Cómo se dividen los compradores y vendedores en San Francisco los costos de cierre pertinentes a la venta de bienes raíces se deciden en última instancia en el propio contrato de compra, pero esta lista detalla cómo se dividen típicamente en el condado de San Francisco.
En términos muy generales, un comprador puede esperar que los costos de cierre oscilen entre el 1% y el 2% del precio de compra, siendo la variable principal los puntos de préstamo cobrados, si los hay, por su prestamista. Aparte de las tarifas relacionadas con los préstamos, los grandes costos para los compradores son las tarifas de depósito en garantía y el seguro de título, las inspecciones de viviendas, el primer año de seguro contra riesgos y las raciones de impuestos a la propiedad, si las hay.
Para los vendedores, los costos de cierre generalmente oscilan entre el 6% y el 7% del precio de venta, sin incluir la amortización del préstamo ni los costos significativos de preparación, preparación o reparación del hogar. Por lo general, los mayores costos para el vendedor son las comisiones de corretaje y los impuestos de transferencia.
Aquí está la cláusula estándar que rige los costos de cierre en el contrato de compra de SFAR (Fecha de revisión 12/16). Una vez más, el comprador y el vendedor pueden acordar cambiar la forma en que se dividen estos costos. En muchas ventas de condominios de proyectos nuevos, el vendedor usa un contrato de compra personalizado aprobado por el estado en lugar del contrato de agente de bienes raíces de SF que generalmente se usa en la ciudad. No es raro en estos contratos personalizados que se especifique que el comprador pagará los impuestos de transferencia del condado en lugar del vendedor (que es cómo se paga típicamente este costo de cierre). Esto no es un costo adicional insignificante para el comprador, como se puede ver en la información del impuesto de transmisiones patrimoniales más adelante.
PRORRATEOS Y GASTOS: Lo siguiente se pagará al corriente y luego se prorrateará entre el Comprador y el Vendedor a partir del COE: impuestos de propiedad real (basados en la información más reciente disponible con respecto al valor estimado de la Propiedad y la tasa impositiva aplicable);bonos y evaluaciones; Cuotas y evaluaciones de la Asociación de Propietarios de Viviendas («HOA»); intereses sobre cualquier préstamo garantizado por la Propiedad asumido por el Comprador; primas para cualquier seguro de la Propiedad asumido por el Comprador; alquileres y gastos operativos. El comprador pagará la tarifa de depósito en garantía, las primas de seguro de título, cualquier tarifa de mejora de la comunidad y cualquier tarifa de transferencia, certificación y mudanza de HOA.El Vendedor deberá pagar el impuesto de transferencia de la Ciudad y el Condado, cualquier cargo por mudanza de HOA y cualquier multa por pago anticipado u otros cargos o cargos impuestos por los prestamistas por los préstamos que se pagan a través del depósito en garantía. A menos que se especifique en este Contrato, todos los demás prorrateos y gastos serán pagados por el Comprador o el Vendedor de acuerdo con la costumbre local. El comprador y el Vendedor entienden que la Propiedad será reevaluada después del cambio de propiedad. Las facturas de impuestos suplementarios se enviarán al Comprador, lo que reflejará un cambio en los impuestos a la propiedad en función del Precio de compra que se convierta en el nuevo valor tasado. Cualquier factura fiscal emitida después del COE, por períodos de tiempo anteriores al COE, será pagada por el vendedor.
Esta tabla es una referencia útil para tomar la decisión de cómo mantener el título de su nuevo hogar, pero se recomienda encarecidamente que discuta las implicaciones específicas de esta importante decisión con su contador y / o abogado: Formas de Tener Título en California
Bajo la ley estatal (Proposición 13), los bienes inmuebles se reevaluan solo cuando se produce un cambio de propiedad, o al finalizar una nueva construcción. A excepción de estos dos casos, las evaluaciones de propiedades no se pueden aumentar en más de un 2% anual, según el Índice de Precios al Consumidor de California. La tasa del impuesto a la propiedad es del 1% más los bonos, cargos o cargos especiales.
El Año Fiscal
Los impuestos a la propiedad se cobran en un año fiscal que comienza el 1 de julio y termina el 30 de junio; por lo tanto, los ejercicios fiscales se denominan as2004/2005, 2005/2006. Los impuestos se facturan en dos cuotas iguales: la primera cuota cubre del 1 de julio al 31 de diciembre,la segunda cuota cubre del 1 de enero al 30 de junio. Las facturas de impuestos se envían a los propietarios en la última semana de octubre. Los pagos de impuestos vencen el 1 de noviembre y el 1 de febrero; los pagos de impuestos están atrasados el 10 de diciembre y el 10 de abril.
Cómo calcular los Impuestos a la Propiedad
En la mayoría de los casos, la valoración evaluada en su primer año de propiedad será la misma que el precio de compra. Puede aumentarse hasta un 2% por año por cada año que posea la propiedad. Si es propietario y ocupa una vivienda el 1 de marzo como su lugar principal de residencia, es elegible para recibir una reducción de hasta 7 7,000 del valor imponible de la vivienda. Para recibir esta exención, debe presentar una reclamación ante el Asesor. Una vez que reciba la exención, no es necesario presentar la solicitud cada año, siempre y cuando sea propietario y ocupe la residencia.
Los distritos de Instalaciones Comunitarias de Mello-Roos
Los distritos de Mello-Roos son áreas designadas que han emitido bonos para instalaciones comunitarias, por ejemplo, el acondicionamiento sísmico de escuelas, y para los cuales se recaudan impuestos anuales como parte de la facturación del impuesto a la propiedad. Hay dos distritos en San Francisco. Una abarca toda la ciudad y la otra es una pequeña zona al sur del Mercado. El costo de los Bonos para Instalaciones Comunitarias Mello-Roos en la mayor parte de San Francisco es de 3 32.10 para una residencia familiar.
Impuestos suplementarios
Al cambiar de propietario, la Oficina del Tasador volverá a evaluar la propiedad y facturará a los nuevos propietarios cualquier diferencia en impuestos que resulte de un valor evaluado más alto. El Asesor le emitirá un proyecto de ley de evaluación complementario que se prorroga en función de la cantidad de meses restantes en el año fiscal que termina el 30 de junio.
¿Puede estar en desacuerdo con la Cantidad?
Puede solicitar al Asesor para ver si esa oficina cambiará la valoración. Esto se suele llamar Revisión informal. Además, se han creado Juntas de Apelación para resolver problemas de valoración. Las apelaciones de las cuotas regulares se pueden presentar entre el 2 de julio y el 15 de septiembre. Las apelaciones sobre las cuotas corregidas, las cuotas escapadas (las que no se llevaron a cabo cuando debían hacerlo) o las cuotas complementarias deben presentarse a más tardar 60 días después de la fecha de envío de la factura de impuestos revisada. Si decide apelar, pague sus cuotas de impuestos en su totalidad antes de los plazos o puede incurrir en multas. Si se concede la apelación, se le emitirá un reembolso.
¿Ha Comprado Recientemente Una Propiedad?
El fideicomiso prorratea los impuestos, pero es posible que los impuestos reales no se hayan pagado y usted es responsable de los impuestos no pagados en el cierre del fideicomiso. Lea sus documentos de depósito en garantía para determinar si alguna parte de los impuestos anuales fue pagada por el propietario anterior antes del cierre.El Recaudador de Impuestos no enviará una factura por el resto del año en el que adquirió la propiedad a menos que se le solicite. Si no se pagan impuestos, llame al Recaudador de Impuestos y solicite una factura; tenga el número de identificación del Asesor antes de llamar.
Si tiene alguna pregunta relacionada con cualquier cosa pertinente a los impuestos a la propiedad, debe comunicarse con la Oficina del Asesor local. Un primer paso excelente es visitar su sitio web.
Hojas de preguntas frecuentes de la Oficina del Asesor de San Francisco
En San Francisco, los impuestos de transferencia al cambio de propiedad generalmente los paga el Vendedor, aunque se puede acordar de otra manera en el contrato de compra.
Si todo el valor o suma de X, entonces la tasa de Impuestos para todo valor o consideración es Y:
Más de $100, pero menos de o igual a $250,000: $2.50 por cada $500 o parte de la misma
Más de $250,000 pero no menos de $1.000.000 de: $3.40 por cada $500 o parte de la misma
$1.000.000 o más pero menos de $5.000.000 de: $3.El 75 por cada $500 o parte de la misma
$5,000,000 o más pero menos de $10,000,000: $11.25 por cada $500 o parte de la misma
$10,000,000 o más pero menos de $25,000,000: $13.75 por cada $500 o parte de la misma
25.000.000 de dólares o más: $15.00 por cada $500 o parte de la misma
Además, los derechos de arrendamiento con un plazo de 35 años o más están sujetas al impuesto de transmisiones. La autoridad para recaudar impuestos de transferencia y la lista de exenciones de impuestos de transferencia documentales están codificadas en el Artículo 12C del Código de Regulaciones Fiscales y de Negocios de San Francisco.
Las exenciones solo se harán si la parte de grabación está incluida en una de las exenciones del impuesto de transferencia documental. Si se reclama una exención del impuesto de transferencia, se debe presentar documentación escrita que demuestre la exención en el momento de la grabación, de lo contrario, se deben pagar los impuestos de transferencia. La documentación escrita incluye, pero no se limita a, copias de los documentos de fideicomiso y formación de la entidad legal (es decir, acuerdo de operación de LLC, Leyes Corporativas/Actas/Registro, acuerdo de asociación.)
Una Declaración Jurada del Impuesto de transmisiones Patrimoniales debe acompañar todos los documentos presentados para su registro en los que se deba el impuesto de transmisiones patrimoniales o se reclame una exención.
¿Estos Tipos Comunes de Transferencias Causan un Impuesto de Transferencia?
Entre una pareja casada? No
Entre parejas de hecho? No
Regalos? No
Herencia? No
¿Agregar o eliminar al codeudor o copropietario con fines de refinanciación? Sí
Entre padres e hijos? Sí
Individuo(s) a / desde su propio fideicomiso? No
Individuo (s) a su propia Sociedad de Responsabilidad Limitada o Sociedad Limitada o Corporación? No
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