North Dakota State University

mineralele, cum ar fi cărbunele, petrolul, gazele naturale sau metalele, sunt adesea o resursă valoroasă sau un bun pentru proprietarul lor dacă pot fi dezvoltate. Dar chiar și atunci când se află în starea lor naturală (de obicei subterană), sistemul nostru juridic le tratează ca fiind deținute de cineva. Aceste drepturi minerale pot fi deținute de aceeași persoană care deține suprafața terenului (proprietarul suprafeței) sau pot fi deținute de o altă persoană, caz în care drepturile minerale sunt considerate separate de drepturile de suprafață.

această pagină oferă gânduri despre

• separarea dreptului de proprietate asupra drepturilor minerale și a drepturilor de suprafață
• fragmentarea dreptului de proprietate asupra drepturilor minerale între mai mulți proprietari de drepturi minerale
• documentarea dreptului de proprietate asupra drepturilor minerale ca parte a înregistrării publice
• drepturile minerale dominând drepturile de suprafață
• Dakota de Nord legea statutară care abordează transferul drepturilor minerale
• legea statutară din Dakota de Nord care descrie abandonarea drepturilor minerale
• câteva comentarii introductive despre leasingul mineral.

a rupt drepturile minerale

pe măsură ce Statele Unite au dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor la începutul secolului al 19-lea (de exemplu, Louisiana Purchase), s-a presupus că drepturile de suprafață și drepturile minerale erau deținute de guvernul federal. O mare parte din teren a fost ulterior transferat în proprietate privată, punând în mișcare procesul pe care îl urmăm și astăzi de a deține, utiliza și transfera proprietăți.

pe parcursul acestor tranzacții, drepturile minerale ar fi putut fi separate de drepturile de suprafață. De exemplu, proprietarul suprafeței poate să fi transferat drepturile minerale unei alte persoane, dar a păstrat drepturile de suprafață sau un proprietar anterior a transferat drepturile de suprafață unei alte persoane, dar a păstrat drepturile minerale. Ulterior, dreptul de proprietate asupra drepturilor de suprafață și a drepturilor minerale s-ar transfera cumpărătorilor, donaților sau moștenitorilor ca interese de proprietate separate și distincte.

drepturile minerale, cum ar fi drepturile de suprafață sunt descrise conform metodei sondajului guvernamental; de exemplu, drepturile minerale pentru un anumit tract de 160 de acri sunt deținute de persoana A sau coproprietate de persoanele B și C. Cu toate acestea, drepturile de suprafață ar putea fi deținute diferit, cum ar fi persoana E deține jumătatea de vest a tractului 160 și persoana F deține jumătatea de Est a tractului. Nu există nicio corelație între dreptul de proprietate asupra drepturilor de suprafață și drepturile minerale subiacente. Ore suplimentare, proprietarul suprafeței și proprietarul mineralelor nu pot avea nicio legătură directă între ele, cu excepția faptului că dețin încă drepturi de proprietate pe aceeași suprafață de teren.

cu toate acestea, există terenuri în care drepturile minerale și drepturile de suprafață nu au fost tăiate și sunt deținute de aceeași persoană sau grup de persoane. De-a lungul acestei discuții, rețineți că, în unele situații, proprietarul mineralelor și proprietarul suprafeței pot fi indivizi sau grupuri diferite de indivizi, iar în alte situații, proprietarul mineralelor și suprafeței poate fi aceeași persoană sau grup de persoane.

împărțirea dreptului de proprietate asupra drepturilor minerale

nu este neobișnuit ca interesele de proprietate asupra suprafeței și a mineralelor să fie împărțite sau fragmentate în continuare între membrii unui grup, cum ar fi frații care dețin fie interesele de suprafață, fie interesele minerale după moștenirea drepturilor de la un părinte. Această discuție se concentrează pe coproprietatea drepturilor minerale.

uneori, doar o parte din drepturile minerale sunt vândute cu drepturile de suprafață. De exemplu, persoana a vinde suprafața și jumătate din drepturile minerale persoanei B. Această persoană (B) face apoi același lucru vânzând suprafața și jumătate din drepturile minerale rămase persoanei C. În acest moment, persoana C deține suprafața și 25% din minerale, B deține 25% din minerale și a deține 50% din minerale. Dacă A își moștenește proprietatea la trei copii ca moștenitori, suprafața și 25% din minerale vor fi deținute de C, B deține 25% din drepturile minerale, iar persoanele a1, A2 și A3 dețin fiecare 16,7% din drepturile minerale. Este ușor de văzut cum proprietatea asupra drepturilor minerale poate deveni fragmentată.

interesele minerale ar putea fi coproprietate ca chiriași în comun, chiriași comuni, proprietăți de viață cu un chiriaș de viață și interese rămase sau un trust. Ocazional, poate exista un tutore pentru un proprietar de minerale. Fiecare dintre aceste situații merită un scurt comentariu.

• dacă drepturile minerale au fost împărțite prin voință, faptă sau moștenire, fiecare proprietar devine un chiriaș comun al unui interes individual pentru minerale. Fiecare chiriaș comun trebuie să consimtă să-și închirieze interesele minerale prin semnarea unui contract de leasing mineral. Deși poate fi avantajos pentru toți coproprietarii să închirieze aceeași companie, nu este nevoie ca aceștia să facă acest lucru. Fiecare coproprietar este liber să negocieze pentru un bonus în numerar cât mai mare sau alte beneficii care pot fi obținute

• interesele minerale deținute de persoane fizice ca chiriași comuni cu drept de supraviețuire pot fi tratate în același mod. Chiriașii în comun sunt liberi să negocieze separat sau colectiv. Dacă trei frați dețineau drepturile minerale ca chiriași comuni, fiecare poate avea un contract de închiriere diferit referitor la cota lor de o treime din minerale; cu toate acestea, procedând astfel, ei pot „rupe” din greșeală chiria comună într-o închiriere în comun, ceea ce poate să nu fie ceea ce intenționau. Astfel, o bună practică ar fi ca toți chiriașii să semneze același contract de închiriere.

• o viață estate implică 1) un chiriaș viață care are dreptul de a utiliza proprietatea pentru restul vieții sale, și 2) restul persoanelor care vor primi proprietatea la moartea chiriaș viață. Chiriașul life are dreptul să utilizeze ORICE venit din teren (cum ar fi chiria) care este generat în timpul moșiei life. Cu toate acestea, chiriașului de viață i se interzice să ia măsuri care provoacă „deșeuri” sau diminuează permanent valoarea terenului care va fi primit de restul persoanelor. Se susține că producerea de minerale reduce permanent valoarea terenului și, prin urmare, chiriașului de viață i se poate interzice dezvoltarea drepturilor minerale. O soluție este ca chiriașul de viață și toate persoanele rămase să semneze contractul de închiriere minerală.

• în cazul în care proprietarul mineralelor stabilește un trust, mandatarul controlează proprietatea în beneficiul beneficiarilor. Dar nu este întotdeauna clar care este întreaga gamă a autorității mandatarului. Prin urmare, dacă se înființează un trust și drepturile minerale vor fi incluse ca parte a proprietății trustului, persoana care creează trustul poate dori să abordeze în mod explicit modul în care mandatarul ar trebui să gestioneze interesele minerale și veniturile obținute din închirierea acestor drepturi.

• o instanță poate numi un tutore pentru o persoană care este incapabilă să-și gestioneze afacerile; acest lucru impune adesea tutorelui obligația de a gestiona proprietatea persoanei. Tutorele va fi cel care va trebui să decidă dacă mineralele ar trebui închiriate, dar o problemă juridică mai fundamentală este dacă tutorele are Autoritatea de a închiria drepturile minerale. Poate fi util ca instanța să abordeze în mod explicit această întrebare la momentul numirii tutorelui, dacă persoana are interese minerale.

aceste câteva exemple ilustrează modul în care dreptul de proprietate asupra drepturilor minerale poate deveni complicat; următorul subiect abordează modul în care sistemul nostru juridic încearcă să urmărească dreptul de proprietate asupra drepturilor minerale prin același set de înregistrări publice la nivel de județ, așa cum este folosit pentru a urmări dreptul de proprietate asupra terenurilor.

determinarea dreptului de proprietate asupra interesului Mineral

ocazional, o persoană poate să nu știe că deține drepturi de proprietate, în special drepturile minerale întrerupte. De exemplu, bunicii s-ar putea să fi trecut cu vederea spunându-le copiilor lor că au păstrat drepturile minerale atunci când și-au vândut pământul. La moartea lor, este posibil ca reprezentantul personal al patrimoniului bunicului să nu fi știut acest lucru și să fi administrat sau probat testamentele fără a aborda necesitatea de a documenta faptul că drepturile minerale au fost transferate copiilor. La moartea acestor indivizi ani mai târziu, testamentele lor ar fi putut transfera din nou Toate drepturile lor de proprietate membrilor celei de-a treia generații fără a menționa în mod explicit drepturile minerale. În acest moment, ar putea exista frați și veri primari care împărtășesc proprietatea asupra drepturilor minerale. Chiar dacă transferurile nu au fost documentate corespunzător în timpul așezărilor imobiliare, în acest exemplu, nepoții dețin drepturile minerale. Reconstruirea recordului de proprietate ani mai târziu poate fi o provocare, dar nu înseamnă că nepoții nu sunt proprietarii de minerale.

• linia de fund-fiți conștienți de ceea ce dețineți și informați-i pe ceilalți despre aceste drepturi de proprietate, chiar dacă această comunicare este la fel de simplă ca includerea unei liste de interese de proprietate printre documentele dvs. care vor fi utilizate de moștenitorii dvs. atunci când averea dvs. este decontată sau probată.

un membru al familiei vă poate spune cine crede că deține drepturile minerale, dar răspunsul final se află în sistemul juridic. În Dakota de Nord, proprietatea este determinată în conformitate cu înregistrările publice menținute de Registrul Județean pentru fapte. Poate fi prudent să angajați un avocat pentru a oferi un aviz de titlu cu privire la dreptul de proprietate asupra drepturilor minerale. Dacă dreptul de proprietate nu este clar după această etapă, poate fi necesar să începeți un proces de „titlu liniștit” în care instanța va examina dovezile pentru a determina dreptul de proprietate asupra mineralelor.

• 2010 Curtea Dakota de Nord caz de Melchior v. Lystad (2010 nd 140) ilustrează o situație în care proprietatea fragmentată a drepturilor minerale a dus la o acțiune de „titlu liniștit”.

persoanele care consideră că dețin drepturi asupra mineralelor pot constata că trebuie să ia măsuri pentru a actualiza dosarul public, cum ar fi ca reprezentantul personal al unui dosar succesoral să aibă un act corespunzător care să indice că drepturile asupra mineralelor transferate de la un proprietar decedat la moștenitorul care este acum proprietarul drepturilor asupra mineralelor.

consultați un avocat!!

știți ce drepturi minerale dețineți

nu presupuneți că proprietarul suprafeței deține drepturile minerale. Aceasta poate fi situația, dar, de asemenea, nu poate fi situația. Proprietarii de suprafață nu pot deține toate sau oricare dintre drepturile minerale din terenul lor. Din cauza unei posibile rupturi prealabile a drepturilor minerale de la drepturile de suprafață, proprietarii de suprafețe ar trebui să elaboreze o listă a tracturilor deținute, inclusiv procentul drepturilor minerale rămase cu fiecare tract. Acesta oferă un punct de plecare pentru luarea deciziilor.

compilarea unei liste poate să nu fie ușoară. În cazul în care drepturile minerale au fost întrerupte, majoritatea proprietarilor de terenuri vor necesita sfaturi de la un avocat informat pentru a interpreta formularea legală referitoare la fiecare tract. Mai mult, este posibil ca mulți proprietari de terenuri să nu-și dea seama că dețin mai puțin decât Toate drepturile minerale de sub proprietatea lor.

același sfat poate fi relevant pentru o persoană care deține drepturi minerale tăiate; verificați evidența publică (sau angajați un avocat pentru a verifica înregistrarea și a oferi o opinie juridică cu privire la dreptul de proprietate asupra intereselor minerale) pentru a determina ce drepturi minerale deține proprietarul mineral; este posibil să nu fie Toate drepturile minerale.

implicațiile drepturilor minerale tăiate

o proprietate minerală (adică drepturile minerale) este dominantă asupra proprietății de suprafață (adică drepturile de suprafață), adică proprietarul mineralelor are dreptul să folosească suprafața terenului pentru a explora și a produce minerale fără a obține permisiunea proprietarului suprafeței, dar acesta nu este un drept nelimitat-așa cum este descris de Curtea Supremă din Dakota de Nord în Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 N. W. 2d 131 (N. D. 1979). În decizia sa, instanța explică:

1. că moșia minerală este dominantă; are drepturi inerente de utilizare a suprafeței pentru a găsi și dezvolta mineralele, dar
2. drepturile proprietarului patrimoniului mineral sunt limitate la o parte din suprafață care este în mod rezonabil necesară pentru explorarea, dezvoltarea și transportul mineralelor, ceea ce înseamnă
3. dacă există o utilizare existentă a suprafeței care ar fi interferată și există alternative disponibile prin care să se recupereze mineralele, regulile de utilizare rezonabilă a suprafeței de către proprietarul mineralului pot impune proprietarului mineralului să adopte o metodă alternativă de recuperare pentru a se adapta la condițiile de utilizare suprafața existentă utilizare.
4. dacă nu există mijloace alternative de recuperare a mineralelor, proprietarul mineralelor poate urmări singurele mijloace posibile pentru a găsi și dezvolta mineralele, în ciuda impactului negativ asupra activităților de suprafață existente.

pe scurt, suprafața nu poate opri proprietarul mineralelor să facă ceea ce este în mod rezonabil necesar pentru recuperarea mineralelor. Cu toate acestea, proprietarul mineralelor nu poate utiliza suprafața în mod neglijent sau nerezonabil, iar proprietarul mineralelor trebuie să accepte în mod rezonabil o utilizare existentă a suprafeței. Retratat din perspectiva proprietarului suprafeței: „proprietarul suprafeței are dreptul să nu aibă suprafața utilizată din neglijență și să aibă utilizări existente adaptate în mod rezonabil”.

în plus, Legislativul din Dakota de nord a extins drepturile proprietarului suprafeței cerând ca o companie petrolieră să compenseze proprietarul suprafeței pentru daune de suprafață; acest statut este discutat ca parte a considerațiilor pentru proprietarii de suprafață.

transferul drepturilor minerale (N. D. C. C. 47-10-24)

discuția de pe această pagină se concentrează asupra dreptului de proprietate asupra drepturilor minerale, deci este necesar să revizuiți pe scurt Legea privind transferul dreptului de proprietate asupra drepturilor minerale în Dakota de Nord.

regula generală Dakota de Nord la transferul intereselor minerale state: Toate transporturile sau rezervările drepturilor minerale (cu excepția contractelor de leasing), transportă sau rezervă toate mineralele de orice natură (și compușii și subprodusele acestora), cu excepția 1) a acelor minerale excluse în mod specific pe nume din transport sau rezervare și 2) pietriș, argilă sau scoria (cu excepția cazului în care sunt incluse în mod specific pe nume în transport sau rezervare).

• pietrișul, argila și scoria sunt destinate să rămână cu drepturile de suprafață, cu excepția cazului în care sunt menționate în mod specific ca fiind întrerupte fie de transport, fie de rezervare.

excepția este atunci când transferul de interese minerale este un contract de leasing: un contract de leasing de drepturi minerale transferă numai acele minerale identificate în mod specific sau menționate în contractul de leasing.

• în cazul închirierii de petrol și gaze, se consideră că toate hidrocarburile asociate produse sub formă lichidă sau gazoasă sunt incluse în contractul de închiriere.
• utilizarea cuvintelor „toate celelalte minerale” sau a cuvintelor similare de natură all-inclusive în orice contract de leasing nu închiriază Niciun mineral, cu excepția acelor minerale denumite în mod specific în contract de leasing.

în mod clar, Legea Dakota de Nord tratează contractele de leasing minerale în mod diferit față de alte transferuri de interese minerale (cum ar fi vânzări, moșteniri, cadouri). După cum sa menționat în acest site web: căutați un consilier juridic informat.

abandonarea drepturilor minerale

Dakota de Nord a abordat, de asemenea, problema drepturilor minerale tăiate, în special în acele situații în care se pare că proprietarul mineralelor nici măcar nu știe că are un interes de proprietate.

„orice interes mineral …, dacă este neutilizat pentru o perioadă de douăzeci de ani imediat anterioară primei publicări a notificării cerute de secțiunea 38-18.1-06, considerată abandonată, cu excepția cazului în care o declarație de creanță este înregistrată în conformitate cu secțiunea 38-18.1-04. Titlul la vestele de interes mineral abandonate în proprietarul sau proprietarii proprietății de suprafață din terenul în sau sub care se află interesul mineral la data abandonului.”

„se consideră că un interes mineral este utilizat atunci când:

a. există minerale produse în cadrul acestui interes.
…
d. Interesul mineral pe orice tract este supus unui contract de închiriere…
g.se înregistrează o declarație corectă de revendicare… (N. D. C. C. 38-18.1-03).

recomandare: un proprietar al drepturilor minerale tăiate în Dakota de Nord ar trebui să revizuiască statutul pentru a se asigura că sunt luate măsurile necesare pentru a preveni ca drepturile minerale să fie considerate „abandonate.”O” declarație de revendicare a interesului Mineral ” este disponibilă la https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdf.

recomandare: un proprietar de drepturi de suprafață ar trebui să ia în considerare dacă să ia măsurile necesare pentru a pretinde dreptul de proprietate asupra unui „drepturi minerale abandonate.”

Leasing drepturile minerale ca un pas pentru a produce minerale

cele mai multe minerale nu sunt dezvoltate de către persoanele care dețin drepturile minerale. Puțini proprietari de minerale au know-how-ul, Tehnologia și resursele financiare pentru a fora și opera un puț de petrol sau pentru a săpa o mină de cărbune. Practica mai frecventă este ca un dezvoltator de minerale să dobândească dreptul de a dezvolta mineralele de la proprietarul drepturilor minerale. Această achiziție ar putea fi o achiziție (dezvoltatorul mineral achiziționează drepturile minerale de la proprietarul anterior) sau un contract de leasing mineral (dezvoltatorul mineral închiriază dreptul de a dezvolta mineralele de la proprietarul mineral). Accentul acestei discuții este pe 1) petrol și gaze și 2) drepturi minerale de leasing.

un contract de închiriere de minerale înseamnă, în general, că dezvoltatorul de minerale plătește proprietarului mineralelor dreptul de a explora și de a începe să dezvolte sau să producă petrol și gaze. Contractul de închiriere acordă acest drept dezvoltatorului de minerale pentru o perioadă de timp convenită, poate trei ani. Aceste contracte de leasing afirmă, de asemenea, că, dacă producția începe în perioada contractului de închiriere, dezvoltatorul de minerale are dreptul să producă mineralele atât timp cât are loc producția; acest lucru poate fi de zeci de ani. Dacă nu se inițiază nicio producție până la sfârșitul contractului de închiriere, contractul de închiriere expiră pur și simplu, iar proprietarul mineralelor este liber să caute un alt dezvoltator de minerale care să închirieze drepturile minerale.

în cazul în care producția este inițiată și acordul este acum obligatoriu atât timp cât are loc producția, proprietarului mineralelor i se plătește o redevență, adesea pe baza cantității de petrol și gaze produse. Astfel, un contract de leasing mineral timp de trei ani poate fi un acord care definește o relație cu dezvoltatorul mineral timp de câteva decenii sau mai mult. Din acest motiv, este esențial ca proprietarii de minerale să încheie cu atenție un contract de închiriere.

în cazul drepturilor minerale tăiate, proprietarul suprafeței poate fi dezamăgit de faptul că nu împărtășește bogăția generată de mineralele produse de sub pământul pe care îl dețin. Acestea pot fi frustrate și mai mult atunci când procesele de explorare și producție a petrolului și gazelor interferează sau deteriorează utilizarea suprafeței.

dar legea este clară – un proprietar de minerale (sau locatarul de minerale) are dreptul să intre pe suprafața terenului (chiar dacă este deținut de o altă persoană) în scopul explorării și dezvoltării mineralelor.

• Legea, de asemenea, este clar că proprietarul de suprafață are dreptul de a fi compensate pentru daunele care apar în timpul explorării și producției de minerale. Datorită incertitudinilor care pot apărea în timpul dezvoltării mineralelor, legislativul de stat a adoptat legi care direcționează modul în care sunt menținute relațiile dintre proprietarul mineralelor, dezvoltatorul mineralelor și proprietarul suprafeței. În Dakota de Nord, Comisia industrială este responsabilă de supravegherea dezvoltării mineralelor.
• Legislativul din Dakota de nord a oferit, de asemenea, o anumită protecție proprietarilor de suprafață, solicitând în mod legal companiilor de explorare petrolieră să obțină un permis de la Comisia industrială înainte de a începe explorarea. A se vedea N. D. C. C. 38-08.1-04; și N. D. A. C. capitolul 43-02-12. În plus, Legislativul din Dakota de Nord a adoptat legea statutară pentru a se asigura că proprietarii de suprafață sunt compensați în timpul producției de petrol și gaze; vezi N. D. C. C. 38-11.1-04. Rețineți că acest statut impune obligația de a compensa proprietarul suprafeței asupra dezvoltatorului mineral, nu asupra proprietarului mineral.
• mai mult, Legislativul din Dakota de Nord oferă protecție pentru resursele de apă ale proprietarului de suprafață și ale proprietarilor de terenuri adiacente. A Se Vedea N. D. C. C. 38-11. 1-06. Această protecție cuprinde atât activitățile de explorare și producție a petrolului, cât și a gazelor.

Leasing participații minerale coproprietate

atunci când drepturile minerale sunt deținute de mai multe persoane, pot apărea dificultăți în a le determina pe toate să execute un contract de închiriere. Acest lucru se poate întâmpla dacă o persoană a dispărut, este minoră, refuză să execute contractul de închiriere sau, din anumite motive, nu poate executa contractul de închiriere. Legea Dakota de Nord permite proprietarilor de o jumătate sau mai mult de petrol și gaze, sau proprietarii de contracte de leasing care acoperă o jumătate sau mai mult de minerale sub contract, nu văd această limitare; adică, statutul spune că orice deținător de dobândă poate iniția această procedură judecătorească, nu doar interesele majoritare pentru a solicita instanței un ordin care să le permită să dezvolte petrolul și gazul. Acest lucru se face pentru a proteja interesele proprietarilor majoritari (N. D. C. C. cap 38-13.1).

când se face acest lucru, toți proprietarii, atât cunoscuți, cât și necunoscuți, sunt făcuți părți la acțiune. Dacă petiția este aprobată de instanță, proprietarilor care nu semnează li se garantează beneficiile proporționale din contractul de închiriere.

vezi N. D. C. C. cap 38-13.1 trusturi pentru proprietarii de minerale Unlocatable

chiriași comuni

de exemplu, dacă două din cele trei persoane care dețin în comun drepturi minerale ca chiriași comuni sunt de acord cu același contract de închiriere, compania poate aborda al treilea chiriaș comun și poate cere acelui chiriaș comun să ratifice contractul de închiriere mineral convenit de ceilalți doi chiriași comuni. Prin semnarea unui formular de „ratificare”, al treilea chiriaș comun este de acord că, dacă moștenește interesul mineral al unuia dintre ceilalți doi chiriași comuni înainte de expirarea contractului de închiriere, al treilea chiriaș comun va accepta prevederile Contractului de închiriere mineral.

Life Estate

leasingul este mai complicat atunci când terenul este supus unei proprietăți life și intereselor restului. Chiriași de viață și remaindermen, de obicei, trebuie să se alăture în executarea sau ratificarea un contract de leasing de petrol și gaze. Aceștia pot fi de acord să împartă veniturile în contractul de închiriere sau într-un acord separat. În absența unui astfel de acord, legea prevede o formulă pentru calcularea cotei fiecăruia. Dacă un imobil pe viață este împovărat de interese rămase necunoscute sau nedeterminabile, este posibil să se asigure un contract de închiriere a acestor interese rămase prin petiția unei instanțe.

tutelă sau Mandatar

complicațiile de Leasing apar, de asemenea, atunci când drepturile minerale sunt controlate de un tutore sau Mandatar. În general, este necesar un ordin judecătoresc pentru a permite tutorelui sau mandatarului să execute un contract de închiriere de petrol și gaze.

Pagina următoare

încă un subiect ar trebui abordat înainte de a discuta considerații pentru proprietarii de minerale și suprafețe, adică responsabilitatea de reglementare a Comisiei industriale din Dakota de Nord.