jak Kupujący i Sprzedający w San Francisco podzielić koszty zamknięcia odnoszące się do sprzedaży nieruchomości jest ostatecznie zdecydował w samej umowie kupna, ale ta lista szczegóły, jak są one zazwyczaj podzielone w San Francisco County.
Ogólnie rzecz biorąc, kupujący może oczekiwać, że koszty zamknięcia będą wynosić od 1% do 2% ceny zakupu, przy czym główną zmienną są punkty kredytowe naliczane, jeśli takie istnieją, przez ich pożyczkodawcę. Inne niż opłaty związane z pożyczkami, duże koszty dla kupujących to opłaty depozytowe i ubezpieczenie tytułu, inspekcje domu, pierwszy rok ubezpieczenia od ryzyka i ewentualne prowizje od podatku od nieruchomości.
w przypadku sprzedawców koszty zamknięcia zwykle wahają się od 6% do 7% ceny sprzedaży, nie wliczając w to spłaty kredytu i jakichkolwiek znaczących kosztów przygotowania domu, przygotowania lub naprawy. Zazwyczaj największe koszty sprzedawcy to prowizje maklerskie i podatki transferowe.
oto standardowa klauzula dotycząca kosztów zamknięcia w umowie kupna SFAR (Data zmiany 12/16). Ponownie, Kupujący i sprzedający mogą zgodzić się na zmianę sposobu podziału tych kosztów. W wielu nowych projektów sprzedaży mieszkań, sprzedawca używa niestandardowej umowy zakupu zatwierdzonej przez państwo zamiast umowy SF Realtor zwykle używane w mieście. Nie jest rzadkością w tych niestandardowych kontraktach, że określa się, że kupujący zapłaci podatki transferowe zamiast Sprzedawcy (w ten sposób zwykle płaci się ten koszt zamknięcia). Nie jest to nieznaczny dodatkowy koszt dla kupującego,jak widać w informacji o podatku od przeniesienia własności poniżej.
PROWIZJE I WYDATKI: Następujące opłaty są wypłacane na bieżąco, a następnie proporcjonalnie między kupującym a sprzedającym od COE: podatki realproperty (na podstawie najnowszych dostępnych informacji dotyczących szacowanej wartości nieruchomości i obowiązującej stawki podatkowej); obligacje i oceny; składki i oceny Stowarzyszenia właścicieli domów („HOA”); odsetki od wszelkich pożyczek zabezpieczonych przez nieruchomość wykupioną przez kupującego; składki za wszelkie ubezpieczenia nieruchomości przejętej przez kupującego; czynsze; i koszty operacyjne. Kupujący uiszcza opłatę depozytową, składki na ubezpieczenie tytułu, wszelkie opłaty związane z rozszerzeniem Wspólnoty oraz wszelkie opłaty za transfer, certyfikację i przeniesienie HOA.Sprzedający zapłaci podatek od transferu z miasta i powiatu, wszelkie opłaty za przeprowadzkę HOA oraz wszelkie kary za przedpłatę lub inne opłaty lub opłaty nałożone przez kredytodawców za pożyczki spłacane za pośrednictwem escrow. O ile nie zostało to określone w niniejszej Umowie, wszystkie inne prowizje i wydatki będą pokrywane przez kupującego lub sprzedającego zgodnie z lokalnym zwyczajem. Kupujący i Sprzedający rozumieją, że nieruchomość zostanie ponownie oceniona po zmianie własności. Nabywcy zostaną przesłane dodatkowe rachunki podatkowe, które będą odzwierciedlać zmianę podatków od nieruchomości w oparciu o cenę zakupu, która stanie się nową wartością oszacowaną. Wszelkie rachunki podatkowe wystawione po COE, za okresy przed COE, są opłacane przez sprzedawcę.
ten wykres jest użytecznym punktem odniesienia przy podejmowaniu decyzji o tym, jak zachować tytuł do nowego domu, ale zdecydowanie zaleca się, aby omówić konkretne konsekwencje tej ważnej decyzji z księgowym i / lub adwokatem: Sposoby posiadania tytułu w Kalifornii
zgodnie z prawem państwowym (propozycja 13), nieruchomość jest ponownie oceniana tylko wtedy, gdy następuje zmiana właściciela lub po zakończeniu nowej budowy. Z wyjątkiem tych dwóch przypadków, oceny nieruchomości nie mogą być zwiększane o więcej niż 2% rocznie, na podstawie wskaźnika cen konsumpcyjnych w Kalifornii. Stawka podatku od nieruchomości wynosi 1% plus wszelkie obligacje, opłaty lub opłaty specjalne.
rok podatkowy
podatki od nieruchomości są naliczane w roku podatkowym rozpoczynającym się 1 lipca i kończącym 30 czerwca; w związku z tym lata podatkowe określane są jako 2004/2005, 2005/2006. Podatki są rozliczane w dwóch równych ratach: pierwsza rata obejmuje od 1 lipca do 31 grudnia,druga rata obejmuje od 1 stycznia do 30 czerwca. Rachunki podatkowe są wysyłane do właścicieli domów w ostatnim tygodniu października. Podatki są należne 1 listopada i 1 lutego; płatności podatkowe są zaległe 10 grudnia i 10 kwietnia.
Jak obliczyć podatek od nieruchomości
w większości przypadków oszacowana wycena w pierwszym roku posiadania będzie taka sama jak cena zakupu. Może on być zwiększony nawet o 2% rocznie za każdy rok, w którym posiadasz nieruchomość. Jeżeli posiadasz i zajmujesz lokal mieszkalny 1 marca jako swoje miejsce zamieszkania, masz prawo do otrzymania obniżki do 7000 USD wartości podlegającej opodatkowaniu lokalu mieszkalnego. Aby otrzymać to zwolnienie, należy złożyć roszczenie u asesora. Po otrzymaniu zwolnienia nie jest konieczne składanie każdego rokujak długo jesteś właścicielem i zajmujesz miejsce zamieszkania.
Mello-Roos Community Facility Districts
Mello-Roos districts są wyznaczonymi obszarami, które emitowały obligacje na rzecz community facilities, np. na budowę szkół i dla których pobierane są roczne opłaty podatkowe w ramach rozliczeń podatku od nieruchomości. W San Francisco znajdują się dwie dzielnice. Jeden obejmuje całe miasto, a drugi to niewielki obszar na południe od Rynku. Koszt obligacji Mello-Roos Community Facility w większości części San Francisco wynosi 32,10 USD za jednorodzinną rezydencję.
podatki uzupełniające
po zmianie własności Biuro Rzeczoznawcy dokona ponownej wyceny nieruchomości i wystawi nowym właścicielom rachunek za wszelkie różnice w podatkach wynikające z wyższej wartości oszacowanej. Asesor wystawi Państwu rachunek za ocenę uzupełniającą, który jest ustalany na podstawie liczby miesięcy pozostałych w roku podatkowym kończącym się 30 czerwca.
możesz się nie zgodzić z kwotą?
możesz się zwrócić do asesora, aby sprawdzić, czy urząd zmieni wycenę. Zazwyczaj jest to tzw. przegląd nieformalny. Ponadto powołano Izby odwoławcze w celu rozwiązania problemów z wyceną. Odwołania od regularnych ocen można składać od 2 lipca do 15 września. Odwołania od skorygowanych ocen, uchylonych ocen (tych, które nie miały miejsca, kiedy powinny), lub dodatkowych ocen należy składać nie później niż w terminie 60 dni od daty wydania znowelizowanej ustawy podatkowej. Jeśli zdecydujesz się zapłacić raty podatku w całości w terminie lub możesz ponieść kary. Jeśli odwołanie zostanie przyznane, zostanie Ci zwrócony.
Czy Ostatnio Kupiłeś Nieruchomość?
Escrow proporcjonalnie do podatków, ale rzeczywiste podatki mogły nie zostać zapłacone i jesteś odpowiedzialny za niezapłacone podatki w escrowclosing. Przeczytaj dokumenty escrow, aby ustalić, czy jakakolwiek część rocznych podatków została zapłacona przez poprzedniego właściciela przed zamknięciem.Poborca podatkowy nie wyśle rachunku za pozostałą część roku, w którym nabył nieruchomość, chyba że zażąda. Jeśli jakiekolwiek podatki pozostaną niezapłacone, zadzwoń do poborcy podatkowego i poproś o rachunek; miej numer identyfikacyjny rzeczoznawcy przed telefonem.
jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące podatków od nieruchomości, powinieneś skontaktować się z lokalnym biurem asesora. Doskonałym pierwszym krokiem jest odwiedzenie ich strony internetowej.
Biuro asesora w San Francisco arkusze FAQ
w San Francisco podatek od przeniesienia własności w przypadku zmiany właściciela jest zazwyczaj płacony przez Sprzedającego, choć można go inaczej uzgodnić w umowie kupna.
jeśli cała wartość lub wynagrodzenie wynosi X, stawka podatku dla całej wartości lub wynagrodzenia wynosi Y:
więcej niż $100, ale mniej niż lub równo $250,000: $2.50 za każde $500 lub jego część
więcej niż $250,000, ale mniej niż $1,000,000: $3.40 za każde $500 lub jego część
1,000,000 lub więcej, ale mniej niż 5,000,000:$3.75 za każde 500 USD lub jego część
5 000 000 USD lub więcej, ale mniej niż 10 000 000 USD: 11,25 USD za każde 500 USD lub jego część
10 000 000 USD lub więcej, ale mniej niż 25 000 000 USD: 13,75 USD za każde 500 USD lub jego część
25 000 000 USD lub więcej: $15.00 za każde$500 lub jego część
dodatkowo leasingodawcy na okres 35 lat lub dłużej podlegają opodatkowaniu podatkiem od przeniesienia własności. Organ do pobierania podatków transferowych i wykaz zwolnień z podatku transferowego dokumentów są skodyfikowane w art. 12c kodeksu przepisów biznesowych i podatkowych w San Francisco.
zwolnienia będą dokonywane tylko wtedy, gdy strona rejestrująca podlega jednemu ze zwolnień z podatku od przekazywania dokumentów. Jeżeli wystąpiono o zwolnienie z podatku od przeniesienia własności, w momencie rejestracji należy przedłożyć pisemną dokumentację potwierdzającą zwolnienie, w przeciwnym razie należne są podatki od przeniesienia własności. Pisemna dokumentacja obejmuje, ale nie ogranicza się do, kopie dokumentów powierniczych i formacyjnych osoby prawnej (tj. umowa operacyjna LLC, Prawo korporacyjne/protokół/rejestr, umowa partnerska.)
Oświadczenie o podatku od przeniesienia własności musi towarzyszyć wszystkim dokumentom przedłożonym do rejestracji, w których podatek od przeniesienia własności jest należny, lub wnioskuje się o zwolnienie.
czy te typowe rodzaje przelewów powodują podatek od przelewów?
między małżeństwem? Nie
między partnerami krajowymi? Nie Ma
Prezentów? Nie
Dziedziczenie? Nie
dodać lub usunąć współwłaściciela lub współwłaściciela dla celów refinansowania? Tak
między rodzicem(rodzicami) a dzieckiem(dziećmi)? Tak
osoba(Y) do/z własnego zaufania? Nie ma
osoby(osób) do własnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki komandytowej lub korporacji? Nr
Arkusze FAQ dla asesorów San Francisco