Come acquirenti e venditori a San Francisco dividere i costi di chiusura pertinenti alla vendita di immobili è in ultima analisi, deciso nel contratto di acquisto stesso, ma questo elenco dettagli come sono in genere divisi nella contea di San Francisco.
Molto in generale, un acquirente può aspettarsi che i costi di chiusura verranno eseguiti ovunque dall ‘ 1% al 2% del prezzo di acquisto, la variabile principale sono i punti di prestito addebitati, se presenti, dal loro creditore. Oltre alle tasse relative ai prestiti, i grandi costi per gli acquirenti sono per le tasse di deposito a garanzia e l’assicurazione del titolo, le ispezioni a casa, il primo anno di assicurazione contro i rischi e le pro-razioni fiscali di proprietà, se presenti.
Per i venditori, i costi di chiusura di solito si aggirano tra il 6% e il 7% del prezzo di vendita, senza includere il pay-off del prestito e qualsiasi costo significativo di preparazione, messa in scena o riparazione domestica. In genere, i maggiori costi del venditore sono le commissioni di intermediazione e le tasse di trasferimento.
Ecco la clausola standard che regola i costi di chiusura nel contratto di acquisto SFAR (data di revisione 12/16). Ancora una volta, acquirente e venditore possono accettare di cambiare il modo in cui questi costi sono divisi. In molte nuove vendite condominio progetto, il venditore utilizza un contratto di acquisto personalizzato approvato dallo stato invece del contratto agente immobiliare SF di solito utilizzato in città. Non è raro in questi contratti personalizzati che viene specificato che l’acquirente pagherà le tasse di trasferimento della contea invece del venditore (che è il modo in cui questo costo di chiusura viene in genere pagato). Questo non è un costo aggiuntivo insignificante per l’acquirente, come si può vedere nelle informazioni sulla tassa di trasferimento più avanti.
PROROGHE E SPESE: Sono correnti pagate e quindi proporzionale tra l’Acquirente e il Venditore di COE: realproperty imposte (basato sulle più recenti informazioni disponibili per quanto riguarda il valore stimato della Proprietà e la aliquotad’imposta applicabile);obbligazioni e valutazioni; i Proprietari di abitazione Associazione”HOA”) quote associative e valutazioni; interessi su un prestito(s), fissata dalla Propertyassumed da parte dell’Acquirente; pagamento dei premi di assicurazione sulla Proprietà assunte dall’Acquirente; affitti; e le spese operative. Il compratore deve pagare la tassa di impegno, titolo premi assicurativi, qualsiasi tassa di valorizzazione della comunità, e qualsiasi HOA trasferimento, certificazione e move-in tasse.Il venditore deve pagare la tassa di trasferimento della città e della contea, qualsiasi tassa di trasloco di HOA e qualsiasi penalità di pagamento anticipato o altre tasse o chargesimposed dai creditori per i prestiti pagati attraverso l’impegno. A meno che non sia specificato nel presente contratto, tutte le altre prorations e le spese shallbe pagato dal compratore o venditore in conformità con l’abitudine locale. Acquirente e venditore capiscono che la proprietà verrà rivalutatasul cambio di proprietà. Le fatture supplementari di imposta saranno inviate al compratore che rifletterà un cambiamento in tasse di proprietà basate sul prezzo di thePurchase che diventa il nuovo valore valutato. Tutte le fatture fiscali emesse dopo COE, per periodi di tempo prima di COE, devono essere pagate dal venditore.
Questo grafico è un un utile riferimento nel prendere la decisione di come tenere titolo alla vostra nuova casa, ma si consiglia vivamente di discutere le implicazioni specifiche di questa importante decisione con il tuo commercialista e / o avvocato: Modi per tenere titolo in California
Secondo la legge statale (Proposizione 13), la proprietà immobiliare viene rivalutata solo quando si verifica un cambio di proprietà o al completamento di una nuova costruzione. Fatta eccezione per questi due casi, le valutazioni delle proprietà non possono essere aumentate di oltre il 2% all’anno, in base all’indice dei prezzi al consumo della California. L’aliquota dell’imposta di proprietà è dell ‘ 1% più eventuali obbligazioni, commissioni o spese speciali.
L’anno fiscale
Le tasse di proprietà vengono addebitate su un anno fiscale che inizia il 1 luglio e termina il 30 giugno; quindi gli anni d’imposta sono indicati come2004 / 2005, 2005/2006. Le tasse sono fatturate in due rate uguali: prima rata copre 1 luglio al 31 dicembre,seconda rata copre 1 gennaio al 30 giugno. Le fatture fiscali vengono inviate ai proprietari di case nell’ultima settimana di ottobre. I pagamenti delle tasse sono dovuti il 1 ° novembre e il 1 ° febbraio; i pagamenti delle tasse sono delinquenti il 10 dicembre e il 10 aprile.
Come calcolare le tasse di proprietà
Nella maggior parte dei casi, la valutazione valutata nel primo anno di proprietà sarà la stessa del prezzo di acquisto. Può beincreased da fino a 2% all’anno per ogni anno possedete la proprietà. Se possiedi e occupi un’abitazione il 1 ° marzo come tuoposto principale di residenza, hai diritto a ricevere una riduzione fino a $7.000 del valore imponibile dell’abitazione. Per riceverequesta esenzione, è necessario presentare un reclamo al Valutatore. Una volta ricevuta l’esenzione, non è necessario archiviare ogni annofino a quando possiedi e occupi la residenza.
Mello-Roos Community Facility Districts
I distretti di Mello-Roos sono aree designate che hanno emesso obbligazioni per strutture comunitarie, ad esempio, il terremoto delle scuole e per le quali vengono riscossi prelievi fiscali annuali come parte della fatturazione dell’imposta di proprietà. Ci sono due distrettia San Francisco. Uno comprende l’intera città e l’altro è una piccola area a sud del mercato. Il costo per le obbligazioni Mello-Roos Community Facility nella maggior parte di San Francisco è di $32.10 per una residenza unifamiliare.
Imposte supplementari
Al momento del cambio di proprietà, l’Ufficio del valutatore riesaminerà l’immobile e addebiterà ai nuovi proprietari eventuali differenze fiscali derivanti da un valore valutato più elevato. Il Valutatore ti emetterà una fattura di valutazione supplementare che viene valutata in base al numero di mesi rimanenti nell’anno fiscale che termina il 30 giugno.
Puoi non essere d’accordo con l’importo?
È possibile rivolgersi al Valutatore per verificare se tale ufficio modificherà la valutazione. Questo è in genere chiamato una revisione informale. Inoltre, sono state istituite commissioni di ricorso allo scopo di risolvere i problemi di valutazione. I ricorsi sulle valutazioni periodiche possono essere presentati tra il 2 luglio e il 15 settembre. Ricorsi su valutazioni corrette, valutazioni sfuggite (quelle che non hanno avuto luogo quando avrebbero dovuto), ovalutazioni complementari devono essere presentate entro e non oltre 60 giorni dalla data di spedizione della fattura fiscale rivista. Se si sceglie toappeal, pagare le rate fiscali in pieno entro le scadenze o si può incorrere in sanzioni. Se l’appello viene concesso, verrà emesso un rimborso.
Hai recentemente acquistato un immobile?
Impegno prorates le tasse, ma le tasse effettive non possono essere stati pagati e siete responsabili per eventuali tasse non pagate a escrowclosing. Legga i vostri documenti dell’impegno per determinare se tutta la parte delle tasse annuali è stata pagata dal proprietario precedente prima della chiusura.L’esattore delle tasse non invierà una fattura per il resto dell’anno in cui è stata acquisita la proprietà a meno che non sia richiesto. Se anytaxes rimangono non pagati, chiamare l’esattore delle tasse e richiedere una fattura; avere il numero di identificazione del valutatore prima di chiamare.
Se avete domande riguardanti qualcosa di pertinente alle tasse di proprietà, è necessario contattare l’ufficio del valutatore locale. Un ottimo primo passo è quello di visitare il loro sito web.
San Francisco Assessor’s Office FAQ Sheets
A San Francisco, le tasse di trasferimento al cambio di proprietà sono in genere pagate dal Venditore, sebbene possano essere altrimenti concordate nel contratto di acquisto.
Se tutto il valore o il corrispettivo è X, allora l’aliquota Fiscale per l’intero valore o il corrispettivo è Y:
Più di $100, ma inferiore o uguale a $250.000: $2,50 per ogni $500 o parte di esso
Più di 250.000 dollari, ma meno di $1.000.000: $3.40 per ogni $500 o parte di esso
1.000.000 di dollari o più, ma meno di $5,000,000: $3.75 per ogni $500 o parte di esso
$5,000,000 o più ma meno di 10.000.000 di dollari: $11.25 per ogni $500 o parte di esso
10.000.000 di dollari o più, ma meno di $25,000,000: $13.75 per ogni $500 o parte di esso
$25,000,000 o più: $15.00 per ogni $500 o parte di esso
Inoltre, affittanze con una durata di 35 anni o più sono soggetti a tassa di trasferimento. L’autorità di riscossione delle imposte di trasferimento e l’elenco delle esenzioni fiscali di trasferimento documentali sono codificati nell’articolo 12C del codice di San Francisco Business and Tax Regulations.
Le esenzioni saranno effettuate solo se la parte che registra rientra in una delle esenzioni fiscali per il trasferimento di documenti. Se viene richiesta un’esenzione dall’imposta sul trasferimento, la documentazione scritta comprovante l’esenzione deve essere presentata al momento della registrazione, altrimenti le imposte sul trasferimento sono dovute. La documentazione scritta include, ma non è limitata a, copie di trust e documenti di formazione di entità legale (ad esempio contratto operativo LLC, Statuto societario/Verbale/Registro, accordo di partnership.)
Una dichiarazione giurata sull’imposta di trasferimento deve accompagnare tutti i documenti presentati per la registrazione in cui è dovuta l’imposta di trasferimento o viene richiesta un’esenzione.
Questi tipi comuni di trasferimenti causano una tassa di trasferimento?
Tra una coppia sposata? N.
Tra partner nazionali? No
Regali? Nessuna eredità
? No
Aggiungere o rimuovere co-signor o co-proprietario a fini di rifinanziamento? Sì
Tra genitore (i) e figlio(i)? Sì
Persona(i) verso/dalla propria fiducia? No
Persona(i) alla propria Società a responsabilità limitata o Società in accomandita o società in accomandita? No
Schede FAQ dell’Ufficio del valutatore di San Francisco