Wie Käufer und Verkäufer in San Francisco die für den Verkauf von Immobilien relevanten Abschlusskosten aufteilen, wird letztendlich im Kaufvertrag selbst entschieden, aber diese Liste beschreibt, wie sie normalerweise in San Francisco County aufgeteilt werden.
Ganz allgemein kann ein Käufer erwarten, dass die Abschlusskosten zwischen 1% und 2% des Kaufpreises liegen, wobei die Hauptvariable die Kreditpunkte sind, die von seinem Kreditgeber gegebenenfalls in Rechnung gestellt werden. Abgesehen von kreditbezogenen Gebühren sind die großen Kosten für Käufer für Treuhandgebühren und Titelversicherung, Hausinspektionen, das erste Jahr der Gefahrenversicherung und Grundsteueranteile, falls vorhanden.
Für Verkäufer liegen die Abschlusskosten in der Regel im Bereich von 6% bis 7% des Verkaufspreises, ohne Darlehensrückzahlung und erhebliche Kosten für die Vorbereitung, Inszenierung oder Reparatur zu Hause. In der Regel sind die größten Verkäuferkosten Maklerprovisionen und Transfersteuern.
Hier ist die Standardklausel für die Abschlusskosten im SFAR-Kaufvertrag (Überarbeitungsdatum 12/16). Auch hier können Käufer und Verkäufer vereinbaren, die Aufteilung dieser Kosten zu ändern. In vielen neuen Projektwohnungsverkäufen verwendet der Verkäufer einen benutzerdefinierten Kaufvertrag, der vom Staat genehmigt wurde, anstelle des SF-Maklervertrags, der normalerweise in der Stadt verwendet wird. Es ist nicht ungewöhnlich in diesen kundenspezifischen Verträgen, dass angegeben wird, dass der Käufer die County Transfer Taxes anstelle des Verkäufers zahlt (so werden diese Abschlusskosten normalerweise bezahlt). Dies sind keine unerheblichen Mehrkosten für den Käufer, wie aus den weiter unten stehenden Informationen zur Grunderwerbsteuer hervorgeht.
AUFWENDUNGEN UND AUFWENDUNGEN: Die folgenden Beträge sind aktuell zu zahlen und dann anteilig zwischen Käufer und Verkäufer ab COE zu verrechnen: Grundsteuern (basierend auf den neuesten verfügbaren Informationen über den Schätzwert der Immobilie und den geltenden Steuersatz); Anleihen und Einschätzungen; Gebühren und Einschätzungen der Hausbesitzervereinigung („HOA“); Zinsen für alle Darlehen, die durch die vom Käufer vermutete Immobilie besichert sind; Prämien für jede vom Käufer übernommene Versicherung der Immobilie; Mieten; und Betriebskosten. Käufer paythe übertragungsurkunde gebühr, titel versicherungsprämien, jede gemeinschaft verbesserung gebühr, und jede HOA transfer, zertifizierung und move-in gebühren.Der Verkäufer zahlt die Transfersteuer der Stadt und des Landkreises, jede HOA-Ausziehungsgebühr, und jede Vorfälligkeitsentschädigung oder andere Gebühren oder Gebühren, die von Kreditgebern für Kredite erhoben werden, die über Escrow ausgezahlt werden. Sofern in diesem Vertrag nicht anders angegeben, werden alle anderen Anteile und Kosten vom Käufer oder Verkäufer gemäß den örtlichen Gepflogenheiten bezahlt. Käufer und Verkäufer verstehen, dass die Immobilie neu bewertet wirdbei Eigentümerwechsel. Zusätzliche Steuerrechnungen werden an den Käufer gesendet, die eine Änderung der Grundsteuern widerspiegeln, die auf dem Kaufpreis basieren und zum neuen Schätzwert werden. Alle Steuerrechnungen, die nach COE für Zeiträume vor COE ausgestellt wurden, werden vom Verkäufer bezahlt.
Diese Tabelle ist eine nützliche Referenz bei der Entscheidung, wie Sie das Eigentum an Ihrem neuen Zuhause behalten, aber es wird dringend empfohlen, dass Sie die spezifischen Auswirkungen dieser wichtigen Entscheidung mit Ihrem Buchhalter und / oder Anwalt besprechen: Möglichkeiten, Titel in Kalifornien zu halten
Nach staatlichem Recht (Proposition 13) wird Immobilien nur dann neu bewertet, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet oder wenn ein Neubau abgeschlossen ist. Mit Ausnahme dieser beiden Fälle können die Immobilienbewertungen basierend auf dem California Consumer Price Index nicht um mehr als 2% pro Jahr erhöht werden. Der Grundsteuersatz beträgt 1% zuzüglich aller Anleihen, Gebühren oder Sondergebühren.
Das Steuerjahr
Grundsteuern werden für ein Geschäftsjahr erhoben, das am 1. Juli beginnt und am 30. Juni endet; daher werden Steuerjahre als bezeichnet2004/ 2005, 2005/2006. Die Steuern werden in zwei gleichen Raten in Rechnung gestellt: Die erste Rate deckt den 1. Juli bis 31. Dezember ab, die zweite Rate den 1. Januar bis 30. Juni. Steuerrechnungen werden in der letzten Oktoberwoche an Hausbesitzer gesendet. Steuerzahlungen sind am 1. November und 1. Februar fällig; Steuerzahlungen sind am 10. Dezember und 10. April fällig.
Berechnung der Grundsteuern
In den meisten Fällen entspricht die veranlagte Bewertung in Ihrem ersten Eigentumsjahr dem Kaufpreis. Es kann für jedes Jahr, in dem Sie die Immobilie besitzen, um bis zu 2% pro Jahr erhöht werden. Wenn Sie am 1. März eine Wohnung als Hauptwohnsitz besitzen und bewohnen, haben Sie Anspruch auf eine Ermäßigung von bis zu 7.000 USD des steuerpflichtigen Wertes der Wohnung. Um diese Befreiung zu erhalten, müssen Sie einen Antrag beim Gutachter stellen. Sobald Sie die Befreiung erhalten haben, ist es nicht notwendig, jedes Jahr einzureichen, solange Sie den Wohnsitz besitzen und belegen.
Mello-Roos Community Facility Districts
Mello-Roos Districts sind ausgewiesene Gebiete, die Anleihen für Gemeinschaftseinrichtungen ausgegeben haben, z. B. earthquakeretrofitting von Schulen, und für die im Rahmen der Grundsteuerabrechnung jährliche Steuerabgaben erhoben werden. Es gibt zwei Bezirkin San Francisco. Einer umfasst die gesamte Stadt und der andere ist ein kleines Gebiet südlich des Marktes. Die Kosten für die Mello-Roos Community Facility Anleihen in den meisten Teilen von San Francisco ist $32.10 für eine Einfamilienresidenz.
Zusatzsteuern
Bei einem Eigentümerwechsel prüft das Assessorenbüro die Immobilie erneut und stellt den neuen Eigentümern alle Steuerdifferenzen in Rechnung, die sich aus einem höheren Schätzwert ergeben. Der Assessor stellt Ihnen eine ergänzende Bewertungsrechnung aus, die auf der Grundlage der Anzahl der verbleibenden Monate im Geschäftsjahr bis zum 30.
Können Sie dem Betrag widersprechen?
Sie können sich an den Assessor wenden, um zu sehen, ob dieses Büro die Bewertung ändern wird. Dies wird normalerweise als informelle Überprüfung bezeichnet. Darüber hinaus wurden Beschwerdekammern eingerichtetzur Lösung von Bewertungsproblemen. Beschwerden über regelmäßige Bewertungen können zwischen dem 2. Juli und dem 15. September eingereicht werden. Beschwerden über korrigierte Einschätzungen, entgangene Einschätzungen (solche, die nicht stattgefunden haben, als sie hätten sein sollen), oderergänzende Einschätzungen müssen spätestens 60 Tage nach dem Versanddatum der überarbeiteten Steuerrechnung eingereicht werden. Wenn Sie sich entscheidenappeal, zahlen Sie Ihre Steuerraten vollständig innerhalb der Fristen oder Sie können Strafen erleiden. Wenn der Beschwerde stattgegeben wird, wird eine Rückerstattung erfolgenan Sie ausgegeben.
Haben Sie vor kurzem eine Immobilie gekauft?
Escrow prorates steuern, aber die tatsächlichen steuern können nicht bezahlt wurden und sie sind verantwortlich für alle unbezahlten steuern zu escrowclosing. Lesen Sie Ihre Treuhandpapiere, um festzustellen, ob ein Teil der jährlichen Steuern vom Vorbesitzer vor dem Abschluss gezahlt wurde.Der Steuereintreiber sendet keine Rechnung für den Rest des Jahres, in dem Sie die Immobilie erworben haben, es sei denn, dies wird angefordert. Wenn irgendwelche Steuern unbezahlt bleiben, rufen Sie den Steuereintreiber an und fordern Sie eine Rechnung an.
Wenn Sie Fragen zu Grundsteuern haben, sollten Sie sich an das örtliche Assessorenbüro wenden. Ein guter erster Schritt ist der Besuch ihrer Website.
San Francisco Assessor’s Office FAQ Sheets
In San Francisco werden Transfersteuern bei Eigentümerwechsel in der Regel vom Verkäufer bezahlt, obwohl dies im Kaufvertrag anders vereinbart werden kann.
Wenn der gesamte Wert oder die Gegenleistung X ist, dann ist der Steuersatz für den gesamten Wert oder die Gegenleistung Y:
Mehr als $ 100, aber weniger als oder gleich $ 250.000: $ 2,50 für jeden $ 500 oder Teil davon
Mehr als $ 250.000, aber weniger als $ 1.000.000: $ 3,40 für jeden $ 500 oder Teil davon
$ 1,000,000 oder mehr, aber weniger als $5,000,000: $3.75 für jeden $ 500 oder Teil davon
$ 5.000.000 oder mehr, aber weniger als $10.000.000: $ 11,25 für jeden $500 oder Teil davon
$ 10.000.000 oder mehr, aber weniger als $25.000.000: $ 13,75 für jeden $ 500 oder Teil davon
$25.000.000 oder mehr: $ 15.00 für jeden $ 500 oder einen Teil davon
Darüber hinaus unterliegen Pachtverhältnisse mit einer Laufzeit von 35 Jahren oder mehr der Grunderwerbsteuer. Die Befugnis zur Erhebung von Transfersteuern und die Liste der dokumentarischen Transfersteuerbefreiungen sind in Artikel 12C des San Francisco Business and Tax Regulations Code kodifiziert.
Ausnahmen werden nur gemacht, wenn die aufzeichnende Partei unter eine der dokumentarischen Grunderwerbsteuerbefreiungen fällt. Wird eine Grunderwerbsteuerbefreiung in Anspruch genommen, so ist zum Zeitpunkt der Erfassung ein schriftlicher Nachweis der Grunderwerbsteuerbefreiung vorzulegen, andernfalls werden Grunderwerbsteuern fällig. Die schriftliche Dokumentation umfasst unter anderem Kopien von Treuhand- und Gründungsdokumenten der juristischen Person (d. H. LLC-Betriebsvereinbarung, Gesellschaftsvertrag / Protokoll / Register, Partnerschaftsvereinbarung).)
Eine eidesstattliche Erklärung zur Grunderwerbsteuer muss allen zur Eintragung eingereichten Unterlagen beiliegen, in denen Grunderwerbsteuer fällig ist oder eine Befreiung beantragt wird.
Verursachen diese üblichen Arten von Transfers eine Transfersteuer?
Zwischen einem Ehepaar? Nein
Zwischen inländischen Partnern? Keine
Geschenke? Keine
Vererbung? No
Mitunterzeichner oder Miteigentümer zu Refinanzierungszwecken hinzufügen oder entfernen? Ja
Zwischen Eltern und Kind(ern)? Ja
Person(en)zu/von seinem/ihrem eigenen Vertrauen? Nein
Natürliche Person (en) zu ihrer eigenen Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Kommanditgesellschaft oder Kapitalgesellschaft? Nein
San Francisco Assessor’s Office FAQ Blätter