Il est important de comprendre le processus d’entiercement lors du refinancement de votre maison. Étant donné que les transactions immobilières comprennent des composants compliqués, des agents d’entiercement sont en place pour aider les prêteurs à suivre et à débourser de l’argent conformément aux accords conclus.
Dans un refinancement hypothécaire, vous obtenez un nouveau prêt pour rembourser une dette de prêt immobilier actuelle. Selon le type de prêt de refinancement, le nouveau prêteur peut vous demander d’établir un compte séquestre. Lors du refinancement d’une hypothèque, les fonds d’entiercement collectés à la clôture sont appelés « réserves de fourrière » et leur montant est déterminé par le prêteur. Un compte séquestre, ou de fourrière, vous oblige à envoyer des paiements pour certaines dépenses chaque fois que vous envoyez des paiements hypothécaires au prêteur.
Comptes d’entiercement
L’entiercement fait référence à un service tiers qui fournit une méthode plus simple pour gérer vos paiements d’impôt foncier et d’assurance du propriétaire. Lorsqu’un acheteur et un vendeur concluent initialement un contrat d’achat, ils choisissent un tiers neutre pour agir en tant qu’agent d’entiercement. L’agent d’entiercement perçoit un dépôt de l’acheteur égal à un faible pourcentage du prix de vente. Ce dépôt est connu sous le nom de « earnest money ». En échange, le vendeur retire la liste des biens du marché. Jusqu’à la fin de l’échange final, les biens du vendeur et le dépôt de l’acheteur sont considérés comme étant sous séquestre.
Refinancer
Refinancer votre prêt immobilier pourrait réduire votre paiement hypothécaire actuel tout en consolidant d’autres dettes, si les capitaux propres disponibles dans votre maison répondent à certaines exigences de prêt. Si vous effectuez un refinancement auprès de votre prêteur immobilier actuel, votre compte séquestre peut rester intact. Cependant, si vous refinancez avec un autre prêteur, votre compte séquestre actuel sera fermé et vous devriez recevoir un chèque pour le solde restant dans les 30 jours suivant le remboursement de votre ancien prêteur.
Lorsque l’entiercement Est requis
Un prêteur a besoin d’un compte séquestre lorsqu’un refinancement entraîne des capitaux propres de moins de 20%, ce qui se traduit par un ratio prêt/ valeur de plus de 80 %. Le ratio prêt-valeur, communément appelé LTV, compare le solde du prêt à la valeur estimative de la maison. Les prêts avec une LTV supérieure à 80% sont considérés comme présentant un risque plus élevé par le prêteur et nécessitent donc des mises en fourrière séquestrées. Le prêteur perçoit une partie de la prime d’assurance du propriétaire et des taxes foncières, et détient les fonds sous séquestre jusqu’à ce que les paiements soient dus. Le prêteur remet ensuite le paiement au fournisseur d’assurance et à l’administration fiscale au nom de l’emprunteur, assurant des paiements ponctuels et continus.
Lors d’une opération de refinancement, votre nouveau prêteur hypothécaire pourrait utiliser des portions admissibles de la valeur nette de votre maison pour financer votre solde d’entiercement, éliminant ainsi le besoin pour vous de payer des frais de votre poche à la table de règlement. Cependant, si l’équité n’existe pas, vous devrez peut-être payer une partie proportionnelle de vos exigences d’entiercement. Certains prêteurs hypothécaires peuvent exiger un coussin supplémentaire de deux mois pour la création de votre compte séquestre. En raison des ajustements d’entiercement, votre prêteur utilise le coussin comme garantie.
Le compte séquestre précédent
Lorsque vous choisissez de refinancer un prêt, le compte séquestre d’origine reste avec l’ancien prêt. Les fonds d’entiercement, malheureusement, ne peuvent pas être transférés à de nouveaux prêts, même si c’est avec le même prêteur. Toutes les taxes foncières et assurances que vous avez contractées à cette date, depuis le dernier paiement effectué, vous seront restituées dans les 45 jours par virement bancaire ou par chèque.
Utilisation d’anciens Fonds d’entiercement
Étant donné que les fonds vous seront envoyés à une date ultérieure, il est généralement impossible d’utiliser les fonds d’entiercement détenus d’un prêt précédent pour les appliquer à votre nouveau compte d’entiercement sur le prêt refinancé. Il vous en coûtera plus d’argent de votre poche pour financer votre compte séquestre avec votre prêt de refinancement, et selon la période de l’année que vous refinancez, le prêteur peut exiger un montant substantiel d’impôts pour être prépayé en séquestre.
Dans un refinancement, un propriétaire remplace son hypothèque actuelle par une nouvelle hypothèque. La nouvelle hypothèque est souvent assortie de conditions plus favorables à l’emprunteur que celles de l’hypothèque actuelle. Lorsque la nouvelle hypothèque a été finalisée avec un nouveau prêteur, ce prêteur utilisera ensuite le processus d’entiercement pour verser de l’argent à l’ancien prêteur pour couvrir l’ancienne hypothèque.
Établissement des réserves
Le prêteur détermine le montant minimum que le détenteur d’entiercement doit percevoir à la clôture du refinancement. Pour calculer ce chiffre, le prêteur ajoute la prime d’assurance du propriétaire et les montants de la facture d’impôt annuelle. La somme divisée par 12 est le versement mensuel que l’emprunteur verse sur le compte séquestre. À la clôture, le prêteur demande à l’agent séquestre de percevoir un nombre spécifié de versements échelonnés pour établir les réserves. Le prêteur puise dans ces réserves lorsque la première prime d’assurance et les premiers paiements d’impôt deviennent dus.
Incidence sur la date d’échéance de la taxe
La période de l’année à laquelle le refinancement se termine affecte le montant des réserves d’entiercement collectées à la clôture. En général, plus votre date de clôture est proche de la dernière date de collecte des impôts, moins vous déposez d’argent en entiercement, car le versement le plus récent est déjà payé. Lorsque vous refinancez, le prêteur vérifie que le dernier versement a été payé. Si vous n’avez pas payé, vous devez couvrir le coût de votre poche ou utiliser une partie du produit du refinancement pour payer les taxes. Par exemple, en Californie, un versement semestriel des taxes foncières est dû le février. 1. Si votre refinancement se termine au mois de février, vous n’avez besoin que d’un mois de mises en fourrière séquestrées dans le compte de réserve à la clôture. Vos paiements hypothécaires à venir avec des versements d’entiercement reconstituent le compte pour la date d’échéance semestrielle suivante.
Que se passe-t-il chez Citrus Heritage Entiercement?
Pendant la période d’entiercement, notre service des titres commence à rechercher et à examiner tous les documents historiques relatifs à la propriété en question. Sauf circonstances inhabituelles, un engagement d’assurance de titres est émis, indiquant un titre clair ou énumérant tous les éléments qui doivent être compensés avant la clôture. L’engagement vous est envoyé pour examen.
Votre agent d’entiercement suit les instructions de votre contrat, coordonne les délais et rassemble tous les documents nécessaires. Par exemple, les demandes écrites d’informations sur le paiement (appelées « demandes ») sont envoyées à la société hypothécaire du Vendeur et à tout autre détenteur de privilège.
Lors du choix d’une société séquestrée, il peut y avoir de nombreux facteurs importants à évaluer. Les frais, l’emplacement, le personnel et même les recommandations d’amis et de collègues sont toutes des choses à considérer. Avec l’entiercement Citrus Heritage à vos côtés, vous pouvez être assuré que lorsque vous recevez votre chèque de règlement, vous avez tiré le meilleur parti de votre vente ou de votre achat immobilier.
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