como compradores e vendedores em San Francisco dividem os custos de fechamento pertinentes à venda de imóveis é finalmente decidido no próprio contrato de compra, mas esta lista detalha como eles são normalmente divididos no Condado de San Francisco. De um modo geral, um comprador pode esperar que os custos de fechamento funcionem de 1% a 2% do preço de compra, sendo a principal variável os pontos de empréstimo cobrados, se houver, pelo CREDOR. Além de taxas relacionadas a empréstimos, os grandes custos para os compradores são para taxas de Custódia e seguro de título, inspeções de casa, o primeiro ano de seguro de risco e pro-rações de imposto sobre a propriedade, se houver.
para os vendedores, os custos de fechamento geralmente são executados na faixa de 6% a 7% do preço de venda, não incluindo o pagamento do empréstimo e quaisquer custos significativos de preparação, teste ou reparo da casa. Normalmente, os maiores custos do vendedor são comissões de corretagem e impostos de transferência.
aqui está a cláusula padrão que rege os custos de fechamento no contrato de compra da SFAR (Data de revisão 12/16). Mais uma vez, o comprador e o vendedor podem concordar em mudar a forma como esses custos são divididos. Em muitas vendas de condomínios de novos projetos, o vendedor usa um contrato de compra personalizado aprovado pelo estado em vez do contrato de corretor de imóveis SF Geralmente usado na cidade. Não é incomum nesses contratos alfandegários que seja especificado que o comprador pagará os impostos de transferência do condado em vez do vendedor (que é como esse custo de fechamento é normalmente pago). Este não é um custo adicional insignificante para o comprador, como pode ser visto nas informações do imposto de transferência mais abaixo.
PRORROGAÇÕES E DESPESAS: A seguir, devem ser pagos atual e, em seguida, rateados entre o Comprador e o Vendedor COE: realproperty impostos (baseado nas informações mais recentes disponíveis sobre o valor de avaliação do Imóvel e aplicável taxrate);obrigações e avaliações; Proprietários de Associação (“HOA”) de cotas e avaliações; os juros sobre o empréstimo(s) protegido pelo Propertyassumed pelo Comprador; prêmios de seguro sobre a Propriedade assumido pelo Comprador; rendas; e despesas operacionais. O comprador pagará a taxa de Custódia, os prêmios de seguro de título, qualquer taxa de aprimoramento da comunidade e qualquer transferência HOA, certificação e taxas de mudança.O vendedor deve pagar o imposto de transferência da cidade e do Condado, qualquer taxa de retirada de HOA e qualquer penalidade de pré-pagamento ou outras taxas ou cobranças impostas pelos credores por empréstimos pagos por meio de Custódia. A menos que especificado neste Contrato, todas as outras prorrogações e despesas serão pagas pelo comprador ou vendedor de acordo com o costume local. Comprador e vendedor entendem que a propriedade será reavaliadaem troca de propriedade. As contas de impostos Suplementares serão enviadas ao comprador, o que refletirá uma mudança nos impostos sobre a propriedade com base no preço de compra, tornando-se o novo valor avaliado. Quaisquer contas fiscais emitidas após o COE, por períodos de tempo antes do COE, serão pagas pelo vendedor.
este gráfico é uma referência útil na tomada de decisão de como manter o título de sua nova casa, mas é altamente recomendável que você discuta as implicações específicas desta importante decisão com seu contador e / ou advogado: Maneiras de manter o título na Califórnia
de acordo com a Lei Estadual (proposição 13), a propriedade real é reavaliada apenas quando ocorre uma mudança de propriedade ou após a conclusão da nova construção. Exceto por essas duas instâncias, as avaliações de propriedades não podem ser aumentadas em mais de 2% ao ano, com base no Índice de Preços ao Consumidor da Califórnia. A taxa de imposto sobre a propriedade é de 1% Mais quaisquer obrigações, taxas ou encargos especiais.
o ano fiscal
os impostos sobre a propriedade são cobrados em um ano fiscal que começa em 1º de julho e termina em 30 de junho; assim, os anos fiscais são referidos como 2004/2005, 2005/2006. Os impostos são cobrados em duas parcelas iguais: a primeira parcela cobre 1º de julho a 31 de dezembro,a segunda parcela cobre 1º de Janeiro a 30 de junho. As contas fiscais são enviadas aos proprietários na última semana de outubro. Os pagamentos de impostos são devidos em 1º de novembro e 1º de fevereiro; os pagamentos de impostos são inadimplentes em 10 de dezembro e 10 de abril.
como calcular impostos sobre a propriedade
na maioria dos casos, a avaliação avaliada em seu primeiro ano de propriedade será a mesma que o preço de compra. Pode seraumentado em até 2% ao ano para cada ano que você possui a propriedade. Se você possui e ocupa uma residência em 1º de março como seuprincipal local de residência, você é elegível para receber uma redução de até US $7.000 do valor tributável da habitação. Para receberesta isenção, você deve registrar uma reclamação com o avaliador. Depois de receber a isenção, não é necessário arquivar a cada anoo tempo que você possui e ocupa a residência.
os distritos das instalações comunitárias Mello-Roos
os distritos de Mello-Roos são áreas designadas que emitiram títulos para instalações comunitárias, por exemplo, earthquakeretrofitting de escolas, e para as quais as taxas fiscais anuais são cobradas como parte do faturamento do imposto sobre a propriedade. Existem dois distritos em São Francisco. Um abrange toda a cidade e o outro é uma pequena área ao sul do mercado. O custo dos títulos das instalações comunitárias Mello-Roos na maior parte de São Francisco é de US $32,10 para uma residência unifamiliar. Impostos suplementares após a mudança de propriedade, o escritório do Avaliador reavaliará a propriedade e cobrará os novos proprietários por qualquer diferença nos impostos resultantes de um valor avaliado mais alto. O avaliador emitirá uma conta de avaliação suplementar que é proporcional ao número de meses restantes no ano fiscal que termina em 30 de junho.
você pode discordar do valor?
você pode se inscrever no avaliador para ver se esse escritório mudará a avaliação. Isso normalmente é chamado de revisão Informal. Além disso, os conselhos de recursos foram estabelecidosPara o propósito de resolver problemas de avaliação. Recursos em avaliações regulares podem ser apresentados entre 2 de julho e 15 de Setembro. Recursos sobre avaliações corrigidas, avaliações fugitivas (aquelas que não ocorreram quando deveriam ter), ouavaliações suplementares devem ser arquivadas o mais tardar 60 dias a partir da data de envio da conta fiscal revisada. Se você optar por aplicar, pague suas parcelas fiscais integralmente pelos prazos ou poderá incorrer em penalidades. Se o recurso for concedido, um reembolso seráemitido a você.
Você Comprou Recentemente Um Imóvel?
Custódia prorates impostos, mas os impostos reais podem não ter sido pagos e você é responsável por quaisquer impostos não pagos em escrowclosing. Leia seus documentos de Custódia para determinar se alguma parte dos impostos anuais foi paga pelo proprietário anterior antes do fechamento.O cobrador de impostos não enviará uma fatura pelo restante do ano em que você adquiriu a propriedade, a menos que solicitado. Se anytaxes permanecer sem pagamento, ligue para o coletor de impostos e solicite uma fatura; tenha o número de identificação do Avaliador antes de ligar.
se você tiver alguma dúvida sobre qualquer coisa pertinente aos impostos sobre a propriedade, entre em contato com o escritório do Avaliador local. Um excelente primeiro passo é visitar seu site.
Folhas de FAQ do escritório do Avaliador de São Francisco
em São Francisco, os impostos de transferência após a mudança de propriedade são normalmente pagos pelo vendedor, embora possa ser acordado de outra forma no contrato de compra.
Se todo o valor, ou a consideração é X, então a taxa de Imposto para todo o valor, ou a consideração é Y:
Mais de us $100, mas inferior ou igual a us $250.000: us $2,50 para cada $500 ou parte dele
Mais de us $250.000, mas menos do que $1,000,000: $3.40 para cada $500 ou parte dele
$1.000.000 ou mais, mas menos de 5.000.000$: $3.75 para cada $500 ou parte dele
$5,000,000 ou mais, mas menos do que us $10,000,000: $11.25 para cada $500 ou parte dele
$10,000,000 ou mais, mas menos do que us $25,000,000: $13.75 para cada $500 ou parte dele
$25,000,000 ou mais: r $15,00 para cada $500 ou parte dele
Além disso, leaseholds com prazo de 35 anos ou mais estão sujeitos ao imposto de transferência. A autoridade para coletar impostos de transferência e a lista de isenções fiscais de transferência documental são codificadas no artigo 12C do código de regulamentos comerciais e Fiscais de São Francisco.
as isenções só serão feitas se a parte de gravação se enquadrar em uma das isenções fiscais de transferência documental. Se uma isenção de imposto de transferência for reivindicada, a documentação por escrito que comprove a isenção deve ser enviada no momento do registro, caso contrário, os impostos de transferência são devidos. A documentação escrita inclui, mas não se limita a, cópias de documentos de confiança e formação de Pessoa Jurídica (Ou seja, contrato operacional LLC, corporativo por leis/atas/registro, contrato de parceria.)
uma declaração de imposto de transferência deve acompanhar todos os documentos enviados para registro em que o imposto de transferência é devido, ou uma isenção é reivindicada.
esses tipos comuns de transferências causam um imposto de transferência?
entre um casal? Não
entre parceiros domésticos? Não
Presentes? Não
Herança? Não
Adicionar ou remover Co-signor ou co-proprietário para fins de refinanciamento? Sim
entre pai (es) e filho(s)? Sim
indivíduo (s) de/para sua própria confiança? Não
indivíduo (S) para sua própria sociedade de Responsabilidade Limitada ou Sociedade Limitada ou corporação? Não
San Francisco Assessor’s Office FAQ Sheets