Strata-Management-Aufgaben und Verantwortlichkeiten in Australien

Gemäß dem Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW) ist ein Strata-Manager eine Person, die aus irgendeinem Grund verschiedene im Gesetz beschriebene Unternehmensfunktionen der Eigentümer ausführt. Strata-Manager werden häufig mit Immobilienverwaltern verwechselt. Strata-Manager vermieten oder verkaufen jedoch keine Immobilien.

Ein Strata Manager, auch Body Corporate Manager, Owners’Corporation Manager oder Strata Managing Agent genannt, ist für eine Gruppe oder einen Block von Immobilien verantwortlich, die sich in gemeinschaftlichem Besitz befinden. Der Manager stellt sicher, dass das Gebäude versichert ist, den örtlichen Gesetzen entspricht und gewartet wird, und stellt sicher, dass die Verwaltung der Immobilien auf dem neuesten Stand und korrekt ist. Um die Aufgaben eines Schichtmanagers besser zu verstehen, müssen wir verstehen, was „Schichten“ sind.

Was ist eine Schicht?

Strata, im Volksmund auch als Strata-Schema oder Strata-Titel bezeichnet, ist ein Schema, das Teileigentum an der Immobilie oder einem Grundstück ermöglicht. Das Grundstück kann entweder eine Einheit, eine ganze Wohnung oder ein Stadthaus sein.

Zusammen mit dem Besitz des Grundstücks teilt der Eigentümer das gemeinsame Eigentum einschließlich Einfahrten, Aufzügen, Parks, Gärten und Pools mit dem Rest der Grundstückseigentümer. Wenn Sie eine Strata-Einheit kaufen, kaufen Sie in eine Community ein.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– Parken nur in Ihrer Parkbucht
– Verwalten Sie Ihr Haustier angemessen
– Sicherstellen, dass Ihre Gäste gemäß den Unternehmensregeln der Eigentümer handeln
– Einhaltung von Lärmschutzbestimmungen
– Gemeinsames Eigentum nicht beschädigen oder verunreinigen
– Einholung der erforderlichen Genehmigungen Wenn Sie beabsichtigen, Änderungen an Ihrer Einheit (einschließlich der Fassade) vorzunehmen

Alle Grundstückseigentümer bilden die Eigentümergesellschaft und ernennen einen Strata Manager, der die Wartung und finanzielle Integrität Ihres Grundstücks überwacht die Gruppe von Eigenschaften im Namen der Eigentümer.

Die Geschichte des Strata-Titels

Dies ist ein Eigentumstitelsystem, das in Wales, Australien, begann und im Laufe der Zeit auf der ganzen Welt geprägt wurde. Das Strata-Konzept wurde erst vor 50 Jahren eingeführt, und derzeit gibt es in ganz Australien mehr als 200,000 Strata-Systeme mit mehr als zwei Millionen Losen.

In der Vergangenheit fielen kommunale Wohnsysteme unter den Firmentitel, und ein potenzieller Käufer musste Anteile an diesem Unternehmen kaufen, um in der Immobilie zu leben. Der Nachteil dieser Vereinbarung ist, dass der Käufer nicht das volle Eigentum an der Immobilie erhalten hat. Folglich fiel es solchen Käufern schwer, Kredite von Finanzinstituten zu erhalten.

1961 entwickelte die Regierung von New South Wales ein System für Strata-betitelte Immobilien im Conveyancing Act. Dies wurde in anderen Regionen der Welt repliziert, einschließlich Ländern wie Neuseeland, Südafrika, Kanada, Singapur, Malaysia und den Vereinigten Arabischen Emiraten.

In Australien sind andere Jurisdiktionen New South Wales gefolgt und haben ihre eigenen Strata-Gesetze verabschiedet. Dies hat zur Ausweitung der Anwendung von Strata Title von Wohnprojekten auf gewerbliche, Resorts und Einzelhandelseinrichtungen geführt. Das Konzept bleibt jedoch dasselbe, dh Teileigentum an Systemen sowie gemeinsames Eigentum an gemeinsamen Bereichen, die alle von Schichtmanagern verwaltet werden.

Pflichten und Verantwortlichkeiten eines Strata-Managers

Ein Strata-Manager überwacht die tägliche Verwaltung von Strata-Immobilien und wird von den Eigentümern als Kollektiv ernannt. Je nach Komplexität und Größe der Immobilie können die Eigentümer entscheiden, mehr als einen Manager zu haben. Strata-Manager verfügen über Systeme, gut durchdachte Prozesse und Erfahrungen, die sie in eine bessere Position bringen, um ihre Funktionen auszuführen als die Eigentümer selbst.

Die Beziehung zwischen der Strata Corporation und dem Manager wird durch den Vertrag zwischen ihnen geregelt, ebenso wie die Pflichten, die er oder sie erfüllen sollte. Ein Strata-Manager erbringt seine Dienste jedoch für das gesamte Unternehmen und nicht für einzelne Grundstückseigentümer.
Sie bieten Beratung zur gemeinsamen Immobilienverwaltung an und sind mit folgenden Aufgaben und Verantwortlichkeiten betraut:

Instandhaltung von Immobilien

Der Strata Manager hat eine ständig wachsende Rolle, um sicherzustellen, dass die Menschen, die eine Strata-Immobilie bewohnen, bequem leben. Für Grundstückseigentümer ist es jedoch manchmal schwierig, zwischen gemeinsamem Eigentum und dem, was sich auf ihrem Grundstück befindet, zu unterscheiden.

Der Strata-Manager holt mit Zustimmung des Ausschusses Angebote von Auftragnehmern wie Bauherren, Gärtnern, Reinigungskräften und anderen in Bezug auf die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ein. Tatsächlich sind sie die ersten, die kontaktiert werden, wenn das Strata-Gebäude dringend repariert werden muss. In einigen Fällen hat ein Schichtmanager das Mandat, geringfügige Wartungsentscheidungen im Namen des Schichtrates ohne vorherige Genehmigung zu genehmigen.

Aufbewahrung und Aktualisierung von Aufzeichnungen

Obwohl es die Pflicht der Eigentümergesellschaft ist, aktuelle Schichtaufzeichnungen zu führen, wird diese Pflicht in den meisten Fällen an einen Schichtmanager delegiert. Abschnitt 180 des Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) und der Strata Schemes Management Regulations 2016 (NSW) verlangen, dass Strata-Eigentümer die folgenden Dokumente mindestens sieben Jahre lang aufbewahren:

– Kopien aller von der Gesellschaft gesendeten oder empfangenen Korrespondenz;
– Mitteilungen über Strata-Ausschusssitzungen;
– Das Protokoll jeder Strata-Sitzung zusammen mit den verabschiedeten Anträgen und den diskutierten Tagesordnungen;
– Abstimmungspapiere im Zusammenhang mit Anträgen die Verabschiedung von Resolutionen oder die Wahl des Strata Committee;
– Proxies, die dem Strata Council zugestellt werden. In diesem Fall beginnt das 7-Jahr, wenn ein Proxy abläuft;
– Die unterzeichnete Vereinbarung zwischen der Gesellschaft des Eigentümers und dem Strata-Manager; und
– Aufzeichnungen, die der Strata-Manager der Gesellschaft des Eigentümers übergibt.

Bei elektronischen Abstimmungen sind die Unterlagen mindestens 13 Monate aufzubewahren, insbesondere wenn es sich um geheime Abstimmungen, einen Strata Renewal Committee oder andere Entscheidungen im Zusammenhang mit Teil 10 des Strata Schemes Act handelt.

Das Strata-Management sollte diese Aufzeichnungen jedem Hypothekengläubiger oder Eigentümer vorlegen, der sie unter der Bedingung einsehen möchte, dass er die vorgeschriebene Gebühr bezahlt.

Bisher mussten einige der oben genannten Aufzeichnungen nur 5 Jahre aufbewahrt werden.

Finanzmanagement und Steuern

Wie jeder Eigentümer ist ein Strata-System für Dinge wie die Gebäudeversicherung der Immobilie (nicht für den Inhalt), die Zahlung von Stromrechnungen, die das gemeinsame Eigentum betreffen, und die Durchführung regelmäßiger Reparaturen und Wartungsarbeiten verantwortlich. Um die Kosten dieser Ausgaben zu decken, muss die Eigentümergesellschaft einen Verwaltungsfonds und einen sinkenden Fonds einrichten, um Abgaben von den Eigentümern zu erheben. Während der Verwaltungsfonds für die laufenden Betriebsausgaben verwendet wird, wird der sinkende Fonds für zukünftige kapitalbezogene Ausgaben benötigt.

Der Strata Manager erstellt Budgets und legt sie dem Owners’Corporation Committee zur notwendigen Überprüfung und Genehmigung vor. Er oder sie stellt sicher, dass alle Gelder, die das Unternehmen schuldet und schuldet, pünktlich bezahlt werden, einschließlich der Abgaben des Eigentümers. Er oder sie wird auch alle Rechnungen überwachen und Zahlungen rechtzeitig leisten.

Verwaltung und Einrichtung von Sitzungen

Der Strata-Manager ist für die Korrespondenz mit den Eigentümern in Bezug auf Fragen der Instandhaltung von Immobilien, regelmäßige Abgaben, Bekanntmachung für Sitzungen und andere allgemeine Informationen in Bezug auf die Strata-Immobilie verantwortlich. Er oder sie behandelt jede mögliche Korrespondenz betreffend das Eigentum selbst wie Abfragen, die durch den Pächter angehoben werden, der an den Inhaber verwiesen wird. Er oder sie kümmert sich auch um alle Fragen potenzieller Immobilienkäufer.

Neben der Versicherung des Strata-Vermögens ist der Verwalter für die Bearbeitung von Versicherungsansprüchen verantwortlich und überwacht den Geldeingang. Er oder sie wird alle Aufzeichnungen archivieren. Auf Anfrage kann der Manager aufgefordert werden, die Hauptversammlungen der Gesellschaft zu leiten. In einigen Fällen könnte der Strata-Manager gebeten werden, dem Owners ‚Corporation Committee Protokolle von Sitzungen zur Verfügung zu stellen.

Zwischenmenschliche Beziehungen und Informationsaustausch

In den meisten Fällen sind Schichtmanager dafür verantwortlich, dass unter allen Eigentümern Harmonie herrscht. Dies bedeutet, dass sie Aufgaben ausführen müssen wie:

– Den Bewohnern die Regeln, die das Eigentum regeln, klar mitteilen und die Regeln durchsetzen. Ein Strata-Manager wird diese Satzung auch bei Bedarf ändern. Dies sollte im Interesse der Eigentümergesellschaft erfolgen und ausschließlich dem Zweck dienen, den sozialen Zusammenhalt der Eigentümer zu verbessern.
– Vermittlung von Streitigkeiten zwischen den Grundstückseigentümern auf unvoreingenommene Weise. Manager könnten in Streitigkeiten über Lärm, falsches Parken und Haustiere verwickelt sein. Sie bieten auch Vorschläge, wie die Harmonie des Schichtschemas verbessert werden kann.
– Strata Manager sind verantwortlich für die Organisation von Veranstaltungen und gesellschaftlichen Anlässen, wo sie Feedback von den Bewohnern erhalten können, wie sie ihre Dienstleistungen verbessern können.

Die Strata-Leitung ist verantwortlich für die Einberufung von Hauptversammlungen, Vorstandssitzungen, bei denen Amtsträger bestellt werden, und Hauptversammlungen.

Sicherstellung der Einhaltung der Bau- und Sicherheitsanforderungen

Unabhängig von der Größe des Strata-Grundstücks gibt es in Australien viele Gesetze und Vorschriften, die Strata-Eigentümer einhalten müssen. Dazu gehören Aufzug- und Brandschutzzertifizierungen. Es ist die Pflicht des Strata-Managers, proaktiv nach geltenden Gesetzen und Vorschriften in der jeweiligen Gerichtsbarkeit zu forschen, um sicherzustellen, dass das Strata-Eigentum konform ist und bleibt. Zusammen mit dem Schichtenausschuss sollte ein Schichtenmanager die erforderlichen Bewertungen erleichtern und sicherstellen, dass den Bewohnern die erforderlichen Dienstleistungen zur Verfügung stehen.

Aufbewahrung der Schichtenrolle

Die Gesellschaft des Eigentümers ist verpflichtet, eine Schichtenrolle zu erstellen, die in den meisten Fällen in der Obhut des Schichtenmanagers aufbewahrt wird. Eine Strata-Rolle dient ausschließlich der Zustellung von Mitteilungen und muss Folgendes enthalten:

– Den vollständigen Namen, die Postanschrift, die E-Mail-Adresse und die Telefonnummer des Eigentümers oder Hausverwalters; und
– Die vollständigen Namen, Adressen, E-Mails und Telefonnummern der Mieter.

Der Strata-Manager zeichnet dann die Plannummer der Strata, die Adresse des Gebäudes, die Satzung der Strata, die Namen des ursprünglichen Eigentümers zusammen mit einer australischen Adresse und die gesamten Einheitsansprüche auf.

Obwohl das Strata-Management für die oben genannten Aufgaben verantwortlich ist, ist das Owners’Corporation Committee oder der Strata Council gegenüber den Grundstückseigentümern verantwortlich und rechenschaftspflichtig. Es liegt in der Verantwortung des Ausschusses oder des Rates, sicherzustellen, dass das Strata-Management seine Aufgaben erfüllt, und einen anderen Manager einzustellen, falls das derzeitige Managementteam ausfällt.

Was kann ein Strata Manager nicht?

Strata Manager sind dem Strata Council rechenschaftspflichtig und haben keine eigene Autorität (es sei denn, dies ist schriftlich vorgeschrieben). Aus diesem Grund sollte das Strata-Management ohne Zustimmung des Rates keine Verträge abschließen oder kündigen, Vertragsverletzungsanzeigen an Auftragnehmer herausgeben oder nicht routinemäßige Ausgaben genehmigen.

Strata-Manager können keine Rechtsberatung geben, können jedoch allgemeine Informationen auf der Grundlage ihrer Fähigkeiten und Erfahrungen anbieten. Ein professioneller Schichtmanager sollte vorschlagen, ein Rechtsgutachten einzuholen, falls der Eigentümerausschuss oder der Rat Zweifel an einem Thema hat, das eine fachliche Beratung erfordert.

Da der Manager kein qualifizierter Bauherr oder Projektmanager ist, ist es unwahrscheinlich, dass ein Strata-Manager spezifische Ratschläge zur Instandhaltung von Immobilien gibt. Ein idealer Schichtmanager schlägt vor, dass ein Experte alle Wartungsarbeiten überwacht und regelmäßige Berichte über alle Wartungsanforderungen erstellt, damit der Ausschuss oder der Rat eine fundierte Entscheidung treffen kann.

Ein Schichtmanager sollte ohne Zustimmung des Rates keine nicht standardisierten Anträge in die Tagesordnung einer Sitzung aufnehmen. Solche nicht autorisierten Anträge könnten einen Antrag auf Verlängerung des Vertrags des Managers beinhalten. Dies wäre Sache des Ausschusses zu entscheiden.

Strata Manager Vs Property Manager

Ein Immobilienverwalter erfüllt seine Aufgaben im Namen eines einzelnen Immobilieneigentümers. Er oder sie sammelt Mieten, vereinbart Eigentumswartung, zahlt Unkosten und handhabt den Mietvertrag des Eigentums. Obwohl ein Strata-Manager das Strata-Eigentum unterhält, kann er oder sie auch eine breitere Palette von Dienstleistungen anbieten, einschließlich, aber nicht beschränkt auf die kollektive Vertretung der Eigentümer und ihrer Vertreter. Eine Strata-Verwaltungsgesellschaft erfüllt ihre Aufgaben im besten Interesse der Immobilie, um das Leben in Strata angenehm und kostengünstig zu gestalten. Strata-Manager bieten ihre Dienste mehreren Eigentümern im Rahmen desselben Strata-Schemas an.

Abschließende Gedanken zur Position des Strata-Managers

Ratsmitglieder und Strata-Titelinhaber sind nicht unbedingt Strata-Experten. Daher verlassen sie sich bei der Verwaltung ihrer Immobilie stark auf den guten Rat und die fachkundigen Vorschläge des Strata-Managers. Der Strata Manager ist jedoch nur so gut wie die Eigentümer, die er vertritt. Je proaktiver die Eigentümer sind, desto mehr Aufgaben könnten sie an den Strata Manager delegieren. Dies wird zu einem effektiven Ergebnis für alle führen.

Technologie und modernes Leben haben dazu geführt, dass die Position des Schichtmanagers im Laufe der Zeit komplex geworden ist. Der moderne Strata-Manager muss sich mit Gebäuden mit mehreren Merkmalen befassen und Bauprojekte verwalten, die er zuvor nicht bewältigen konnte. In diesem Sinne ist es ratsam, dass ein Schichtmanager kontinuierlich geschult wird. Es wird dringend empfohlen, geeignete und angemessene Zertifizierungen und Akkreditierungen von Strata Community Australia zu erhalten.