muutokset lakiin: Bill 184
mikä on Bill 184?
lakiesitys 184, ”Protecting Tenants and Strengthening Community Housing Act”, hyväksyttiin Ontarion hallituksessa 21.heinäkuuta 2020. Tämä laki teki joitakin merkittäviä muutoksia Residential Tenancy Act ja Housing Services Act, kaksi kattavimpia lakeja, jotka ohjaavat asuntojen Ontario.
monet kannattajat, muun muassa CERA, ovat huolissaan kielteisistä vaikutuksista, joita näillä muutoksilla on vuokralaisten oikeuksiin ja asumisturvaan.
miten Bill 184 auttaa vuokralaisia?
lakiesitys 184 korotti vuokralaisia ”huonossa uskossa häätävien vuokranantajien sakkoja.”Näitä sakkoja voidaan soveltaa häätöihin kahdessa skenaariossa.
ensimmäisessä skenaariossa vuokranantaja häätää vuokralaisen väittämällä, että vuokranantajan, perheenjäsenen tai asunnon ostaneen on muutettava asuntoon. Tämä tunnetaan yleisesti häätönä ”vuokranantajan omaan käyttöön”. Sitä pidettäisiin kuitenkin ”vilpillisenä”, jos vuokralaisen muutettua pois vuokranantaja, perheenjäsen tai uusi ostaja ei muuta taloon, vaan asettaa rakennuksen myyntiin tai vuokraa sen uudelleen, joskus kalliimpaan hintaan.
toisessa skenaariossa vuokranantaja häätää vuokralaisen väittäen haluavansa purkaa vuokra-asunnon tai remontoida sen. Kun vuokralainen on muuttanut pois, vuokranantaja vuokraa asunnon uudelleen korkeampaan hintaan tai laittaa rakennuksen myyntiin. Tämäntyyppistä häätöä kutsutaan yleisesti ” remonttikirjoitukseksi.”
molemmissa skenaarioissa vuokranantajat voivat saada jopa 50 000 dollarin sakot (ja 250 000 euron sakot, jos vuokralainen voi todistaa, että häätö on tehty ”huonossa uskossa”.
syyskuun 1. päivästä 2021 alkaen huonossa uskossa häädetyt vuokralaiset voivat pyytää lisäkorvausta, joka vastaa enintään 1 vuoden vuokraa. Jos heidät häädettiin niin, että vuokranantaja voisi remontoida yksikön, mutta heille ei tarjottu mahdollisuutta muuttaa remontin jälkeen takaisin, vuokralaiset voivat nyt hakea huonoon uskoon häätöä. Tällainen hakemus voidaan tehdä enintään kaksi vuotta sen jälkeen, kun vuokralainen joutui jättämään asuntonsa ja jos he pyysivät ”etuosto-oikeutta”, eli he pyysivät vuokranantajaansa antamaan heille mahdollisuuden muuttaa takaisin yksikköön ennen kuin sitä tarjotaan kenellekään muulle.
Lue lisää lakiesityksestä 184 ja vuokralaisten oikeuksista
miten Bill 184 vahingoittaa vuokralaisia?
lakialoite 184 on vienyt pois monia vuokralaisilta suojia, jotka heille oli aiemmin annettu Asuntovuokralaislain nojalla. Tässä on viisi keskeistä huolenaihetta lakiesityksen 184 mukaan, jotka voivat vaikuttaa kielteisesti vuokralaisiin, jotka asumisoikeuksien puolustajat tunnistavat:
-
maksusopimukset
jos vuokralainen ei ole pystynyt maksamaan vuokraansa, vuokranantaja voi jättää vuokranantaja-ja Vuokralaislautakunnalle hakemuksen vuokralaisen häätämiseksi. Tässä prosessissa vuokranantaja ja vuokralainen voivat laatia kirjallisen asiakirjan, jossa esitetään päivämäärät ja summat, jotka vuokralainen maksaa vuokranantajalle, kunnes velkasumma on maksettu kokonaisuudessaan. Tämä asiakirja tunnetaan nimellä ” maksusopimus.”Lakiesityksen 184 mukaan vuokranantajat ja vuokralaiset saavat nyt itse laatia maksusopimuksen ja tehdä sopimuksen LTB: n kanssa. Jos vuokralainen jättää maksun maksamatta tai suorittaa maksun myöhemmin kuin on sovittu, vuokranantaja voi hakea häätöä ilmoittamatta siitä vuokralaiselle. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen voisi saada LTB: ltä häätömääräyksen osallistumatta koskaan oikeudenkäyntiin. Kuulemismenettelyn ulkopuolelle siirtyminen voi vaikuttaa kielteisesti vuokralaisiin, koska se poistaa hallituksen jäsenen osallistumisen, jonka on otettava huomioon vuokralaisen olosuhteet maksusopimuksen ehtoja määritettäessä. Ilman kolmannen osapuolen, kuten LTB: n jäsenen tai välittäjän, osallistumista vuokralaiset voisivat olla alttiimpia vuokranantajansa painostukselle tai pelottelulle allekirjoittaa sopimus ehdoin, joita he eivät ymmärrä tai joilla ei ole varaa.
-
vaihtoehtoiset riidanratkaisumenettelyt
vuokranantajien ja vuokralaisten väliset riidat voidaan nyt ratkaista sovittelun ja kuulemisten lisäksi vaihtoehtoisilla riidanratkaisuprosesseilla. On kuitenkin epäselvää, mitä nämä ”vaihtoehtoiset” riidanratkaisut sisältävät. Ilman selvyyttä vaihtoehtoisista prosesseista asumisen puolestapuhujat ovat huolissaan siitä, että tällaiset prosessit voivat mahdollisesti heikentää vuokralaisten oikeussuojaa ja että vuokralaisilla ei välttämättä ole samanlaista suojaa kuin kuulemis-ja sovittelumenettelyssä.
-
ennakkoilmoituksen vaatiminen huolista/valituksista
riitaprosessien aikana vuokralaisten on nyt ilmoitettava LTB: lle kirjallisesti ennen kuulemistaan mahdollisista huolista ja valituksista, joita he haluavat esittää vuokranantajaansa vastaan kuulemisessa. Ongelmana tässä muutoksessa on se, että vuokralaiset eivät usein aiheuta ongelmia vuokranantajansa kanssa ennen kuin he saapuvat kuulemiseensa pelätessään kostotoimia vuokranantajaltaan häätöuhkauksen, häirinnän tai vuokranantajan lähetteen menettämisen muodossa. Tämä edellyttää, että vuokralaiset ovat juridisesti fiksuja ja kehittävät juridiset perustelunsa hyvissä ajoin ennen kuulemista. Useimmat vuokralaiset pitävät oikeusprosessia monimutkaisena ja ylivoimaisena, sillä yli 97 prosentilla vuokralaisista ei ole edustusta, joka auttaisi heitä navigoimaan LTB-prosessissa.
-
LTB: n nykyisten ja entisten vuokralaisten taloudellisen korvauksen tavoittelu
syyskuun 1. päivästä 2021 alkaen vuokranantajat voivat hakea LTB: n vuokralaisilta taloudellista korvausta erilaisista asioista, kuten maksamattomista vuokrista, maksamattomista apuohjelmista, vuokrarakennuksen vahingoista ja kustannuksista, jotka liittyvät siihen, jos vuokralainen häiritsee vuokranantajan kohtuullista nautintoa tai laillista etua vuokrakiinteistöstä. Vuokranantajat voivat vaatia korvauksia nykyisiltä vuokralaisilta sekä entisiltä vuokralaisilta enintään vuoden ajan vuokralaisen muuton jälkeen. Vuokranantaja voi hakea näitä rahoja niin kauan kuin vuokralainen on yksikön hallussa vielä 1. syyskuuta 2021, vaikka rahat olisivat velkaa sitä ennen tapahtuneista asioista.
aiemmin nämä asiat olisi ratkaistu Small Claim Court-tuomioistuimessa, jossa on olemassa sääntöjä ja prosesseja, joiden avulla vuokralaiset voivat tiedottaa heitä vastaan nostetuista oikeudenkäynneistä ja toimittaa heille oikeudellisia asiakirjoja. LTB: n menettelyssä vuokranantajien on ilmoitettava entiselle vuokralaiselleen kaikista hakemuksista tai käsittelyistä, joissa he ovat osallisina. Jos vuokranantaja jättää ilmoittamatta entiselle vuokralaiselle esimerkiksi siksi, ettei hänellä ole kyseisen vuokralaisen uutta osoitetta, vuokralainen ei välttämättä tiedä kuulemisesta eikä osallistu kuulemiseen, ja vuokranantaja voi saada määräyksen, jonka hän voi panna täytäntöön ilman, että vuokralainen tietää asiasta mitään.
vuokralaisten, jotka saavat ilmoituksen näistä hakemuksista, tulisi saada oikeudellista neuvontaa vaihtoehtoihinsa liittyen. Ota yhteyttä oikeustieteelliseen klinikkaan tai ota yhteyttä CERAAN.
-
laittomista vuokrankorotuksista tulee laillisia
Ontariossa on hyvin tarkat lait, jotka säätelevät vuokrankorotuksia. Vuokralaiset kuitenkin maksavat joskus tietämättään laittomia vuokrankorotuksia, kun he eivät ole tietoisia näistä määräyksistä tai ovat joutuneet vuokranantajansa painostamiksi.
ennen lakiesitystä 184 vuokralaiset saattoivat riitauttaa LTB: n laittoman vuokrankorotuksen milloin tahansa, eikä laittomasta korotuksesta voinut koskaan tulla laillista. Lain 184 mukaan jos vuokralainen maksaa laittomat vuokrankorotukset 12 peräkkäisenä kuukautena, tästä tulee uusi laillinen vuokrasumma, eikä vuokralainen voi enää jälkikäteen riitauttaa laitonta vuokrankorotusta.
Lue lisää Bill 184: stä ja vuokralaisten oikeuksista