povinnosti a odpovědnosti správy vrstev v Austrálii

podle zákona o nemovitostech, zásobách a obchodních agentech 2002 (NSW) je manažer strata osoba, která za určitou odměnu vykonává různé funkce korporace vlastníků uvedené v zákoně. Strata manažeři jsou běžně zaměňováni s správci nemovitostí. Strata správcov však nepronajala ani neprodávala nemovitosti.

strata manažer, také volal tělo corporate manager, vlastníci korporace manažer, nebo strata řídící agent má na starosti skupinu nebo blok nemovitostí, které jsou ve společném vlastnictví. Správce zajišťuje, že budova je pojištěna, v souladu s místními zákony, a je udržována, a zajišťuje, že správa nemovitostí je aktuální a přesná. Abychom lépe porozuměli povinnostem manažera vrstev, musíme pod tím, co je „strata“.

co je to Vrstva?

Strata, také populárně označovaná jako Strata scheme nebo název strata je schéma, které umožňuje částečné vlastnictví nemovitosti nebo „pozemku“. Pozemek může být buď jednotka, celý byt, nebo městský dům.

spolu s vlastnictvím pozemku majitel sdílí společný majetek včetně příjezdových cest, výtahů, parků, zahrad a bazénů se zbytkem majitelů pozemků. Při nákupu jednotky strata, kupujete do komunity.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– parkování pouze ve vašem parkovacím prostoru
– Správa vašeho domácího mazlíčka vhodně
– zajištění toho, aby vaši hosté jednali podle pravidel společnosti vlastníků nebo orgánu společnosti
– dodržování jakýchkoli hlukových předpisů
– nepoškozování nebo odhazování společného majetku
– získání nezbytných schválení, pokud máte v úmyslu provést změny ve vaší jednotce (včetně její fasády)

všichni majitelé pozemků tvoří společnost vlastníků a jmenují manažera vrstev, který bude dohlížet na údržbu a finanční integritu skupiny nemovitostí jménem vlastníků.

historie titulu Strata

Jedná se o systém názvů nemovitostí, který začal ve Walesu v Austrálii a který byl postupem času vytvořen po celém světě. Koncept strata byl představen teprve před 50 lety a od nynějška existuje více než 200 000 stratových schémat obsahujících více než dva miliony šarží po celé Austrálii.

v minulosti spadaly systémy komunálního bydlení pod název společnosti a potenciální kupující musel koupit akcie této společnosti, aby mohl žít v nemovitosti. Nevýhodou tohoto ujednání je, že kupující neobdržel plné vlastnictví nemovitosti. V důsledku toho tito kupující zjistili, že je obtížné získat půjčky od finančních institucí.

v roce 1961 vláda Nového Jižního Walesu přišla se systémem pro vrstvy s názvem vlastnosti v zákoně o dopravě. To bylo replikováno v jiných regionech po celém světě, včetně zemí, jako je Nový Zéland, Jižní Afrika, Kanada, Singapur, Malajsie a Spojené arabské emiráty.

v Austrálii ostatní jurisdikce následovaly Nový Jižní Wales a přijaly své vlastní strata zákony. To vedlo k rozšíření aplikace titulu strata z rezidenčních schémat na komerční, střediska, a maloobchodní nastavení. Koncept však zůstává stejný, to znamená částečné vlastnictví systémů spolu se sdíleným vlastnictvím společných prostor, které jsou spravovány správci vrstev.

povinnosti a odpovědnosti správce vrstev

správce vrstev dohlíží na každodenní správu vlastností vrstev a je jmenován vlastníky nemovitostí jako kolektiv. V závislosti na složitosti a velikosti nemovitosti se majitelé mohou rozhodnout mít více než jednoho manažera. Strata manažeři mají systémy, dobře navržené procesy a zkušenosti, které je staví do lepší pozice k výkonu svých funkcí než samotní vlastníci nemovitostí.

vztah mezi Strata corporation a manažerem se řídí smlouvou mezi nimi, a tak jsou povinnosti, které by měl vykonávat. Strata manager však poskytuje své služby celé společnosti a nikoli jednotlivým majitelům šarží.
nabízejí poradenství v oblasti společné správy nemovitostí a jsou pověřeny následujícími povinnostmi a povinnostmi:

údržba nemovitostí

správce vrstev má stále rostoucí úlohu zajistit, aby lidé, kteří obývají nemovitost ve vrstvách, žili pohodlně. Pro majitele pozemků je však někdy obtížné rozlišovat mezi společným majetkem a tím, co je na jejich pozemku.

strata manager se souhlasem výboru získává citace od dodavatelů, jako jsou stavitelé, zahradníci, čističe a další, ve vztahu k údržbě společného majetku. Ve skutečnosti jsou první, kdo je kontaktován, pokud budova vrstev vyžaduje naléhavé opravy. V některých případech, správce vrstev má mandát schvalovat drobná rozhodnutí o údržbě jménem Rady vrstev bez předchozího souhlasu.

vedení úschovy a aktualizace záznamů

ačkoli je povinností společnosti vlastníků udržovat aktuální záznamy vrstev, ve většině případů je tato povinnost přenesena na správce vrstev. Sekce 180 Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) a Strata Schemes Management Regulations 2016 (NSW) vyžadují, aby vlastníci strata uchovávat následující dokumenty po dobu nejméně sedmi let:

– kopie veškeré korespondence zaslané nebo přijaté společností;
– oznámení o zasedáních výboru strata;
– zápis z každé vrstvy schůze spolu s návrhy prošel a agendy projednány;
– hlasovací papíry týkající se návrhů na přijetí usnesení nebo volby výboru strata;
– Proxy, které jsou doručeny na zasedání Výboru strata;
rada vrstev. V tomto případě začíná rok 7, kdy vyprší platnost proxy;
– podepsaná dohoda mezi společností vlastníka a správcem vrstev; a
– zaznamenává, že správce vrstev předá společnosti vlastníka.

v případě elektronických hlasů musí být dokumenty uchovávány po dobu nejméně 13 měsíců, zejména pokud se týkají tajných hlasovacích lístků, Výboru pro obnovu vrstev nebo jiných rozhodnutí týkajících se části 10 zákona o schématech vrstev.

Správa vrstev by měla tyto záznamy předložit každému hypotéčníkovi nebo vlastníkovi, který je požádá o kontrolu pod podmínkou, že zaplatí předepsaný poplatek.

dříve byly některé z výše uvedených záznamů uchovávány pouze po dobu 5 let.

finanční řízení a zdanění

stejně jako každý vlastník nemovitosti je stratový systém zodpovědný za takové věci, jako je pojištění budovy (nikoli obsahu) nemovitosti, placení účtů za služby ovlivňující společný majetek a provádění pravidelných oprav a údržby. K pokrytí nákladů na tyto výdaje musí vlastnická společnost přijít se správním fondem a potápějícím se fondem na zvýšení odvodů od vlastníků. Zatímco správní fond se používá pro každodenní provozní výdaje,potápějící se fond je vyžadován pro budoucí kapitálové výdaje.

strata manager připravuje rozpočty a předkládá je Výboru pro korporace vlastníků k nezbytnému přezkoumání a schválení. On nebo ona zajišťuje, že veškeré peníze, které společnost dluží a dluží, jsou zaplaceny včas, včetně poplatků vlastníka nemovitosti. On nebo ona bude také sledovat veškeré faktury a provádět platby včas.

Správa a zřizování schůzí

správce vrstev je odpovědný za korespondenci s vlastníky v otázkách údržby nemovitostí, pravidelných odvodů, oznámení o schůzkách a jakýchkoli dalších obecných informací týkajících se majetku vrstev. Zpracovává jakoukoli korespondenci týkající se samotné nemovitosti, jako jsou dotazy vznesené nájemcem, které směřují k majiteli. On nebo ona také zpracovává veškeré dotazy od potenciálních kupců nemovitostí.

kromě zajištění pojištění majetku ve vrstvách je správce odpovědný za vyřizování případných pojistných událostí a sleduje příjem finančních prostředků. On nebo ona bude archivovat všechny záznamy. Na požádání může být manažer povinen předsedat Valným hromadám společnosti. V některých případech, manažer strata by mohl být požádán, aby Výboru pro korporace vlastníků poskytl zápisy ze schůzek.

mezilidské vztahy a sdílení informací

ve většině případů jsou manažeři strata odpovědní za zajištění harmonie mezi všemi vlastníky. To znamená, že musí provádět takové úkoly, jako jsou:

– jasně sdělovat pravidla, kterými se majetek řídí, obyvatelům a prosazovat pravidla. Strata manažer také změní tyto stanovy podle potřeby. To by mělo být provedeno v zájmu společnosti vlastníků a mělo by to být pouze za účelem posílení sociální soudržnosti vlastníků.
– nestranné zprostředkování sporů mezi vlastníky šarží. Manažeři by se mohli zapojit do sporů o hluk, nesprávné parkování a domácí zvířata. Nabízejí také návrhy, jak lze zlepšit harmonii schématu vrstev.
– manažeři Strata jsou zodpovědní za organizaci akcí a společenských příležitostí, kde mohou získat zpětnou vazbu od obyvatel o tom, jak mohou zlepšit své služby.

vedení strata odpovídá za zřízení výročních valných hromad, zasedání výkonného výboru, na nichž jsou jmenováni nositelé úřadu, a valných hromad.

zajištění souladu se stavebními a bezpečnostními požadavky

bez ohledu na velikost majetku vrstvy, Austrálie má mnoho zákonů a předpisů, které majitelé vrstev musí dodržovat. Patří sem osvědčení o výtahu a požární bezpečnosti. Povinností správce vrstev je aktivně zkoumat platné zákony a předpisy v příslušné jurisdikci, aby bylo zajištěno, že vlastnost vrstev je a zůstává v souladu. Spolu s výborem strata by manažer strata měl usnadnit nezbytná hodnocení a zajistit, aby rezidentům byly k dispozici potřebné služby.

vedení role vrstev

společnost vlastníka je povinna připravit roli vrstev, která je ve většině případů vedena v úschově správce vrstev. Role strata slouží výhradně k doručování oznámení a musí obsahovat:

– celé jméno vlastníka nebo správce nemovitosti, poštovní adresu, e – mail a telefonní číslo; a
– úplná jména, adresy, e-maily a telefonní čísla nájemníků.

správce vrstev poté zaznamená číslo plánu vrstvy, adresu budovy, stanovy vrstvy, jména původního vlastníka spolu s australskou adresou a celkové nároky na jednotku.

přestože vedení vrstev odpovídá za výše uvedené povinnosti, Výbor pro korporace vlastníků nebo Rada vrstev je odpovědný a odpovědný majitelům šarží. Je odpovědností výboru nebo rady zajistit, aby vedení vrstev vykonávalo své povinnosti a zaměstnalo jiného manažera, pokud současný manažerský tým selže.

Co Nemůže Správce Vrstev Udělat?

manažeři Strata jsou odpovědní Radě strata a nemají žádnou pravomoc sami (pokud to není předepsáno písemně). Z tohoto důvodu by vedení strata nemělo uzavírat nebo ukončovat smlouvy, vydávat oznámení o porušení dodavatelům nebo schvalovat nepravidelné výdaje bez souhlasu Rady.

manažeři Strata nemohou poskytovat právní poradenství, ale mohou nabídnout obecné informace na základě svých dovedností a zkušeností. Profesionální manažer vrstev by měl navrhnout, aby bylo získáno právní stanovisko, pokud má výbor nebo Rada vlastníků pochybnosti o otázce vyžadující odbornou radu.

vzhledem k tomu, že manažer není kvalifikovaným stavitelem nebo projektovým manažerem, je nepravděpodobné, že manažer vrstev poskytne konkrétní rady, pokud jde o údržbu majetku. Ideální strata manažer naznačuje, že odborník dohlíží na všechny Údržbářské práce a poskytuje pravidelné zprávy o všech požadavcích na údržbu, aby výbor nebo Rada mohla učinit informované rozhodnutí.

manažer strata by neměl přidávat nestandardní návrhy na pořad jednání žádné schůze bez souhlasu Rady. Takové neoprávněné návrhy by mohly zahrnovat návrh na obnovení smlouvy manažera. O tom by měl rozhodnout výbor.

Strata Manager Vs Property Manager

správce nemovitosti vykonává své povinnosti jménem jediného vlastníka nemovitosti. Vybírá nájemné, zajišťuje údržbu nemovitosti, hradí výdaje a spravuje pronájem nemovitosti. Přestože manažer strata udržuje vlastnost strata, může také poskytovat širší škálu služeb, včetně, ale bez omezení, kolektivního zastupování vlastníků a jejich agentů. Strata správcovská společnost plní své povinnosti s nejlepším zájmem nemovitosti v mysli, aby vrstvy žijí příjemné a nákladově efektivní. Strata manažeři poskytují své služby více vlastníkům v rámci stejného schématu vrstev.

Závěrečné myšlenky na pozici manažera vrstev

členové rady a držitelé titulů vrstev nemusí být nutně odborníky na vrstvy. Proto se silně spoléhají na dobré rady strata manažera a odborné návrhy při správě svého majetku. Správce vrstev je však jen tak dobrý jako vlastníci, které zastupují. Čím aktivnější jsou majitelé, tím více povinností by mohli delegovat na správce vrstev. To povede k efektivnímu výsledku pro všechny.

technologie a moderní bydlení způsobily, že pozice manažera vrstev se postupem času stala složitou. Moderní strata manager se musí vypořádat s budovami, které se mohou pochlubit více funkcemi, a řídit stavební projekty, které dříve nemohly zvládnout. S ohledem na to je vhodné, aby manažer vrstev absolvoval nepřetržité školení. Vysoce se doporučuje získání vhodných a odpovídajících certifikací a akreditací od Strata Community Australia.