Doveri e responsabilità di gestione degli strati in Australia

Secondo il Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW), un manager degli strati è una persona che, per qualche ricompensa, svolge varie funzioni aziendali dei proprietari delineate nella legge. I gestori di strati sono comunemente confusi con i gestori di proprietà. Tuttavia, i gestori di strati non affittano né vendono proprietà.

Un gestore di strati, chiamato anche un gestore corporativo, un gestore di società di proprietari o un agente di gestione di strati è responsabile di un gruppo o di un blocco di proprietà che sono di proprietà congiunta. Il gestore assicura che l’edificio è assicurato, conforme alle leggi locali, e viene mantenuto, e assicura che l’amministrazione delle proprietà è up-to-date e accurate. Per comprendere meglio i doveri di un gestore di strati, abbiamo bisogno di sotto di ciò che è “strati”.

Che cos’è uno Strato?

Strata, anche popolarmente indicato come uno schema strata o un titolo strata è uno schema che consente la proprietà parziale della proprietà o un “lotto”. Il lotto può essere un’unità, un intero appartamento o una casa a schiera.

Oltre a possedere il lotto, il proprietario condivide la proprietà comune tra cui passi carrai, ascensori, parchi, giardini e piscine con il resto dei proprietari del lotto. Quando si acquista un’unità strata, si acquista in una comunità.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– Parcheggio nel parcheggio della baia di
– Gestire il vostro animale domestico in modo appropriato
– Garantire che i vostri ospiti atto per i proprietari di società o ente regole
– Osservanza delle normative in materia di rumore
– Non danneggiare o sporcare di proprietà comune
– Ottenere le approvazioni necessarie se si ha intenzione di apportare modifiche alla vostra unità (tra cui la facciata)

Tutti i molti proprietari di make up dei proprietari corporation e nominare un strata manager per supervisionare la manutenzione e l’integrità finanziaria del gruppo di proprietà da parte dei proprietari.

La storia del Titolo Strata

Questo è un sistema di titoli di proprietà che ha avuto inizio in Galles, Australia, e che nel tempo è stato coniato in tutto il mondo. Il concetto di strata è stato introdotto solo 50 anni fa e, a partire da ora, ci sono più di 200.000 schemi di strata che comprendono più di due milioni di lotti in tutta l’Australia.

In passato, gli schemi di vita comunale cadevano sotto il titolo della società e un potenziale acquirente doveva acquistare azioni di quella società per vivere nella proprietà. Lo svantaggio di questa disposizione è che l’acquirente non ha ricevuto la piena proprietà della proprietà. Di conseguenza, tali acquirenti hanno trovato difficile ottenere prestiti dalle istituzioni finanziarie.

Nel 1961, il governo del Nuovo Galles del Sud si avvicinò con un sistema per strati intitolato proprietà nel Conveyancing Act. Questo è stato replicato in altre regioni in tutto il mondo, tra cui paesi come la Nuova Zelanda, Sud Africa, Canada, Singapore, Malesia, e gli Emirati Arabi Uniti.

In Australia, altre giurisdizioni hanno seguito il Nuovo Galles del Sud e approvato le proprie leggi di strati. Ciò ha portato all’espansione dell’applicazione del titolo di strati da schemi residenziali a commerciali, resort e set-up di vendita al dettaglio. Tuttavia, il concetto rimane lo stesso, cioè la proprietà parziale degli schemi insieme alla proprietà condivisa delle aree comuni, tutte gestite da gestori di strati.

Doveri e responsabilità di Uno Strata Manager

Un strata manager supervisiona la gestione quotidiana delle proprietà di strata e viene nominato dai proprietari come collettivo. A seconda della complessità e delle dimensioni della proprietà, i proprietari possono decidere di avere più di un manager. I gestori di strati hanno sistemi, processi ben progettati ed esperienza che li pongono in una posizione migliore per svolgere le loro funzioni rispetto ai proprietari stessi.

Il rapporto tra la strata corporation e il manager è regolato dal contratto tra di loro, e così sono le funzioni che lui o lei dovrebbe svolgere. Tuttavia, un gestore di strati fornisce i suoi servizi all’intera società e non ai singoli proprietari di lotti.
Offrono consulenza sulla gestione della proprietà comune e sono incaricati dei seguenti compiti e responsabilità:

Manutenzione della proprietà

Il gestore di strati ha un ruolo sempre crescente di garantire che le persone che occupano una proprietà di strati vivano comodamente. Tuttavia, a volte è difficile per i proprietari di lotti distinguere tra proprietà comune e ciò che è sul loro lotto.

Il gestore degli strati, con l’approvazione del comitato, ottiene preventivi da appaltatori come costruttori, giardinieri, addetti alle pulizie e altri in relazione alla manutenzione della proprietà comune. Infatti, sono i primi ad essere contattati se l’edificio strata richiede riparazioni urgenti. In alcuni casi, un gestore di strati ha il mandato di approvare decisioni di manutenzione minori per conto del consiglio di strati senza previa approvazione.

Mantenere la custodia e l’aggiornamento dei record

Sebbene sia dovere della società proprietaria mantenere i record di strati aggiornati, nella maggior parte dei casi questo dovere è delegato a un gestore di strati. Articolo 180 della Strata Schemi di Gestione Agire 2015 (NSW) e gli Strati Schemi di Regolamento di Gestione del 2016 (NSW) richiedono che gli strati proprietari di mantenere i seguenti documenti per non meno di sette anni:

– Copie di tutti i documenti inviati o ricevuti dall’azienda;
– Avvisi di strati riunioni del comitato;
– I verbali di ogni strata incontro con le delibere e ordini del giorno discussi;
– elettorali relative ai movimenti per il passaggio di risoluzione o di elezione degli strati comitato;
– Deleghe che vengono consegnati alle falde del consiglio. In questo caso, l’anno 7 inizia quando scade un proxy;
– L’accordo firmato tra la società del proprietario e il gestore degli strati; e
– Registra che il gestore degli strati consegna alla società del proprietario.

Nel caso dei voti elettronici, i documenti devono essere conservati per almeno 13 mesi, specialmente se si riferiscono a votazioni segrete, a un comitato per il rinnovo degli strati o ad altre decisioni relative alla Parte 10 della legge sugli schemi degli strati.

Strata management dovrebbe presentare questi record a qualsiasi creditore ipotecario o proprietario che chiede di ispezionarli a condizione che paghino la tassa prescritta.

In precedenza, alcuni dei record di cui sopra dovevano essere conservati solo per 5 anni.

Gestione finanziaria e tassazione

Proprio come ogni proprietario, uno schema strata è responsabile di cose come l’assicurazione dell’edificio (non del contenuto) della proprietà, il pagamento delle bollette che interessano la proprietà comune e l’esecuzione di riparazioni e manutenzione regolari. Per coprire i costi di queste spese, la società dei proprietari deve creare un fondo amministrativo e un fondo di affondamento per raccogliere i prelievi dai proprietari. Mentre il fondo amministrativo è utilizzato per le spese operative quotidiane, il fondo di affondamento è necessario per le future spese in conto capitale.

Il gestore degli strati prepara i budget e li sottopone al comitato delle società dei proprietari per la revisione e l’approvazione necessarie. Lui o lei assicura che tutti i soldi che la società deve e deve sono pagati in tempo, compresi i prelievi del proprietario. Lui o lei sarà anche monitorare eventuali fatture ed effettuare pagamenti in modo tempestivo.

Amministrazione e organizzazione delle riunioni

Il gestore di strata è responsabile della corrispondenza con i proprietari su questioni di manutenzione degli immobili, prelievi periodici, avviso per le riunioni e qualsiasi altra informazione generale riguardante la proprietà di strata. Lui o lei gestisce qualsiasi corrispondenza riguardante la proprietà stessa, come le domande sollevate dall’inquilino che è diretto al proprietario. Lui o lei gestisce anche eventuali domande da potenziali acquirenti di proprietà.

Oltre a garantire che la proprietà strata sia assicurata, il gestore è responsabile della gestione di eventuali reclami assicurativi e controlla la ricezione dei fondi. Lui o lei archivierà tutti i record. Su richiesta, il manager può essere richiesto di presiedere le assemblee generali della società. In alcuni casi, al gestore degli strati potrebbe essere chiesto di fornire minuti dalle riunioni al comitato aziendale dei proprietari.

Relazioni interpersonali e condivisione delle informazioni

Nella maggior parte dei casi, i gestori di strati sono responsabili di garantire che ci sia armonia tra tutti i proprietari. Ciò implica che devono svolgere compiti come:

– Comunicare chiaramente le regole che regolano la proprietà ai residenti e far rispettare le regole. Un gestore di strati modificherà anche questi statuti come e quando necessario. Questo dovrebbe essere fatto nell’interesse della società proprietaria e dovrebbe essere al solo scopo di migliorare la coesione sociale dei proprietari.
– Mediazione delle controversie tra i proprietari del lotto in modo imparziale. I gestori potrebbero essere coinvolti in controversie su rumore, parcheggio non corretto e animali domestici. Offrono anche suggerimenti su come migliorare l’armonia dello schema degli strati.
– Gli Strata manager sono responsabili dell’organizzazione di eventi e occasioni sociali in cui possono ottenere feedback dai residenti su come migliorare i loro servizi.

La direzione degli strati è responsabile dell’organizzazione delle assemblee generali annuali, delle riunioni del comitato esecutivo in cui sono nominati i portatori di ufficio e delle assemblee generali.

Garantire la conformità con i requisiti di costruzione e sicurezza

Indipendentemente dalle dimensioni della proprietà strata, l’Australia ha molte leggi e regolamenti a cui i proprietari di strata devono aderire. Questi includono ascensore e le certificazioni di sicurezza antincendio. È dovere del gestore di strata ricercare in modo proattivo le leggi e i regolamenti applicabili nella giurisdizione pertinente per garantire che la proprietà di strata sia e rimanga conforme. Insieme al comitato degli strati, un gestore degli strati dovrebbe facilitare le valutazioni necessarie e garantire che i servizi necessari siano disponibili per i residenti.

Mantenimento del rotolo di strati

La società proprietaria è obbligata a preparare un rotolo di strati che nella maggior parte dei casi è tenuto sotto la custodia del gestore di strati. Un rotolo di strati ha il solo scopo di pubblicare avvisi e deve contenere:

– nome completo, indirizzo postale, e – mail e numero di telefono del proprietario o del gestore della proprietà; e
– nomi completi, indirizzi, e-mail e numeri di telefono degli inquilini.

Il gestore degli strati registra quindi il numero del piano degli strati, l’indirizzo dell’edificio, lo statuto degli strati, i nomi del proprietario originale insieme a un indirizzo australiano e i diritti totali dell’unità.

Sebbene la gestione degli strati sia responsabile dei compiti di cui sopra, il comitato delle società dei proprietari o il consiglio degli strati è responsabile e responsabile nei confronti dei proprietari del lotto. È responsabilità del comitato o del consiglio garantire che la gestione degli strati svolga le sue funzioni e assuma un altro manager in caso di fallimento dell’attuale team di gestione.

Cosa non può fare un gestore di strati?

I gestori degli strati sono responsabili nei confronti del consiglio degli strati e non hanno alcuna autorità da soli (a meno che non sia prescritto per iscritto). Per questo motivo, strata management non dovrebbe stipulare o risolvere i contratti, emettere avvisi di violazione agli appaltatori, o approvare le spese non di routine senza l’approvazione del consiglio.

I gestori di strati non possono fornire consulenza legale, ma possono offrire informazioni generali basate sulle loro competenze ed esperienze. Un gestore di strati professionale dovrebbe suggerire di ottenere un parere legale nel caso in cui il comitato o il consiglio dei proprietari abbiano dubbi su una questione che richiede una consulenza specialistica.

Poiché il gestore non è un costruttore qualificato o un project manager, è improbabile che un gestore di strati fornisca consigli specifici quando si tratta di manutenzione della proprietà. Un ideal strata manager suggerisce che un esperto supervisiona eventuali lavori di manutenzione e fornisce relazioni periodiche su eventuali requisiti di manutenzione in modo che il comitato o il consiglio possano prendere una decisione informata.

Un gestore di strati non dovrebbe aggiungere mozioni non standard all’ordine del giorno di una riunione senza l’approvazione del consiglio. Tali mozioni non autorizzate potrebbero includere una mozione per rinnovare il contratto del manager. Spetta alla commissione decidere in merito.

Strata Manager Vs Property Manager

Un property manager svolge le sue funzioni per conto di un singolo proprietario. Lui o lei raccoglie gli affitti, organizza la manutenzione della proprietà, paga le spese e gestisce il contratto di locazione della proprietà. Sebbene un gestore di strati mantenga la proprietà di strati, può anche fornire una gamma più ampia di servizi, incluso ma non limitato a rappresentare collettivamente i proprietari e i loro agenti. Una società di gestione strata svolge le sue funzioni con il miglior interesse della proprietà in mente per rendere strata living piacevole e conveniente. I gestori di strati forniscono i loro servizi a più proprietari nell’ambito dello stesso schema di strati.

Considerazioni finali sulla posizione del Manager degli strati

I membri del Consiglio e i detentori del titolo degli strati non sono necessariamente esperti degli strati. Quindi, si affidano pesantemente ai buoni consigli e ai suggerimenti degli esperti del gestore degli strati nella gestione della loro proprietà. Tuttavia, il gestore degli strati è buono solo come i proprietari che rappresentano. Più i proprietari sono proattivi, più doveri potrebbero delegare al gestore degli strati. Ciò porterà a un risultato efficace per tutti.

La tecnologia e la vita moderna hanno fatto sì che la posizione dello strata manager diventasse complessa nel tempo. Il moderno strata manager deve occuparsi di edifici che vantano molteplici funzionalità e gestire progetti di costruzione che non potevano gestire in precedenza. Con questo in mente, è consigliabile che un manager di strati subisca una formazione continua. Ottenere certificazioni e accreditamenti appropriati e adeguati da Strata Community Australia è altamente raccomandato.