Strata Management arbetsuppgifter och ansvar i Australien

enligt Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW), en strata manager är en person som, för viss belöning, utför olika ägarnas corporation funktioner som beskrivs i lagen. Strata chefer är ofta förväxlas med fastighetsförvaltare. Strata-chefer hyr dock inte ut eller säljer fastigheter.

en strata manager, även kallad en body corporate manager, en owners ’ corporation manager, eller en strata managing agent är ansvarig för en grupp eller block av fastigheter som är gemensamt ägda. Chefen ser till att byggnaden är försäkrad, överensstämmer med lokala lagar och underhålls och ser till att fastigheternas administration är aktuell och korrekt. För att bättre förstå en stratachefs uppgifter måste vi under vad som är ”strata”.

Vad är en Strata?

Strata, även populärt kallad ett strata-schema eller en strata-titel är ett system som möjliggör delägande av fastigheten eller ett ’parti’. Partiet kan antingen vara en enhet, en hel lägenhet eller ett radhus.

tillsammans med att äga partiet delar ägaren gemensam egendom inklusive uppfart, hissar, parker, trädgårdar och pooler med resten av partiägarna. När du köper en strata-enhet köper du in i ett samhälle.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– parkering endast i din parkeringsplats
– hantera ditt husdjur på lämpligt sätt
– se till att dina gäster agerar enligt ägarens corporation eller body corporate rules
– observera eventuella bullerregler
– inte skada eller skräp gemensam egendom
– att erhålla nödvändiga godkännanden om du tänker göra ändringar i din enhet (inklusive dess fa gruppen av fastigheter på uppdrag av ägarna.

historien om Strata-titeln

detta är ett fastighetstitelsystem som började i Wales, Australien, och som med tiden har myntats över hela världen. Strata-konceptet introducerades för bara 50 år sedan, och från och med nu finns det mer än 200 000 strata-system som består av mer än två miljoner partier över hela Australien.

tidigare föll kommunala levande system under företagets titel, och en potentiell köpare var tvungen att köpa aktier i det företaget för att bo i fastigheten. Nackdelen med detta arrangemang är att köparen inte fick fullt ägande av fastigheten. Följaktligen fann sådana köpare det svårt att få lån från finansinstitut.

1961 kom New South Wales-regeringen med ett system för strata med titeln egenskaper i Överlåtelselagen. Detta har replikerats i andra regioner över hela världen, inklusive länder som Nya Zeeland, Sydafrika, Kanada, Singapore, Malaysia och Förenade Arabemiraten.

i Australien har andra jurisdiktioner följt New South Wales och antagit sina egna laglagar. Detta har lett till en utvidgning av tillämpningen av strata titel från bostäder system till kommersiella, resorts, och detaljhandel set-ups. Konceptet förblir dock detsamma, det vill säga delägande av system tillsammans med delat ägande av gemensamma områden som alla hanteras av strata-chefer.

uppgifter och ansvar för en Strata Manager

en strata manager övervakar den dagliga förvaltningen av strata egenskaper, och han eller hon utses av fastighetsägarna som en kollektiv. Beroende på fastighetens komplexitet och storlek kan ägarna besluta att ha mer än en chef. Strata chefer har system, väl utformade processer och erfarenhet som placerar dem i en bättre position att utföra sina funktioner än fastighetsägarna själva.

förhållandet mellan strata corporation och chefen regleras av kontraktet mellan dem, och det är också de uppgifter han eller hon ska utföra. En strata-chef tillhandahåller dock sina tjänster till hela företaget och inte till enskilda partiägare.
de erbjuder råd om gemensam fastighetsförvaltning och har anförtrotts följande uppgifter och ansvarsområden:

fastighetsunderhåll

strata-chefen har en ständigt växande roll att se till att de människor som upptar en strata-fastighet bor bekvämt. Det är emellertid ibland svårt för partiägare att skilja mellan gemensam egendom och vad som finns på deras parti.

strata-chefen, med utskottets godkännande, får offerter från entreprenörer som byggare, trädgårdsmästare, städare och andra i förhållande till den gemensamma fastighetens underhåll. Faktum är att de är de första som kontaktas om strata-byggnaden kräver brådskande reparationer. I vissa fall har en strata-chef mandat att godkänna mindre underhållsbeslut på strata-rådets vägnar utan föregående godkännande.

förvaring av och uppdatering av register

även om det är ägarens skyldighet att upprätthålla uppdaterade strata-register, delegeras i de flesta fall denna skyldighet till en strata-chef. Avsnitt 180 i Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) och Strata Schemes Management Regulations 2016 (NSW) kräver att strata – ägare behåller följande dokument i minst sju år:

– kopior av all korrespondens som skickas eller tas emot av företaget;
– meddelanden från strata committee meetings;
– protokollet från varje strata – möte tillsammans med de förslag som antagits och dagordningar som diskuterats;
– Omröstningspapper relaterade till förslag till beslut eller beslut val av strata Committee;
– fullmakter som levereras till Strata Council. I det här fallet börjar 7-året när en proxy löper ut;
– det undertecknade avtalet mellan ägarens företag och strata – chefen; och
– registrerar att strata-chefen överlämnar till ägarens företag.

när det gäller elektroniska röster måste papper hållas i minst 13 månader, särskilt om de avser hemliga omröstningar, en strata förnyelseutskott eller andra beslut relaterade till del 10 i Strata Schemes Act.

Strata-ledningen bör lämna in dessa poster till alla HYPOTEKSINNEHAVARE eller ägare som ber om att inspektera dem under förutsättning att de betalar den föreskrivna avgiften.

tidigare krävdes några av ovanstående register för endast 5 år.

ekonomisk förvaltning och beskattning

precis som alla fastighetsägare är ett strata-system ansvarigt för sådana saker som fastighetens byggnad (inte innehåll) försäkring, betalning av räkningar som påverkar gemensam egendom och utför regelbundna reparationer och underhåll. För att täcka kostnaderna för dessa utgifter måste ägarnas företag komma med en administrativ fond och en sjunkande fond för att höja avgifterna från ägarna. Medan den administrativa fonden används för dagliga driftskostnader krävs den sjunkande fonden för framtida kapitalrelaterade utgifter.

strata-chefen förbereder budgetar och skickar dem till owners’ corporation committee för nödvändig granskning och godkännande. Han eller hon ser till att alla pengar som företaget är skyldigt och skyldigt betalas i tid, inklusive fastighetsägarens avgifter. Han eller hon kommer också att övervaka eventuella fakturor och göra betalningar i tid.

Administration och upprättande av möten

strata-chefen ansvarar för att svara med ägarna om fastighetsunderhållsfrågor, periodiska avgifter, meddelande om möten och annan allmän information om strata-fastigheten. Han eller hon hanterar all korrespondens angående egendomen själv, såsom frågor som hyresgästen ställer som riktas till ägaren. Han eller hon hanterar också eventuella frågor från potentiella fastighetsköpare.

förutom att säkerställa att strata-egendomen är försäkrad, ansvarar förvaltaren för hanteringen av eventuella försäkringsfordringar och övervakar mottagandet av medel. Han eller hon kommer att arkivera alla poster. På begäran kan chefen vara skyldig att leda bolagets bolagsstämmor. I vissa fall kan strata-chefen bli ombedd att lämna Protokoll från möten till owners’ corporation committee.

interpersonella relationer och delning av Information

i de flesta fall är strata-chefer ansvariga för att se till att det finns harmoni bland alla ägare. Detta innebär att de måste utföra sådana uppgifter som:

– tydligt kommunicera de regler som styr fastigheten till de boende och genomdriva reglerna. En strata-chef kommer också att ändra dessa stadgar vid behov. Detta bör göras i ägarföretagets intresse och bör endast syfta till att förbättra ägarnas sociala sammanhållning.
– medla tvister mellan partiägarna på ett opartiskt sätt. Chefer kan vara inblandade i tvister om buller, felaktig parkering och husdjur. De ger också förslag på hur Strata-systemets harmoni kan förbättras.
– Strata-chefer ansvarar för att organisera evenemang och sociala tillfällen där de kan få feedback från invånarna om hur de kan förbättra sina tjänster.

strata-ledningen ansvarar för inrättandet av årsstämmor, verkställande utskottsmöten där kontorsbärare utses och bolagsstämmor.

säkerställa överensstämmelse med byggnads-och säkerhetskrav

oavsett storleken på strata-fastigheten har Australien många lagar och förordningar som strata-ägare måste följa. Dessa inkluderar lyft-och brandsäkerhetscertifieringar. Det är strata-chefens skyldighet att proaktivt undersöka gällande lagar och förordningar i relevant jurisdiktion för att säkerställa att strata-egendomen är och förblir kompatibel. Tillsammans med strata-Utskottet bör en strata-chef underlätta nödvändiga bedömningar och se till att nödvändiga tjänster är tillgängliga för invånarna.

att hålla Strata Roll

ägarens corporation är skyldig att förbereda en strata roll som i de flesta fall hålls i förvar av strata manager. En strata roll är för det enda syftet att betjäna meddelanden och måste innehålla:

– ägarens eller fastighetsförvaltarens fullständiga namn, postadress, e – postadress och telefonnummer; och
– hyresgästernas fullständiga namn, adresser, e-postmeddelanden och telefonnummer.

strata-chefen registrerar sedan Stratas plannummer, byggnadens adress, Stratas stadgar, namnen på den ursprungliga ägaren tillsammans med en australisk adress och de totala enhetsrättigheterna.

även om strata-ledningen ansvarar för ovanstående uppgifter är owners’ corporation committee eller strata council ansvarig och ansvarig för partiägarna. Det är utskottets eller rådets ansvar att se till att strata-ledningen utför sina uppgifter och anställer en annan chef om den nuvarande ledningsgruppen misslyckas.

Vad Kan En Strata Manager Inte Göra?

Strata chefer är ansvariga inför strata rådet och de har ingen myndighet på egen hand (om inte föreskrivs skriftligen). Av denna anledning bör strata-ledningen inte ingå eller säga upp kontrakt, utfärda överträdelsemeddelanden till entreprenörer eller godkänna icke-rutinmässiga utgifter utan rådets godkännande.

Strata chefer kan inte ge juridisk rådgivning, men kan erbjuda allmän information baserat på deras kompetens och erfarenhet. En professionell strata-chef bör föreslå att ett juridiskt yttrande erhålls om ägarutskottet eller rådet har några tvivel om en fråga som kräver specialistråd.

eftersom chefen inte är en kvalificerad byggare eller projektledare är det osannolikt att en strata-chef kommer att ge specifika råd när det gäller fastighetsunderhåll. En ideal strata manager föreslår att en expert övervakar alla underhållsarbeten och ger regelbundna rapporter om eventuella underhållskrav så att utskottet eller rådet kan fatta ett välgrundat beslut.

en strata-chef bör inte lägga till icke-standardiserade förslag på dagordningen för något möte utan rådets godkännande. Sådana obehöriga motioner kan innefatta ett förslag om att förnya förvaltarens kontrakt. Det är upp till utskottet att besluta.

Strata Manager Vs Property Manager

en fastighetsförvaltare utför sina uppgifter på uppdrag av en enda fastighetsägare. Han eller hon samlar in hyror, ordnar fastighetsunderhåll, betalar utgifter och förvaltar fastighetens hyresavtal. Även om en strata manager upprätthåller strata egendom, han eller hon kan också erbjuda ett bredare utbud av tjänster, inklusive men inte begränsat till att företräda ägarna och deras agenter kollektivt. Ett strata förvaltningsbolag utför sina uppgifter med fastighetens bästa intresse i åtanke att göra strata levande roligt och kostnadseffektivt. Strata-chefer tillhandahåller sina tjänster till flera ägare under samma strata-system.

slutliga tankar om Strata chefens Position

rådsmedlemmar och strata Titel innehavare är inte nödvändigtvis strata experter. Därför är de starkt beroende av strata-chefens goda råd och expertförslag i förvaltningen av deras egendom. Strata-chefen är dock bara lika bra som de ägare de representerar. Ju mer proaktiva ägarna är, desto fler uppgifter kan de delegera till strata-chefen. Detta kommer att leda till ett effektivt resultat för alla.

teknik och modernt boende har orsakat att strata-chefens position blir komplex över tiden. Den moderna strata-chefen måste hantera byggnader med flera funktioner och hantera byggprojekt som de inte tidigare kunde hantera. Med detta i åtanke är det lämpligt att en strata-chef genomgår kontinuerlig utbildning. Att få lämpliga och adekvata certifieringar och ackrediteringar från Strata Community Australia rekommenderas starkt.