La façon dont les acheteurs et les vendeurs à San Francisco répartissent les coûts de clôture pertinents à la vente de biens immobiliers est finalement décidée dans le contrat d’achat lui-même, mais cette liste détaille comment ils sont généralement divisés dans le comté de San Francisco.
De manière très générale, un acheteur peut s’attendre à ce que les frais de clôture s’échelonnent de 1 % à 2 % du prix d’achat, la variable principale étant les points de prêt facturés, le cas échéant, par son prêteur. Outre les frais liés au prêt, les coûts importants pour les acheteurs sont les frais d’entiercement et d’assurance de titres, les inspections de la maison, la première année d’assurance contre les risques et les pro- rations d’impôt foncier, le cas échéant.
Pour les vendeurs, les frais de clôture se situent généralement entre 6% et 7% du prix de vente, sans compter le remboursement du prêt et les coûts importants de préparation, de mise en scène ou de réparation de la maison. En règle générale, les coûts de vente les plus importants sont les commissions de courtage et les taxes de transfert.
Voici la clause type régissant les frais de clôture dans le contrat d’achat SFAR (date de révision 12/16). Encore une fois, l’acheteur et le vendeur peuvent accepter de modifier la répartition de ces coûts. Dans de nombreuses ventes de condos de nouveaux projets, le vendeur utilise un contrat d’achat personnalisé approuvé par l’État au lieu du contrat d’agent immobilier SF habituellement utilisé dans la ville. Il n’est pas rare dans ces contrats personnalisés qu’il soit spécifié que l’acheteur paiera les taxes de transfert du comté au lieu du vendeur (c’est ainsi que ce coût de clôture est généralement payé). Ce n’est pas un coût supplémentaire insignifiant pour l’acheteur, comme on peut le voir dans les informations sur les droits de mutation ci-dessous.
PRORATIONS ET DÉPENSES: Les éléments suivants sont payés à jour et ensuite calculés au prorata entre l’Acheteur et le Vendeur à compter du Conseil de l’europe: les taxes immobilières (sur la base des dernières informations disponibles concernant la valeur imposable de la Propriété et le taux d’imposition applicable); les obligations et les évaluations; les cotisations et évaluations de l’Association des propriétaires (« HOA »); les intérêts sur tout prêt garanti par la Propriété évaluée par l’Acheteur; les primes pour toute assurance sur la Propriété prise en charge par l’Acheteur; les loyers; et les frais d’exploitation. L’acheteur doit payer les frais d’entiercement, les primes d’assurance de titres, les frais d’amélioration de la communauté et les frais de transfert, de certification et d’emménagement de HOA.Le vendeur doit payer la taxe de transfert de la ville et du comté, les frais de déménagement HOA et toute pénalité de paiement anticipé ou autres frais ou charges imposés par les prêteurs pour les prêts remboursés par l’entiercement. Sauf indication contraire dans le présent Contrat, tous les autres frais et frais doivent être payés par l’Acheteur ou le Vendeur conformément à la coutume locale. L’Acheteur et le Vendeur comprennent que la Propriété sera réévaluée lors du changement de propriété. Des factures de taxes supplémentaires seront envoyées à l’Acheteur qui refléteront un changement des taxes foncières basé sur le prix d’achat devenant la nouvelle valeur imposable. Toute facture fiscale émise après le Conseil d’administration, pour des périodes antérieures au conseil d’administration, doit être payée par le vendeur.
Ce tableau est une référence utile pour prendre la décision de détenir le titre de propriété de votre nouvelle maison, mais il est fortement conseillé de discuter des implications spécifiques de cette décision importante avec votre comptable et / ou votre avocat: Façons de détenir un titre en Californie
En vertu de la loi de l’État (proposition 13), les biens immobiliers ne sont réévalués qu’en cas de changement de propriétaire ou à l’achèvement d’une nouvelle construction. À l’exception de ces deux cas, les évaluations foncières ne peuvent pas être augmentées de plus de 2% par an, sur la base de l’Indice des prix à la consommation de la Californie. Le taux d’impôt foncier est de 1% plus les obligations, les frais ou les frais spéciaux.
L’année d’imposition
Les impôts fonciers sont facturés sur un exercice commençant le 1er juillet et se terminant le 30 juin; par conséquent, les années d’imposition sont appelées 2004/2005, 2005/2006. Les taxes sont facturées en deux versements égaux: le premier versement couvre le 1er juillet au 31 décembre, le deuxième versement couvre le 1er janvier au 30 juin. Les factures d’impôt sont envoyées aux propriétaires dans la dernière semaine d’octobre. Les paiements d’impôt sont dus le 1er novembre et le 1er février; les paiements d’impôt sont en souffrance le 10 décembre et le 10 avril.
Comment calculer les impôts fonciers
Dans la plupart des cas, l’évaluation au cours de votre première année de propriété sera la même que le prix d’achat. Il peut être augmenté jusqu’à 2% par an pour chaque année où vous êtes propriétaire de la propriété. Si vous êtes propriétaire et occupez un logement le 1er mars comme lieu de résidence principal, vous avez droit à une réduction allant jusqu’à 7 000 $ de la valeur imposable du logement. Pour recevoir cette exemption, vous devez déposer une réclamation auprès de l’évaluateur. Une fois que vous avez reçu l’exemption, il n’est pas nécessaire de déposer chaque annéecomme vous êtes propriétaire et occupez la résidence.
Districts d’installations communautaires de Mello-Roos
Les districts de Mello-Roos sont des zones désignées qui ont émis des obligations pour des installations communautaires, par exemple, l’aménagement d’écoles par un tremblement de terre, et pour lesquelles des taxes annuelles sont perçues dans le cadre de la facturation de l’impôt foncier. Il y a deux districts à San Francisco. L’un englobe toute la ville et l’autre est une petite zone au sud du marché. Le coût des obligations d’installation communautaire Mello-Roos dans la plupart des régions de San Francisco est de 32,10 $ pour une résidence unifamiliale.
Taxes supplémentaires
Lors du changement de propriétaire, le bureau de l’évaluateur réévaluera la propriété et facturera aux nouveaux propriétaires toute différence d’impôts résultant d’une valeur imposable plus élevée. L’évaluateur vous remettra une facture d’évaluation supplémentaire calculée en fonction du nombre de mois restants de l’exercice se terminant le 30 juin.
Pouvez-vous être en désaccord avec le montant?
Vous pouvez demander à l’évaluateur si ce bureau modifiera l’évaluation. C’est généralement ce qu’on appelle un examen informel. En outre, des commissions de recours ont été créées dans le but de résoudre les problèmes d’évaluation. Les appels sur les évaluations régulières peuvent être déposés entre le 2 juillet et le 15 septembre. Les appels concernant les cotisations corrigées, les cotisations échappées (celles qui n’ont pas eu lieu au moment où elles auraient dû) ou les cotisations supplémentaires doivent être déposés au plus tard 60 jours à compter de la date d’envoi du compte de taxes révisé. Si vous choisissez de faire appel, payez vos versements d’impôt en totalité dans les délais impartis ou vous risquez d’encourir des pénalités. Si l’appel est accueilli, un remboursement vous sera accordé.
Avez-Vous Récemment Acheté Une Propriété?
L’entiercement proportionne les taxes, mais les taxes réelles peuvent ne pas avoir été payées et vous êtes responsable des taxes impayées lors de l’entiercement. Lisez vos documents d’entiercement pour déterminer si une partie des taxes annuelles a été payée par le propriétaire précédent avant la fermeture.Le percepteur n’enverra pas de facture pour le reste de l’année au cours de laquelle vous avez acquis la propriété, sauf sur demande. Si des taxes restent impayées, appelez le percepteur et demandez une facture; ayez le numéro d’identification de l’évaluateur avant d’appeler.
Si vous avez des questions concernant tout ce qui concerne les taxes foncières, vous devez contacter le bureau de l’évaluateur local. Une excellente première étape consiste à visiter leur site Web.
Feuilles de FAQ du Bureau des évaluateurs de San Francisco
À San Francisco, les droits de mutation lors du changement de propriétaire sont généralement payés par le Vendeur, bien qu’ils puissent être autrement convenus dans le contrat d’achat.
Si l’ensemble de la valeur ou de l’examen est X, alors le taux d’Imposition pour l’ensemble de la valeur ou de contrepartie Y:
Plus de 100$, mais inférieur ou égal à 250 000$: $2,50 $ pour chaque 500 $ou partie de celui-ci
Plus de 250 000 $mais de moins de 1 000 000$: de 3,40 $pour chaque 500 $ou partie de celui-ci
1 000 000$ou plus mais de moins de 5 000 000$: $3.75 pour chaque 500 $ou partie de celui-ci
de 5 000 000$ou plus mais inférieur à 10 000 000$: $11.25 pour chaque 500 $ou partie de celui-ci
à 10 000 000$ou plus mais de moins de 25 000 000$: $13.75 pour chaque 500 $ou partie de celui-ci
de 25 000 000$ou plus: 15,00 $pour chaque 500 $ou partie de celui-ci
en Outre, les baux d’une durée de 35 ans ou plus sont soumises à une taxe de transfert. Le pouvoir de percevoir les droits de mutation et la liste des exonérations de droits de mutation documentaires sont codifiés à l’article 12C du Code de réglementation des affaires et des impôts de San Francisco.
Les exemptions ne seront accordées que si la partie enregistrante est assujettie à l’une des exonérations de droits de mutation documentaire. Si une exonération de droits de mutation est demandée, des documents écrits prouvant l’exonération doivent être soumis au moment de l’enregistrement, sinon des droits de mutation sont dus. La documentation écrite comprend, mais sans s’y limiter, des copies des documents de fiducie et de constitution d’une entité juridique (par exemple, contrat d’exploitation de LLC, Loi sur les sociétés / Procès-verbal / Registre, contrat de partenariat.)
Un affidavit sur les droits de mutation doit accompagner tous les documents soumis pour inscription dans lesquels les droits de mutation sont dus, ou une exonération est demandée.
Ces Types de Transferts Courants Entraînent-ils une Taxe de Transfert?
Entre un couple marié ? Non
Entre partenaires nationaux? Aucun cadeau
? Pas d’héritage
? Non
Ajouter ou supprimer un cosignataire ou un copropriétaire à des fins de refinancement? Oui
Entre parent(s) et enfant(s)? Oui
Personne(s) à/de sa propre confiance? No
Personne(s) à sa propre Société à Responsabilité Limitée ou Société en Commandite ou Société en Commandite? No
Feuilles de FAQ du Bureau de l’évaluateur de San Francisco