Los minerales, como el carbón, el petróleo, el gas natural o los metales, a menudo son un recurso o activo valioso para su propietario si se pueden desarrollar. Pero incluso cuando están en su estado natural (generalmente bajo tierra), nuestro sistema legal los trata como si fueran propiedad de alguien. Estos derechos minerales pueden ser propiedad de la misma persona que posee la superficie de la tierra (el propietario de la superficie), o pueden ser propiedad de otra persona, en cuyo caso los derechos minerales se consideran separados de los derechos de superficie.
Esta página ofrece ideas sobre
- cortar la propiedad de los derechos minerales y los derechos de superficie
- fragmentar la propiedad de los derechos minerales entre varios propietarios de derechos minerales
- documentar la propiedad de los derechos minerales como parte del registro público
- derechos minerales que dominan los derechos de superficie
- ley que aborda la transferencia de derechos minerales
- Ley estatutaria de Dakota del Norte que describe el abandono de derechos minerales
- algunos comentarios introductorios sobre el arrendamiento de minerales.
Derechos Mineros cortados
Como los Estados Unidos adquirieron la propiedad de la tierra a principios del siglo XIX (por ejemplo, la compra de Luisiana), se presumió que los derechos de superficie y los derechos mineros eran propiedad del gobierno federal. Gran parte de la tierra fue posteriormente transferida a propiedad privada, poniendo en marcha el proceso que todavía seguimos hoy de poseer, usar y transferir propiedades.
En el transcurso de estas transacciones, los derechos minerales pueden haberse separado de los derechos de superficie. Por ejemplo, el propietario de la superficie puede haber transferido los derechos minerales a otra persona pero haber conservado los derechos de superficie, o un propietario anterior transfirió los derechos de superficie a otra persona pero retuvo los derechos minerales. A partir de entonces, la propiedad de los derechos de superficie y los derechos mineros se transferirían a compradores, donatarios o herederos como intereses de propiedad separados y distintos.
Los derechos minerales, al igual que los derechos de superficie, se describen de acuerdo con el método de estudio gubernamental; por ejemplo, los derechos minerales para un tramo de 160 acres en particular son propiedad de la persona A, o copropiedad de las personas B y C. Sin embargo, los derechos de superficie podrían ser de propiedad diferente, como la Persona E posee la mitad oeste del tramo de 160 y la Persona F posee la mitad este del tramo. No hay correlación entre la propiedad de los derechos de superficie y los derechos mineros subyacentes. Con el tiempo, el propietario de la superficie y el propietario del mineral pueden no tener una conexión directa entre sí, excepto que todavía tienen derechos de propiedad en la misma extensión de tierra.
Sin embargo, hay terrenos en los que los derechos mineros y los derechos de superficie no han sido separados y son propiedad de la misma persona o grupo de personas. A lo largo de esta discusión, tenga en cuenta que en algunas situaciones, el propietario del mineral y el propietario de la superficie pueden ser diferentes individuos o grupos de individuos, y en otras situaciones, el propietario del mineral y de la superficie puede ser la misma persona o grupo de personas.
Propiedad compartida de los Derechos Minerales
No es raro que los intereses de propiedad de la superficie y de los minerales se dividan o fragmenten entre los miembros de un grupo, por ejemplo, hermanos que copropietan los intereses de la superficie o de los minerales después de heredar los derechos de un progenitor. Esta discusión se centra en la copropiedad de los derechos mineros.
A veces, solo una parte de los derechos minerales se venden con los derechos de superficie. Por ejemplo, la persona A vende la superficie y la mitad de los derechos minerales a la persona B. Esta persona (B) luego hace lo mismo vendiendo la superficie y la mitad de los derechos minerales restantes a la persona C. En este punto, la persona C posee la superficie y el 25% de los minerales, B posee el 25% de los minerales y A posee el 50% de los minerales. Si A lega su propiedad a tres hijos como herederos, la superficie y el 25% de los minerales serán propiedad de C, B posee el 25% de los derechos minerales, y las personas A1, A2 y A3 poseen cada una el 16,7% de los derechos minerales. Es fácil ver cómo la propiedad de los derechos mineros puede fragmentarse.
Los intereses minerales podrían ser copropietarios como inquilinos en común, inquilinos conjuntos, patrimonio vitalicio con un inquilino vitalicio e intereses restantes, o un fideicomiso. En ocasiones, puede haber un tutor para un propietario de minerales. Cada una de estas situaciones merece un breve comentario.
- Si los derechos minerales se han dividido por testamento, escritura o herencia, cada propietario se convierte en inquilino en común de un interés individual en los minerales. Cada inquilino en común tiene que dar su consentimiento para arrendar sus intereses minerales mediante la firma de un contrato de arrendamiento de minerales. Si bien puede ser ventajoso para todos los copropietarios arrendar a la misma empresa, no es necesario que lo hagan. Cada copropietario es libre de regatear por un bono en efectivo u otros beneficios tan grandes como se puedan obtener
- Los intereses minerales de las personas en calidad de copropietarios con derecho de supervivencia pueden manejarse de la misma manera. Los copropietarios son libres de negociar por separado o colectivamente. Si tres hermanos poseían los derechos mineros como arrendatarios conjuntos, cada uno puede tener un arrendamiento diferente correspondiente a su tercera parte de los minerales; sin embargo, al hacerlo, pueden «dividir» inadvertidamente el arrendamiento conjunto en un arrendamiento en común, que puede no ser lo que pretendían. Por lo tanto, una práctica óptima sería que todos los copropietarios firmaran el mismo contrato de arrendamiento.
- Un patrimonio vitalicio implica 1) un inquilino vitalicio que tiene derecho a usar la propiedad por el resto de su vida, y 2) personas restantes que recibirán la propiedad tras la muerte del inquilino vitalicio. El inquilino vitalicio tiene derecho a utilizar cualquier ingreso de la tierra (como el alquiler) que se genere durante el estado vitalicio. El inquilino vitalicio, sin embargo, tiene prohibido tomar medidas que causen «desperdicio» o disminuyan permanentemente el valor de la tierra que recibirán las personas restantes. Se argumenta que la producción de minerales reduce permanentemente el valor de la tierra y, por lo tanto, se puede prohibir al arrendatario vitalicio el desarrollo de los derechos mineros. Una solución es que el inquilino de por vida y todas las personas restantes firmen el contrato de arrendamiento de minerales.
- Si el propietario del mineral establece un fideicomiso, el fideicomisario controla la propiedad para el beneficio de los beneficiarios. Pero no siempre está claro cuál es la gama completa de la autoridad del fideicomisario. Por lo tanto, si se está estableciendo un fideicomiso y los derechos mineros se incluirán como parte de la propiedad del fideicomiso, la persona que crea el fideicomiso puede querer abordar explícitamente cómo el fideicomisario debe administrar los intereses mineros y los ingresos derivados del arrendamiento de esos derechos.
- Un tribunal puede designar un tutor para una persona que es incapaz de administrar sus asuntos; esto a menudo impone al tutor la obligación de administrar los bienes de la persona. Será el tutor quien tendrá que decidir si los minerales deben arrendarse, pero una cuestión legal más fundamental es si el tutor tiene la autoridad para arrendar los derechos mineros. Puede ser útil que el tribunal aborde explícitamente esta cuestión en el momento en que se designe al tutor si el individuo tiene intereses minerales.
Estos ejemplos ilustran cómo la propiedad de los derechos mineros puede complicarse; el siguiente tema aborda cómo nuestro sistema legal trata de rastrear la propiedad de los derechos mineros a través del mismo conjunto de registros públicos a nivel de condado que se usa para rastrear la propiedad de la tierra.
Determinación de la Propiedad del Interés Mineral
En ocasiones, un individuo puede no saber que posee derechos de propiedad, especialmente derechos minerales cortados. Por ejemplo, los abuelos pueden haber pasado por alto decirle a sus hijos que retuvieron los derechos minerales cuando vendieron sus tierras. A su muerte, es posible que el representante personal de la herencia del abuelo no lo supiera y simplemente administrara o probara los testamentos sin abordar la necesidad de documentar que los derechos minerales se transfirieron a los hijos. A la muerte de estos individuos años después, sus testamentos pueden haber transferido de nuevo todos sus derechos de propiedad a miembros de la tercera generación sin mencionar explícitamente los derechos mineros. En este punto, podría haber hermanos y primos hermanos que comparten la propiedad de los derechos mineros. A pesar de que las transferencias no se han documentado adecuadamente durante los acuerdos de sucesión, en este ejemplo, los nietos son propietarios de los derechos mineros. Reconstruir el registro de la propiedad años después puede ser un desafío, pero no significa que los nietos no sean los dueños de los minerales.
- En resumen: esté al tanto de lo que posee e informe a los demás de estos derechos de propiedad, incluso si esa comunicación es tan simple como incluir una lista de intereses de propiedad entre sus documentos que serán utilizados por sus herederos cuando se liquide o se pruebe su patrimonio.
Un miembro de la familia puede decirle quién cree que es el propietario de los derechos mineros, pero la respuesta final radica en el sistema legal. En Dakota del Norte, la propiedad se determina de acuerdo con los registros públicos mantenidos por el registro de escrituras del condado. Puede ser prudente contratar a un abogado para que proporcione una opinión sobre el título de propiedad de los derechos mineros. Si la propiedad no está clara después de ese paso, puede ser necesario iniciar una demanda de «título silencioso» en la que el tribunal revisará la evidencia para determinar la propiedad de los minerales.
- El caso judicial de 2010 en Dakota del Norte de Melchior v. Lymad (2010 ND 140) ilustra una situación en la que la propiedad fragmentada de los derechos mineros dio lugar a una acción de «título silencioso».
Las personas que piensan que poseen derechos minerales pueden encontrar que necesitan tomar medidas para actualizar el registro público, como hacer que el representante personal de un patrimonio presente una escritura apropiada que indique que los derechos minerales se transfirieron de un propietario fallecido al heredero que ahora es el propietario de los derechos minerales.
¡Consulte a un abogado!!
Sepa Qué Derechos Minerales Posee
No asuma que el propietario de la superficie es el propietario de los derechos minerales. Que puede ser la situación, pero también puede no ser la situación. Los propietarios de superficies no pueden poseer todos o ninguno de los derechos minerales sobre sus tierras. Debido a la posible separación previa de los derechos minerales de los derechos de superficie, los propietarios de superficies deben desarrollar una lista de las extensiones de propiedad, incluido el porcentaje de derechos minerales restantes con cada extensión. Esto proporciona un punto de partida para la toma de decisiones.
Compilar una lista puede no ser fácil. Cuando se han cortado los derechos mineros, la mayoría de los propietarios de tierras requerirán el asesoramiento de un abogado experto para interpretar la redacción legal correspondiente a cada tramo. Además, es posible que muchos terratenientes no se den cuenta de que poseen menos de todos los derechos minerales debajo de su propiedad.
El mismo consejo puede ser relevante para una persona que posee derechos minerales cortados; verifique el registro público (o contrate a un abogado para verificar el registro y proporcionar una opinión legal sobre la propiedad de los intereses minerales) para determinar qué derechos minerales posee el propietario del mineral; puede que no sean todos los derechos mineros.
Implicaciones de los Derechos Minerales cortados
Un estado mineral (es decir, derechos minerales) es dominante sobre el estado de superficie (es decir, derechos de superficie), es decir, el propietario del mineral tiene el derecho de usar la superficie de la tierra para explorar y producir minerales sin obtener el permiso del propietario de la superficie, pero esto no es un derecho ilimitado, como lo describió la Corte Suprema de Dakota del Norte en Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 N. W. 2d 131 (N. D. 1979). En su decisión, el tribunal explica:
- que el estado mineral es dominante; lleva consigo derechos inherentes de usar la superficie para encontrar y desarrollar los minerales, pero
- los derechos del propietario del estado mineral se limitan a la mayor parte de la superficie que sea razonablemente necesaria para explorar, desarrollar y transportar los minerales, lo que significa
- si existe un uso de la superficie existente que se interferiría, y hay alternativas disponibles para recuperar los minerales, las reglas de uso razonable de la superficie por parte del propietario del mineral pueden requerir que el propietario del mineral adopte un método de recuperación alternativo para acomodar la superficie existente utilizar.
- Si no hay medios alternativos para recuperar los minerales, el propietario del mineral podrá buscar los únicos medios posibles para encontrar y desarrollar los minerales a pesar de los efectos adversos en las actividades de superficie existentes.
En resumen, la superficie no puede impedir que el propietario del mineral haga lo que es razonablemente necesario para recuperar los minerales. Sin embargo, el propietario del mineral no puede usar la superficie de manera negligente o irrazonable, y el propietario del mineral debe acomodar razonablemente un uso existente de la superficie. Replanteado desde la perspectiva del propietario de la superficie: «el propietario de la superficie tiene derecho a que la superficie no se utilice por negligencia y a que los usos existentes se adapten razonablemente».
Además, la legislatura de Dakota del Norte amplió los derechos del propietario de la superficie al exigir que una compañía petrolera indemnice al propietario de la superficie por daños en la superficie; este estatuto se discute como parte de las Consideraciones para los Propietarios de Superficies.
Transferencia de Derechos Mineros (N. D. C. C. §47-10-24)
La discusión en esta página se centra en la propiedad de los derechos mineros, por lo que es apropiado revisar brevemente la ley sobre la transferencia de la propiedad de los derechos mineros en Dakota del Norte.
La regla general de Dakota del Norte al transferir intereses mineros: Todos los transportes o reservas de derechos minerales (excepto los arrendamientos), transportan o reservan todos los minerales de cualquier naturaleza (y sus compuestos y subproductos), excepto 1) aquellos minerales específicamente excluidos por su nombre del transporte o reserva, y 2) grava, arcilla o escoria (a menos que se incluyan específicamente por su nombre en el transporte o reserva).
- La grava, la arcilla y la escoria están destinadas a permanecer con los derechos de superficie a menos que se indique específicamente que están cortados por el transporte o la reserva.
La excepción es cuando la transferencia de intereses minerales es un arrendamiento: Un arrendamiento de derechos minerales transfiere solo los minerales específicamente identificados o nombrados en el arrendamiento.
- En el caso de un arrendamiento de petróleo y gas, todos los hidrocarburos asociados producidos en forma líquida o gaseosa se considerarán incluidos en el arrendamiento.
- El uso de las palabras «todos los demás minerales» o palabras similares de naturaleza todo incluido en cualquier contrato de arrendamiento NO arrienda ningún mineral, excepto los minerales específicamente nombrados en el contrato de arrendamiento.
Claramente, la ley de Dakota del Norte trata los arrendamientos de minerales de manera diferente a otras transferencias de intereses minerales (como ventas, legados, regalos). Como se indica en este sitio web: busque asesoramiento legal experto.
Abandono de Derechos Mineros
Dakota del Norte también ha abordado la cuestión de los derechos mineros cortados, especialmente en aquellas situaciones en las que parece que el propietario del mineral ni siquiera sabe que tiene una participación en la propiedad.
» Cualquier interés mineral …, si no se utiliza durante un período de veinte años inmediatamente anterior a la primera publicación del aviso requerido por la sección 38-18.1-06, se considera abandonado, a menos que se registre una declaración de reclamación de acuerdo con la sección 38-18.1-04. El título del interés mineral abandonado se otorga al propietario o propietarios de la finca de superficie en el terreno en el que se encuentra el interés mineral en la fecha de abandono.»
» Se considera que un interés mineral se utiliza cuando:
a. Hay minerales producidos con arreglo a ese interés.
…
d. El interés mineral en cualquier tramo está sujeto a un contrato de arrendamiento…
g. Se registra una relación de daños y perjuicios adecuada… (N. D. C. C. §38-18.1-03).
Recomendación: Un propietario de derechos mineros cortados en Dakota del Norte debe revisar la ley para asegurar que se tomen las medidas necesarias para evitar que los derechos mineros se consideren «abandonados». En https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdffigura una «Relación de daños y Perjuicios por intereses minerales».
Recomendación: Un propietario de derechos de superficie debe considerar si debe tomar las medidas necesarias para reclamar la propiedad de «derechos mineros abandonados».»
Arrendamiento de Derechos Minerales como paso para producir Minerales
La mayoría de los minerales no son desarrollados por las personas que poseen los derechos minerales. Pocos propietarios de minerales tienen los conocimientos, la tecnología y los recursos financieros para perforar y operar un pozo de petróleo o excavar una mina de carbón. La práctica más común es que un desarrollador de minerales adquiera el derecho de desarrollar los minerales del propietario de los derechos minerales. Esta adquisición podría ser una compra (el desarrollador de minerales compra los derechos minerales del propietario anterior) o un arrendamiento de minerales (el desarrollador de minerales arrienda el derecho a desarrollar los minerales del propietario del mineral). El foco de esta discusión está en 1) petróleo y gas y 2) arrendamiento de derechos mineros.
Un arrendamiento de minerales generalmente significa que el desarrollador de minerales paga al propietario del mineral por el derecho de explorar y comenzar a desarrollar o producir el petróleo y el gas. El arrendamiento otorga este derecho al desarrollador de minerales por un período de tiempo acordado, tal vez tres años. Estos arrendamientos también establecen que si la producción comienza durante el período del arrendamiento, el desarrollador de minerales tiene el derecho de producir los minerales mientras se produzca la producción; esto puede ser por décadas. Si no se inicia la producción al final del arrendamiento, el arrendamiento simplemente expira y el propietario del mineral es libre de buscar a otro desarrollador de minerales para arrendar los derechos minerales.
Si se inicia la producción y el acuerdo es ahora vinculante mientras se produzca la producción, el propietario del mineral recibe una regalía, a menudo basada en la cantidad de petróleo y gas que se produce. Por lo tanto, un arrendamiento mineral por tres años puede ser un acuerdo que define una relación con el desarrollador de minerales por varias décadas o más. Por esta razón, es fundamental que los propietarios de minerales firmen cuidadosamente un contrato de arrendamiento.
En el caso de los derechos minerales cortados, el propietario de la superficie puede sentirse decepcionado por no compartir la riqueza generada por los minerales que se producen debajo de la tierra que posee. Pueden frustrarse aún más cuando los procesos de exploración y producción de petróleo y gas interfieren o dañan su uso de la superficie.
Pero la ley es clara: un propietario de minerales (o el arrendatario de minerales) tiene derecho a entrar en la superficie de la tierra (incluso si es propiedad de otra persona) con el propósito de explorar y desarrollar minerales.
- La ley también establece claramente que el propietario de la superficie tiene derecho a ser indemnizado por los daños que se produzcan durante la exploración y producción de minerales. Debido a las incertidumbres que pueden surgir durante el desarrollo de minerales, la legislatura estatal ha promulgado leyes que rigen cómo se mantienen las relaciones entre el propietario del mineral, el desarrollador del mineral y el propietario de la superficie. En Dakota del Norte, la Comisión Industrial es responsable de supervisar el desarrollo de minerales.
- La legislatura de Dakota del Norte también ha ofrecido cierta protección a los propietarios de superficies al exigir legalmente a las compañías de exploración petrolera que obtengan un permiso de la Comisión Industrial antes de comenzar la exploración. N. D. C. C. §38-08.1-04; y N. D. A. C. capítulo 43-02-12. Además, la legislatura de Dakota del Norte promulgó una ley estatutaria para garantizar que los propietarios de superficies sean compensados durante la producción de petróleo y gas; véase N. D. C. C. §38-11.1-04. Tenga en cuenta que este estatuto impone la obligación de compensar al propietario de la superficie al desarrollador del mineral, no al propietario del mineral.
- Además, la legislatura de Dakota del Norte ofrece protección para los recursos hídricos del propietario de la superficie Y los propietarios de tierras adyacentes. Véase N. D. C. C. §38-11. 1-06. Esta protección abarca las actividades de exploración y producción de petróleo y gas.
Arrendamiento de participaciones minerales de copropiedad
Cuando los derechos mineros son propiedad de varias personas, pueden surgir dificultades para que todas ellas ejecuten un arrendamiento. Esto podría suceder si una persona ha desaparecido, es menor de edad, se niega a ejecutar el contrato de arrendamiento, o por alguna razón no puede ejecutar el contrato de arrendamiento. La ley de Dakota del Norte permite a los propietarios de la mitad o más del petróleo y el gas, o a los propietarios de arrendamientos que cubren la mitad o más de los minerales bajo contrato, no veo esta limitación; es decir, el estatuto dice que cualquier titular de intereses puede iniciar este procedimiento judicial, no solo los intereses mayoritarios para solicitar al tribunal una orden que les permita desarrollar el petróleo y el gas. Esto se hace para proteger los intereses de los propietarios mayoritarios (N. D. C. C. cap. 38-13.1).
Cuando esto se hace, todos los propietarios, tanto conocidos como desconocidos, se convierten en partes de la acción. Si la petición es aprobada por el tribunal, los propietarios no firmantes tienen garantizados sus beneficios proporcionales del contrato de arrendamiento.
Véase N. D. C. C. cap. 38-13.1 Fideicomisos para Propietarios de Minerales no Localizables
Arrendatarios conjuntos
Por ejemplo, si dos de tres personas que son copropietarias de derechos minerales como arrendatarios conjuntos aceptan el mismo contrato de arrendamiento, la compañía puede acercarse al tercer arrendatario conjunto y pedirle que ratifique el contrato de arrendamiento de minerales acordado por los otros dos arrendatarios conjuntos. Al firmar un formulario de» Ratificación», el tercer inquilino conjunto acepta que, si hereda el interés mineral de uno de los otros dos inquilinos conjuntos antes de que expire el contrato de arrendamiento, el tercer inquilino conjunto aceptará las disposiciones del contrato de arrendamiento mineral.
Patrimonio vitalicio
El arrendamiento es más complicado cuando la tierra está sujeta a un patrimonio vitalicio y a intereses restantes. Los inquilinos vitalicios y los restantes generalmente deben unirse para ejecutar o ratificar un contrato de arrendamiento de petróleo y gas. Pueden acordar dividir el producto en el arrendamiento o en un acuerdo separado. A falta de tal acuerdo, la ley prevé una fórmula para calcular la parte de cada uno de ellos. Si un patrimonio vitalicio está cargado por intereses de remanentes que son desconocidos o indeterminables, es posible asegurar un arrendamiento de dichos intereses de remanentes mediante una petición a un tribunal.
Tutela o Fideicomisario
Las complicaciones de arrendamiento también surgen cuando los derechos minerales están controlados por un tutor o fideicomisario. En general, se necesita una orden judicial para permitir que el tutor o fideicomisario ejecute un contrato de arrendamiento de petróleo y gas.
Página siguiente
Se debe abordar un tema más antes de discutir las consideraciones para los propietarios de minerales y superficies, es decir, la responsabilidad regulatoria de la Comisión Industrial de Dakota del Norte.