introduktion
de bästa subprime — långivarna vars lån till stor del är skyldiga för att utlösa den globala ekonomiska smältningen ägdes eller bankrollades av banker som nu samlar in miljarder dollar i räddningspengar-inklusive flera som har betalat stora böter för att lösa rovgiriga utlåningsavgifter.
dessa stora institutioner var inte bara ovetande offer för en oförutsedd ekonomisk kollaps, som de ibland har skildrat sig själva, utan möjliggörare som finansierade den typ av utlåning som har hotat det finansiella systemet.
dessa är bland resultaten från ett centrum för offentlig Integritetsanalys av regeringsdata om nästan 7,2 miljoner ”högränta” eller subprime-lån från 2005 till 2007, en period som markerar toppen och kollapsen av subprime-Boomen. Den datorassisterade analysen avslöjar också de 25 bästa upphovsmännen till lån med hög ränta, som står för nästan 1 biljon dollar, eller cirka 72 procent av sådana lån som gjorts under den perioden.
centret fann att amerikanska och Europeiska investeringsbanker investerade enorma summor i subprime-utlåning på grund av oupphörlig efterfrågan på högavkastande högriskobligationer med stöd av bostadslån. Bankerna gjorde stora vinster medan deras chefer samlade snygga bonusar tills botten föll ut ur fastighetsmarknaden.
investeringsbanker Lehman Brothers, Merrill Lynch, JPMorgan & Co. och Citigroup Inc. både ägda och finansierade subprime långivare. Andra, som RBS Greenwich Capital Investments Corp. (del av Royal Bank of Scotland), Swiss bank Credit Suisse First Boston och Goldman Sachs & Co., var stora finansiella stödjare av subprime långivare.
enligt centrumets analys:
- minst 21 av de 25 bästa subprime — långivarna finansierades av banker som fick räddningspengar-genom direkt ägande, kreditavtal eller stora inköp av lån för värdepapperisering.
- tjugo av de 25 bästa subprime-långivarna har stängt, slutat låna eller sålts för att undvika konkurs. De flesta var inte banker och fick inte samla in insättningar.
- Elva av långivarna på listan har gjort betalningar för att reglera fordringar på omfattande utlåningsmissbruk. Fyra av dem har fått bankräddningsfonder, inklusive American International Group Inc. och Citigroup Inc.
centret genomförde också en datoranalys av mer än 350 miljoner hypotekslån som rapporterades till den federala regeringen mellan 1994 och 2007 och fann att mängden pengar som husägare spenderade på sina inteckningar i procent av deras inkomst spikade kraftigt under toppen av subprime-Boomen.
subprime-universum
Subprime betyder inte ”lägre än prime.”Det är faktiskt tvärtom. Subprime långivare debiterar priser som är högre än prime, den kurs som erbjuds en banks mest kreditvärdiga kunder — ibland mycket högre. Subprime låntagare är i allmänhet människor med dålig kredit som kan ha en nyligen konkurs eller avskärmning på deras rekord, enligt Federal Reserve.
varje år, enligt Home Mortgage Disclosure Act, samlar den federala regeringen mängder av data från långivare i ett försök att avgöra om de är tillräckligt betjänar sina samhällen och om det finns diskriminering minoritets låntagare. Vissa mindre långivare och vissa som gör affärer på landsbygden är inte skyldiga att rapportera. Regeringen uppskattar att uppgifterna står för cirka 80 procent av alla bostadslån. 2004 började Federal Reserve kräva att långivare skulle ange när låntagare debiterades tre procentenheter eller mer över räntan på amerikanska statsobligationer med liknande löptid.
målet var att samla in data som omfattar ”väsentligen hela subprime-hypoteksmarknaden samtidigt som man i allmänhet undviker täckning av prime loans”, enligt Federal Reserve.
centret analyserade dessa lån från 2005 till slutet av 2007 för att komma med sin topp 25-lista över långivare med hög ränta. (2004 års uppgifter uteslöts på grund av dålig efterlevnad och andra faktorer.) Marknaden för dessa lån, drivna av Wall Street-investerare, växte genom början av 2000-talet, toppade 2005 och kraschade 2007. Topp 25 subprime långivare representerar nästan 5 miljoner lån.
det finns flera definitioner av vad som utgör ett subprime-lån. För centrumets kriterier och för att lära dig hur listan skapades, se vår metodik.
de flesta av de bästa subprime-långivarna var stora volymer, ”icke-bank” – långivare som annonserade kraftigt, genererade enorma vinster och flammade ut när Wall Street-välgörare drog sin finansiering. Nio av de 10 bästa långivarna var baserade i Kalifornien-sju var belägna i antingen Los Angeles eller Orange län. Minst åtta av de 10 bästa stöddes åtminstone delvis av banker som har fått bankräddningspengar.
nr 1 Var Calabasas, Kalifornien-baserade Countrywide Financial Corp., med minst $97.2 miljarder värde av subprime lån från 2005 till slutet av 2007. Landsomfattande köptes av Bank of America förra året, spara den från sannolik konkurs. För det andra var Ameriquest Mortgage Co. av Orange, Kalifornien, nu nedlagd, som har sitt ursprung i minst 80,6 miljarder dollar i lån. Tredje var nu-konkurs New Century Financial Corp. i Irvine, Kalifornien, med mer än $ 75.9 miljarder i lån.
icke-bank långivare dominerar
oberoende inteckning företag som Ameriquest och New Century var bland de mest produktiva subprime långivare. Eftersom de inte var banker kunde de inte acceptera inlåning, vilket begränsade deras tillgång till medel. Minst 169 oberoende hypotekslån som rapporterade utlåningsdata 2006 upphörde med verksamheten 2007, enligt Federal Reserve.
några av landets största banker har subprime-utlåningsenheter, inklusive Wells Fargo & Co., som rankade nr 8, JPMorgan Chase & Co. på nr 12, och Citigroup Inc. vid nr 15. Storbankernas hypotekslån var mindre beroende av subprime-utlåning än de icke-banklångivarnas. Men de flesta av de stora investeringsbankerna köpte också subprime-lån från andra långivare och sålde dem som värdepapper.
flera andra långivare bland de 25 bästa var dotterbolag till Wall Street banks eller hedgefonder. Encore Credit Corp. (nr 17) var till exempel ett dotterbolag till Bear Stearns och BNC Mortgage Inc. var en del av Lehman Brothers (nr 11).
utlåningssummorna i undersökningen omfattar dotterbolag som ägs av moderbolagen. British bank HSBC Holdings plc (nr 9) ägde det amerikanska dotterbolaget HSBC Finance Corp., som i sin tur ägde subprime lender Decision One och även drivs under namnen Beneficial och HLC.
två av de bästa subprime-långivarna beslagtogs av regeringen. IndyMac Bank (nr 14) och Washington Mutual (ägare av Long Beach Mortgage Co., Nr 5) var och en övertogs av federala bankregulatorer efter stora förluster på sina portföljer av subprime-lån.
American International Group (AIG), mer känd för försäkringar och komplexa affärer med finansiella derivat, gjorde listan på nr 18 tack vare dotterbolag som American General Finance Inc., MorEquity, och Wilmington Finance Inc.
de fem bankerna på listan som fortfarande lånar ut är Wells Fargo, JPMorgan Chase, GMAC LLC, Citigroup och AIG. Alla har fått miljarder från regeringens bankräddningsprogram.
Räddningsmottagare
Den Okt. 3, 2008, före detta President Bush undertecknade $ 700 miljarder Emergency Economic Stabilization Act från 2008 i lag. Lagstiftningen skapade ”Troubled Asset Relief Program” — eller TARP, som det är känt-att köpa upp värdepapper med säkerhet och hålla dem, helst tills de återhämtade sig något av sitt värde och kunde auktioneras ut. Genom att ta bort de så kallade ”giftiga” tillgångarna från bankernas balansräkningar hoppades man att de skulle börja låna igen. Administrationen ändrade senare riktning och valde istället att köpa aktier av aktier från bankerna.
förutom $ 700 miljarder bailout började Federal Reserve begå hundratals miljarder dollar för att garantera mot förluster på misslyckade hypotekslån i AIG, Citigroup och Bank of America.
bland långivarna på Center top 25-listan har sju fått statligt stöd. Citigroup har samlat in 25 miljarder dollar genom TARP-programmet, 20 miljarder dollar genom Treasury Department ’ s ”targeted investment program” och en 5 miljarder dollar Treasury backstop på tillgångsförluster. Det har också garanterats skydd mot förluster på 306 miljarder dollar i tillgångar. Wells Fargo har samlat in 25 miljarder dollar i TARP-fonder, och Bank of America, som köpte Countrywide och Merrill Lynch före deras överhängande kollaps, fick ytterligare 45 miljarder dollar i TARP-pengar. Också på listan: JPMorgan Chase (ägare av Chase Home Mortgage), regioner Financial Corp. (tidigare ägare av EquiFirst), GMAC/Cerberus Capital Management och Capital One Financial Corp. (tidigare ägare av GreenPoint Mortgage). Och räddningen av försäkringsjätten AIG kan gå så högt som 187 miljarder dollar och inkluderar en kombination av lån, direktinvesteringar från regeringen och inköp av skakiga tillgångar.
centerforskare försökte nå varje VD och företagsägare på sin lista över de 25 bästa långivarna med blandad framgång.
ett samtal och e-post till Bank of America var inte tillbaka. En Wells Fargo talesman sade banken granskar noggrant en låntagarens förmåga att betala. ”Därför var 93 av 100 av våra hypotekskunder aktuella på sina betalningar i slutet av 2008”, skrev bankens Kevin Waetke i ett e-postmeddelande.
Capital One taleskvinna Tatiana Stead svarade att Greenpoints lån betraktades som Alt-A, som i allmänhet inte kräver dokumentation av inkomst men vars låntagare har god kredit. Sådana lån anses inte subprime, sade hon, och tillade att banken stängde GreenPoint strax efter det förvärvades.
sedan förvirringen och paniken 2008 har minskat har arga skattebetalare letat efter någon att skylla på för röran. Subprime långivare som har sitt ursprung lån de visste var sannolikt att misslyckas är allmänt citerade som ett bra ställe att börja. Men subprime-långivarna kunde aldrig ha gjort så mycket skada om det inte var för deras försäkringsgivare — de gigantiska investeringsbankerna i USA, Tyskland, Schweiz och England.
Wall Street Cash häller i
under boomåren gav investeringsbankerna en svindlande mängd kontanter till subprime långivare så att de kunde göra lån.
mellan 2000 och 2007, backers av subprime mortgage-backed securities — främst Wall Street och Europeiska investeringsbanker — underwrote $2.1 biljoner värde av affärer, enligt data från handelspublikationen Inside Mortgage Finance. De bästa försäkringsgivarna under toppåren 2005 och 2006 var Lehman Brothers till 106 miljarder dollar; RBS Greenwich Capital Investments corp., till 99 miljarder dollar; och Countrywide Securities Corp., ett dotterbolag till långivaren, till 74,5 miljarder dollar. Också bland de bästa försäkringsgivarna: Morgan Stanley, Merrill Lynch, Bear Stearns och Goldman Sachs.
när New Century ansökte om konkurs noterade det Goldman Sachs Mortgage Co. som en av de 50 största oprioriterade fordringsägare. Andra fordringsägare i New Century inkluderar Bank of America, Morgan Stanley, Citigroup, Barclays och schweiziska banken UBS.
New Century tidigare rapporterade till sina aktieägare att det hade krediter på totalt 14,1 miljarder dollar från de fem bankerna, plus Bear Stearns, Credit Suisse First Boston, Deutsche Bank och IXIS Real Estate Capital, ett franskt bankföretag (sedan övertaget av ett företag som heter Natixis) som ofta arbetade med Morgan Stanley.
en utredningsrapport som utarbetats för den amerikanska förvaltaren som övervakade konkursfallet beskrev en ”fräck besatthet med att öka lånets ursprung, utan vederbörlig hänsyn till riskerna i samband med den affärsstrategin” vid New Century. Det sa att företaget gjorde lån ” på ett aggressivt sätt som höjde riskerna till farliga och i slutändan dödliga nivåer.”
i December 2006 samlade Citigroup 492 miljoner dollar i inteckningar för att sälja till investerare som värdepapper, ett av flera stora erbjudanden som banken hade förpackat för Wall Street. Sextiotre procent av inteckningarna har sitt ursprung i New Century, enligt det långa prospektet. Åttioen procent av lånen var justerbar ränta inteckningar.
trots deras massiva investeringar i subprime-lån fortsätter några av landets mäktigaste bankirer att avböja ansvaret.
”att demonisera bankirerna som om de och de ensamma skapade den finansiella smältningen är både felaktig och kortsiktig”, sa Citigroups ordförande Richard Parsons till reportrar nyligen. ”Alla deltog i att pumpa upp denna ballong och nu när ballongen har tömts, har alla i verkligheten en del i skulden.”
en advokat för tidigare New Century VD Robert K. Cole sa att han inte skulle ha någon kommentar.
advokat Bert H. Deixler, som representerar en annan tidigare VD för New Century, Brad Morrice, nåddes via e-post. Han ombads att kommentera New Century rangordning samt påståendet att subprime lån härstammar från banker som New Century ledde till kollapsen av den finansiella industrin. Deixler beskrev centrumets slutsatser som ” löjliga.”Flera samtal och e-postmeddelanden som bad honom att utarbeta återlämnades inte.
Ameriquest, enligt Center research of prospects, hade relationer med praktiskt taget alla större Wall Street investment bank. Långivaren sålde miljarder dollar i lån till Lehman Brothers, Bear Stearns, Goldman Sachs, Citigroup och Merrill Lynch. Några av dess andra finansiella anhängare inkluderade Morgan Stanley, JPMorgan Chase, Deutsche Bank, UBS Securities, RBS Greenwich Capital, Credit Suisse första Bostonoch Bank of America.
landsomfattande, förutom kapital från aktieägare, hade också kreditavtal med Bank of America, JP Morgan Chase, Citicorp USA (del av Citigroup), Royal Bank of Canada, Barclays och Deutsche Bank.
vissa investeringsbanker ägde subprime långivare. Merrill Lynch köpte första Franklin Corp. (nr 4 på Mittlistan) i slutet av December 2006 för 1,3 miljarder dollar — strax innan botten föll ut ur marknaden. Bear Stearns köpte Encore Credit Corp. i februari 2007.
den brittiska bankjätten HSBC kom in i USA. mortgage business på ett bra sätt när det köpte Household International 2003. Det köpte också Arizona-baserade DecisionOne Mortgage, och drivs under de fördelaktiga och HLC varumärkena. En HSBC taleskvinna sade HSBC Finance var främst en portfölj långivare, vilket innebär att det inte sälja bolån till tredje part. HSBC paketerade dock lån från sina subprime-dotterbolag till värdepapper, enligt SEC-anmälningar.
Lehman Brothers, nu konkurs, rankade nr 11 på subprime-listan. Banken var en pionjär för att investera i subprime-utlåning. Det ägde flera subprime långivare, inklusive BNC Mortgage, Finance America och Aurora Loan Services LLC.
även banker som lyckades undvika mycket av blodbadet som skapades av subprime — smältningen — som Goldman Sachs-investerades i subprime-hypotekslånet. Goldman i maj 2005 lämnade in ett prospekt så att det kunde sälja mer än 425 miljoner dollar i värdepapper som kallas ”mortgage pass-through certificates.”
dessa värdepapper såldes från en underliggande pool av 9,388 andra lien lån som Goldman Sachs köpte från Long Beach Mortgage Co., ett företag som rankas Nej. 5 på centrumets lista över de 25 subprime långivarna. Long Beach var ett dotterbolag till Washington Mutual, som kollapsade 2008 till stor del tack vare förluster på subprime-bolånemarknaden. Det var det största bankmisslyckandet i USA: s historia.
ingår i prospektet för dessa Goldman Sachs värdepapper var en panna-plattan varning till investerare överväger att köpa subprime bolån. Det står att låntagarna” av en eller annan anledning inte kan eller inte vill få finansiering från traditionella källor ”och att lånen” kan anses vara mer riskfyllda än hypotekslån från traditionella finansieringskällor.”Goldman fick så småningom 10 miljarder dollar från regeringens TARP-program, en summa som banken säger att den skulle vilja betala tillbaka så snart som möjligt.
Goldman har varit mer försonande än vissa banker när det gäller att ta ansvar för den ekonomiska kollapsen. ”Mycket av det senaste året har varit djupt ödmjukt för vår bransch”, skrev bankens talesman Michael Duvally The Center. ”Som en bransch försummade vi kollektivt att ta upp tillräckligt med frågor om huruvida några av de trender och metoder som blev vanliga verkligen tjänade allmänhetens långsiktiga intresse.”
Morgan Stanley ägde ett subprime-hypotekslån, men volymen var inte tillräckligt hög för att göra centrumets topp 25. Investeringsbanken, som också har fått en TARP-investering på 10 miljarder dollar, var mycket mer aktiv som försäkringsgivare. Det backade $ 74.3 miljarder subprime-lån under toppåren 2005 och 2006, enligt Inside Mortgage Finance, rankar den fjärde för den perioden.
i 2006, Morgan och franska bankföretaget Ixis Real Estate Capital Inc. (nu en del av Natixis) hoppades kunna sälja $1.3 miljarder i subprime hypotekslån till investerare, enligt ett prospekt. Det inkluderade 6,755-lån som härstammar från 20 olika långivare, inklusive First NLC Financial Services LLC, ackrediterade Hemlångivare och landsomfattande.
förutom Wall Street matade Federal National Mortgage Corporation (Fannie Mae) och Federal Home Mortgage Corporation (Freddie Mac) också subprime monster. Fannie och Freddie skapades av regeringen för att främja bostadsägande genom att köpa inteckningar från långivare och sälja dem till investerare, vilket frigör pengar för banker att göra fler lån.
med investeringsbanker som köper fler och fler lån själva varje år började Freddie och Fannie köpa en enorm volym av hypotekslån från Wall Street som ett sätt att främja överkomliga bostadsmål.
i slutet av februari 2009 hade Fannie och Freddie sammanlagt 292,1 miljarder dollar i privata hypotekslån i sina portföljer, enligt månatliga uttalanden från båda företagen. Den 7 September 2008 tog regeringen kontroll över de två enheterna.
missbruk av utlåning
subprime-utlåningsverksamheten har haft sin andel av PR-problem. Subprime långivare säger att de tjänar en viktig funktion-att erbjuda kredit till människor som har snubbed av traditionella bolåneinstitut. Men tillsynsmyndigheter och konsumentförespråkare säger att vissa är” rovdjur ” långivare som utnyttjar personer med liten kunskap om hur det finansiella systemet fungerar och få alternativ när det gäller upplåning.
faktum är att subprime långivare har betalat miljarder för att reglera avgifter för missbruk av utlåning. Minst 11 av långivarna på centrumets lista har betalat betydande belopp för att lösa anklagelser om missbruk eller rovdjur.
två av de största bosättningarna som någonsin nåtts för utlåningsproblem var med AIG och Citigroup, två finansinstitut som har fått miljarder i federalt stöd. Citigroup har en historia av subprime-utlåning, som går tillbaka till sitt köp av Associates First Capital Corp.2000. Citigroup byggde då ett globalt bankimperium tack vare framgången med att övertyga regeringen att avreglera finansbranschen året innan.
Associates hade kritiserats av vissa som en rovgirig långivare, och 2002 betalade Citigroup ett pris för det. Banken gick med på att betala 215 miljoner dollar för att lösa Federal Trade Commission-avgifter som intresseföretag hade engagerat sig i ”systematiska och utbredda bedrägliga och missbrukande utlåningsmetoder.”
2004 drabbades banken igen, den här gången av Federal Reserve. Fed tog ut ett civilt straff på 70 miljoner dollar mot CitiFinancial, Citigroups subprime lending unit, för missbruk under 2000 till 2002.
en talesman för Citigroup sa att banken inte säljer eller värdepapperiserar sina lån. Det gör en liten del av justerbar ränta inteckningar, men erbjuder inte” teaser priser ” som så ofta får låntagare i trubbel. Citigroup har fångat värme från andra stora banker för att stödja en proposition, med stöd av konsumentförespråkare, som skulle ge domare mer utrymme för att omarbeta hypotekslån för personer i konkurs. Räkningen dog i senaten den 30 April.
AIG avgjorde fordringar på missbruk av utlåning under 2007. Aig dotterbolag Wilmington Finance Inc. gick med på att betala cirka 128 miljoner dollar i återbetalning efter att Office of Thrift Supervision fann att långivaren inte hade beaktat låntagarnas kreditvärdighet och debiterade stora mäklare och långivaravgifter. AIG gick också med på att donera 15 miljoner dollar till ”finansiell kompetens och kreditrådgivning.”
företaget svarade inte på en Centrumbegäran om kommentar.
den brittiska banken HSBC kom in i subprime-verksamheten i USA med köp av Hushållsfinansiering 2003. Före köpet betalade hushållet en uppgörelse på 484 miljoner dollar som omfattade kunder i alla 50 stater för orättvisa och bedrägliga utlåningsmetoder.
Ameriquest var föremål för minst fyra bosättningar med rovlån sedan 1996, inklusive avgifter för alltför stora avgifter och vilseledande fattiga och minoritetslåntagare. Under 2006 Ameriquest och dess holdingbolag, ACC Capital Holdings Corp., gick med på en uppgörelse på 325 miljoner dollar Med District Of Columbia och 49 stater över anklagelser om att företaget vilseledda låntagare, förfalskade dokument och pressade bedömare att blåsa upp hemvärden.
landsomfattande, nr 1 på centrumets lista, undertecknades 2008 på moderen till alla rovlåneuppgörelser. Efter att ha stämts av 11 stater, gick företaget med på att ge mer än $8.6 miljarder bostadslån och avskärmning lättnad.
centret kontaktade en advokat för tidigare landsomfattande VD Angelo Mozilo, men fick inget svar.
djupare och djupare i skuld
det är ingen tvekan om att det har blivit lättare under de senaste decennierna att köpa ett hem. Att hålla det är dock en annan sak. En av de viktigaste åtgärderna för huruvida låntagare har råd med ett hem eller inte är att jämföra sin inkomst till deras lånebelopp. I sin analys av utlåningsindustrin spårade centret lån-till-inkomst-förhållandet mellan låntagare mellan 1994 och 2007. Centret gjorde en datoranalys av mer än 350 miljoner inteckningsansökningar rapporterade till den federala regeringen under denna tid.
i 1994 var medianlånet efter justering för inflation $120,000 — vilket innebär att hälften av de godkända lånen var större än det beloppet och hälften var mindre. Låntagarnas medianinkomst var 73 000 dollar. Det är ett lån-till-inkomst-förhållande på 1,65. Så låntagare tog lån som uppgick till 165 procent av deras lön.
förhållandet förblev relativt stabilt under resten av 1990-talet, men år 2000 började det skjuta uppåt. Vid 2005, toppen av subprime-utlåningsboomen, växte medianlånet till $183,000 medan låntagarnas medianinkomst förblev ungefär densamma. Det motsvarar ett lån-till-inkomst-förhållande på 2,46. Det innebar att det typiska lånet uppgick till 246 procent av årsinkomsten.
låntagare spenderade med andra ord en mycket högre andel av sin inkomst på bostäder under subprime-utlåningsboomen. Många av långivarna lirkade dem tillsammans genom att sänka utlåningsstandarder, misslyckas med att kräva dokumentation av inkomster på lån, och ger justerbar ränta lån med låga tvååriga teaser priser som återställs till mycket högre nivåer. I slutändan matade det en våg av utmätningar, vilket ledde till problem för låntagare, långivare och så småningom skattebetalare — mycket av det. Och att gräva ut blir ingen lätt uppgift.