os reparos da Fundação.
Dica # 5 não espere.
problemas de Fundação pioram com o tempo. O que significa que a conta final só ficará mais cara mais tarde, pois a fundação continua a se deteriorar.Ao mesmo tempo, o reparo da fundação pode ou não ser caro. Você realmente não sabe até perguntar. Definitivamente obter lances antes de pensar que é mais do que você pode pagar.
o que esperar durante os reparos da Fundação.
Dica # 6 será barulhento.
os jaques de 20 toneladas põem em marcha a casa acima, as vigas sistered são marteladas no lugar e o equipamento pesado e as ferramentas elétricas podem ser usados. Bater, martelar, serrar, ruído do motor e possível maldição é a norma.
meu marido batendo fora, sistering uma joist chão durante a nossa primeira rodada de reparos quando compramos a casa pela primeira vez. O reparo da fundação é barulhento!
no nosso caso, as unhas de piso de madeira se estendem bem para o espaço de rastreamento. Se você esquecer e sua cabeça chegar perto da sub-base, você não será tão gentilmente lembrado com a ponta pontiaguda de um prego.
os reparos da Fundação são altos. Especialmente quando você bate a cabeça em qualquer uma dessas unhas que se estendem para o espaço de rastreamento.
considere encontrar um esconderijo longe de casa para seus animais de estimação.
o mesmo se aplica às crianças. As crianças que precisam de cochilos não terão uma soneca na casa no dia dos reparos da Fundação. Orelhas pequenas podem ouvir alguma linguagem, especialmente dada a situação das unhas fotografada acima.
Dica # 7 espere reparos dentro da casa.
rachaduras e flambagem começaram a se formar à medida que a casa se instalava. Isso não se limita apenas ao drywall, mas a todos os sistemas da casa: o telhado, o enquadramento, o encanamento, o piso, etc. Por mais agradável que pareça simplesmente colocá-lo de volta e as rachaduras desaparecerem, não é bem assim que acaba funcionando. Em vez disso, espere que mais rachaduras e flambagem apareçam à medida que a casa é levantada e relevante.
Drywall
Drywall é o reparo mais óbvio. Papel e gesso racham facilmente. Espere reparos drywall dentro da casa durante e após o trabalho de Fundação.
espere rachaduras de drywall de teto e porta de reparos de Fundação.
rachaduras do drywall da porta causadas por correções de Fundação.
em nossa experiência com uma casa, quase todas as janelas tinham de uma a quatro rachaduras que iam da janela ao teto ou ao chão.
portas
portas podem precisar de alguns ajustes para trazê-los de volta ao nível e fechar corretamente.
espaço entre a porta, a parede e o chão.
Windows
as janelas podem ser mais difíceis de abrir e fechar se forem substituídas enquanto a casa estiver fora de nível.
Guarnição
semelhante ao drywall, a moldagem da coroa e o rodapé podem aparecer ou mostrar lacunas à medida que os reparos são concluídos.
moldagem de Coroa saindo durante o trabalho de Fundação. Observe a rachadura do drywall acima da porta também…
encanamento
Sistemas de encanamento com pouco Dar pode quebrar ou separar. O encanamento deve correr abaixo da laje dentro de um revestimento, permitindo que o deslocamento e o movimento esperados em uma laje deixem o encanamento inalterado. O revestimento também serve como uma medida protetora contra a água e outros minerais no solo de comer do lado de fora de um tubo.
estas medidas podem não ser suficientes. Como parte de uma casa afunda, empurra o encanamento ainda mais para o chão. Quando a casa é levantada, o encanamento embutido Quer Ficar Onde está. Este tipo de ação de sucção / tração pode facilmente quebrar uma linha.
nesta casa a instalação do encanamento foi tão ruim que apareceu acima da laje no meio da sala! Também não tinha o tubo de cobre de revestimento protetor deveria ter quando atravessa o concreto.
você não pode ter certeza do que tem, pois não pode vê-lo. Se você é particularmente azarado, o encanamento de linha dura, como o cobre fotografado acima, será incorporado indevidamente na laje. Isso significa que o encanamento tem maior probabilidade de se separar durante o turno inicial, causando um vazamento indetectável abaixo do piso. Ou pode causar um crimp na linha onde ocorre um vazamento durante ou após o reparo da Fundação.
embora todas as casas não sejam criadas iguais, mesmo que sua casa seja sondada corretamente abaixo da laje, você pode ter azar e o encanamento se separa.
é melhor saber o mais rápido possível antes que as telhas comecem a surgir devido a uma fundação de laje de concreto alagada. Você pode querer testar se há vazamentos antes e depois dos reparos da Fundação para garantir que seu abastecimento de água funcione corretamente e não sofra nenhum dano. Um encanador pode ajudá-lo com este tipo de teste ou isso seria um benefício extra de obter um sistema de monitoramento de água toda a casa para que você possa fazê-lo sozinho.
captura de tela do Flo pelo aplicativo Moen quando um pequeno gotejamento é detectado.
captura de tela do aplicativo Flo by Moen, onde você pode ver a taxa de fluxo atual junto com o total atual do dia.
artigo relacionado: Proteja sua casa de vazamentos de encanamento: Flo e Phyn
quanto à água saindo de sua casa que é outra questão inteiramente. Embora possa ser um problema importante, não é como se houvesse um fluxo constante de água tentando disparar a linha, como é o caso no lado do encanamento de abastecimento. Você pode querer ter seu encanamento de saída com escopo.
Pisos
superfícies mais duras com pouca ou nenhuma oferta, como ladrilhos, podem rachar. A argamassa pode precisar ser refeita. Na pior das hipóteses, um piso inteiro pode precisar ser substituído. Muitas juntas de calafetagem onde duas superfícies se encontram precisarão da calafetagem antiga removida e substituída.
a banheira separada do piso de ladrilho … ou o piso de ladrilho separado da banheira. Sua chamada, mas em ambos os casos a rachadura no meio precisava de novo calafetar, bem como a telha adjacente surround.
em uma nota pessoal, ajustando portas, rachaduras drywall, reattaching rodapé e moldagem Coroa estavam todos presentes durante as nossas duas experiências. Além disso, a maior parte de todo o banheiro precisava recaulking entre a conexão do piso da banheira, ao longo da parte inferior do travertino surround, o batente da porta e limiar, e ao longo da parte de trás da bancada. Os balcões e o backsplash de azulejos na cozinha também precisavam de um novo trabalho de calafetagem.
dica # 8 espere trabalhar fora de casa.
Coberturas
treliças ou outro enquadramento de suporte podem torcer e mudar. O suporte curvado e rachado pode precisar ser substituído.
os reparos da Fundação podem encontrar problemas de enquadramento e cobertura. Os reparos da fundação são como descobrimos que a última empresa A / C comprometeu a estrutura do telhado/casa cortando e removendo algumas das treliças. Se você vir rachaduras no teto com flambagem, olhe para o enquadramento acima…não apenas o que está lá, mas o que deve estar lá.
alvenaria
alvenaria e pedra no exterior podem precisar de reimpressão. Se as rachaduras forem grandes o suficiente, alguma substituição pode estar em ordem.
este é o antes, onde você pode ver as rachaduras neste tijolo stemwall sinalizando onde o canto da casa está caindo longe do resto da casa.
levantando o canto da casa de volta ao nível. Uma nova coluna foi colocada sobre uma base de cimento (coberta de sujeira na foto) e brilhou ao nível.
as rachaduras na parede-tronco da Fundação de tijolos desapareceram depois que o canto foi levantado.
tapume
se a placa do peitoril ou as vigas da borda forem substituídas, o tapume está saindo. Se você tiver tapume de vinil, pode ser possível removê-lo e, em seguida, encaixado de volta no lugar. Nosso revestimento de vinil foi de maior qualidade com suporte de isolamento. Também era bastante novo, então tinha algum dar. Se o seu revestimento de vinil for mais antigo, ele pode rachar e precisar ser substituído. Isso seria apenas um patch. No entanto, você pode ter complicações:
- talvez seu tapume não esteja facilmente disponível.
- pode haver um desbotamento perceptível do sol, com uma peça mais nova sendo muito mais escura e o resto da casa mais clara.
- ou talvez o revestimento de vinil tivesse um lote de cores diferente.
o tapume é removido para substituir a placa do peitoril e a junta do aro.
reinstalar o revestimento de vinil após a conclusão dos reparos da Fundação.
se você tem tapume de madeira pode ser capaz de ser recolocado com alguma pintura. Se a podridão é tão ruim que se estende para o tapume você pode ter que substituir algumas linhas.
foto em andamento da substituição do tapume de madeira após a conclusão dos reparos da Fundação.
tapume é geralmente fora do contrato, a menos que explicitamente indicado. Em nossa experiência, uma equipe se ofereceu para substituir o tapume por uma taxa. O outro trabalhou conosco para substituir o tapume como havíamos lançado durante o resto do processo.
lembre-se também de substituir qualquer impermeabilização removida sob o revestimento que foi removido. A impermeabilização antiga deve se sobrepor à nova impermeabilização:
espere substituir a impermeabilização em qualquer revestimento removido durante os reparos da Fundação.
torneiras externas
de todos os lugares, por que o tapume parece ser retirado em torno de um bibb de mangueira?
talvez porque seja a causa de algum dano de enquadramento devido ao vazamento de água? Mais do que provável … não apenas para nos irritar com a substituição de peças mais complicadas de tapume.
tantos reparos de Fundação acabam em torno de uma mangueira bibb.
em qualquer caso, pode haver alguns reparos no tapume ao redor da mangueira bibb. Se for esse o caso, você também pode estar chamando um encanador se um vazamento estiver ativo, causando danos prolongados à Fundação abaixo.
embora não tenhamos nenhum vazamento ativo, houve vazamentos no passado, seja no Bibb da mangueira ou na pia da cozinha logo atrás do Bibb da mangueira, que foi a principal fonte de danos à fundação em uma casa. Na segunda casa, o reparo não foi resultado de água encanada, mas o resultado do respingo da chuva. O tapume ao redor da mangueira bibb ainda foi removido. Em ambos os casos, aproveitamos a oportunidade para trocar as válvulas de portão antigas e instalar novas válvulas de quarto de volta. Hoje em dia nós substituiríamos estes com bibbs livres da mangueira da geada. Também instalaríamos um loop de manutenção PEX para facilitar a manutenção ou a próxima substituição.
calhas
Downspouts podem ser derrubados ou cair com o movimento. Faça uma passagem extra pelo lado de fora da casa para garantir que suas calhas, calhas e bandejas estejam no lugar certo.
após o trabalho de Fundação, verifique as calhas, recolocando, se necessário.
dica # 9 Áreas de concreto, como calçadas e garagens, podem precisar de fugas.
fugas são buracos necessários para acessar a fundação em concreto ao redor e dentro da casa. Calçadas e garagens são dois exemplos comuns em que os reparos da fundação da laje precisam de acesso a essas grandes áreas. Depois que o trabalho estiver concluído, eles serão corrigidos, mas saiba que, embora necessário, pode parecer corrigido daqui para frente.
dica # 10 espere encontrar problemas extras e orçamento para a fluência do projeto.
melhor fazê-lo agora do que ter uma visita repetida quando mais danos são causados ao interior da casa.
ambas as fundações acabaram custando mais devido à inesperada podridão seca.
dica #11 aproveite o passeio.
muitos reparos da fundação são mais caros do que uma viagem à Disney World. Se você está dentro quando a casa é levantada e abaixada, você também pode desfrutar de seu passeio pessoal de montanha-russa. Pelo menos seus andares não se sentirão como uma montanha-russa quando o trabalho estiver concluído.
dica #12 dê um impulso moral quando você pode obtê-lo.
este pode ser um dia sem graça, estressante e caro (ou vários dias). Qualquer aumento de moral é uma coisa boa.
sorri ao redor com todas as mãos no convés.
nosso ajudante pint-size preso ao redor para encontrar pregos que precisávamos remover … mantendo sorrisos na equipe da empresa Fundação.
o que esperar após a conclusão dos reparos da Fundação.
dica # 13 verifique as botas em todas as penetrações do telhado.
botas em pilhas de ventilação mudam e se movem com reparos. Se eles são levantados, eles não vão cair automaticamente por si mesmos. Se eles forem deixados lá em cima, haverá uma lacuna que permite que a chuva desça pelo tubo, causando danos secundários com reparos de isolamento e drywall. Da mesma forma, quaisquer rachaduras que se formem em alcatrão ou calafetagem devem ser substituídas ou recobertas para selar a lacuna.
eu não esperaria que a empresa Fundação para ir em seu telhado como seu trabalho principal está no chão. Em vez disso, você precisará subir e empurrá-los de volta para a posição.
dica #14 espere para se estabelecer.
em vez de consertar o drywall imediatamente, você deve considerar deixar a casa assentar algumas semanas ou meses. Pode levar algum tempo para ver se as rachaduras se tornam menores ou maiores. Você odiaria fazer reparos apenas para que eles reaparecessem novamente.
então é sobre a gravação, flutuante, lixar, priming, e pintura. Ugh.
dica # 14 mantenha o controle sobre o preenchimento.
se você tiver um reparo de fundação de laje, é necessário cavar para colocar pilares adicionais. A sujeira removida é preenchida novamente (se não, isso é um problema sério!). A sujeira vai assentar com o tempo. Se não houver o suficiente, isso permite que a água se acumule ao longo da Fundação, criando outra oportunidade para problemas de Fundação.
por outro lado, se houver muito preenchimento e ele estiver empilhado muito alto até o seu tapume, você terá outro problema. Se você tem um folheado de tijolo ou pedra, há buracos de choro ao longo do fundo para permitir que a água atrás da pedra saia. Se você tem algum tipo de madeira ou outro aterro de revestimento exterior ao longo do fundo pode armazenar água e fazer com que o tapume falhe prematuramente junto com a placa de base e enquadramento ao longo da parte inferior da parede.
dica # 15 vendendo em breve? Embora os reparos da Fundação possam ser necessários, as consequências acima podem tornar sua casa mais difícil de vender.
é uma captura 22. Danos à Fundação descobertos em uma inspeção doméstica são más notícias. Se você seguir os reparos da fundação ou se concluir um reparo antes de entrar no mercado, estará potencialmente procurando muito trabalho para corrigir as repercussões.
se Muitos reparos são óbvios, o potencial comprador vai se perguntar o que está errado. Mas você já teve a fundação reparada! Em toda a realidade, o trabalho caro é feito. Um comprador em potencial pode não apreciar sua solução de problemas e continuar olhando para outras casas.
muitas consequências óbvias são mínimas em comparação, mas se elas não forem fixadas corretamente, você acabará segurando a bolsa no final porque ninguém quer comprar uma casa danificada ou quer uma redução significativa de preço.
isso certamente se transformou em um posto de desgraça e melancolia, mas em toda a realidade, os reparos da fundação são um trabalho de alto risco e alto esforço. Quando é necessário, isso precisa ser feito.
a intenção deste post não era assustá-lo, mas educá-lo sobre possíveis complicações. É melhor conhecer as repercussões antes do tempo com um pior cenário do que se surpreender com as consequências.
definitivamente trazer quaisquer perguntas e preocupações até os empreiteiros que você está entrevistando durante o processo de licitação.