förstå escrow processen är viktigt när refinansiering ditt hem. Eftersom fastighetsaffärer inkluderar komplicerade komponenter, escrow agenter är på plats för att hjälpa långivare spåra och betala ut pengar enligt de avtal som gjorts.
i en inteckning refinansiera, får du ett nytt lån för att betala av en nuvarande bostadslån skuld. Beroende på vilken typ av refinansiera lån, den nya långivaren kan kräva att du upprätta ett spärrat konto. När refinansiering en inteckning, spärrade medel som samlats in vid stängning kallas ”beslagta reserver,” och deras belopp bestäms av långivaren. En spärrad, eller beslagta, konto kräver att du skicka in betalningar för vissa kostnader varje gång du skickar inteckning betalningar till långivaren.
Escrow Accounts
Escrow hänvisar till en tredje parts tjänst som ger en enklare metod för att hantera din fastighetsskatt och husägare försäkringsbetalningar. När en köpare och säljare initialt kommer fram till ett köpavtal väljer de en neutral tredje part för att fungera som escrow-agent. Escrow-agenten samlar in en insättning från köparen som motsvarar en liten andel av försäljningspriset. Denna insättning är känd som”earnest money”. I utbyte tar säljaren fastighetsnoteringen från marknaden. Fram till det slutliga utbytet sägs både säljarens egendom och köparens insättning vara i escrow.
refinansiera
refinansiering ditt bostadslån kan sänka din nuvarande inteckning betalning samtidigt konsolidera andra skulder, om det tillgängliga kapitalet i ditt hem uppfyller vissa utlåningskrav. Om du refinansiering med din nuvarande hem långivare, ditt spärrade konto kan förbli intakt. Men om du refinansiering med en annan långivare, ditt nuvarande spärrade konto kommer att stängas, och du bör få en check för resterande saldo inom 30 dagar efter att betala av din tidigare långivare.
när spärrade krävs
en långivare kräver ett spärrat konto när en refinansiering resulterar i eget kapital på mindre än 20 procent, vilket resulterar i en belåningsgrad på mer än 80 procent. Lån-till-värde-förhållandet, vanligtvis kallat LTV, jämför lånebalansen med hemmets beräknade värde. Lån med högre än 80 procent LTV anses vara högre risk av långivaren och kräver därför spärrade beslag. Långivaren samlar in en del av husägarens försäkringspremie och fastighetsskatt och håller medlen i spärr tills betalningar förfaller. Långivaren överför sedan betalning till försäkringsleverantören och skattemyndigheten på låntagarens vägnar, vilket säkerställer i tid och kontinuerliga betalningar.
under en refinansieringstransaktion kan din nya hypotekslån använda tillåtna delar av ditt eget kapital för att finansiera ditt spärrsaldo, vilket eliminerar behovet av att du betalar Out-of-pocket-kostnader vid avvecklingsbordet. Men om det egna kapitalet inte existerar, kan du behöva betala en proportionell del av dina spärrade krav. Vissa hypotekslån långivare kan kräva ytterligare två månaders kudde mot skapandet av ditt spärrade konto. På grund av spärrade justeringar använder din långivare kudden som ett skydd.
det tidigare spärrade kontot
när du väljer att refinansiera ett lån förblir det ursprungliga spärrade kontot med det gamla lånet. Escrow-medel kan tyvärr inte överföras till nya lån, även om det är med samma långivare. Alla fastighetsskatter och försäkringar du har gjort till det datumet, sedan den senaste betalningen gjordes, kommer att returneras till dig inom 45 dagar via banköverföring eller check.
använda gamla spärrade medel
eftersom medlen kommer att skickas till dig vid ett senare tillfälle, är det oftast omöjligt att använda hålls spärrade medel från ett tidigare lån för att tillämpa den mot din nya spärrade konto på refinansieras lån. Det kommer att kosta mer pengar ur fickan för att finansiera ditt escrow-konto med ditt refinansieringslån, och beroende på vilken tid på året du refinansierar kan långivaren kräva ett betydande belopp i skatter som ska betalas in i escrow.
i en refinansiering ersätter en husägare sin nuvarande inteckning med en ny inteckning. Den nya inteckning kommer ofta med mer förmånliga villkor för låntagaren än de nuvarande inteckning. När den nya inteckning har slutförts med en ny långivare, kommer att långivaren sedan använda sig av depositionsprocessen för att betala ut pengar till den gamla långivaren för att täcka den gamla inteckning.
upprättande av reserver
långivaren bestämmer det lägsta belopp som spärrhållaren måste samla in vid refinansiering. För att beräkna denna siffra lägger långivaren till husägarens försäkringspremie och de årliga skattebeloppen. Summan dividerad med 12 är den månatliga avbetalningen låntagaren betalar in på spärrkontot. Vid stängning instruerar långivaren escrow-agenten att samla in ett visst antal avbetalningar för att fastställa reserverna. Långivaren drar från dessa reserver när den första försäkringspremien och skattebetalningar förfaller.
skattepåverkan
den tid på året som refinansieringen stänger påverkar mängden spärrade reserver som samlas in vid stängning. I allmänhet, ju närmare ditt slutdatum är det sista skatteinsamlingsdatumet, desto mindre pengar sätter du in i escrow, eftersom den senaste avbetalningen redan är betald. När du refinansierar verifierar långivaren att den sista delen betalades. Om du inte har betalat måste du täcka kostnaden ur fickan eller använda en del av refinansieringsintäkterna för att betala skatterna. Till exempel, i Kalifornien, en halvårsbetalning av fastighetsskatt beror på Feb. 1. Om din refinansiera stänger i februari månad, behöver du bara en månad av spärrade fångar i reservkontot vid stängning. Dina kommande hypotekslån med spärrade avbetalningar fyller på kontot för följande halvårs förfallodatum.
vad händer på Citrus Heritage Escrow?
under spärrperioden börjar vår titelavdelning undersöka och undersöka alla historiska register som rör ämnesegenskapen. Spärra några ovanliga omständigheter, ett åtagande om titel försäkring utfärdas, anger en tydlig titel eller notering några objekt som måste rensas före stängning. Åtagandet skickas till dig för granskning.
din escrow officer följer instruktionerna på ditt kontrakt, samordnar tidsfrister och samlar alla nödvändiga pappersarbete. Till exempel skickas skriftliga förfrågningar om utbetalningsinformation (kallad ”krav”) till säljarens hypotekslån och andra innehavare.
när du väljer ett escrow-företag kan det finnas många viktiga faktorer att utvärdera. Avgifter, plats, Personal och även rekommendationer från vänner och kollegor är alla saker att tänka på. Med Citrus Heritage Escrow vid din sida kan du vara säker på att när du får din avvecklingskontroll har du fått maximal nytta av din hemförsäljning eller köp.
ring oss idag med några frågor eller funderingar. Våra professionella Escrow agenter hjälper dig genom denna spännande men förvirrande process. (951) 335-7200