hvordan købere og sælgere i San Francisco opdeler de lukningsomkostninger, der er relevante for salg af fast ejendom, afgøres i sidste ende i selve købskontrakten, men denne liste beskriver, hvordan de typisk opdeles i San Francisco County.
meget generelt kan en køber forvente, at lukningsomkostningerne løber overalt fra 1% til 2% af købsprisen, hvor den største variabel er de lånepunkter, der eventuelt opkræves af deres långiver. Andre end lån – relaterede gebyrer, de store omkostninger for købere er for spærrede gebyrer og titel forsikring, hjem inspektioner, det første år af fare forsikring og ejendomsskat pro-rationer, hvis nogen.
for sælgere løber lukningsomkostninger normalt i intervallet 6% til 7% af salgsprisen, ikke inklusive udbetaling af lån og eventuelle betydelige omkostninger til forberedelse, iscenesættelse eller reparation af hjemmet. Typisk er de største sælgeromkostninger mæglerprovisioner og overførselsafgifter.
her er standardklausulen om lukningsomkostninger i SFAR-købskontrakten (Revider date 12/16). Igen kan køber og sælger acceptere at ændre, hvordan disse omkostninger er opdelt. I mange nye projekt condo salg, sælgeren bruger en brugerdefineret købsaftale godkendt af staten i stedet for SF Ejendomsmægler kontrakt normalt bruges i byen. Det er ikke ualmindeligt i disse brugerdefinerede kontrakter, at det er specificeret, at køberen betaler amtsoverførselsskatten i stedet for sælgeren (hvilket er, hvordan denne lukningsomkostning typisk betales). Dette er ikke en ubetydelig ekstra omkostning for køberen, som det kan ses i overførselsskatteoplysningerne nedenfor.
PRORATIONER OG UDGIFTER: Følgende skal betales løbende og derefter forholdsmæssigt mellem køber og sælger pr.COE: realejendomsskatter (baseret på de seneste tilgængelige oplysninger om ejendommens vurderede værdi og den gældende skattesats);obligationer og vurderinger Husejerforeningen (“HOA”) afgifter og vurderinger; renter på ethvert lån, der er sikret af ejendommen, Der er antaget af køber; præmier for enhver forsikring på ejendommen, som køberen påtager sig; husleje; og driftsomkostninger. Køber skal betale depotet gebyr, Titel forsikringspræmier, enhver fællesskab ekstraudstyr gebyr, og enhver HOA overførsel, certificering og move-in gebyrer.Sælger betaler by-og Amtsoverførselsskatten, ethvert Hoa-flytningsgebyr, og enhver forudbetalingsbøde eller andre gebyrer eller afgifter, der er pålagt af långivere for lån, der betales gennem deponering. Medmindre andet er angivet i denne kontrakt, skal alle andre aftaler og udgifter betales af enten køber eller sælger i overensstemmelse med lokal skik. Køber og sælger forstår, at ejendommen vil blive revurderetved ejerskifte. Supplerende skatteregninger vil blive sendt til Køber, som afspejler en ændring i ejendomsskatter baseret på købsprisen bliver den nye vurderede værdi. Eventuelle skatteregninger udstedt efter COE, i perioder før COE, betales af sælger.
dette diagram er en nyttig reference til at træffe beslutningen om, hvordan du holder titel til dit nye hjem, men det anbefales kraftigt, at du diskuterer de specifikke konsekvenser af denne vigtige beslutning med din revisor og / eller advokat: Måder at holde titel i Californien
i henhold til statens lovgivning (Proposition 13) omvurderes fast ejendom kun, når der sker en ændring i ejerskabet, eller efter afslutningen af nybyggeri. Bortset fra disse to tilfælde kan ejendomsvurderinger ikke øges med mere end 2% årligt baseret på Californiens forbrugerprisindeks. Ejendomsskattesatsen er 1% plus eventuelle obligationer, gebyrer eller særlige gebyrer.
skatteåret
ejendomsskatter opkræves på et regnskabsår, der begynder 1. juli og slutter 30. juni; derfor kaldes skatteår 2004 / 2005, 2005/2006. Skatter faktureres i to lige store rater: første rate dækker 1.juli til 31. December,anden rate dækker 1. januar til 30. juni. Skatteregninger sendes til husejere i den sidste uge i Oktober. Skattebetalinger forfalder 1. November og 1. februar; skattebetalinger er kriminelle den 10. December og 10.April.
Sådan beregnes ejendomsskatter
i de fleste tilfælde vil den vurderede værdiansættelse i dit første ejerår være den samme som købsprisen. Det kan øges med op til 2% om året for hvert år, du ejer ejendommen. Hvis du ejer og besætter en bolig den 1. marts som dinhovedsted, er du berettiget til at modtage en reduktion på op til $7.000 af boligens skattepligtige værdi. For at modtagedenne fritagelse skal du indgive et krav til bedømmeren. Når du modtager undtagelsen, er det ikke nødvendigt at indgive hvert årså længe du ejer og besætter boligen.
Mello-Roos Samfundsfacilitetsdistrikter
Mello-Roos distrikter er udpegede områder, der har udstedt obligationer til samfundsfaciliteter, for eksempel jordskælvmontering af skoler, og for hvilke der opkræves årlige skatteafgifter som en del af ejendomsskattefakturering. Der er to distriktei San Francisco. Den ene omfatter hele byen, og den anden er et lille område syd for markedet. Omkostningerne til Mello-Roos Community Facility obligationer i de fleste dele af San Francisco er $32,10 for en enkelt familie bopæl.
supplerende skatter
ved ejerskifte vil Bedømmerens Kontor revurdere ejendommen og fakturere de nye ejere for enhver forskel i skatter som følge af en højere vurderet værdi. Bedømmeren udsteder et supplerende vurderingsforslag, der er beregnet ud fra antallet af resterende måneder i regnskabsåret, der slutter den 30.juni.
kan du være uenig i beløbet?
du kan anmode bedømmeren om at se, om dette kontor vil ændre værdiansættelsen. Dette kaldes typisk en uformel gennemgang. Derudover er der nedsat appelkamre med det formål at løse værdiansættelsesproblemer. Klager over regelmæssige vurderinger kan indgives mellem 2. juli og 15.September. Klager over korrigerede vurderinger, undslapne vurderinger (dem, der ikke fandt sted, når de skulle have) ellersupplemental vurderinger skal indgives senest 60 dage fra postdatoen for den reviderede skatteregning. Hvis du vælger atappel, Betal dine skatteafdrag fuldt ud inden fristerne, eller du kan pådrage dig sanktioner. Hvis klagen gives, vil en refusion væreudstedt til dig.
Har Du For Nylig Købt En Ejendom?
depotet prorates skatter, men de faktiske skatter er muligvis ikke betalt, og du er ansvarlig for ubetalte skatter ved deponering. Læs dine deponerede papirer for at afgøre, om nogen del af de årlige skatter blev betalt af den tidligere ejer inden lukningen.Skatteopkræveren sender ikke en regning for resten af det år, hvor du erhvervede ejendommen, medmindre der anmodes om det. Hvis nogenskatter forbliver ubetalte, skal du ringe til skatteopkræveren og anmode om et lovforslag; har Bedømmerens identifikationsnummer, før du ringer.
hvis du har spørgsmål vedrørende noget, der er relevant for ejendomsskatter, skal du kontakte den lokale Vurderingskontor. Et fremragende første skridt er at besøge deres hjemmeside.
San Francisco Assessor ‘ s Office Ofte stillede spørgsmål
i San Francisco betales overførselsafgifter ved ejerskifte typisk af sælgeren, selvom det ellers kan aftales i købekontrakten.
hvis hele værdi eller vederlag er H, er skattesatsen for hele værdien eller vederlaget Y:
mere end $100, men mindre end eller lig med $250.000: $2,50 for hver $500 eller del deraf
mere end $250.000, men mindre end $1.000.000: $3,40 for hver $500 eller del deraf
$1.000.000 eller mere, men mindre end $5.000.000: $3.75 for hver $500 eller del deraf
$5.000.000 eller mere, men mindre end $10.000.000: $11,25 for hver $500 eller del deraf
$10.000.000 eller mere, men mindre end $25.000.000: $13,75 for hver $500 eller del deraf
$25.000.000 eller mere, men mindre end $25.000.000: $13,75 for hver $ 500 eller del deraf
$ 25.000.000 eller mere: $ 15,00 for hver $ 500 eller del deraf
derudover er lejemål med en løbetid på 35 år eller mere underlagt overførselsafgift. Myndigheden til at opkræve overførselsafgifter og liste over dokumentariske overførselsafgiftsfritagelser er kodificeret i artikel 12c i San Francisco forretnings-og skatteregler Code.
undtagelser vil kun blive foretaget, hvis optagelsespartiet falder ind under en af de dokumentariske overførselsafgiftsfritagelser. Hvis der kræves en overførselsafgiftsfritagelse, skriftlig dokumentation, der beviser fritagelsen, skal indsendes på tidspunktet for optagelsen, ellers forfalder overførselsafgifter. Skriftlig dokumentation omfatter, men er ikke begrænset til, kopier af tillid og dannelse dokumenter af juridisk enhed (dvs.LLC driftsaftale, Corporate ved Love/minutter/Register, partnerskabsaftale.)
en Overførselsafgiftserklæring skal ledsage alle dokumenter, der er indsendt til registrering, hvor overførselsafgift forfalder, eller der kræves en fritagelse.
forårsager disse almindelige typer overførsler en overførselsafgift?
mellem et ægtepar? Nej
mellem indenlandske partnere? Nej
Gaver? Nej
Arv? Nej
Tilføj eller fjern co-signor eller medejer til refinansieringsformål? Ja
mellem forælder(er) og barn(ren)? Ja
person (er) til/fra hans / hendes egen tillid? Ingen
person (er) til hans/hendes eget aktieselskab eller kommanditselskab eller selskab? Nej
San Francisco Assessor Kontor Ofte stillede spørgsmål