Indledning
de øverste subprime — långivere, hvis lån i vid udstrækning skyldes at udløse den globale økonomiske nedsmeltning, blev ejet eller bankrullet af banker, der nu indsamler milliarder af dollars i redningspenge-herunder flere, der har betalt enorme bøder for at afvikle rovdyrsudlånsgebyrer.
disse store institutioner var ikke kun uvidende ofre for et uforudset økonomisk sammenbrud, som de undertiden har portrætteret sig selv, men aktiverere, der bankrullede den type udlån, der har truet det finansielle system.
disse er blandt resultaterne af et Center for Offentlig Integritetsanalyse af regeringsdata om næsten 7,2 millioner “højrente” eller subprime-lån, der er ydet fra 2005 til 2007, en periode, der markerer toppen og sammenbruddet af subprime-boom. Den computerassisterede analyse afslører også de 25 bedste ophavsmænd til højrentelån, der tegner sig for næsten $1 billioner eller omkring 72 procent af sådanne lån, der er ydet i denne periode.
centret fandt ud af, at amerikanske og europæiske investeringsbanker investerede enorme summer i subprime-udlån på grund af den uophørlige efterspørgsel efter obligationer med højt udbytte og høj risiko bakket op af boliglån. Bankerne tjente enorme overskud, mens deres ledere indsamlede smukke bonusser, indtil bunden faldt ud af ejendomsmarkedet.
investeringsbanker Lehman Brothers, Merrill Lynch, JPMorgan & Co. og Citigroup Inc. både ejede og finansierede subprime långivere. Andre, som f.eks RBS Capital Investments Corp. (en del af Royal Bank of Scotland), Sveriges bank Credit Suisse First Boston og Goldman Sachs & Co., var store finansielle bagmænd af subprime långivere.
ifølge centrets analyse:
- mindst 21 af de 25 bedste subprime — långivere blev finansieret af banker, der modtog redningspenge-gennem direkte ejerskab, kreditaftaler eller enorme køb af lån til securitisering.
- tyve af de top 25 subprime långivere har lukket, stoppet udlån eller blevet solgt for at undgå konkurs. De fleste var ikke banker og fik ikke lov til at indsamle indskud.
- elleve af långiverne på listen har foretaget betalinger for at afvikle krav om udbredt udlånsmisbrug. Fire af dem har modtaget bank bailout midler, herunder American International Group Inc. og Citigroup Inc.
centret gennemførte også en computeranalyse af mere end 350 millioner realkreditansøgninger, der blev rapporteret til den føderale regering mellem 1994 og 2007, og fandt ud af, at mængden af penge, som husejere brugte på deres realkreditlån som en procentdel af deres indkomst, steg kraftigt under toppen af subprime boom.
Subprime-universet
Subprime betyder ikke “lavere end prime.”Faktisk er det bare det modsatte. Subprime långivere opkræve satser, der er højere end prime, den sats, der tilbydes til en bank mest kreditværdige kunder — nogle gange meget højere. Subprime låntagere er generelt mennesker med dårlig kredit, der kan have en nylig konkurs eller afskærmning på deres rekord, ifølge Federal Reserve.
hvert år, i henhold til Home Mortgage Disclosure Act, den føderale regering indsamler bunker af data fra långivere i et forsøg på at afgøre, om de er tilstrækkeligt tjener deres lokalsamfund, og om der er diskrimination mod mindretal låntagere. Nogle mindre långivere og nogle, der driver forretning i landdistrikterne, er ikke forpligtet til at rapportere. Regeringen vurderer, at dataene tegner sig for omkring 80 procent af alle boliglån. I 2004 begyndte Federal Reserve at kræve långivere at angive, hvornår låntagere blev opkrævet tre procentpoint eller mere over den rente, der blev optjent på amerikanske statsobligationer med en lignende løbetid.
målet var at indsamle data, der omfatter “stort set hele subprime-realkreditmarkedet, mens man generelt undgår dækning af prime-lån”, ifølge Federal Reserve.
centret analyserede disse lån fra 2005 til slutningen af 2007 for at komme med sin top 25-liste over långivere med høj rente. (2004-dataene blev udelukket på grund af dårlig overholdelse og andre faktorer. Markedet for disse lån voksede gennem begyndelsen af 2000 ‘ erne, toppede i 2005 og styrtede ned i 2007. Top 25 subprime långivere repræsenterer næsten 5 millioner lån.
der er flere definitioner af, hvad der udgør et subprime-lån. For centrets kriterier og for at lære, hvordan listen blev oprettet, se vores metode.
de fleste af de øverste subprime långivere var høj volumen, “ikke-bank” detail långivere, der annonceret kraftigt, genereret enorme overskud, og flammede ud, når væggelus velgørere sled deres finansiering. Ni af de top 10 långivere var baseret i Californien — syv var placeret i enten Los Angeles eller Orange amter. Mindst otte af top 10 blev i det mindste delvist støttet af banker, der har modtaget bankredningspenge.
No. 1 var Calabasas, Californien-baserede landsdækkende Financial Corp., med mindst $97.2 milliarder værd af subprime lån fra 2005 til udgangen af 2007. Landsdækkende blev købt af Bank of America sidste år, redde det fra sandsynlig konkurs. For det andet var det amerikanske pant Co. Orange, Californien, nu hedengangne, som stammer mindst $80.6 milliarder værd af lån. Tredje var nu konkurs nye århundrede Financial Corp. af Irvine, Californien, med mere end $75.9 milliarder i lån.
ikke-Bank långivere dominerer
uafhængige realkreditinstitutter som Amerika og det nye århundrede var blandt de mest produktive subprime långivere. Da de ikke var banker, kunne de ikke acceptere indskud, hvilket begrænsede deres adgang til midler. Mindst 169 uafhængige realkreditselskaber, der rapporterede udlånsdata i 2006, ophørte med at operere i 2007, ifølge Federal Reserve.
nogle af landets største banker har subprime udlån enheder, herunder brønde Fargo & Co. 8, JPMorgan Chase & Co. 12, og Citigroup Inc. i Nr. 15. De store bankers realkreditvirksomhed var mindre afhængig af subprime udlån end de ikke-bank långivere. Men de fleste af de store investeringsbanker købte også subprime-lån fra andre långivere og solgte dem som værdipapirer.
flere andre långivere blandt de 25 Bedste var datterselskaber af pengeinstitutter eller hedgefonde. 17) var for eksempel et datterselskab af Bear Stearns og BNC Mortgage Inc. var en del af Lehman Brothers (No. 11).
udlånstallene i undersøgelsen omfatter datterselskaber, der ejes af moderselskaberne. British bank HSBC Holdings plc (No. 9) ejede det amerikanske datterselskab HSBC Finance Corp., som igen ejede subprime långiver beslutning One og også drives under navnene Benefitable og HLC.
to af de øverste subprime långivere blev beslaglagt af regeringen. IndyMac Bank (nr. 14) og IndyMac Mutual (ejer af Long Beach Mortgage Co. 5) blev hver overtaget af føderale bankregulatorer efter store tab på deres porteføljer af subprime-lån.
American International Group (AIG), bedre kendt for forsikring og komplekse handler i finansielle derivater, lavede listen på nr.18 takket være datterselskaber som American General Finance Inc. I dag er der ingen tvivl om, at der er nogen, der er interesseret i det.
de fem banker på listen, der stadig udlån er brønde Fargo, JPMorgan Chase, GMAC LLC, Citigroup, og AIG. Alle har modtaget milliarder fra regeringens bankredningsprogrammer.
Redningsmodtagere
Den Okt. 3, 2008, tidligere præsident Bush underskrev $ 700 milliarder Emergency økonomisk stabilisering Act of 2008 i lov. Lovgivningen skabte “Troubled Asset Relief Program” — eller TARP, som det er kendt-at købe pant-backed værdipapirer og holde dem, ideelt, indtil de genvundet nogle af deres værdi og kunne blive auktioneret. Ved at fjerne de såkaldte “giftige” aktiver fra bankernes balancer håbede man, at de ville begynde at låne igen. Administrationen ændrede senere retning og valgte i stedet at købe aktier fra bankerne.
ud over redningen på 700 milliarder dollars begyndte Federal Reserve at forpligte hundreder af milliarder dollars for at garantere mod tab på svigtende realkreditaktiver i AIG, Citigroup og Bank of America.
blandt långiverne på Center top 25-listen har syv modtaget statsstøtte. Citigroup har samlet 25 milliarder dollars gennem TARP-programmet, 20 milliarder dollars gennem Treasury Department ‘ s “targeted investment program” og en Treasury backstop på 5 milliarder dollars på aktivtab. Det er også garanteret beskyttelse mod tab på 306 milliarder dollars i aktiver. Fargo har indsamlet 25 milliarder dollars i TARP-midler, og Bank of America, der købte landsdækkende og Merrill Lynch inden deres forestående sammenbrud, modtog yderligere 45 milliarder dollars i TARP-penge. Også på listen: JPMorgan Chase (ejer af Chase Home Mortgage), regioner Financial Corp. Cerberus Capital Management og Capital One Financial Corp. (tidligere ejer af GreenPoint Mortgage). Og redningen af forsikringsgiganten AIG kan gå så højt som 187 milliarder dollars og inkluderer en kombination af lån, direkte investeringer fra regeringen og køb af rystende aktiver.
Centerforskere forsøgte at nå hver administrerende direktør og virksomhedsejer på sin liste over de 25 bedste långivere med blandet succes.
et opkald og en e-mail til Bank of America blev ikke returneret. En talsmand for Fargo sagde, at banken omhyggeligt gennemgår en låntagers betalingsevne. “Derfor var 93 ud af hver 100 af vores realkreditkunder aktuelle på deres betalinger i slutningen af 2008,” skrev bankens Kevin Vetke i en e-mail.
Capital One talskvinde Tatiana Stead svarede, at Greenpoints lån blev betragtet som Alt-A, som generelt ikke kræver dokumentation for indkomst, men hvis låntagere har god kredit. Sådanne lån betragtes ikke som subprime, sagde hun og tilføjede, at banken lukkede GreenPoint kort efter, at den blev erhvervet.
siden forvirringen og panikken i 2008 er trukket tilbage, har vrede skatteydere ledt efter nogen til at bebrejde rodet. Subprime långivere, der stammer fra lån, de vidste, sandsynligvis ville mislykkes, nævnes bredt som et godt sted at starte. Men subprime långivere kunne aldrig have gjort så meget skade, hvis det ikke var for deres forsikringsselskaber — de gigantiske investeringsbanker i USA, Tyskland, Sverige og England.
Cash hælder i
i løbet af boomårene leverede investeringsbanker et svimlende beløb til subprime långivere, så de kunne yde lån.
mellem 2000 og 2007, bagmænd af subprime pant-backed securities — primært væg gade og europæiske investeringsbanker — tegnede sig for $2.1 billioner værdi af erhvervslivet, ifølge data fra handel publikation inde Mortgage Finance. De øverste forsikringsselskaber i topårene 2005 og 2006 var Lehman Brothers på 106 milliarder dollars; RBS Capital Investments Corp., på 99 milliarder dollars; og landsdækkende Securities Corp., et datterselskab af långiveren, på 74,5 milliarder dollars. Også blandt de bedste forsikringsselskaber: Morgan Stanley, Merrill Lynch, Bear Stearns og Goldman Sachs.
da det nye århundrede indgav konkurs, noterede det Goldman Sachs Mortgage Co. som en af de 50 største usikrede kreditorer. Andre kreditorer fra det nye århundrede inkluderer Bank of America, Morgan Stanley, Citigroup, Barclaysog Sveriges bank UBS.
det nye århundrede rapporterede tidligere til sine aktionærer, at det havde kreditlinjer på i alt 14,1 milliarder dollars fra disse fem banker plus Bear Stearns, Credit Suisse First Boston, Deutsche Bank og Real Estate Capital, et fransk bankfirma (siden overtaget af et firma kaldet Natiksis), der ofte arbejdede med Morgan Stanley.
en undersøgelsesrapport udarbejdet for den amerikanske administrator, der fører tilsyn med konkurssagen, beskrev en “fræk besættelse af stigende låneoprindelser uden behørig hensyntagen til de risici, der er forbundet med denne forretningsstrategi” i det nye århundrede. Det sagde, at selskabet lavede lån ” på en aggressiv måde, der forhøjede risikoen for farlige og i sidste ende fatale niveauer.”
i December 2006 samlede Citigroup realkreditlån til en værdi af 492 millioner dollars til at sælge til investorer som værdipapirer, et af flere store tilbud, som banken havde pakket til gaden. Treogtres procent af realkreditlånene stammer fra det nye århundrede, ifølge det lange Prospekt. Firs-en procent af lånene var justerbar sats realkreditlån.
på trods af deres massive investering i subprime-lån fortsætter nogle af landets mest magtfulde bankfolk med at aflede ansvaret.
“dæmonisering af bankfolk, som om de og de alene skabte den økonomiske nedsmeltning, er både unøjagtig og kortsigtet,” sagde Citigroup-formand Richard Parsons til journalister for nylig. “Alle deltog i at pumpe op denne ballon, og nu hvor ballonen er tømt, har alle i virkeligheden en del i skylden.”
en advokat for den tidligere administrerende direktør i det nye århundrede Robert K. Cole sagde, at han ikke ville have nogen kommentar.
advokat Bert H. Deiksler, der repræsenterer en anden tidligere administrerende direktør i det nye århundrede, Brad Morrice, blev nået via e-mail. Han blev bedt om at kommentere det nye århundredes placering såvel som påstanden om, at subprime-lån stammer fra banker som det nye århundrede førte til sammenbruddet i den finansielle industri. Han beskrev centrets konklusioner som ” latterlige.”Flere opkald og e-mails, der bad ham om at uddybe, blev ikke returneret.
Amerika, ifølge Center research of prospects, havde forhold til stort set alle større investeringsbanker. Långiveren solgte milliarder af dollars i lån til Lehman Brothers, Bear Stearns, Goldman Sachs, Citigroup og Merrill Lynch. Nogle af dens andre finansielle tilhængere omfattede Morgan Stanley, JPMorgan Chase, Deutsche Bank, UBS Securities, Credit Suisse First Boston og Bank of America.
landsdækkende havde ud over kapital fra aktionærer også kreditaftaler med Bank of America, JP Morgan Chase, Citicorp USA (en del af Citigroup), Royal Bank of Canada, Barclaysog Deutsche Bank.
nogle investeringsbanker ejede subprime långivere. 4 på Centerlisten) i slutningen af December 2006 for 1, 3 milliarder dollars — lige før bunden faldt ud af markedet. Bear Stearns købte Encore Credit Corp. i februar 2007.
den britiske bankgigant HSBC kom ind i USA. realkreditvirksomhed på en stor måde, da den købte Household International i 2003. Det købte også DecisionOne pant, og drives under de gavnlige og HLC mærker. En HSBC-talskvinde sagde, at HSBC Finance primært var en porteføljeudlåner, hvilket betyder, at det ikke solgte pantelån til tredjepart. HSBC, imidlertid, pakkede lån fra sine subprime-datterselskaber til værdipapirer, ifølge SEC-arkiver.
Lehman Brothers, nu konkurs, rangeret som nr.11 på subprime-listen. Banken var en slags pioner inden for investering i subprime-udlån. Det ejede flere subprime långivere, herunder BNC Mortgage, Finance America og Aurora Loan Services LLC.
selv banker, der formåede at undvige meget af blodbadet skabt af subprime — nedsmeltningen — som Goldman Sachs-blev investeret i subprime-realkreditbranchen. Goldman i maj 2005 indsendt et prospekt, så det kunne sælge mere end $425 millioner i værdipapirer kendt som “mortgage pass-through certifikater.”
disse værdipapirer blev solgt fra en underliggende pulje på 9.388 sekund-pantelån, som Goldman Sachs købte fra Long Beach Mortgage Co., et firma, der rangerer nr. 5 på centrets liste over top 25 subprime långivere. Long Beach var et datterselskab af Mutual, som kollapsede i 2008 takket være stort set tab på subprime-realkreditmarkedet. Det var den største bankfejl i USA ‘ s historie.
inkluderet i prospektet for disse Goldman Sachs værdipapirer var en kedel-plade advarsel til investorer overvejer at købe subprime realkreditlån. Den siger, at låntagerne “af en eller anden grund ikke er i stand til eller ikke ønsker at opnå finansiering fra traditionelle kilder”, og at lånene “kan betragtes som mere risikable end realkreditlån, der ydes af traditionelle finansieringskilder.”Goldman modtog til sidst 10 milliarder dollars fra regeringens TARP-program, et beløb, som banken siger, at den gerne vil betale tilbage så hurtigt som muligt.
Goldman har været mere forsonende end nogle banker for så vidt angår at acceptere ansvaret for det økonomiske sammenbrud. “Meget af det sidste år har været dybt ydmygende for vores branche,” skrev Bank talsmand Michael Duvally centret. “Som en industri forsømte vi kollektivt at rejse nok spørgsmål om, hvorvidt nogle af de tendenser og praksis, der blev almindelige, virkelig tjente offentlighedens langsigtede interesse.”
Morgan Stanley ejede et subprime realkreditfirma, men dets volumen var ikke høj nok til at gøre centrets top 25. Investeringsbanken, som også har modtaget en TARP-investering på 10 milliarder dollars, var langt mere aktiv som forsikringsselskab. Det støttede $74.3 milliarder af subprime lån i de højeste år 2005 og 2006, ifølge Inside Mortgage Finance, ranking det fjerde for denne periode.
i 2006, Morgan og det franske bankfirma. (nu en del af Natiks) håbede at sælge $1.3 milliarder i subprime realkreditobligationer til investorer, ifølge et prospekt. Det omfattede 6,755 lån stammer fra 20 forskellige långivere, herunder First NLC Financial Services LLC, akkrediterede hjem långivere og landsdækkende.
ud over gaden fodrede Federal National Mortgage Corporation (Fannie Mae) og Federal Home Mortgage Corporation (Freddie Mac) også subprime-monsteret. Fannie og Freddie blev oprettet af regeringen for at fremme boligejerskab ved at købe realkreditlån fra långivere og sælge dem til investorer og dermed frigøre kontanter for banker til at yde flere lån.
da investeringsbanker selv købte flere og flere lån hvert år, begyndte Freddie og Fannie at købe en enorm mængde realkreditobligationer som et middel til at fremme overkommelige boligmål.
ved udgangen af februar 2009 havde Fannie og Freddie tilsammen 292,1 milliarder dollars i private realkreditobligationer i deres porteføljer, ifølge månedlige opgørelser fra begge virksomheder. Den 7. September 2008 overtog regeringen kontrollen med de to enheder.
misbrug af udlån
subprime-udlånsvirksomheden har haft sin andel af PR-problemer. Subprime långivere siger, at de tjener en vigtig funktion — tilbyder kredit til folk, der er blevet snubbed af traditionelle realkreditinstitutter. Men regulatorer og forbrugeradvokater siger, at nogle er “rovdyr” långivere, der drager fordel af mennesker med ringe viden om, hvordan det finansielle system fungerer, og få muligheder, når det kommer til låntagning.
subprime-långivere har faktisk betalt milliarder for at afvikle gebyrer for misbrug af udlånspraksis. Mindst 11 af långivere på centrets liste har betalt betydelige beløb for at afvikle påstande om misbrug eller aggressiv udlån praksis.
to af de største bosættelser, der nogensinde er nået for udlånsproblemer, var med AIG og Citigroup, to finansielle institutioner, der har modtaget milliarder i føderal støtte. Citigroup har en historie med subprime-udlån, der går tilbage til sit køb af Associates First Capital Corp. i 2000. Citigroup byggede på det tidspunkt et globalt bankimperium takket være dets succes med at overbevise regeringen om at deregulere den finansielle servicesektor året før.
Associates var blevet kritiseret af nogle som en rovdyr långiver, og i 2002 betalte Citigroup en pris for det. Banken indvilligede i at betale 215 millioner dollars for at løse Federal Trade Commission-afgifter, som associerede virksomheder havde engageret sig i “systematisk og udbredt vildledende og voldelig udlånspraksis.”
i 2004 blev banken ramt igen, denne gang af Federal Reserve. Fed opkrævede en civil straf på 70 millioner dollars mod CitiFinancial, Citigroups subprime-udlånsenhed, for misbrug i løbet af 2000 til 2002.
en talsmand for Citigroup sagde, at banken ikke sælger eller securitiserer sine lån. Det gør en lille del af justerbar sats realkreditlån, men tilbyder ikke “teaser satser”, der så ofte får låntagere i problemer. Citigroup har fanget varme fra andre store banker for at støtte et lovforslag, støttet af forbrugeradvokater, der ville give dommerne mere spillerum til at omarbejde realkreditlån til personer i konkurs. Lovforslaget døde i Senatet den 30. April.
AIG afviklede krav om misbrug af udlånspraksis i 2007. AIG datterselskab af Finance Inc. 128 millioner dollars i restitution, efter at Office of Thrift Supervision fandt ud af, at långiveren ikke havde overvejet låntagernes kreditværdighed og opkrævet store mægler-og långivergebyrer. AIG indvilligede også i at donere $15 millioner til “finansiel læsefærdighed og kreditrådgivning.”
virksomheden svarede ikke på en Centeranmodning om kommentar.
den britiske bank HSBC kom ind i subprime-forretningen i USA med køb af Husholdningsfinansiering i 2003. Før købet betalte husholdningen en afvikling på 484 millioner dollars, der omfattede kunder i alle 50 stater for uretfærdig og vildledende udlånspraksis.
Amerika var genstand for mindst fire bosættelser, der involverede rovudlån siden 1996, herunder gebyrer for overdrevne gebyrer og vildledende fattige og minoritetslåntagere. I 2006 blev selskabet ACC Capital Holdings Corp., enige om en afvikling på 325 millioner dollars med District of Columbia og 49 stater over beskyldninger om, at virksomheden vildledte låntagere, forfalskede dokumenter og pressede bedømmere til at puste hjemmeværdier op.
landsdækkende, nr.1 på centrets liste, underskrevet i 2008 på moderen til alle rovudlånsbyer. Efter at være blevet sagsøgt af 11 stater, selskabet enige om at give mere end $8.6 milliarder af boliglån og afskærmning relief.
centret kontaktede en advokat for den tidligere landsdækkende administrerende direktør Angelo Mosilo, men modtog ikke et svar.
dybere og dybere i gæld
der er ingen tvivl om, at det er blevet lettere i de sidste par årtier at købe et hjem. At holde det er imidlertid en anden sag. Et af de vigtigste mål for, om låntagere har råd til et hjem eller ej, er at sammenligne deres indkomst med deres lånebeløb. I sin analyse af udlånsindustrien spores centret lån-til-indkomst-forholdet mellem låntagere mellem 1994 og 2007. Centret foretog en computeranalyse af mere end 350 millioner pantansøgninger rapporteret til den føderale regering i løbet af denne periode.
i 1994 var medianlånet efter justering for inflationen $120.000 — hvilket betyder, at halvdelen af de godkendte lån var større end dette beløb og halvdelen var mindre. Låntagernes medianindkomst var $ 73.000. Det er et lån-til-indkomst-forhold på 1,65. Så låntagere tog lån, der udgjorde 165 procent af deres løn.
forholdet forblev relativt stabilt gennem resten af 1990 ‘ erne, men i 2000 begyndte det at skyde opad. I 2005, toppen af subprime-udlånsbommen, voksede medianlånet til $183.000, mens låntagernes medianindkomst forblev stort set den samme. Det svarer til et lån-til-indkomst-forhold på 2,46. Det betød, at det typiske lån udgjorde 246 procent af den årlige indkomst.
låntagere brugte med andre ord en meget højere procentdel af deres indkomst på boliger under subprime-udlånsboomen. Mange af långivere lokket dem sammen ved at sænke udlån standarder, undlader at kræve dokumentation af indkomst på lån, og giver justerbar rente lån med lave to-årige teaser satser, der nulstilles til meget højere niveauer. I sidste ende fodrede det en bølge af tvangsauktioner, hvilket førte til problemer for låntagere, långivere og til sidst skatteydere — masser af det. Og at grave ud vil ikke være nogen nem opgave.