obowiązki i obowiązki w zakresie zarządzania warstwami w Australii

zgodnie z Ustawą Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW), menedżer warstw to osoba, która za pewną nagrodę wykonuje różne funkcje korporacji właścicieli określone w ustawie. Zarządcy warstw są powszechnie mylone z zarządcami nieruchomości. Jednak zarządcy warstw nie wynajmują ani nie sprzedają nieruchomości.

menedżer warstw, zwany także menedżerem korporacyjnym, menedżerem korporacji właścicieli lub agentem zarządzającym warstwami, jest odpowiedzialny za grupę lub blok nieruchomości, które są współwłasnością. Zarządca zapewnia, że budynek jest ubezpieczony, zgodny z lokalnymi przepisami i jest utrzymywany, a także zapewnia, że administracja nieruchomościami jest aktualna i dokładna. Aby lepiej zrozumieć obowiązki menedżera warstw, musimy pod tym, co jest „warstwami”.

co to jest warstwa?

warstwy, popularnie nazywane również schematem warstw lub tytułem warstw, to system, który pozwala na częściowe posiadanie nieruchomości lub „partii”. Działka może być jednostką, całym mieszkaniem lub kamienicą.

wraz z posiadaniem działki właściciel dzieli wspólną nieruchomość, w tym podjazdy, windy, parki, ogrody i baseny z resztą właścicieli działki. Kupując jednostkę warstw, kupujesz do społeczności.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– parkowanie tylko w zatoce parkingowej
– odpowiednie zarządzanie swoim zwierzakiem
– zapewnienie, że goście działają zgodnie z zasadami korporacyjnymi lub korporacyjnymi właścicieli
– przestrzeganie wszelkich przepisów dotyczących hałasu
– Nie uszkadzanie ani nie zaśmiecanie nieruchomości wspólnej
– uzyskanie niezbędnych zgód, jeśli zamierzasz wprowadzić zmiany w swojej jednostce (w tym jej fasadzie)

wszyscy właściciele działek tworzą korporację właścicieli i wyznaczają menedżera warstw, który nadzoruje utrzymanie i integralność finansową Grupy nieruchomości w imieniu właścicieli.

Historia tytułu warstwy

jest to system tytułów własności, który rozpoczął się w Walii, Australii i który z czasem został ukuty na całym świecie. Koncepcja warstw została wprowadzona zaledwie 50 lat temu, a obecnie istnieje ponad 200 000 systemów warstw obejmujących ponad dwa miliony partii w całej Australii.

w przeszłości system lokali mieszkalnych podlegał spółce, a potencjalny nabywca musiał wykupić udziały w tej spółce, aby zamieszkać w nieruchomości. Minusem tego układu jest to, że kupujący nie otrzymał pełnej własności nieruchomości. W związku z tym takim nabywcom trudno było uzyskać pożyczki od instytucji finansowych.

w 1961 roku rząd Nowej Południowej Walii opracował system warstw o nazwie properties w ustawie Conveyancing Act. Zostało to powtórzone w innych regionach na całym świecie, w tym w krajach takich jak Nowa Zelandia, RPA, Kanada, Singapur, Malezja i Zjednoczone Emiraty Arabskie.

w Australii inne jurysdykcje przyjęły Nową Południową Walię i uchwaliły własne prawa warstwowe. Doprowadziło to do rozszerzenia stosowania tytułu warstwy z budynków mieszkalnych na obiekty komercyjne, Ośrodki wypoczynkowe i Obiekty handlowe. Koncepcja pozostaje jednak taka sama, tzn. współwłasność systemów wraz ze współwłasnością obszarów wspólnych, z których wszystkie są zarządzane przez menedżerów warstw.

obowiązki i obowiązki zarządcy warstw

zarządca warstw nadzoruje bieżące zarządzanie nieruchomościami warstwowymi i jest mianowany przez właścicieli nieruchomości jako zbiorowy. W zależności od złożoności i wielkości nieruchomości, właściciele mogą zdecydować się na więcej niż jednego menedżera. Menedżerowie warstw mają systemy, dobrze zaprojektowane procesy i doświadczenie, które stawiają ich w lepszej pozycji do wykonywania swoich funkcji niż sami właściciele nieruchomości.

relacje między warstwą corporation a menedżerem są regulowane umową między nimi, podobnie jak obowiązki, które powinien wykonywać. Jednak menedżer warstw świadczy swoje usługi dla całej korporacji, a nie dla indywidualnych właścicieli partii.
oferują one doradztwo w zakresie wspólnego zarządzania nieruchomościami i są odpowiedzialne za następujące obowiązki i obowiązki:

utrzymanie nieruchomości

zarządca warstw ma coraz większą rolę w zapewnianiu komfortowego życia osobom zajmującym nieruchomość warstwową. Jednak czasami trudno jest właścicielom działek odróżnić nieruchomość wspólną od tego, co znajduje się na ich działce.

zarządca nieruchomości, za zgodą Komisji, uzyskuje od wykonawców, takich jak Budowniczowie, ogrodnicy, sprzątacze i inni, wyceny związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W rzeczywistości są pierwszymi, z którymi należy się skontaktować, jeśli budynek warstwy wymaga pilnych napraw. W niektórych przypadkach zarządzający warstwami ma mandat do zatwierdzania drobnych decyzji dotyczących alimentów w imieniu Rady warstw bez uprzedniej zgody.

przechowywanie i aktualizowanie rejestrów

chociaż obowiązkiem korporacji właścicieli jest utrzymywanie aktualnych rejestrów warstw, w większości przypadków obowiązek ten jest przekazywany menedżerowi warstw. Sekcja 180 strat Schemes Management Act 2015 (NSW) i strat Schemes Management Regulations 2016 (NSW) wymagają, aby właściciele warstw przechowywali następujące dokumenty przez co najmniej siedem lat:

– kopie wszelkiej korespondencji wysłanej lub otrzymanej przez korporację;
– zawiadomienia o posiedzeniach Komitetu warstw;
– protokół z każdego posiedzenia warstw wraz z przyjętymi wnioskami i omówionymi porządkami;
– dokumenty do głosowania związane z wnioskami o przyjęcie do podejmowanie uchwał lub wybór Komitetu warstw;
– pełnomocnictwa, które są przekazywane Radzie warstw. W takim przypadku rok 7 rozpoczyna się z chwilą wygaśnięcia proxy;
– podpisana umowa między korporacją właściciela a menedżerem warstw; i
– rejestruje, że menedżer warstw przekazuje korporację właściciela.

w przypadku głosowania elektronicznego dokumenty muszą być przechowywane przez co najmniej 13 miesięcy, zwłaszcza jeśli dotyczą tajnych kart do głosowania, Komitetu odnowienia warstw lub innych decyzji związanych z częścią 10 ustawy o systemach warstw.

Zarząd warstwy powinien przedstawić te zapisy każdemu kredytobiorcy lub właścicielowi, który poprosi o ich sprawdzenie pod warunkiem uiszczenia określonej opłaty.

wcześniej niektóre z powyższych zapisów musiały być przechowywane tylko przez 5 lat.

Zarządzanie finansami i podatki

podobnie jak każdy właściciel nieruchomości, program warstw jest odpowiedzialny za takie rzeczy, jak ubezpieczenie budynku (Nie zawartości) nieruchomości, opłacanie rachunków za media wpływające na nieruchomość wspólną oraz przeprowadzanie regularnych napraw i konserwacji. Aby pokryć koszty tych wydatków, korporacja właścicieli musi wymyślić fundusz administracyjny i fundusz Tonący, aby podnieść opłaty od właścicieli. Podczas gdy fundusz administracyjny jest wykorzystywany na bieżące wydatki operacyjne, fundusz Tonący jest wymagany na przyszłe wydatki związane z kapitałem.

menedżer warstw przygotowuje budżety i przedkłada je Komitetowi korporacji właścicieli w celu niezbędnego przeglądu i zatwierdzenia. Zapewnia, że wszelkie pieniądze, które korporacja jest winna i są należne, są wypłacane na czas, w tym opłaty od właściciela nieruchomości. Będzie on również monitorować wszelkie faktury i dokonywać płatności w odpowiednim czasie.

zarządzanie i organizowanie spotkań

zarządca warstw jest odpowiedzialny za korespondencję z właścicielami w sprawach związanych z utrzymaniem nieruchomości, okresowymi opłatami, zawiadomieniem o zebraniach i wszelkimi innymi ogólnymi informacjami dotyczącymi nieruchomości warstw. Zajmuje się wszelką korespondencją dotyczącą samej nieruchomości, np. zapytaniami kierowanymi przez najemcę do właściciela. On lub ona obsługuje również wszelkie zapytania od potencjalnych nabywców nieruchomości.

oprócz zapewnienia, że majątek warstwowy jest ubezpieczony, zarządzający jest odpowiedzialny za obsługę wszelkich roszczeń ubezpieczeniowych i monitoruje otrzymywanie środków. On lub ona zarchiwizuje wszystkie akta. Na żądanie zarządca może być zobowiązany do przewodniczenia Walnemu Zgromadzeniu korporacji. W niektórych przypadkach kierownik warstw może zostać poproszony o dostarczenie protokołów ze spotkań do Komitetu korporacyjnego właścicieli.

relacje interpersonalne i wymiana informacji

w większości przypadków menedżerowie warstw są odpowiedzialni za zapewnienie harmonii między wszystkimi właścicielami. Oznacza to, że muszą wykonywać takie zadania, jak:

– wyraźne informowanie mieszkańców o zasadach rządzących nieruchomością i egzekwowanie przepisów. Menedżer warstw zmieni również te regulaminy w razie potrzeby. Powinno to odbywać się w interesie korporacji właścicieli i powinno służyć wyłącznie zwiększeniu spójności społecznej właścicieli.
– bezstronne Mediowanie sporów między właścicielami działki. Menedżerowie mogą być zaangażowane w spory o hałas, nieprawidłowe parkowanie i zwierzęta. Oferują one również sugestie, w jaki sposób można poprawić harmonię schematu warstw.
– zarządcy strat są odpowiedzialni za organizację imprez i imprez towarzyskich, gdzie mogą uzyskać informacje zwrotne od mieszkańców na temat tego, jak mogą ulepszyć swoje usługi.

zarząd jest odpowiedzialny za organizowanie corocznych walnych zgromadzeń, posiedzeń komitetu wykonawczego, na których powoływani są pracownicy biura oraz walnych zgromadzeń.

zapewnienie zgodności z wymogami budynku i bezpieczeństwa

bez względu na wielkość własności warstw, Australia ma wiele przepisów i regulacji, których właściciele warstw muszą przestrzegać. Należą do nich certyfikaty bezpieczeństwa windy i bezpieczeństwa pożarowego. Obowiązkiem zarządcy warstw jest proaktywne badanie obowiązujących przepisów i regulacji w odpowiedniej jurysdykcji, aby upewnić się, że własność warstw jest i pozostaje zgodna. Wraz z Komitetem warstw kierownik warstw powinien ułatwiać niezbędne oceny i zapewniać mieszkańcom dostęp do niezbędnych usług.

utrzymanie rolki warstw

korporacja właściciela jest zobowiązana do przygotowania rolki warstw, która w większości przypadków jest przechowywana pod opieką menedżera warstw. Rolka warstw służy wyłącznie do doręczania zawiadomień i musi zawierać:

– pełne imię i nazwisko właściciela lub zarządcy nieruchomości, adres pocztowy, adres e-mail i numer telefonu; oraz
– pełne imiona i nazwiska najemców, adresy, e-maile i numery telefonów.

zarządca warstw rejestruje numer planu warstw, adres budynku, Regulamin warstw, nazwiska pierwotnego właściciela wraz z adresem australijskim i całkowite uprawnienia do jednostek.

chociaż zarządzanie warstwami jest odpowiedzialne za powyższe obowiązki, Komitet korporacji właścicieli lub Rada warstw jest odpowiedzialna i odpowiedzialna przed właścicielami partii. Obowiązkiem komitetu lub Rady jest dopilnowanie, aby kierownictwo warstw wykonało swoje obowiązki i zatrudniło innego menedżera w przypadku niepowodzenia obecnego zespołu zarządzającego.

Czego Nie Może Zrobić Menedżer Warstw?

zarządcy warstw są odpowiedzialni przed Radą warstw i nie mają władzy samodzielnie (chyba że jest to przewidziane na piśmie). Z tego powodu zarządzanie warstwami nie powinno zawierać ani rozwiązywać umów, wydawać powiadomień o naruszeniach dla wykonawców ani zatwierdzać nierutynowych wydatków bez zgody Rady.

menedżerowie warstw nie mogą udzielać porad prawnych, ale mogą udzielać ogólnych informacji na podstawie swoich umiejętności i doświadczenia. Profesjonalny menedżer warstw powinien zaproponować uzyskanie opinii prawnej w przypadku wątpliwości Komisji lub Rady właścicieli w kwestii wymagającej specjalistycznej porady.

ponieważ menedżer nie jest wykwalifikowanym budowniczym ani kierownikiem projektu, jest mało prawdopodobne, aby menedżer warstw udzielał konkretnych porad w zakresie utrzymania nieruchomości. Idealny menedżer warstw sugeruje, że ekspert nadzoruje wszelkie prace konserwacyjne i dostarcza regularne raporty na temat wszelkich wymagań konserwacyjnych, aby komitet lub Rada mogła podjąć świadomą decyzję.

zarządca nie powinien umieszczać niestandardowych wniosków w porządku obrad żadnego posiedzenia bez zgody Rady. Takie nieautoryzowane wnioski mogą obejmować wniosek o odnowienie umowy menedżera. Decyzja w tej sprawie należy do Komisji.

zarządca strat Vs Zarządca Nieruchomości

zarządca nieruchomości wykonuje swoje obowiązki w imieniu jednego właściciela nieruchomości. Pobiera czynsze, organizuje utrzymanie nieruchomości, pokrywa koszty i zarządza najmem nieruchomości. Chociaż zarządca warstw utrzymuje własność warstw, może również świadczyć szerszy zakres usług, w tym, ale nie ograniczając się do wspólnego reprezentowania właścicieli i ich agentów. Firma zarządzania warstwami wykonuje swoje obowiązki mając na uwadze najlepszy interes nieruchomości, aby życie warstw było przyjemne i opłacalne. Menedżerowie warstw świadczą swoje usługi na rzecz wielu właścicieli w ramach tego samego schematu warstw.

ostatnie przemyślenia na temat stanowiska menedżera warstw

członkowie Rady i posiadacze tytułów warstw niekoniecznie są ekspertami warstw. Dlatego w dużej mierze polegają na dobrych radach i sugestiach ekspertów menedżera warstw w zarządzaniu ich nieruchomościami. Jednak menedżer warstw jest tak dobry, jak właściciele, których reprezentują. Im bardziej aktywni są właściciele, tym więcej obowiązków mogą delegować na menedżera warstw. Doprowadzi to do skutecznego rezultatu dla wszystkich.

Technologia i nowoczesne życie spowodowały, że pozycja menedżera warstw stała się z czasem złożona. Nowoczesny menedżer warstw musi radzić sobie z budynkami oferującymi wiele funkcji i zarządzać projektami budowlanymi, z którymi wcześniej nie mogli sobie poradzić. Mając to na uwadze, wskazane jest ciągłe szkolenie menedżera warstw. Uzyskanie odpowiednich i odpowiednich certyfikatów i akredytacji od strat Community Australia jest wysoce zalecane.