Property,Stock and Business Agents Act2002(NSW)によると、strata managerは、いくつかの報酬のために、同法に概説されている様々な所有者の法人機能を遂行する人物である。 地層管理者は、一般的にプロパティマネージャーと混同されています。 しかし、地層管理者は賃貸も不動産を売却もしていません。
ストラタマネージャーは、共同で所有されているプロパティのグループまたはブロックを担当するボディコーポレートマネージャー、オーナー企業マネージャー、またはストラタマネージングエージェントとも呼ばれます。 マネージャーは、建物が保証され、現地の法律に準拠し、維持されていることを保証し、プロパティの管理が最新かつ正確であることを保証します。 より良い地層マネージャーの職務を理解するために、我々は”地層”とは何かの下にする必要があります。
地層とは何ですか？
Strataは、一般にstrata schemeまたはstrata titleとも呼ばれ、財産または”ロット”の一部の所有権を可能にするスキームです。 ロットは、ユニット、全体のアパート、またはタウンハウスのいずれかにすることができます。
所有者はロットの所有に伴い、車道、リフト、公園、庭園、プールなどの共通財産を残りのロットの所有者と共有しています。 地層ユニットを購入するときは、コミュニティに購入します。
You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:
– あなたの駐車場ベイにのみ駐車場
-あなたのペットを適切に管理する
-あなたのゲストが所有者の法人または団体の企業ルール
に従って行動することを保証する
-騒音規制を遵守する
-共通の財産を傷つけたりポイ捨てしたりしない
-あなたのユニット（ファサードを含む）に変更を加える場合は必要な承認を得る
すべてのロット所有者が所有者の法人を構成し、地層マネージャーを任命して、所有者のメンテナンスと財務の完全性を監督する。所有者に代わってプロパティのグループ。
地層タイトルの歴史
これは、オーストラリアのウェールズで始まり、時間をかけて世界中で造語されてきた財産タイトルシステムです。 ストラタコンセプトはわずか50年前に導入され、現在のところ、オーストラリア全土に200,000以上のストラタスキームがあります。
過去には、共同生活スキームは会社のタイトルの下に落ち、潜在的な買い手は、プロパティに住むためにその会社の株式を購入しなければならなかった。 この取り決めの欠点は、買い手が財産の完全な所有権を受け取っていないことです。 その結果、そのようなバイヤーは、それが難しい金融機関からの融資を得るために発見しました。
1961年、ニューサウスウェールズ州政府は、輸送法のプロパティという名前の地層のためのシステムを思い付きました。 これは、ニュージーランド、南アフリカ、カナダ、シンガポール、マレーシア、アラブ首長国連邦などの国を含む世界中の他の地域で複製されています。
オーストラリアでは、他の管轄区域がニューサウスウェールズ州に準拠し、独自の地層法を可決している。 これは、商業、リゾート、および小売セットアップに住宅スキームから地層タイトルの適用の拡大につながっています。 しかし、概念は同じままであり、すなわち、スキームの一部の所有権と、すべてが地層管理者によって管理される共通領域の共有所有権である。
ストラータマネージャーの職務と責任
ストラータマネージャーは、ストラータプロパティの日々の管理を監督し、彼または彼女は財産所有者によって集団として任 プロパティの複雑さとサイズに応じて、所有者は複数のマネージャーを持つことを決定することができます。 層のマネージャーに特性所有者自身より機能を遂行するためによい位置にそれらを置くシステム、うまく設計されていたプロセスおよび経験がある。
ストラタ株式会社とマネージャーとの関係は、それらの間の契約によって支配され、彼または彼女が遂行すべき職務も同様です。 しかし、地層マネージャーは、個々のロット所有者ではなく、企業全体に彼のサービスを提供します。
彼らは共通の財産管理に関するアドバイスを提供し、以下の義務と責任を委託されています：
財産のメンテナンス
地層マネージャーは、地層財産を占有する人々が快適に生活していることを保証するというますます成長している役割を持っています。 しかし、ロットの所有者が共通の財産とそのロットにあるものを区別することは困難な場合があります。
地層管理者は、委員会の承認を得て、建設業者、庭師、清掃業者などの請負業者から、共通財産の維持に関連して引用を取得する。 実際には、彼らは地層の建物が緊急の修理を必要とする場合に連絡する最初のものです。 場合によっては、strata managerは、事前の承認なしにstrata councilに代わってマイナーなメンテナンス決定を承認する権限を持っています。
記録の保管と更新
最新の地層記録を維持することは所有者の法人の義務ですが、ほとんどの場合、この義務は地層マネージャーに委任されます。 セクション180Strata Schemes Management Act2015(NSW)およびStrata Schemes Management Regulations2016(NSW)は、strata所有者が以下の書類を七年以上保管することを要求しています。
-株式会社が送受信したすべての通信のコピー;
-strata委員会会議の通知;
-各strata会議の議事録および議論された議題;
–
-地層委員会に提出される委任状。
-地層委員会に提出される委任状。
-地層委員会に提出される委任状。
この場合、プロキシの有効期限が切れたときに7年が始まります。
-所有者の法人と地層マネージャーとの間で署名された契約。
-地層マネージャーが所有者の法人に引き渡すことを記録します。
電子投票の場合、特に秘密投票、地層更新委員会、または地層スキーム法の第10部に関連するその他の決定に関連する場合、論文は少なくとも13ヶ月間保
地層管理は、これらの記録を抵当権者または所有者に提出し、所定の手数料を支払うことを条件に検査を依頼する必要があります。
以前は、上記の記録の一部はわずか5年間保持する必要がありました。
財務管理と課税
財産所有者と同様に、地層スキームは、財産の建物（内容ではない）保険、共通財産に影響を与える光熱費の支払い、定期的な修理とメンテ これらの費用の費用をカバーするためには、所有者の株式会社は所有者からの課徴金を上げるために管理基金および沈降資金を思い付かなければな 管理基金は日々の運用費用に使用されますが、将来の資本関連支出には沈没基金が必要です。
ストラタマネージャーは予算を作成し、必要な審査と承認のためにオーナー企業委員会に提出します。 彼または彼女は、企業が負っていると負っている任意の金銭が財産所有者の課税を含む、時間通りに支払われることを保証します。 彼または彼女はまた、任意の請求書を監視し、タイムリーに支払いを行います。
会議の管理と設定
ストラータマネージャーは、プロパティメンテナンスの問題、定期的な徴収、会議の通知、およびストラータプロパティに関するその他の一般的な情報について、所有者との対応を担当しています。 彼または彼女は、所有者に向けられているテナントによって提起されたクエリなどのプロパティ自体に関する任意の対応を処理します。 彼または彼女はまた潜在的な特性のバイヤーからの問い合わせを扱う。
マネージャーは、地層の財産が保険されていることを保証することとは別に、保険金請求の処理を担当し、資金の受領を監視します。 彼または彼女はすべての記録をアーカイブします。 要求に応じて、マネージャーは、企業の総会の議長を必要とすることができます。 いくつかのケースでは、地層マネージャーは、所有者の法人委員会に会議からの議事録を提供するように求められることがあります。
対人関係と情報の共有
ほとんどの場合、地層管理者はすべての所有者の間に調和があることを保証する責任があります。 これは、彼らが
のようなタスクを実行しなければならないことを意味します-財産を支配するルールを住民に明確に伝え、ルールを強制する。 また、地層管理者は、必要に応じてこれらの補則を修正します。 これは、所有者の企業の利益のために行われるべきであり、所有者の社会的結束を強化する唯一の目的のためでなければなりません。
-ロット所有者間の紛争を公平な方法で仲介する。 管理者は、ノイズ、誤った駐車場、およびペットをめぐる紛争に関与する可能性があります。 彼らはまた、地層スキームの調和をどのように改善することができるかについての提案を提供します。
-地層管理者は、彼らが彼らのサービスを改善することができますどのように住民からのフィードバックを得ることができるイベントや社会的な機会
ストラタマネジメントは、年次総会、事務担当者が任命される執行委員会、および総会の設置を担当しています。
建物および安全要件への準拠の確保
地層の規模に関係なく、オーストラリアには地層所有者が遵守する必要がある多くの法律および規制があ これらは上昇および火災安全の証明を含んでいる。 ストラタマネージャーは、ストラタプロパティが準拠していることを確認し、準拠していることを確認するために、関連する管轄区域の適用される法律およ 地層委員会とともに、地層マネージャーは、必要な評価を容易にし、必要なサービスが住民に利用可能であることを確認する必要があります。
地層ロールの保管
所有者の法人は、ほとんどの場合、地層マネージャーの管理下に保管されている地層ロールを準備する義務があります。
-所有者または不動産管理者の氏名、住所、電子メール、電話番号、および
-テナントの氏名、住所、電子メール、電話番号を含める必要があります。
その後、地層管理者は地層の計画番号、建物の住所、地層の細則、元の所有者の名前、オーストラリアの住所、および総単位資格を記録します。
地層管理は上記の職務を担当していますが、所有者法人委員会または地層評議会はロット所有者に責任を負い、責任を負います。 現在の経営陣が失敗した場合には、地層管理がその職務を遂行し、別のマネージャーを雇用することは、委員会または評議会の責任です。
地層管理者ができないことは何ですか？
地層管理者は地層評議会に対して責任を負い、（書面で規定されていない限り）単独では権限を持ちません。 このため、地層管理は、理事会の承認なしに契約を締結または終了し、請負業者に違反通知を発行したり、非日常的な支出を承認したりしてはなりません。
地層管理者は法的助言を与えることはできませんが、自分のスキルと経験に基づいて一般的な情報を提供することができます。 専門の層のマネージャーは所有者の委員会か評議会に専門家の助言を要求する問題の疑いがあれば法的意見が得られることを提案するべきである。
マネージャーは資格のあるビルダーやプロジェクトマネージャーではないので、地層マネージャーが財産のメンテナンスに関して具体的なアドバイスをすることはまずありません。 理想的な地層マネージャーは、専門家がメンテナンス作業を監督し、委員会または評議会が情報に基づいた意思決定を行うことができるように、任意の保守要件に定期的なレポートを提供することを示唆しています。
地層管理者は、理事会の承認なしに、いかなる会議の議題にも非標準的な動議を加えるべきではない。 このような不正な動きには、マネージャーの契約を更新する動きが含まれる可能性があります。 これは委員会が決定するためのものです。
ストラタマネージャー Vsプロパティマネージャー
プロパティマネージャーは、単一のプロパティの所有者に代わって職務を遂行します。 彼または彼女は賃貸料を集め、特性の維持を整理し、費用を支払い、そして特性の賃貸借契約を管理する。 ストラタマネージャーは、ストラタプロパティを維持していますが、彼または彼女はまた、所有者とその代理人を総称して表すことを含むがこれらに限定されない、より広い範囲のサービスを提供することができます。 地層管理会社は、地層の生活を楽しく、費用対効果の高いものにするために心の中でプロパティの最善の利益とその職務を実行します。 層のマネージャーは同じ層の機構の下で多数の所有者に彼らのサービスを提供する。
地層管理者の立場に関する最終的な考え
評議員および地層のタイトルホルダーは、必ずしも地層の専門家ではありません。 したがって、彼らは彼らの財産の管理における地層マネージャーの良いアドバイスと専門家の提案に大きく依存しています。 しかし、地層マネージャーは、彼らが表す所有者と同じくらい良いです。 所有者がより積極的であればあるほど、彼らは地層マネージャーに委任することができるより多くの義務。 これはすべての人にとって効果的な結果につながります。
技術と現代の生活は、時間の経過とともに地層管理者の地位が複雑になる原因となっている。 現代の地層マネージャーは、複数の機能を誇る建物に対処し、以前は処理できなかった建築プロジェクトを管理する必要があります。 これを念頭に置いて、地層マネージャーが継続的な訓練を受けることをお勧めします。 Strata Community Australiaから適切かつ適切な認定および認定を取得することを強くお勧めします。