Das Verständnis des Treuhandprozesses ist wichtig, wenn Sie Ihr Haus refinanzieren. Da Immobilientransaktionen komplizierte Komponenten enthalten, sind Treuhandagenten vorhanden, um Kreditgebern zu helfen, Geld gemäß den getroffenen Vereinbarungen zu verfolgen und auszuzahlen.
Bei einer Hypothekenrefinanzierung erhalten Sie ein neues Darlehen, um eine aktuelle Wohnungsbaudarlehensschuld abzuzahlen. Abhängig von der Art des Refinanzierungsdarlehens kann der neue Kreditgeber verlangen, dass Sie ein Treuhandkonto einrichten. Bei der Refinanzierung einer Hypothek werden Treuhandfonds, die beim Abschluss gesammelt werden, als „Beschlagnahmungsreserven“ bezeichnet, und ihre Höhe wird vom Kreditgeber festgelegt. Ein Treuhandkonto oder Pfandkonto erfordert, dass Sie Zahlungen für bestimmte Ausgaben jedes Mal senden, wenn Sie Hypothekenzahlungen an den Kreditgeber senden.
Treuhandkonten
Escrow bezieht sich auf einen Drittanbieterdienst, der eine einfachere Methode zur Verwaltung Ihrer Grundsteuer- und Hausbesitzerversicherungszahlungen bietet. Wenn Käufer und Verkäufer zunächst einen Kaufvertrag abschließen, wählen sie einen neutralen Dritten als Treuhandagenten aus. Der Treuhandagent zieht vom Käufer eine Anzahlung ein, die einem kleinen Prozentsatz des Verkaufspreises entspricht. Diese Einzahlung wird als „Earnest Money“ bezeichnet. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilienliste vom Markt. Bis zum Abschluss des endgültigen Umtauschs befinden sich sowohl das Eigentum des Verkäufers als auch die Kaution des Käufers auf dem Treuhandkonto.
Refinanzierung
Die Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens könnte Ihre aktuelle Hypothekenzahlung senken und gleichzeitig andere Schulden konsolidieren, wenn das verfügbare Eigenkapital in Ihrem Haus bestimmte Kreditanforderungen erfüllt. Wenn Sie mit Ihrem aktuellen Kreditgeber zu Hause refinanzieren, kann Ihr Treuhandkonto intakt bleiben. Wenn Sie sich jedoch bei einem anderen Kreditgeber refinanzieren, wird Ihr aktuelles Treuhandkonto geschlossen, und Sie sollten innerhalb von 30 Tagen nach Auszahlung Ihres früheren Kreditgebers einen Scheck über den Restbetrag erhalten.
Wenn ein Treuhandkonto erforderlich ist
Ein Kreditgeber benötigt ein Treuhandkonto, wenn eine Refinanzierung zu einem Eigenkapital von weniger als 20 Prozent führt, was zu einem Kredit-Wert-Verhältnis von mehr als 80 Prozent führt. Das Loan-to-Value-Verhältnis, allgemein LTV genannt, vergleicht den Kreditsaldo mit dem geschätzten Wert des Eigenheims. Kredite mit einem LTV von mehr als 80 Prozent werden vom Kreditgeber als höheres Risiko angesehen und erfordern daher Treuhandpfändungen. Der Kreditgeber erhebt einen Teil der Versicherungsprämie und der Grundsteuern des Hausbesitzers und hält die Gelder treuhänderisch, bis die Zahlungen fällig sind. Der Kreditgeber überweist dann die Zahlung im Namen des Kreditnehmers an den Versicherer und die Steuerbehörde, um pünktliche und kontinuierliche Zahlungen sicherzustellen.
Während einer Refinanzierungstransaktion könnte Ihr neuer Hypothekarkreditgeber zulässige Teile Ihres Eigenheimkapitals verwenden, um Ihr Treuhandguthaben zu finanzieren, sodass Sie keine Auslagenkosten am Abrechnungstisch zahlen müssen. Wenn das Eigenkapital jedoch nicht vorhanden ist, müssen Sie möglicherweise einen anteiligen Teil Ihrer Treuhandanforderungen bezahlen. Einige Hypothekarkreditgeber benötigen möglicherweise ein zusätzliches zweimonatiges Kissen für die Erstellung Ihres Treuhandkontos. Aufgrund von Escrow-Anpassungen verwendet Ihr Kreditgeber das Kissen als Schutz.
Das vorherige Treuhandkonto
Wenn Sie sich für die Refinanzierung eines Darlehens entscheiden, verbleibt das ursprüngliche Treuhandkonto beim alten Darlehen. Treuhandfonds können leider nicht auf neue Kredite übertragen werden, selbst wenn es sich um denselben Kreditgeber handelt. Alle Grundsteuern und Versicherungen, die Sie bis zu diesem Datum seit der letzten Zahlung geleistet haben, werden Ihnen innerhalb von 45 Tagen per Überweisung oder Scheck zurückerstattet.
Verwendung alter Treuhandgelder
Da die Gelder zu einem späteren Zeitpunkt an Sie gesendet werden, ist es normalerweise unmöglich, gehaltene Treuhandgelder aus einem früheren Darlehen zu verwenden, um sie auf Ihr neues Treuhandkonto für das refinanzierte Darlehen anzuwenden. Es wird mehr Geld aus der Tasche kosten, um Ihr Treuhandkonto mit Ihrem Refinanzierungsdarlehen zu finanzieren, und abhängig von der Jahreszeit, in der Sie refinanzieren, kann der Kreditgeber einen erheblichen Betrag an Steuern verlangen, der in das Treuhandkonto eingezahlt werden muss.
Bei einer Refinanzierung ersetzt ein Hausbesitzer seine aktuelle Hypothek durch eine neue Hypothek. Die neue Hypothek kommt oft mit günstigeren Konditionen für den Kreditnehmer als die der aktuellen Hypothek. Wenn die neue Hypothek mit einem neuen Kreditgeber abgeschlossen wurde, wird dieser Kreditgeber den Treuhandprozess nutzen, um Geld an den alten Kreditgeber auszuzahlen, um die alte Hypothek abzudecken.
Rücklagen bilden
Der Kreditgeber legt den Mindestbetrag fest, den der Treuhandinhaber bei Abschluss der Refinanzierung einziehen muss. Um diese Zahl zu berechnen, addiert der Kreditgeber die Versicherungsprämie des Hausbesitzers und die jährlichen Steuerrechnungen. Die Summe geteilt durch 12 ist die monatliche Rate, die der Kreditnehmer auf das Treuhandkonto zahlt. Bei Abschluss weist der Kreditgeber den Treuhandagenten an, eine bestimmte Anzahl von Ratenzahlungen einzuziehen, um die Reserven zu bilden. Aus diesen Rücklagen schöpft der Kreditgeber bei Fälligkeit der ersten Versicherungsprämie und Steuerzahlungen.
Auswirkungen auf das Steuerfälligkeitsdatum
Die Zeit des Jahres, zu der die Refinanzierung abgeschlossen wird, wirkt sich auf die Höhe der bei Abschluss eingezogenen Treuhandreserven aus. Im Allgemeinen gilt: Je näher Ihr Abschlussdatum am letzten Steuererhebungstermin liegt, desto weniger Geld zahlen Sie auf das Treuhandkonto ein, da die letzte Rate bereits bezahlt ist. Wenn Sie refinanzieren, überprüft der Kreditgeber, dass die letzte Rate bezahlt wurde. Wenn Sie nicht bezahlt haben, müssen Sie die Kosten aus eigener Tasche decken oder einen Teil des Refinanzierungserlöses zur Zahlung der Steuern verwenden. Beispielsweise, in Kalifornien, Am Februar ist eine halbjährliche Rate der Grundsteuern fällig. 1. Wenn Ihre Refinanzierung im Februar abgeschlossen wird, benötigen Sie beim Abschluss nur einen Monat Treuhandkonto auf dem Reservekonto. Ihre anstehenden Hypothekenzahlungen mit Treuhandraten füllen das Konto für das folgende halbjährliche Fälligkeitsdatum auf.
Was passiert bei Citrus Heritage Escrow?
Während der Treuhandperiode beginnt unsere Titelabteilung mit der Erforschung und Prüfung aller historischen Aufzeichnungen, die sich auf das betreffende Eigentum beziehen. Vorbehaltlich ungewöhnlicher Umstände wird eine Zusage für eine Titelversicherung abgegeben, die einen klaren Titel angibt oder Gegenstände auflistet, die vor dem Abschluss gelöscht werden müssen. Die Zusage wird Ihnen zur Überprüfung zugesandt.
Ihr Treuhandbeauftragter befolgt die Anweisungen in Ihrem Vertrag, koordiniert die Fristen und sammelt alle erforderlichen Unterlagen. Beispielsweise werden schriftliche Anfragen nach Auszahlungsinformationen (sogenannte „Anforderungen“) an die Hypothekengesellschaft des Verkäufers und andere Pfandrechtsinhaber gesendet.
Bei der Auswahl eines Treuhandunternehmens können viele wichtige Faktoren zu bewerten sein. Gebühren, Lage, Personal und sogar Empfehlungen von Freunden und Kollegen sind alles Dinge zu beachten. Mit Citrus Heritage Escrow an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass Sie nach Erhalt Ihres Abrechnungsschecks den maximalen Nutzen aus Ihrem Verkauf oder Kauf Ihres Eigenheims gezogen haben.
Rufen Sie uns noch heute bei Fragen oder Bedenken an. Unsere professionellen Treuhandagenten helfen Ihnen durch diesen aufregenden und dennoch verwirrenden Prozess. (951) 335-7200