hur köpare och säljare i San Francisco dela stängningskostnader som är relevanta för försäljning av fastigheter slutligen beslutas i köpeavtalet själv, men denna lista detaljer hur de vanligtvis delas i San Francisco County.
mycket generellt sett kan en köpare förvänta sig att stängningskostnaderna kommer att löpa var som helst från 1% till 2% av köpeskillingen, den stora variabeln är lånepoängen, om någon, av deras långivare. Annat än lån relaterade avgifter, de stora kostnaderna för köpare är för spärrade avgifter och titel försäkring, hem inspektioner, det första året av fara försäkring och Pro-rationer fastighetsskatt, om någon.
för säljare löper stängningskostnader vanligtvis i intervallet 6% till 7% av försäljningspriset, exklusive låneavbetalning och eventuella betydande hemförberedelse -, iscensättnings-eller reparationskostnader. Vanligtvis är de största säljarkostnaderna mäklarprovisioner och överföringsskatter.
här är standardklausulen som reglerar stängningskostnader i SFAR-köpeavtalet (revidera datum 12/16). Återigen kan köpare och säljare komma överens om att ändra hur dessa kostnader delas upp. I många nya projekt condo försäljning, säljaren använder en anpassad köpeavtal godkänts av staten i stället för SF mäklaren kontrakt som vanligtvis används i staden. Det är inte ovanligt i dessa anpassade kontrakt att det anges att köparen ska betala länsöverföringsskatten istället för säljaren (vilket är hur denna stängningskostnad vanligtvis betalas). Detta är inte en obetydlig extra kostnad för köparen, vilket framgår av överföringsskatteinformationen nedan.
PRORATIONER OCH KOSTNADER: Följande ska betalas löpande och sedan proportionellt mellan köpare och säljare från och med COE: realproperty-skatter (baserat på den senaste tillgängliga informationen om fastighetens bedömda värde och tillämplig skattesats);obligationer och bedömningar; Husägarförening (”HOA”) avgifter och bedömningar; ränta på eventuella lån som säkras av fastigheten som upptas av köparen; premier för eventuell försäkring på fastigheten som antas av köparen; hyror och driftskostnader. Köparen skall betaladepositionsavgift, Titel försäkringspremier, någon gemenskap förbättring avgift, och eventuella Hoa överföring, certifiering och flytta in avgifter.Säljaren ska betala staden och länet överföringsskatt, eventuella Hoa flytta ut avgift, och eventuella förskottsbetalning straff eller andra avgifter eller chargesimposed av långivare för lån som betalas ut genom escrow. Om inte annat anges i detta avtal ska alla andra prorationer och kostnader betalas av antingen köpare eller säljare i enlighet med lokal sed. Köpare och säljare förstår att fastigheten kommer att omvärderaspå ägarbyte. Tilläggsskatt räkningar kommer att skickas till köparen som kommer att återspegla en förändring i fastighetsskatt baserad på thePurchase priset blir det nya bedömda värdet. Eventuella skatteräkningar utfärdade efter COE, för perioder före COE, ska betalas av säljaren.
detta diagram är en användbar referens för att fatta beslutet om hur man håller titeln till ditt nya hem, men det rekommenderas starkt att du diskuterar de specifika konsekvenserna av detta viktiga beslut med din revisor och/eller advokat: Sätt att hålla titel i Kalifornien
enligt statlig lag (Proposition 13) omvärderas fastigheter endast när en ägarbyte inträffar eller efter avslutad nybyggnation. Med undantag för dessa två fall kan fastighetsbedömningar inte ökas med mer än 2% årligen, baserat på Kaliforniens konsumentprisindex. Fastighetsskattesatsen är 1% plus eventuella obligationer, avgifter eller specialavgifter.
skatteåret
Fastighetsskatt debiteras på ett räkenskapsår som börjar 1 juli och slutar 30 juni; därför kallas beskattningsåren 2004/2005, 2005/2006. Skatter faktureras i två lika stora delbetalningar: första delen täcker 1 juli till 31 December,andra delen täcker 1 januari till 30 juni. Skatteräkningar skickas till husägare under den sista veckan i oktober. Skattebetalningar förfaller November 1st och februari 1st; skattebetalningar är brottsligt på December 10th och April 10th.
hur man beräknar Fastighetsskatt
i de flesta fall kommer den bedömda värderingen under ditt första ägarår att vara densamma som köpeskillingen. Det kan varaökat med upp till 2% per år för varje år du äger fastigheten. Om du äger och upptar en bostad den 1 mars som dinhuvudstad, är du berättigad att få en minskning på upp till $7,000 av bostadens skattepliktiga värde. Att ta emotdetta undantag måste du lämna in ett krav hos bedömaren. När du har fått undantaget är det inte nödvändigt att lämna in varje årså länge du äger och upptar bostaden.
Mello-Roos community Facility Districts
Mello-Roos distrikt är utsedda områden som har emitterat obligationer för samhällsanläggningar, till exempel jordbävning av skolor, och för vilka årliga skatteavgifter tas ut som en del av fastighetsskatten fakturering. Det finns två distrikti San Francisco. Den ena omfattar hela staden och den andra är ett litet område söder om marknaden. Kostnaden för Mello-Roos community Facility obligationer i de flesta delar av San Francisco är $32.10 för en enda familj bostad.
tilläggsskatter
vid ägarbyte kommer bedömarens Kontor att omvärdera fastigheten och fakturera de nya ägarna för eventuella skillnader i skatter till följd av ett högre bedömt värde. Bedömaren kommer att utfärda dig en kompletterande bedömning proposition som isprorated baserat på antalet månader kvar i räkenskapsåret som slutar 30 juni.
kan du inte hålla med beloppet?
du kan ansöka till bedömaren för att se om det kontoret kommer att ändra värderingen. Detta kallas vanligtvis en informell granskning. Dessutom har överklagandenämnder inrättats för att lösa värderingsproblem. Överklaganden om regelbundna bedömningar kan lämnas in mellan 2 juli och 15 September. Överklaganden om korrigerade bedömningar, undantagna bedömningar (de som inte ägde rum när de borde ha) eller kompletterande bedömningar måste lämnas in senast 60 dagar från sändningsdagen för den reviderade skattesatsen. Om du väljer attöverklaga, betala dina skatteavdrag i sin helhet inom tidsfristerna eller du kan drabbas av påföljder. Om överklagandet beviljas kommer en återbetalning att varautfärdas till dig.
Har Du Nyligen Köpt En Fastighet?
Escrow prorates skatter, men de faktiska skatterna kanske inte har betalats och du är ansvarig för eventuella obetalda skatter vid escrowclosing. Läs dina spärrade papper för att avgöra om någon del av årliga skatter betalades av den tidigare ägaren före stängning.Skatteindrivaren kommer inte att skicka en räkning för resten av året då du förvärvade fastigheten om inte begärts. Om anytaxes förblir obetalda, Ring skatteindrivaren och begär en räkning; ha bedömarens identifikationsnummer innan du ringer.
om du har några frågor angående något som är relevant för fastighetsskatt, bör du kontakta den lokala bedömarens Kontor. Ett utmärkt första steg är att besöka deras hemsida.
San Francisco Assessor ’ s Office FAQ Sheets
i San Francisco betalas överföringsskatter vid ägarbyte vanligtvis av säljaren, även om det annars kan överenskommas i köpeavtalet.
om hela värdet eller ersättningen är X, är skattesatsen för hela värdet eller ersättningen Y:
mer än $100 men mindre än eller lika med $250,000: $2,50 för varje $500 eller del därav
mer än $250,000 men mindre än $1,000,000: $3,40 för varje $500 eller del därav
$1 000 000 eller mer men mindre än $5 000 000: $3.75 för varje $500 eller del därav
$5,000,000 eller mer men mindre än $10,000,000: $11,25 för varje $500 eller del därav
$10,000,000 eller mer men mindre än $25,000,000: $13,75 för varje $500 eller del därav
$25,000,000 eller mer: $15.00 för varje $500 eller del därav
dessutom är hyresavtal med en löptid på 35 år eller mer föremål för överföringsskatt. Myndigheten att samla in överföringsskatter och lista över dokumentära skattebefrielser för överföring kodifieras i artikel 12c i San Francisco Business and Tax Regulations Code.
undantag kommer endast att göras om den inspelande parten omfattas av en av de dokumentära överföringsskattebefrielserna. Om en överlåtelseskattebefrielse begärs måste skriftlig dokumentation som styrker befrielsen lämnas in vid tidpunkten för registreringen, annars förfaller överlåtelseskatter. Skriftlig dokumentation inkluderar, men är inte begränsad till, kopior av förtroende-och formationsdokument från juridisk person (dvs. LLC-driftsavtal, företag enligt lagar/protokoll/Register, partnerskapsavtal.)
en överlåtelseskatt måste åtfölja alla handlingar som lämnats in för registrering där överlåtelseskatt ska betalas eller ett undantag begärs.
orsakar dessa vanliga typer av överföringar en överföringsskatt?
mellan ett gift par? Nej
mellan inhemska partners? Inga
Gåvor? Ingen
Arv? Nej
Lägg till eller ta bort co-signor eller delägare för refinansieringsändamål? Ja
mellan förälder (s) och barn(ren)? Ja
individ(er) till/från hans/hennes eget förtroende? Nej
individ(er) till sitt eget aktiebolag eller kommanditbolag eller bolag? Nej
San Francisco Assessor ’ s Office FAQ-Ark