jak kupující a prodávající v San Franciscu rozdělují uzavírací náklady související s prodejem nemovitostí, je nakonec rozhodnuto v samotné kupní smlouvě, ale tento seznam podrobně popisuje, jak jsou obvykle rozděleny v San Francisco County.
velmi obecně řečeno, kupující může očekávat, že uzavírací náklady poběží kdekoli od 1% do 2% z kupní ceny, Hlavní proměnnou jsou úvěrové body účtované, pokud existují, jejich věřitelem. Kromě poplatků souvisejících s půjčkou, velké náklady pro kupující jsou pro úschovy poplatky a pojištění titulu, domácí inspekce, první rok pojištění nebezpečí a daň z nemovitosti pro-příděly, pokud existuje.
u prodejců se náklady na uzavření obvykle pohybují v rozmezí 6% až 7% prodejní ceny, bez splácení úvěru a jakýchkoli významných nákladů na přípravu, inscenaci nebo opravu domu. Největší náklady prodávajícího jsou obvykle zprostředkovatelské provize a daně z převodu.
zde je standardní klauzule upravující náklady na uzavření kupní smlouvy SFAR (Datum revize 12/16). Kupující a prodávající se opět mohou dohodnout na změně způsobu rozdělení těchto nákladů. V mnoha nových projektech prodeje bytů, prodávající používá vlastní kupní smlouvu schválenou státem místo smlouvy SF realitní kanceláře obvykle používané ve městě. V těchto zakázkových smlouvách není neobvyklé, že je uvedeno, že kupující zaplatí krajské daně z převodu místo prodávajícího (což je způsob, jakým se obvykle platí tato uzavírací cena). Nejedná se o zanedbatelné dodatečné náklady pro kupujícího, jak je vidět v níže uvedených informacích o dani z převodu.
CENY A VÝDAJE: Od COE se platí aktuální a poté poměrné mezi kupujícím a prodávajícím: daně z nemovitostí (na základě nejnovějších dostupných informací o odhadované hodnotě nemovitosti a příslušné daňové sazbě); dluhopisy a hodnocení; poplatky a hodnocení sdružení vlastníků domů („HOA“); úroky z jakýchkoli půjček zajištěných kupujícím Propertyassumed; pojistné za jakékoli pojištění nemovitosti převzaté kupujícím; nájemné; a provozní náklady. Kupující musí zaplatit poplatek za úschovu, pojistné na titul, jakýkoli poplatek za vylepšení komunity a poplatky za převod, certifikaci a nastěhování HOA.Prodávající zaplatí městskou a Krajskou daň z převodu, jakýkoli poplatek za odstěhování HOA, a jakékoli penále nebo jiné poplatky nebo poplatky, které věřitelé ukládají za půjčky splacené prostřednictvím úschovy. Není-li uvedeno v této Smlouvě, všechny ostatní prorations a výdaje shallbe hradí buď kupující nebo prodávající v souladu s místními zvyklostmi. Kupující a prodávající chápou, že nemovitost bude přehodnocenapo změně vlastnictví. Kupujícímu budou zaslány dodatečné daňové poukázky, které budou odrážet změnu daně z nemovitostí na základě kupní ceny, která se stane novou vyměřenou hodnotou. Veškeré daňové doklady vydané po COE, po dobu před COE, platí prodejce.
tento graf je užitečnou referencí při rozhodování o tom, jak držet titul pro váš nový domov, ale důrazně doporučujeme, abyste diskutovali o konkrétních důsledcích tohoto důležitého rozhodnutí se svým účetním a / nebo právníkem: Způsoby, jak držet titul v Kalifornii
podle státního práva (návrh 13) se nemovitost znovu posuzuje pouze tehdy, když dojde ke změně vlastnictví nebo po dokončení nové výstavby. S výjimkou těchto dvou případů nelze hodnocení nemovitostí zvýšit o více než 2% ročně na základě Kalifornského indexu spotřebitelských cen. Sazba daně z nemovitosti je 1% plus jakékoli dluhopisy, poplatky nebo zvláštní poplatky.
zdaňovací rok
daně z nemovitostí se účtují za fiskální rok začínající 1. července a končící 30. Června; zdaňovací období se proto označují jako 2004 / 2005, 2005/2006. Daně jsou účtovány ve dvou stejných splátkách: první splátka pokrývá 1. července až 31. Prosince, druhá splátka pokrývá 1. ledna až 30. Června. Daňové účty jsou zasílány majitelům domů v posledním říjnovém týdnu. Daňové platby jsou splatné 1. listopadu a 1. února; daňové platby jsou delikventní 10. prosince a 10. Dubna.
Jak vypočítat daně z nemovitostí
ve většině případů bude hodnocené ocenění v prvním roce vlastnictví stejné jako kupní cena. Může se zvýšit až o 2% ročně za každý rok, kdy vlastníte nemovitost. Pokud vlastníte a obsadíte obydlí 1. Března jako svéprincipální místo pobytu, máte nárok na snížení zdanitelné hodnoty bytu až o 7 000 USD. Chcete-li obdržettato výjimka, musíte podat žalobu u hodnotitele. Jakmile obdržíte výjimku, není nutné podávat každý rokpokud vlastníte a obsadíte bydliště.
okresy komunitních zařízení Mello-Roos
okresy Mello-Roos jsou vymezené oblasti, které vydaly dluhopisy pro komunitní zařízení, například zemětřesení na školách, a pro které jsou vybírány roční daňové odvody jako součást vyúčtování daně z nemovitosti. Existují dva okresyv San Franciscu. Jeden zahrnuje celé město a druhý je malá oblast jižně od trhu. Náklady na dluhopisy komunitního zařízení Mello-Roos ve většině částí San Franciska činí 32,10 USD za jednu rodinnou rezidenci.
doplňkové daně
po změně vlastnictví posoudí úřad posuzovatele nemovitost znovu a vyúčtuje novým vlastníkům jakékoli rozdíly v daních vyplývající z vyšší vyměřené hodnoty. Hodnotitel vám vydá dodatečný účet za posouzení, který je srovnán na základě počtu měsíců zbývajících ve fiskálním roce končícím 30. Června.
můžete s částkou nesouhlasit?
můžete požádat hodnotitele, aby zjistil, zda tento úřad změní ocenění. Toto se obvykle nazývá Neformální přezkum. Kromě toho byly zřízeny odvolací Senátypro účely řešení problémů s oceněním. Odvolání na pravidelné posudky je možné podávat od 2. července do 15. Září. Odvolání na opravená hodnocení, uniklá hodnocení (ta, která se neuskutečnila, když měla), nebodoplňkové posouzení musí být podáno nejpozději do 60 dnů ode dne odeslání revidovaného daňového zákona. Pokud se rozhodnete toappeal, zaplatit své daňové splátky v plné výši ve lhůtách nebo vám mohou vzniknout sankce. Pokud je odvolání uděleno, bude vrácenavyd vám.
Koupili Jste Si Nedávno Nemovitost?
Escrow prorates daně, ale skutečné daně nemusí být zaplacena a jste zodpovědní za všechny nezaplacené daně na escrowclosing. Přečtěte si své úschovy a zjistěte, zda některá část ročních daní byla zaplacena předchozím vlastníkem před uzavřením.Výběrčí daně nebude zasílat účet po zbytek roku, ve kterém jste nemovitost získali, pokud o to nepožádáte. Pokud některý z nich zůstane nezaplacený, zavolejte výběrčího daně a požádejte o vyúčtování; před voláním mějte identifikační číslo hodnotitele.
Máte-li jakékoli dotazy týkající se všeho, co se týká daní z nemovitostí, měli byste se obrátit na místní kancelář hodnotitele. Vynikajícím prvním krokem je navštívit jejich webové stránky.
San Francisco Assessor ‚ s Office FAQ Sheets
v San Franciscu platí daně z převodu při změně vlastnictví obvykle prodávající, i když to může být jinak dohodnuto v kupní smlouvě.
je-li celá hodnota nebo protiplnění X, pak sazba daně za celou hodnotu nebo protiplnění je Y:
více než 100$, ale méně než 250 000$: 2,50 $za každý 500 $nebo jeho část
více než 250 000$, ale méně než 1 000 000$: 3,40 $za každý 500$nebo jeho část
1 000 000 $nebo více, ale méně než 5 000 000$: 3$.75 za každý $ 500 nebo jeho část
$5,000,000 nebo více, ale méně než $ 10,000,000: $ 11.25 za každý $ 500 nebo jeho část
$ 10,000,000 nebo více, ale méně než $ 25,000,000: $ 13.75 za každý $ 500 nebo jeho část
$ 25,000,000 nebo více: $ 15.00 za každý $ 500 nebo jeho část
Leaseholds s dobou trvání 35 let nebo více podléhají dani z převodu. Orgán pro výběr daní z převodu a seznam osvobození od daně z převodu dokumentů jsou kodifikovány v článku 12C obchodního a daňového řádu v San Franciscu.
výjimky budou učiněny pouze v případě, že nahrávací strana spadá pod jednu z osvobození od daně z převodu dokumentů. Je-li požadováno osvobození od daně z převodu, musí být v době záznamu předložena písemná dokumentace prokazující osvobození, jinak jsou splatné daně z převodu. Písemná dokumentace zahrnuje, ale není omezena na, kopie důvěryhodnosti a formačních dokumentů právnické osoby (tj. LLC provozní smlouva, Corporate By Laws / zápis/Register, partnerská smlouva.)
čestné prohlášení o dani z převodu musí být přiloženo ke všem dokumentům předloženým k záznamu, ve kterých je splatná daň z převodu, nebo je požadována výjimka.
způsobují tyto běžné typy převodů daň z převodu?
mezi manželským párem? Ne
mezi domácími partnery? Žádné
Dárky? Ne
Dědičnost? Ne
přidat nebo odebrat spoluvlastníka nebo spoluvlastníka pro účely refinancování? Ano
mezi rodičem(rodiči) a dítětem(ren)? Ano
jednotlivec(Y) K/ze své vlastní důvěry? Ne
fyzická osoba(osoby)vlastní společnosti s ručením omezeným nebo komanditní společnosti nebo společnosti? No
San Francisco Assessor ‚ s Office FAQ listy