Vad är en ersättningspolicy och behöver jag en?

Vad är en skadeståndspolicy?

som köpare, din conveyancer jobb innebär att hitta fakta för din räkning. Detta inkluderar att undersöka fastighetstiteln för eventuella ägarfrågor, utföra sökningar med tredje part, samt begära information direkt från säljarens advokater.

det är att se till att du är fullt medveten om de ansvarsområden och skulder som följer med din egendom och att se till att du inte är kvar att hantera kostnaderna för något som hände med fastigheten i det förflutna. Ibland kvarstår dock vissa gråzoner. Till exempel saknas pappersarbete som beviljade byggregleringsgodkännande för en färdig förlängning.

eller, i andra situationer, din transportör kan ha skickat en sökning till kommunen, men förseningarna med att få resultaten tillbaka kan äventyra hela transaktionen. Det är här en ersättningspolicy kommer in. Denna typ av försäkring ger dig skydd mot kostnaderna för juridiska skulder som du kan hitta dig själv inför i framtiden.

Vad täcker en skadeståndspolicy?

det är viktigt att veta att ersättningsförsäkring skyddar dig mot kostnader som kan uppstå på grund av problem med fastigheten. Men det täcker i allmänhet inte kostnaderna för att fixa det underliggande problemet.

låt oss till exempel säga att det kommer fram att det finns en defekt i din fastighetstillägg vilket innebär att den inte överensstämmer med byggreglerna. Du kan inte göra anspråk på policyn för att få problemet fixat. Du kan dock lita på policyn för att täcka kostnaderna för verkställighetsåtgärder som vidtagits av den lokala myndigheten för brott mot reglerna.

Varför behöver du en ersättningspolicy?

transportörer rekommenderar i allmänhet att ta ut en skadeståndspolicy när det inte finns något enkelt eller praktiskt sätt att lösa ett visst problem.

ofta behövs en policy på grund av osäkerhet: det vill säga där det är möjligt att du kan ställas inför en skuld, men en frånvaro av information (t.ex. saknade certifikat) betyder att det inte finns något sätt att veta för bestämt i detta skede.

tid är den andra viktiga anledningen till att ta ut en policy. Även om det kan vara möjligt att söka hårdare och vänta på att information ska komma igenom, kan det orsaka allvarliga förseningar i transaktionen. En politik kan skydda dig, samtidigt som du håller saker i rörelse.

typerna av ersättningspolicy

vanliga typer av omslag inkluderar följande:

Sök skadeståndsskydd

lokala myndighetssökningar avslöjar information som planeringsansökningar som är relevanta för fastigheten, byggkontrollhistorik och utvecklingsbegränsningar. Ibland tar dessa sökningar bara några veckor. Men särskilt mot bakgrund av Covid-19-störningar tar ett antal råd flera månader att behandla sökförfrågningar.

om du väntar på en lokal myndighetssökning kommer att hålla allt väsentligt, kan en lokal sökskyddspolicy vara lämplig. Denna policy täcker risken för att något negativt påverkar fastighetens värde, vilket annars skulle ha avslöjats i sökresultaten.

bygglov och byggregler omfattar

arbete har utförts på fastigheten, men relevanta godkännandeposter och efterlevnadsregister kan inte hittas. Denna typ av skadeståndspolicy skyddar dig mot att den lokala myndigheten vidtar rättsliga åtgärder för brott mot bygglovsregler eller byggregler.

frånvaro av servitut cover

om det enda sättet att få tillgång till en del av din fastighet (avlopp, till exempel) är genom att korsa in i en granne trädgård, behöver du en rätt till tillgång (känd som en ’rätt till servitut’). Men det kan ibland vara oklart från titelposterna om en sådan rättighet existerar. En policy för frånvaro av servitut täcker alla kostnader som uppstår om en granne försöker blockera din åtkomst.

negativt besittningsskydd

låt oss säga att fastigheten du vill köpa innehåller en stor trädgård. Säljaren hävdar ägande över detta land, men har inte nödvändiga bevis för att tillfredsställa fastighetsregistret att de är den sanna ägaren. Enligt ’negativa innehav’ regler, att hävda ägande, de måste ha ockuperat marken för åtminstone den sista 12 år. Men under ytterligare 12 år kan det fortfarande vara möjligt för någon annan att ta marken om de kan visa ett bättre anspråk på ägande.

om någon kommer med ett sådant krav täcker en ersättningspolicy kostnaderna för att försvara det.

restriktiv covenant cover

en ’restriktiv covenant’ är ett privat avtal mellan fastighetsägare, där man går med på att inte göra något till förmån för en annan. Några exempel är att komma överens om att inte förlänga fastigheten eller att inte konvertera en enda bostad till enskilda lägenheter.

om ett tidigare förbund har brutits, och om överträdelsen är mindre än 20 år gammal, kan det finnas en risk för att den mottagande fastighetsägaren försöker genomdriva förbundet. Ersättningsförsäkring täcker kostnaden för att försvara ett sådant krav.

Flying freehold cover

’Flying freehold’ är när en del av din fastighet sträcker sig över eller under en angränsande fastighet: till exempel en balkong som sticker ut över din grannes lägenhet. Underhåll av det kan kräva åtkomst till din närliggande fastighet från tid till annan eller du kan vara beroende av din granne för att säkerställa strukturellt stöd.

det är inte alltid klart från titeldokumenten om du har rätt till tillgång tillsammans med de andra rättigheter som krävs för att hålla denna del av din egendom i gott skick, så en flying freehold skadeståndspolicy kan täcka dig för detta.

bra leasehold Titel cover

idealiskt, när du köper en leasehold Titel, det kommer att klassas av fastighetsregistret som absolut leasehold, vilket innebär att det inte kan ifrågasättas.

vissa hyresfastigheter klassificeras dock som goda hyrestitlar. Detta innebär att den som registrerade fastigheten kunde bevisa äganderätten till hyresavtalet, men inte kunde tillhandahålla handlingar som visar att hyresvärden (friägaren) hade rätt att faktiskt bevilja det hyresavtalet till dem.

bra leasehold titel försäkring täcker dig i händelse av att någon försöker hävda att ingen giltig leasing ursprungligen beviljades.

hur mycket kostar en ersättningspolicy?

kostnaden för en ersättningspolicy beror på vilken typ av försäkring du behöver och på värdet av policyn. Till exempel, politik för god arrenderätt Titel täcka börjar på runt 20 i 20, medan byggreglering ersättning försäkring kan vara i området för ett par hundra pounds.

det är viktigt att notera att det ofta är möjligt att förhandla med säljaren för att få dem att betala helt eller delvis för policyn, särskilt om behovet av policyn härrör från något misslyckande från deras sida, till exempel att förlora efterlevnadscertifikaten.

för mer information om alla aspekter av överlåtelsehandlingar gå över till vårt informationsnav. Du kan träffa vårt team av transportörer här. För en offert, ta kontakt idag.