wijzigingen in de huisvestingswet van Ontario die huurders moeten weten

wijzigingen in de wet: Bill 184

Wat is Bill 184? Bill 184, de “Protecting Tenants and Strengthening Community Housing Act”, werd aangenomen door de regering van Ontario op 21 juli 2020. Deze wet maakte een aantal belangrijke wijzigingen aan de Residential Tenancies Act en de Housing Services Act, twee van de meest uitgebreide wetten die huisvesting in Ontario regelen. Veel pleitbezorgers, waaronder CERA, maken zich zorgen over de negatieve gevolgen die deze veranderingen zullen hebben voor de rechten van huurders en de huisvestingszekerheid.

Hoe helpt Bill 184 huurders? Wet 184 verhoogde de boetes voor verhuurders die huurders te kwader trouw uit huis zetten.”Deze boetes kunnen van toepassing zijn op uitzettingen in twee scenario’ s.

In het eerste scenario zet een verhuurder een huurder uit door te beweren dat de verhuurder, een familielid of iemand die de eenheid koopt, moet verhuizen. Dit is algemeen bekend als een uitzetting voor eigen gebruik van een “verhuurder”. Echter, het zou worden beschouwd als “te kwader trouw” als zodra de huurder is verhuisd, de verhuurder, familielid, of nieuwe koper niet in te trekken en in plaats daarvan zet het gebouw te koop of herhuurt, soms tegen een hogere prijs.

In het tweede scenario zet een verhuurder een huurder uit die beweert dat hij de huureenheid wil slopen of renoveren. Zodra de huurder is verhuisd, verhuurt de verhuurder de eenheid opnieuw tegen een hogere prijs of zet het gebouw te koop. Dit soort uitzetting wordt vaak een “renovatie.”

in beide scenario ‘ s kunnen verhuurders tot $50.000 (en $250.000 in het geval van een bedrijf) beboet worden als een huurder kan bewijzen dat een uitzetting “te kwader trouw”heeft plaatsgevonden.

vanaf 1 September 2021 kunnen huurders die te kwader trouw zijn uitgezet, een aanvullende vergoeding vragen die gelijk is aan een bedrag van maximaal 1 jaar huur. Als ze werden uitgezet, zodat de verhuurder de eenheid kon renoveren, maar ze waren niet voorzien van een optie om terug te gaan na de renovaties, huurders kunnen nu een aanvraag voor een kwade trouw uitzetting. Een dergelijke aanvraag kan worden ingediend tot twee jaar nadat de huurder moest hun appartement te verlaten en als ze gevraagd “het recht van eerste weigering”, wat betekent dat ze hun verhuurder gevraagd om hen te voorzien van de mogelijkheid om terug te verhuizen naar de eenheid voordat het wordt aangeboden aan iemand anders.

meer informatie over Bill 184 en de rechten van huurders

Hoe doet Bill 184 huurders pijn? Bill 184 heeft vele beschermingen van huurders weggenomen die hen voorheen werden geboden in het kader van de Residential Pachtcontracten Act. Hier zijn vijf belangrijke zorgen onder wetsvoorstel 184 die een negatieve impact kunnen hebben huurders, geïdentificeerd door huisvestingsrechten advocaten:

• betalingsovereenkomsten

als een huurder niet in staat is geweest om zijn huur Te Betalen, kan zijn verhuurder een aanvraag indienen bij de verhuurder en huurder Board (LTB) om de huurder uit te zetten. Dit proces kan de verhuurder en huurder het ontwikkelen van een schriftelijk document dat de data en bedragen schetst de huurder zal betalen aan de verhuurder totdat het totale verschuldigde bedrag volledig is betaald. Dit document staat bekend als een ‘ betalingsovereenkomst.’Onder wetsvoorstel 184 mogen verhuurders en huurders nu zelf een betalingsovereenkomst ontwikkelen en de overeenkomst indienen bij de LTB. Als de huurder een betaling mist of later dan de overeengekomen data een betaling doet, kan de verhuurder een uitzetting aanvragen zonder de huurder hiervan op de hoogte te stellen. Dit betekent dat een huurder een uitzettingsbevel van de LTB kan ontvangen zonder ooit een hoorzitting bij te wonen. Buiten het hoorproces bewegen kan een negatieve impact hebben op huurders, omdat het de betrokkenheid van een bestuurslid verwijdert, die verplicht is om rekening te houden met de omstandigheden van een huurder bij het opstellen van de voorwaarden van een betalingsovereenkomst. Zonder de betrokkenheid van een derde partij, zoals een LTB-lid of een bemiddelaar, kunnen huurders kwetsbaarder zijn voor druk of intimidatie door hun verhuurder om een overeenkomst te ondertekenen met voorwaarden die ze niet begrijpen of zich niet kunnen veroorloven.

• alternatieve geschillenbeslechtingsprocedures

geschillen tussen verhuurders en huurders kunnen nu worden opgelost door middel van alternatieve geschillenbeslechtingsprocedures, naast bemiddeling en hoorzittingen. Het blijft echter onduidelijk wat deze “alternatieve” geschillenbeslechting inhoudt. Zonder duidelijkheid over wat de alternatieve processen zijn, zijn voorstanders van huisvesting bezorgd dat dergelijke processen de toegang van huurders tot de rechter zouden kunnen verzwakken en dat huurders mogelijk niet dezelfde bescherming genieten als die welke beschikbaar is via het proces van hoorzitting en bemiddeling.

• voorafgaande kennisgeving van bezwaren/klachten

tijdens geschillenprocedures zijn huurders nu verplicht om de LTB vooraf schriftelijk op de hoogte te stellen van eventuele bezwaren en klachten die zij tijdens hun hoorzitting tegen hun verhuurder zouden willen indienen. Het probleem met deze verandering is dat huurders vaak geen problemen met hun verhuurder tot ze aankomen op hun gehoor uit angst voor vergelding van hun verhuurder in de vorm van uitzetting bedreigingen, pesterijen, of verlies van een verhuurder verwijzing. Dit vereist huurders om juridisch-savvy en hun juridische argumenten te ontwikkelen ruim voor hun hoorzitting. De meeste huurders vinden het juridische proces complex en overweldigend als meer dan 97% van de huurders hebben geen vertegenwoordiging om hen te helpen navigeren het LTB-proces.

• het nastreven van financiële compensatie van huidige en voormalige huurders bij de LTB

vanaf 1 September 2021 kunnen verhuurders bij de LTB een financiële vergoeding vragen voor verschillende zaken, waaronder onbetaalde huur, onbetaalde nutsvoorzieningen, schade aan het huurgebouw en kosten in verband met als de huurder het redelijke genot van de verhuurder of het wettelijke belang in de huurwoning verstoorde. Verhuurders kunnen schadevergoeding eisen van huidige huurders, evenals van voormalige huurders, tot een jaar nadat de huurder verhuist. De verhuurder kan dit geld aanvragen zolang de huurder op 1 September 2021 nog in het bezit is van de unit, zelfs als het geld verschuldigd is voor dingen die voor die datum zijn gebeurd.

In het verleden zouden deze kwesties zijn opgelost bij de Small Claim Court, waar regels en procedures bestaan om huurders te informeren over eventuele gerechtelijke procedures tegen hen en hen juridische documenten te bezorgen. Voor procedures bij de LTB zijn verhuurders verantwoordelijk om hun voormalige huurder in kennis te stellen van alle aanvragen of hoorzittingen waar zij betrokken zijn. Als een verhuurder er niet in slaagt om een voormalige huurder te melden, bijvoorbeeld omdat ze niet het nieuwe adres van die huurder, de huurder kan niet weten over de hoorzitting en niet aan hun hoorzitting bij te wonen, en een verhuurder kan een bestelling die ze kunnen afdwingen te verkrijgen, zonder dat de huurder iets over het probleem weten.

huurders die op de hoogte worden gesteld van een van deze aanvragen, moeten juridisch advies krijgen over hun opties. Neem contact op met een juridische kliniek of neem contact op met CERA.

• illegale huurverhogingen worden legaal

er zijn zeer specifieke wetten die huurverhogingen in Ontario regelen. Echter, huurders soms onbewust betalen illegale huur verhoogt wanneer ze zich niet bewust van deze regelgeving of zijn onder druk gezet door hun verhuurder. Vóór Bill 184 konden huurders een illegale huurverhoging bij de LTB op elk moment aanvechten, en een illegale verhoging zou nooit legaal kunnen worden. Onder wetsvoorstel 184, als een huurder betaalt de illegale huur verhoogt voor 12 opeenvolgende maanden, dit wordt de nieuwe wettelijke huurbedrag en de huurder is niet meer in staat om de illegale huurverhoging achteraf aan te vechten.

meer informatie over Bill 184 en de rechten van huurders