cum cumpărătorii și vânzătorii din San Francisco împărțit costurile de închidere pertinente pentru vânzarea de bunuri imobiliare este în cele din urmă a decis în contractul de cumpărare în sine, dar această listă detaliază modul în care acestea sunt de obicei împărțite în San Francisco County.
în general, un cumpărător se poate aștepta ca costurile de închidere să curgă de la 1% la 2% din prețul de achiziție, variabila majoră fiind punctele de împrumut percepute, dacă există, de către creditorul lor. În afară de taxele legate de împrumut, costurile mari pentru cumpărători sunt pentru taxele de escrow și asigurarea titlului, inspecțiile la domiciliu, primul an de asigurare de pericol și pro-rațiile impozitului pe proprietate, dacă există.
pentru vânzători, costurile de închidere se situează de obicei între 6% și 7% din prețul de vânzare, fără a include plata împrumutului și orice costuri semnificative de pregătire, așteptare sau reparații la domiciliu. De obicei, cele mai mari costuri ale vânzătorului sunt comisioanele de brokeraj și taxele de transfer.
aici este clauza standard care reglementează costurile de închidere în contractul de cumpărare SFAR (Data revizuirii 12/16). Din nou, cumpărătorul și vânzătorul pot fi de acord să schimbe modul în care aceste costuri sunt împărțite. În multe vânzări de apartamente noi de proiect, vânzătorul folosește un contract de cumpărare personalizat aprobat de stat în locul contractului de agent imobiliar SF utilizat de obicei în oraș. Nu este neobișnuit în aceste contracte personalizate că se specifică faptul că cumpărătorul va plăti taxele de transfer județean în locul vânzătorului (care este modul în care acest cost de închidere este de obicei plătit). Acesta nu este un cost suplimentar nesemnificativ pentru cumpărător, așa cum se poate vedea în informațiile privind impozitul pe transfer de mai jos.
PRORAȚII ȘI CHELTUIELI: Următoarele vor fi plătite curente și apoi proporționate între cumpărător și vânzător începând cu COE: impozite pe proprietate reală (pe baza celor mai recente informații disponibile cu privire la valoarea evaluată a proprietății și rata de impozitare aplicabilă);obligațiuni și evaluări; asociația proprietarilor de case („HOA”) cotizații și evaluări; dobândă pentru orice împrumut(împrumuturi) garantat (e) de proprietatea asumată de cumpărător; prime pentru orice asigurare pe proprietatea asumată de cumpărător; chirii; și cheltuieli de funcționare. Cumpărătorul va plăti taxa de garanție, primele de asigurare a titlului, orice taxă de îmbunătățire comunitară și orice taxe de transfer, certificare și mutare a HOA.Vânzătorul va plăti taxa de transfer de oraș și Județ, orice taxă de mutare HOA și orice penalitate de plată în avans sau alte taxe sau taxe impuse de creditori pentru împrumuturile plătite prin escrow. Cu excepția cazului în care se specifică în acest Contract, toate celelalte cheltuieli și cheltuieli trebuie plătite fie de cumpărător, fie de vânzător, în conformitate cu obiceiurile locale. Cumpărătorul și vânzătorul înțeleg că proprietatea va fi reevaluatăpe schimbarea proprietății. Facturile fiscale suplimentare vor fi trimise cumpărătorului, ceea ce va reflecta o modificare a impozitelor pe proprietate pe baza prețului de achiziție, devenind noua valoare evaluată. Orice facturi fiscale emise după COE, pentru perioade de timp înainte de COE, vor fi plătite de către vânzător.
această diagramă este o o referință utilă în luarea deciziei de cum să dețină titlul de la noua casa ta, dar este recomandat să discutați implicațiile specifice ale acestei decizii importante cu contabil și / sau avocat: Modalități de a deține titlul în California
conform legii statului (Propunerea 13), proprietatea imobiliară este reevaluată numai atunci când are loc o schimbare de proprietate sau la finalizarea unei noi construcții. Cu excepția acestor două cazuri, evaluările proprietății nu pot fi majorate cu mai mult de 2% anual, pe baza indicelui prețurilor de consum din California. Rata impozitului pe proprietate este de 1% plus orice obligațiuni, taxe sau taxe speciale.
anul fiscal
impozitele pe proprietate sunt percepute pe un an fiscal care începe la 1 iulie și se încheie la 30 iunie; prin urmare, anii fiscali sunt denumiți ca2004/2005, 2005/2006. Taxele sunt facturate în două tranșe egale: prima tranșă acoperă 1 iulie până la 31 decembrie,a doua tranșă acoperă 1 ianuarie până la 30 iunie. Facturile fiscale sunt trimise proprietarilor de case în ultima săptămână a lunii octombrie. Plățile fiscale sunt scadente la 1 noiembrie și 1 februarie; plățile fiscale sunt delincvente la 10 decembrie și 10 aprilie.
cum se calculează impozitele pe proprietate
în majoritatea cazurilor, evaluarea evaluată în primul an de proprietate va fi aceeași cu prețul de achiziție. Poate fi crescut cu până la 2% pe an pentru fiecare an în care dețineți proprietatea. Dacă dețineți și ocupați o locuință pe 1 martie ca dvs. Locul de reședință principal, sunteți eligibil să primiți o reducere de până la 7.000 USD din valoarea impozabilă a locuinței. Pentru a primiaceastă scutire, trebuie să depuneți o cerere la Evaluator. Odată ce primiți scutirea, nu este necesar să depuneți în fiecare anatâta timp cât dețineți și ocupați reședința.
districtele Mello-Roos Community Facility
districtele Mello-Roos sunt Zone desemnate care au emis obligațiuni pentru facilitățile comunitare, de exemplu, finanțarea în caz de cutremur a școlilor și pentru care se percep taxe fiscale anuale ca parte a facturării impozitului pe proprietate. Există două districte în San Francisco. Unul cuprinde întregul oraș, iar celălalt este o zonă mică la sud de piață. Costul pentru obligațiunile Mello-Roos Community Facility în majoritatea părților din San Francisco este de 32,10 USD pentru o singură reședință de familie.
taxe suplimentare
la schimbarea proprietății, biroul evaluatorului va reevalua proprietatea și va factura noii proprietari pentru orice diferență de impozite care rezultă dintr-o valoare evaluată mai mare. Evaluatorul vă va emite un proiect de lege suplimentar de evaluare care este calculat pe baza numărului de luni rămase în anul fiscal care se încheie la 30 iunie.
puteți să nu fiți de acord cu suma?
vă puteți adresa evaluatorului pentru a vedea dacă biroul respectiv va modifica evaluarea. Aceasta se numește de obicei o revizuire informală. În plus, au fost înființate comisii de Contestațieîn scopul soluționării problemelor de evaluare. Contestațiile privind evaluările periodice pot fi depuse în perioada 2 iulie-15 Septembrie. Contestații privind evaluările corectate, evaluările scăpate (cele care nu au avut loc atunci când ar trebui să aibă) sauevaluările suplimentare trebuie depuse în cel mult 60 de zile de la data trimiterii poștale a facturii fiscale revizuite. Dacă alegeți să faceți apel, plătiți ratele fiscale în întregime până la termenele limită sau puteți suporta penalități. Dacă recursul este acordat, va fi o rambursarevă este emis.
Ați Cumpărat Recent O Proprietate?
Escrow prorates impozite, dar impozitele reale nu au fost plătite și sunteți responsabil pentru orice taxe neplătite la escrowclosing. Citiți documentele escrow pentru a determina dacă orice parte din impozitele anuale au fost plătite de către proprietarul anterior înainte de închidere.Colectorul de taxe nu va trimite o factură pentru restul anului în care ați achiziționat proprietatea, cu excepția cazului în care vi se solicită. Dacă vreunultaxele rămân neplătite, sunați la colectorul de impozite și solicitați o factură; aveți numărul de identificare al evaluatorului înainte de a apela.
dacă aveți întrebări cu privire la ceva pertinent pentru impozitele pe proprietate, trebuie să contactați biroul evaluatorului local. Un prim pas excelent este să vizitați site-ul lor web.
fișele de Întrebări frecvente ale Biroului evaluatorului din San Francisco
în San Francisco, taxele de transfer la schimbarea proprietății sunt de obicei plătite de vânzător, deși se poate conveni altfel în contractul de cumpărare.
dacă întreaga valoare sau contraprestație este X, atunci rata de impozitare pentru întreaga valoare sau contraprestație este Y:
mai mult de 100 USD, dar mai mică sau egală cu 250.000 USD: 2,50 USD pentru fiecare 500 USD sau porțiune a acesteia
mai mult de 250.000 USD, dar mai puțin de 1.000.000 USD: 3,40 USD pentru fiecare 500 USD sau porțiune a acesteia
1.000.000 sau mai mult, dar mai puțin de 5.000.000$: 3$.75 pentru fiecare $500 sau porțiune a acesteia
$5,000,000 sau mai mult, dar mai puțin de $10,000,000: $11.25 pentru fiecare $500 sau porțiune a acesteia
$10,000,000 sau mai mult, dar mai puțin de $25,000,000: $13.75 pentru fiecare $500 sau porțiune a acesteia
$25,000,000 sau mai mult: $15.00 pentru fiecare $500 sau porțiune a acesteia
în plus, arendele cu un termen de 35 de ani sau mai mult sunt supuse impozitului pe transfer. Autoritatea de a colecta taxele de transfer și lista scutirilor de taxe de transfer Documentar sunt codificate în articolul 12c din Codul De reglementare a afacerilor și impozitelor din San Francisco.
scutirile se vor face numai dacă partea care Înregistrează se încadrează într-una dintre scutirile de impozit pe transferul de documente. În cazul în care se solicită o scutire de impozit pe transfer, documentația scrisă care dovedește scutirea trebuie depusă la momentul înregistrării, în caz contrar taxele de transfer sunt datorate. Documentația scrisă include, dar nu se limitează la, copii ale documentelor de încredere și formare ale persoanei juridice (adică contractul de operare LLC, corporativ prin legi/proces-verbal/registru, acord de parteneriat.)
o declarație privind impozitul pe Transfer trebuie să însoțească toate documentele depuse pentru înregistrare în care se datorează impozitul pe transfer sau se solicită o scutire.
aceste tipuri comune de transferuri provoacă o taxă de Transfer?
între un cuplu căsătorit? Nu
între partenerii interni? Nu
Cadouri? Nu
Moștenire? Nu
adăugați sau eliminați Co-signor sau co-proprietar în scopuri de refinanțare? Da
între părinte(părinți) și copil(copii)? Da
persoană (persoane) la/de la propria încredere? Nr.
persoană (persoane) față de propria societate cu răspundere limitată sau societate în comandită limitată sau corporație? Nu
biroul evaluatorului din San Francisco foi de întrebări frecvente