Introduction
Les principaux prêteurs de subprimes dont les prêts sont en grande partie responsables du déclenchement de la crise économique mondiale étaient détenus ou financés par des banques qui collectaient maintenant des milliards de dollars en fonds de sauvetage — dont plusieurs qui ont payé d’énormes amendes pour régler des frais de prêt prédateurs.
Ces grandes institutions n’ont pas seulement été les victimes involontaires d’un effondrement financier imprévu, comme elles se sont parfois dépeintes, mais elles ont aussi permis de financer le type de prêt qui menaçait le système financier.
Ce sont les conclusions d’un Centre d’analyse de l’intégrité publique des données gouvernementales sur près de 7,2 millions de prêts à « taux d’intérêt élevé » ou subprimes contractés de 2005 à 2007, période qui marque le pic et l’effondrement du boom des subprimes. L’analyse assistée par ordinateur révèle également les 25 principaux initiateurs de prêts à taux d’intérêt élevé, représentant près de 1 billion de dollars, soit environ 72% de ces prêts consentis au cours de cette période.
Le Centre a constaté que les banques d’investissement américaines et européennes investissaient des sommes énormes dans les prêts subprimes en raison de la demande incessante d’obligations à haut rendement et à haut risque adossées à des prêts hypothécaires. Les banques ont réalisé d’énormes profits tandis que leurs dirigeants collectaient de beaux bonus jusqu’à ce que le fond tombe du marché immobilier.
Banques d’investissement Lehman Brothers, Merrill Lynch, JPMorgan & Co., et Citigroup Inc. les prêteurs de subprimes possédaient et finançaient tous deux. D’autres, comme RBS Greenwich Capital Investments Corp. (qui fait partie de la Royal Bank of Scotland), la banque suisse Credit Suisse First Boston et Goldman Sachs & Co., étaient les principaux bailleurs de fonds des prêteurs de subprimes.
Selon l’analyse du Centre:
- Au moins 21 des 25 principaux prêteurs de subprimes ont été financés par des banques qui ont reçu de l’argent de sauvetage — par le biais de la propriété directe, de contrats de crédit ou d’achats massifs de prêts pour la titrisation.
- Vingt des 25 principaux prêteurs de subprimes ont fermé, cessé de prêter ou ont été vendus pour éviter la faillite. La plupart n’étaient pas des banques et n’étaient pas autorisées à collecter des dépôts.
- Onze des prêteurs figurant sur la liste ont effectué des paiements pour régler des réclamations d’abus généralisés de prêts. Quatre d’entre eux ont reçu des fonds de sauvetage bancaire, dont American International Group Inc. et Citigroup Inc.
Le Centre a également effectué une analyse informatique de plus de 350 millions de demandes de prêts hypothécaires signalées au gouvernement fédéral entre 1994 et 2007, et a constaté que le montant d’argent dépensé par les propriétaires pour leurs prêts hypothécaires en pourcentage de leur revenu a fortement augmenté pendant le pic du boom des subprimes.
L’univers des Subprimes
Les Subprimes ne signifient pas « inférieur au premier. » En fait, c’est tout le contraire. Les prêteurs de Subprimes facturent des taux plus élevés que le taux préférentiel, le taux offert aux clients les plus solvables d’une banque — parfois beaucoup plus élevés. Les emprunteurs de Subprimes sont généralement des personnes à faible crédit qui peuvent avoir une faillite ou une forclusion récente dans leur dossier, selon la Réserve fédérale.
Chaque année, en vertu de la Loi sur la divulgation des hypothèques résidentielles, le gouvernement fédéral recueille une foule de données auprès des prêteurs afin de déterminer s’ils servent adéquatement leurs collectivités et s’il y a discrimination à l’égard des emprunteurs minoritaires. Certains petits prêteurs et d’autres qui font des affaires dans les régions rurales ne sont pas tenus de déclarer. Le gouvernement estime que les données représentent environ 80% de toutes les hypothèques domiciliaires. En 2004, la Réserve fédérale a commencé à exiger des prêteurs qu’ils indiquent quand les emprunteurs étaient facturés trois points de pourcentage ou plus au-dessus du taux d’intérêt gagné sur les obligations du Trésor américain d’une échéance similaire.
L’objectif était de recueillir des données englobant « la quasi-totalité du marché des prêts hypothécaires à risque tout en évitant généralement la couverture des prêts préférentiels », selon la Réserve fédérale.
Le Centre a analysé ces prêts de 2005 à la fin de 2007 pour établir sa liste des 25 meilleurs prêteurs à taux d’intérêt élevé. (Les données de 2004 ont été exclues en raison d’une mauvaise conformité et d’autres facteurs.) Le marché de ces prêts, tiré par les investisseurs de Wall Street, s’est développé au début des années 2000, a culminé en 2005 et s’est effondré en 2007. Les 25 premiers prêteurs de subprimes représentent près de 5 millions de prêts.
Il existe plusieurs définitions de ce qui constitue un prêt subprime. Pour connaître les critères du Centre et pour savoir comment la liste a été créée, veuillez consulter notre méthodologie.
La plupart des principaux prêteurs de subprimes étaient des prêteurs de détail « non bancaires » à volume élevé qui faisaient de la publicité, généraient d’énormes profits et s’enflammaient lorsque les bienfaiteurs de Wall Street ont retiré leur financement. Neuf des 10 meilleurs prêteurs étaient basés en Californie — sept étaient situés dans les comtés de Los Angeles ou d’Orange. Au moins huit des 10 premiers ont été soutenus au moins en partie par des banques qui ont reçu de l’argent de sauvetage bancaire.
Le numéro 1 était Calabasas, Countrywide Financial Corp., basée en Californie, avec au moins 97,2 milliards de dollars de prêts subprimes de 2005 à la fin de 2007. Countrywide a été acheté par Bank of America l’année dernière, le sauvant d’une faillite probable. Le deuxième était Ameriquest Mortgage Co. d’Orange, en Californie, aujourd’hui disparue, à l’origine d’au moins 80,6 milliards de dollars de prêts. La troisième était maintenant la faillite de New Century Financial Corp. d’Irvine, en Californie, avec plus de 75,9 milliards de dollars de prêts.
Les prêteurs non bancaires dominent
Les sociétés hypothécaires indépendantes comme Ameriquest et New Century étaient parmi les prêteurs de subprimes les plus prolifiques. Comme ils n’étaient pas des banques, ils ne pouvaient pas accepter de dépôts, ce qui limitait leur accès aux fonds. Au moins 169 sociétés hypothécaires indépendantes qui ont déclaré des données sur les prêts en 2006 ont cessé leurs activités en 2007, selon la Réserve fédérale.
Certaines des plus grandes banques du pays ont des unités de prêt à risque, y compris Wells Fargo & Co., qui s’est classé n ° 8, JPMorgan Chase & Co. au numéro 12, et Citigroup Inc. au numéro 15. L’activité hypothécaire des grandes banques était moins dépendante des prêts subprimes que celle des prêteurs non bancaires. Mais la plupart des grandes banques d’investissement ont également acheté des prêts subprimes consentis par d’autres prêteurs et les ont vendus sous forme de titres.
Plusieurs autres prêteurs parmi les 25 premiers étaient des filiales de banques de Wall Street ou de fonds spéculatifs. Encore Credit Corp. (No 17), par exemple, était une filiale de Bear Stearns et de BNC Mortgage Inc. faisait partie de Lehman Brothers (n° 11).
Les totaux des prêts de l’enquête comprennent les filiales détenues par les sociétés mères. La banque britannique HSBC Holdings plc (No 9) possédait une filiale américaine HSBC Finance Corp., qui à son tour possédait le prêteur de subprimes Decision One et opérait également sous les noms de Beneficial et HLC.
Deux des principaux prêteurs de subprimes ont été saisis par le gouvernement. IndyMac Bank (n ° 14) et Washington Mutual (propriétaire de Long Beach Mortgage Co., n ° 5) ont chacun été repris par les régulateurs bancaires fédéraux après d’importantes pertes sur leurs portefeuilles de prêts subprimes.
Le groupe American International (AIG), mieux connu pour ses assurances et ses opérations complexes de dérivés financiers, s’est hissé au 18e rang, grâce à des filiales comme American General Finance Inc., MorEquity et Wilmington Finance Inc.
Les cinq banques de la liste qui prêtent encore sont Wells Fargo, JPMorgan Chase, GMAC LLC, Citigroup et AIG. Tous ont reçu des milliards des programmes de sauvetage des banques du gouvernement.
Bénéficiaires du plan de sauvetage
Le octobre. 3, 2008, l’ancien président Bush a signé la Loi de stabilisation économique d’urgence de 700 milliards de dollars de 2008. La loi a créé le « Programme d’allégement des actifs en difficulté » — ou TARP, comme on l’appelle — pour acheter des titres adossés à des créances hypothécaires et les détenir, idéalement, jusqu’à ce qu’ils recouvrent une partie de leur valeur et puissent être vendus aux enchères. En retirant les actifs dits « toxiques » des bilans des banques, on espérait qu’elles recommenceraient à prêter. L’administration a ensuite changé de direction et a plutôt choisi d’acheter des actions auprès des banques.
En plus du plan de sauvetage de 700 milliards de dollars, la Réserve fédérale a commencé à engager des centaines de milliards de dollars pour garantir contre les pertes sur les actifs hypothécaires défaillants d’AIG, Citigroup et Bank of America.
Parmi les prêteurs figurant sur la liste des 25 premiers du Centre, sept ont reçu une aide gouvernementale. Citigroup a collecté 25 milliards de dollars dans le cadre du programme TARP, 20 milliards de dollars dans le cadre du « programme d’investissement ciblé » du Département du Trésor et un filet de sécurité du Trésor de 5 milliards de dollars sur les pertes d’actifs. Il a également été garanti une protection contre les pertes sur 306 milliards de dollars d’actifs. Wells Fargo a collecté 25 milliards de dollars en fonds de BÂCHE, et Bank of America, qui a acheté Countrywide et Merrill Lynch avant leur effondrement imminent, a reçu 45 milliards de dollars supplémentaires en argent de BÂCHE. Également sur la liste: JPMorgan Chase (propriétaire de Chase Home Mortgage), Regions Financial Corp. (ancien propriétaire d’EquiFirst), GMAC/Cerberus Capital Management et Capital One Financial Corp. (ancien propriétaire de GreenPoint Mortgage). Et le sauvetage du géant de l’assurance AIG pourrait atteindre 187 milliards de dollars et comprend une combinaison de prêts, d’investissements directs du gouvernement et d’achats d’actifs fragiles.
Les chercheurs du Centre ont tenté de joindre tous les PDG et propriétaires d’entreprise figurant sur sa liste des 25 meilleurs prêteurs avec un succès mitigé.
Un appel et un courriel à Bank of America n’ont pas été retournés. Un porte-parole de Wells Fargo a déclaré que la banque examinait attentivement la capacité de paiement d’un emprunteur. « C’est pourquoi 93 de nos clients hypothécaires sur 100 étaient à jour sur leurs paiements à la fin de 2008 », a écrit Kevin Waetke de la banque dans un e-mail.
La porte-parole de Capital One, Tatiana Stead, a répondu que les prêts de GreenPoint étaient considérés comme des prêts Alt-A, qui ne nécessitent généralement pas de documentation de revenu mais dont les emprunteurs ont un bon crédit. De tels prêts ne sont pas considérés comme des subprimes, a-t-elle déclaré, ajoutant que la banque avait fermé GreenPoint peu de temps après son acquisition.
Depuis que la confusion et la panique de 2008 ont disparu, les contribuables en colère cherchent quelqu’un à blâmer pour le gâchis. Les prêteurs de Subprimes qui ont contracté des prêts qu’ils savaient susceptibles d’échouer sont largement cités comme un bon point de départ. Mais les prêteurs de subprimes n’auraient jamais pu faire autant de dégâts sans leurs souscripteurs — ces banques d’investissement géantes aux États-Unis, en Allemagne, en Suisse et en Angleterre.
Les liquidités de Wall Street Affluent
Pendant les années de boom, les banques d’investissement ont fourni une somme d’argent stupéfiante aux prêteurs de subprimes afin qu’ils puissent faire des prêts.
Entre 2000 et 2007, les bailleurs de fonds de titres adossés à des prêts hypothécaires subprimes – principalement Wall Street et les banques d’investissement européennes — ont souscrit des activités d’une valeur de 2,1 billions de dollars, selon les données de la publication spécialisée Inside Mortgage Finance. Les principaux preneurs fermes au cours des années de pointe de 2005 et 2006 étaient Lehman Brothers à 106 milliards de dollars; RBS Greenwich Capital Investments Corp., à 99 milliards de dollars; et Countrywide Securities Corp., une filiale du prêteur, à 74,5 milliards de dollars. Également parmi les meilleurs souscripteurs: Morgan Stanley, Merrill Lynch, Bear Stearns et Goldman Sachs.
Lorsque New Century a fait faillite, elle a inscrit Goldman Sachs Mortgage Co. comme l’un des 50 plus grands créanciers chirographaires. Parmi les autres créanciers de New Century figurent Bank of America, Morgan Stanley, Citigroup, Barclays et la banque suisse UBS.
New Century avait auparavant signalé à ses actionnaires qu’elle disposait de lignes de crédit totalisant 14,1 milliards de dollars de ces cinq banques, plus Bear Stearns, Credit Suisse First Boston, Deutsche Bank et IXIS Real Estate Capital, une société bancaire française (reprise depuis par une société appelée Natixis) qui travaillait fréquemment avec Morgan Stanley.
Un rapport d’enquête préparé pour le syndic des États-Unis supervisant le dossier de faillite décrivait une « obsession éhontée d’augmenter les demandes de prêts, sans tenir dûment compte des risques associés à cette stratégie commerciale » chez New Century. Il a déclaré que la société avait consenti des prêts « d’une manière agressive qui a élevé les risques à des niveaux dangereux et finalement mortels. »
En décembre 2006, Citigroup a mis en commun des prêts hypothécaires d’une valeur de 492 millions de dollars pour les vendre aux investisseurs sous forme de titres, l’une des nombreuses offres majeures que la banque avait emballées pour Wall Street. Soixante-trois pour cent des hypothèques ont été créées par New Century, selon le long prospectus. Quatre-vingt-un pour cent des prêts étaient des prêts hypothécaires à taux variable.
Malgré leurs investissements massifs dans les prêts subprimes, certains des banquiers les plus puissants du pays continuent de détourner leurs responsabilités.
« Diaboliser les banquiers comme s’ils et eux seuls avaient créé l’effondrement financier est à la fois inexact et à courte vue », a récemment déclaré le président de Citigroup, Richard Parsons. « Tout le monde a participé au pompage de ce ballon et maintenant que le ballon s’est dégonflé, tout le monde en réalité a une part de responsabilité. »
Un avocat de l’ancien PDG du New Century, Robert K. Cole, a déclaré qu’il n’aurait aucun commentaire.
L’avocat Bert H. Deixler, qui représente un autre ancien PDG du New Century, Brad Morrice, a été joint par courriel. Il a été invité à commenter le classement de New Century ainsi que l’affirmation selon laquelle les prêts subprimes provenant de banques comme New Century ont conduit à l’effondrement du secteur financier. Deixler a qualifié les conclusions du Centre de « ridicules. »Plusieurs appels et courriels lui demandant d’élaborer n’ont pas été retournés.
Ameriquest, selon le Center research of prospectus, entretenait des relations avec pratiquement toutes les grandes banques d’investissement de Wall Street. Le prêteur a vendu des milliards de dollars de prêts à Lehman Brothers, Bear Stearns, Goldman Sachs, Citigroup et Merrill Lynch. Parmi ses autres soutiens financiers figurent Morgan Stanley, JPMorgan Chase, Deutsche Bank, UBS Securities, RBS Greenwich Capital, Credit Suisse First Boston et Bank of America.
Countrywide, en plus du capital des actionnaires, a également conclu des accords de crédit avec Bank of America, JP Morgan Chase, Citicorp USA (qui fait partie de Citigroup), Royal Bank of Canada, Barclays et Deutsche Bank.
Certaines banques d’investissement possédaient des prêteurs de subprimes. Merrill Lynch a acheté First Franklin Corp. (Numéro 4 sur la liste du centre) à la fin de décembre 2006 pour 1,3 milliard de dollars – juste avant que le fond ne tombe du marché. Bear Stearns a acheté Encore Credit Corp. en février 2007.
Le géant bancaire britannique HSBC est entré aux États-Unis. activité hypothécaire en grande partie lorsqu’elle a acheté Household International en 2003. Elle a également acheté une hypothèque DecisionOne basée en Arizona et opérait sous les marques Beneficial et HLC. Une porte-parole de HSBC a déclaré que Finance HSBC était principalement un prêteur de portefeuille, ce qui signifie qu’elle ne vendait pas d’hypothèques à des tiers. HSBC, cependant, a intégré des prêts de ses filiales de subprimes en titres, selon les documents déposés par la SEC.
Lehman Brothers, aujourd’hui en faillite, se classe 11e sur la liste des subprimes. La banque a été une sorte de pionnière dans l’investissement dans les prêts subprimes. Elle possédait plusieurs prêteurs de subprimes, notamment BNC Mortgage, Finance America et Aurora Loan Services LLC.
Même les banques qui ont réussi à éviter une grande partie du carnage créé par la crise des subprimes — comme Goldman Sachs — ont été investies dans le secteur des prêts hypothécaires à risque. Goldman en mai 2005 a soumis un prospectus afin qu’elle puisse vendre plus de 425 millions de dollars de titres connus sous le nom de « certificats de transmission hypothécaire ». »
Ces titres ont été vendus à partir d’un groupe sous-jacent de 9 388 prêts de second privilège que Goldman Sachs a achetés à Long Beach Mortgage Co., une entreprise qui se classe non. 5 sur la liste du Centre des 25 meilleurs prêteurs de subprimes. Long Beach était une filiale de Washington Mutual, qui s’est effondrée en 2008 en grande partie à cause des pertes sur le marché des prêts hypothécaires à risque. Ce fut la plus grande faillite bancaire de l’histoire des États-Unis.
Inclus dans le prospectus pour ces titres Goldman Sachs était un avertissement de plaque chauffante aux investisseurs envisageant d’acheter des prêts hypothécaires à risque. Il indique que les emprunteurs, » pour une raison ou une autre, ne sont pas en mesure ou ne souhaitent pas obtenir de financement auprès de sources traditionnelles » et que les prêts « peuvent être considérés comme étant de nature plus risquée que les prêts hypothécaires consentis par des sources traditionnelles de financement. »Goldman a finalement reçu 10 milliards de dollars du programme TARP du gouvernement, une somme que la banque dit qu’elle aimerait rembourser dès que possible.
Goldman a été plus conciliant que certaines banques en ce qui concerne l’acceptation de la responsabilité de l’effondrement économique. « Une grande partie de l’année écoulée a été profondément humiliante pour notre secteur », a écrit le porte-parole de la banque, Michael DuVally, au Centre. « En tant qu’industrie, nous avons collectivement négligé de soulever suffisamment de questions pour savoir si certaines des tendances et pratiques devenues courantes servaient vraiment l’intérêt à long terme du public. »
Morgan Stanley possédait une société de prêts hypothécaires à risque, mais son volume n’était pas assez élevé pour faire partie du top 25 du Centre. La banque d’investissement, qui a également reçu un investissement TARP de 10 milliards de dollars, était beaucoup plus active en tant que souscripteur. Il a soutenu 74 $.3 milliards de prêts subprimes au cours des années de pointe de 2005 et 2006, selon Inside Mortgage Finance, ce qui le classe au quatrième rang pour cette période.
En 2006, Morgan et la banque française IXIS Real Estate Capital Inc. (qui fait maintenant partie de Natixis) espérait vendre 1,3 milliard de dollars de titres adossés à des prêts hypothécaires à risque à des investisseurs, selon un prospectus. Il comprenait 6 755 prêts provenant de 20 prêteurs différents, dont First NLC Financial Services LLC, des prêteurs à domicile accrédités et dans tout le pays.
En plus de Wall Street, la Federal National Mortgage Corporation (Fannie Mae) et la Federal Home Mortgage Corporation (Freddie Mac) ont également alimenté le monstre des subprimes. Fannie et Freddie ont été créés par le gouvernement pour promouvoir l’accession à la propriété en achetant des prêts hypothécaires auprès de prêteurs et en les vendant à des investisseurs, libérant ainsi de l’argent pour permettre aux banques de consentir plus de prêts.
Les banques d’investissement achetant elles-mêmes de plus en plus de prêts chaque année, Freddie et Fannie ont commencé à acheter un énorme volume de titres adossés à des prêts hypothécaires à Wall Street afin de favoriser les objectifs de logement abordable.
À la fin de février 2009, Fannie et Freddie détenaient un total de 292,1 milliards de dollars de titres adossés à des prêts hypothécaires privés dans leurs portefeuilles, selon les relevés mensuels des deux sociétés. Le 7 septembre 2008, le gouvernement a pris le contrôle des deux entités.
Prêts abusifs
Le secteur des prêts subprimes a connu son lot de problèmes de relations publiques. Les prêteurs de Subprimes disent qu’ils remplissent une fonction importante: offrir du crédit aux personnes qui ont été snobées par les prêteurs hypothécaires traditionnels. Mais les régulateurs et les défenseurs des consommateurs disent que certains sont des prêteurs « prédateurs » qui profitent de personnes qui connaissent peu le fonctionnement du système financier et peu d’options en matière d’emprunt.
En effet, les prêteurs de subprimes ont payé des milliards pour régler les accusations de pratiques de prêt abusives. Au moins 11 des prêteurs figurant sur la liste du Centre ont payé des sommes importantes pour régler des allégations de pratiques de prêt abusives ou prédatrices.
Deux des plus importants règlements jamais conclus pour des problèmes de prêt ont été avec AIG et Citigroup, deux institutions financières qui ont reçu des milliards d’aide fédérale. Citigroup a une histoire de prêts subprimes, remontant à son achat d’Associates First Capital Corp. en 2000. À l’époque, Citigroup construisait un empire bancaire mondial grâce à sa réussite à convaincre le gouvernement de déréglementer le secteur des services financiers l’année précédente.
Les associés avaient été critiqués par certains comme un prêteur prédateur, et en 2002, Citigroup en a payé le prix. La banque a accepté de payer 215 millions de dollars pour résoudre les frais de la Federal Trade Commission selon lesquels des associés s’étaient livrés à des « pratiques de prêt trompeuses et abusives systématiques et généralisées. »
En 2004, la banque a de nouveau été frappée, cette fois par la Réserve fédérale. La Fed a imposé une pénalité civile de 70 millions de dollars à CitiFinancial, l’unité de prêts subprimes de Citigroup, pour abus entre 2000 et 2002.
Un porte-parole de Citigroup a déclaré que la banque ne vend ni ne titrise ses prêts. Il fait une petite partie des prêts hypothécaires à taux variable, mais n’offre pas de « taux de démarrage » qui causent si souvent des ennuis aux emprunteurs. Citigroup a attiré l’attention d’autres grandes banques pour avoir soutenu un projet de loi, soutenu par les défenseurs des consommateurs, qui donnerait aux juges plus de marge de manœuvre pour retravailler les prêts hypothécaires des personnes en faillite. Le projet de loi est mort au Sénat le 30 avril.
AIG a réglé des réclamations pour pratiques abusives de prêt en 2007. Filiale d’AIG Wilmington Finance Inc. a accepté de payer environ 128 millions de dollars en dédommagement après que le Bureau de surveillance de l’épargne eut constaté que le prêteur n’avait pas tenu compte de la solvabilité des emprunteurs et a facturé d’importants frais de courtier et de prêteur. AIG a également accepté de faire un don de 15 millions de dollars à « la littératie financière et le conseil en crédit. »
La société n’a pas répondu à une demande de commentaires du Centre.
La banque britannique HSBC s’est lancée dans le secteur des subprimes aux États-Unis avec l’achat de financement des ménages en 2003. Avant l’achat, Household a payé un règlement de 484 millions de dollars englobant des clients dans les 50 États pour des pratiques de prêt déloyales et trompeuses.
Ameriquest a fait l’objet d’au moins quatre règlements impliquant des prêts prédateurs depuis 1996, y compris des frais excessifs et des emprunteurs pauvres et minoritaires trompeurs. En 2006, Ameriquest et sa société holding, ACC Capital Holdings Corp., a accepté un règlement de 325 millions de dollars avec le district de Columbia et 49 États sur des allégations selon lesquelles la société aurait induit en erreur des emprunteurs, falsifié des documents et fait pression sur des évaluateurs pour gonfler la valeur des maisons.
Countrywide, numéro 1 sur la liste du Centre, a signé en 2008 la mère de tous les règlements de prêt prédateurs. Après avoir été poursuivie par 11 États, la société a accepté de fournir plus de 8,6 milliards de dollars de prêts immobiliers et d’allègements de forclusion.
Le Centre a contacté un avocat de l’ancien PDG de Countrywide Angelo Mozilo, mais n’a pas reçu de réponse.
De plus en plus endetté
Il ne fait aucun doute qu’il est devenu plus facile au cours des dernières décennies d’acheter une maison. Le garder, cependant, est une autre affaire. L’une des principales mesures pour savoir si les emprunteurs peuvent s’offrir une maison ou non est de comparer leur revenu au montant de leur prêt. Dans son analyse du secteur des prêts, le Centre a suivi le ratio prêt / revenu des emprunteurs entre 1994 et 2007. Le Centre a effectué une analyse informatique de plus de 350 millions de demandes de prêts hypothécaires signalées au gouvernement fédéral pendant cette période.
En 1994, le prêt médian après ajustement en fonction de l’inflation était de 120 000 $, ce qui signifie que la moitié des prêts approuvés étaient supérieurs à ce montant et l’autre moitié étaient inférieurs. Le revenu médian des emprunteurs était de 73 000 $. C’est un ratio prêt/ revenu de 1,65. Les emprunteurs contractaient donc des prêts représentant 165% de leur salaire.
Le ratio est resté relativement stable pendant le reste des années 1990, mais en 2000, il a commencé à augmenter. En 2005, le pic du boom des prêts subprimes, le prêt médian est passé à 183 000 dollars, tandis que le revenu médian des emprunteurs est resté à peu près le même. Cela équivaut à un ratio prêt / revenu de 2,46. Cela signifiait que le prêt typique s’élevait à 246% du revenu annuel.
Les emprunteurs, en d’autres termes, consacraient un pourcentage beaucoup plus élevé de leur revenu au logement pendant le boom des prêts subprimes. Beaucoup de prêteurs les ont amadoués en abaissant les normes de prêt, en n’exigeant pas de documentation sur les revenus sur les prêts et en fournissant des prêts à taux ajustables avec des taux bas sur deux ans qui reviennent à des niveaux beaucoup plus élevés. En fin de compte, cela a alimenté une vague de saisies, entraînant des problèmes pour les emprunteurs, les prêteurs et, éventuellement, les contribuables — beaucoup d’entre eux. Et creuser ne sera pas une tâche facile.