Strata Management taken en verantwoordelijkheden in Australië

volgens de Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW), is een strata manager een persoon die, tegen enige beloning, verschillende owners’ corporation functies die in de wet. Strata managers worden vaak verward met onroerend goed managers. Echter, strata managers noch verhuren noch verkopen onroerend goed.

een stratamanager, ook wel een corporate manager van een lichaam, een manager van een eigendomsbedrijf of een beheerder van een strata genoemd, is verantwoordelijk voor een groep of blok van eigendommen die gezamenlijk eigendom zijn. De beheerder zorgt ervoor dat het gebouw verzekerd is, voldoet aan de lokale wetgeving, en wordt onderhouden, en zorgt ervoor dat de administratie van de eigenschappen up-to-date en accuraat is. Om de taken van een strata manager beter te begrijpen, moeten we onder wat “strata”.

Wat is een Strata?

Strata, ook in de volksmond aangeduid als een strata-regeling of een Strata-titel is een regeling die gedeeltelijk eigendom van het onroerend goed of een “kavel” toestaat. Het perceel kan ofwel een eenheid, een hele appartement, of een herenhuis.

samen met de eigenaar van de kavel deelt de eigenaar gemeenschappelijke eigendommen, waaronder opritten, liften, parken, tuinen en zwembaden, met de rest van de eigenaren van de kavel. Bij de aankoop van een strata-eenheid, Je koopt in een gemeenschap.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– alleen parkeren in uw parkeerruimte
– uw huisdier naar behoren beheren
– ervoor zorgen dat uw gasten handelen volgens de bedrijfsregels van de eigenaar
– eventuele geluidsvoorschriften in acht nemen
– gemeenschappelijk eigendom niet beschadigen of vervuilen
– de nodige goedkeuringen verkrijgen als u van plan bent wijzigingen aan te brengen in uw eenheid (inclusief de gevel)

alle eigenaren van de kavel vormen de eigenaar en wijzen een beheerder aan om namens de eigenaars toezicht te houden op het onderhoud en de financiële integriteit van de groep eigendommen.

the History Of the Strata Title

Dit is een eigendomstitel systeem dat begon in Wales, Australië, en dat in de loop der tijd is bedacht over de hele wereld. Het strata concept werd slechts 50 jaar geleden geïntroduceerd, en vanaf nu zijn er meer dan 200.000 Strata regelingen bestaande uit meer dan twee miljoen partijen in Australië.

in het verleden vielen gemeenschappelijke woonregelingen onder de bedrijfstitel, en een potentiële koper moest aandelen in dat bedrijf kopen om in het onroerend goed te wonen. Het nadeel van deze regeling is dat de koper niet de volledige eigendom van het pand heeft ontvangen. Bijgevolg vonden dergelijke kopers het moeilijk om leningen van financiële instellingen te verkrijgen.

in 1961 kwam de regering van New South Wales met een systeem voor strata getiteld properties in de Conveyancing Act. Dit is gerepliceerd in andere regio ‘ s over de hele wereld met inbegrip van landen zoals Nieuw-Zeeland, Zuid-Afrika, Canada, Singapore, Maleisië, en de VAE.

in Australië hebben andere rechtsgebieden New South Wales gevolgd en hun eigen strata wetten aangenomen. Dit heeft geleid tot de uitbreiding van de toepassing van de strata titel van residentiële regelingen naar commerciële, resorts, en retail set-ups. Het concept blijft echter hetzelfde, dat wil zeggen gedeeltelijk eigendom van regelingen samen met gedeeld eigendom van gemeenschappelijke gebieden die allemaal worden beheerd door strata managers.

taken en verantwoordelijkheden van een Stratamanager

een stratamanager houdt toezicht op het dagelijks beheer van de eigenschappen van strata en wordt door de eigenaren als collectief benoemd. Afhankelijk van de complexiteit en de grootte van het pand, kunnen de eigenaren besluiten om meer dan één manager te hebben. Strata managers hebben systemen, goed ontworpen processen en ervaring die hen in een betere positie plaatsen om hun functies uit te voeren dan de eigenaren zelf.

de relatie tussen de strata corporation en de beheerder wordt beheerst door het contract tussen hen, en dat geldt ook voor de taken die hij of zij dient uit te voeren. Echter, een strata manager levert zijn diensten aan het hele bedrijf en niet aan individuele lot eigenaren.
zij geven advies over gemeenschappelijk vastgoedbeheer en zijn belast met de volgende taken en verantwoordelijkheden:

onderhoud van onroerend goed

de strata manager heeft een steeds grotere rol om ervoor te zorgen dat de mensen die een strata-eigendom bezetten comfortabel leven. Echter, het is soms moeilijk voor lot eigenaren om onderscheid te maken tussen gemeenschappelijk eigendom en wat er op hun kavel.

de strata manager verkrijgt, met goedkeuring van de Commissie, offertes van aannemers zoals bouwers, tuiniers, schoonmakers en anderen met betrekking tot het onderhoud van de gemeenschappelijke goederen. In feite zijn zij de eerste die worden gecontacteerd als het strata gebouw dringend moet worden gerepareerd. In sommige gevallen heeft een strata manager het mandaat om kleine onderhoudsbesluiten namens de Strata council zonder voorafgaande goedkeuring goed te keuren.

bijhouden en bijwerken van Records

hoewel het de plicht van de eigenaar is om up-to-date Strata records bij te houden, wordt deze plicht in de meeste gevallen gedelegeerd aan een strata manager. § 180 van de Strata Regelingen Management Act 2015 (NSW) en de Lagen Regelingen beheersreglement 2016 (NSW) vereisen dat lagen eigenaren houden van de volgende documenten voor niet minder dan zeven jaar:

– een kopie van alle correspondentie verzonden of ontvangen door de onderneming;
– Mededelingen van de lagen van vergaderingen van de commissie;
– De notulen van elke lagen vergadering samen met de bewegingen doorgegeven en agenda ‘ s besproken;
– Voting papers gerelateerd aan bewegingen voor de besluitvorming of de verkiezing van de strata comité;
– Proxy ‘ s die worden geleverd aan de lagen van de raad. In dit geval begint de 7 jaar wanneer een proxy afloopt;
– de ondertekende overeenkomst tussen het bedrijf van de eigenaar en de strata manager; en
– registreert dat de strata manager overhandigt aan het bedrijf van de eigenaar.

bij elektronische stemmingen moeten de documenten ten minste 13 maanden worden bewaard, met name wanneer het gaat om geheime stemmingen, een comité voor de vernieuwing van de strata of andere besluiten in verband met Deel 10 van de Wet op de Strata-regelingen.

het beheer van het Strata dient deze gegevens in te dienen bij elke hypotheekhouder of eigenaar die om inzage verzoekt, op voorwaarde dat hij de voorgeschreven vergoeding betaalt.

voorheen moesten sommige van de bovenstaande gegevens slechts vijf jaar worden bewaard.

financieel beheer en belastingen

net als elke eigenaar van een onroerend goed is een strata-regeling verantwoordelijk voor zaken als de verzekering van de gebouwen (niet de inhoud) van het onroerend goed, de betaling van rekeningen van nutsbedrijven die van invloed zijn op gemeenschappelijk eigendom, en het uitvoeren van regelmatige reparaties en onderhoud. Om de kosten van deze kosten te dekken, moet de vennootschap van de eigenaren komen met een administratief fonds en een zinkend fonds om heffingen van de eigenaren te verhogen. Terwijl het administratieve fonds wordt gebruikt voor de dagelijkse operationele uitgaven, is het zinkende fonds nodig voor toekomstige kapitaalgerelateerde uitgaven.

de strata manager stelt budgetten op en legt ze voor aan de owners’ corporation committee voor de nodige herziening en goedkeuring. Hij of zij zorgt ervoor dat alle gelden die het bedrijf verschuldigd is en verschuldigd is, op tijd worden betaald, inclusief de heffingen van de eigenaar. Hij of zij zal ook eventuele facturen controleren en betalingen tijdig verrichten.

beheer en opzetten van vergaderingen

de beheerder van het strata is verantwoordelijk voor het corresponderen met de eigenaars over kwesties in verband met het onderhoud van het onroerend goed, periodieke heffingen, mededelingen voor vergaderingen en alle andere algemene informatie over het onroerend goed van het strata. Hij of zij behandelt alle correspondentie met betrekking tot de woning zelf, zoals vragen die door de huurder worden gesteld en die aan de eigenaar worden gericht. Hij of zij behandelt ook eventuele vragen van potentiële kopers van onroerend goed.

de beheerder is niet alleen verantwoordelijk voor de verzekering van het onroerend goed in de strata, maar is ook verantwoordelijk voor de afhandeling van eventuele verzekeringsclaims en houdt toezicht op de ontvangst van gelden. Hij of zij zal alle records archiveren. Op verzoek kan van de manager worden verlangd dat hij de algemene vergaderingen van het bedrijf voorzit. In sommige gevallen zou de strata manager kunnen worden gevraagd om notulen van de vergaderingen aan de owners’ corporation committee te verstrekken.

interpersoonlijke relaties en het delen van informatie

in de meeste gevallen zijn strata managers verantwoordelijk voor het waarborgen van harmonie tussen alle eigenaren. Dit houdt in dat zij taken moeten uitvoeren als:

– de regels die van toepassing zijn op het onroerend goed duidelijk aan de ingezetenen meedelen en de regels handhaven. Een strata manager zal deze statuten ook wijzigen indien en wanneer dat nodig is. Dit moet gebeuren in het belang van de vennootschap van de eigenaren en moet uitsluitend ten doel hebben de sociale samenhang van de eigenaars te verbeteren.
– onbevooroordeelde beslechting van geschillen tussen de loteigenaren. Managers kunnen betrokken zijn bij geschillen over lawaai, onjuist parkeren en huisdieren. Zij bieden ook suggesties over hoe de harmonie van het strata-systeem kan worden verbeterd.
– Strata managers zijn verantwoordelijk voor de organisatie van evenementen en sociale gelegenheden waar ze feedback kunnen krijgen van de bewoners over hoe ze hun diensten kunnen verbeteren.

het strata management is verantwoordelijk voor het opzetten van de jaarlijkse algemene vergaderingen, de vergaderingen van het Uitvoerend Comité waar bureaudragers worden benoemd, en de algemene vergaderingen.

zorgen voor naleving van de bouw-en veiligheidseisen

ongeacht de grootte van het strata-pand, Australië heeft vele wetten en voorschriften die strata-eigenaren moeten naleven. Deze omvatten lift en brandveiligheid certificeringen. Het is de plicht van de strata manager om proactief onderzoek te doen naar toepasselijke wet-en regelgeving in het relevante rechtsgebied om ervoor te zorgen dat de Strata-eigendom voldoet en blijft. Samen met het strata-comité moet een Strata-manager de nodige beoordelingen faciliteren en ervoor zorgen dat de nodige diensten beschikbaar zijn voor ingezetenen.

Strata Roll

het bedrijf van de eigenaar is verplicht een Strata roll voor te bereiden die in de meeste gevallen in bewaring wordt gehouden bij de strata manager. Een strata roll is uitsluitend bedoeld voor het verstrekken van berichten en moet het volgende bevatten:

– volledige naam, postadres, e – mailadres en telefoonnummer van de eigenaar of beheerder; en
– volledige namen, adressen, e-mails en telefoonnummers van de huurders.

de strata manager registreert vervolgens het plannummer van de strata, het adres van het gebouw, de statuten van de strata, de namen van de oorspronkelijke eigenaar samen met een Australisch adres, en de totale rechten per eenheid.

hoewel het strata management verantwoordelijk is voor de bovengenoemde taken, is het owners’ corporation committee of strata council verantwoordelijk en verantwoording verschuldigd aan de eigenaren van de kavel. Het is de verantwoordelijkheid van het Comité of de Raad om ervoor te zorgen dat het strata management zijn taken uitvoert en een andere manager in dienst neemt als het huidige managementteam faalt.

Wat Kan Een Strata-Manager Niet Doen?

Strata managers zijn verantwoording verschuldigd aan de Strata council en zij hebben geen eigen bevoegdheid (tenzij schriftelijk voorgeschreven). Om deze reden mag het beheer van de strata geen contracten aangaan of beëindigen, geen mededelingen doen over inbreuken aan contractanten of niet-routinematige uitgaven goedkeuren zonder de goedkeuring van de Raad.

Strata managers kunnen geen juridisch advies geven, maar kunnen Algemene informatie verstrekken op basis van hun vaardigheden en ervaring. Een professionele strata manager moet voorstellen dat er een juridisch advies wordt ingewonnen als het Comité of de Raad van eigenaren enige twijfel heeft over een kwestie die specialistisch advies vereist.

aangezien de beheerder geen gekwalificeerde bouwer of projectmanager is, is het onwaarschijnlijk dat een strata-manager specifiek advies zal geven als het gaat om onderhoud van onroerend goed. Een ideale strata manager stelt voor dat een deskundige toezicht houdt op alle onderhoudswerkzaamheden en regelmatig rapporteert over alle onderhoudseisen, zodat de Commissie of de Raad een weloverwogen beslissing kan nemen.

een strata-manager mag geen afwijkende moties op de agenda van een vergadering plaatsen zonder de goedkeuring van de Raad. Dergelijke ongeautoriseerde moties kunnen een motie tot verlenging van het contract van de manager omvatten. Dat is aan de Commissie om te beslissen.

Strata Manager Vs Property Manager

een property manager voert zijn taken uit namens één enkele eigenaar. Hij of zij incasseert huur, regelt onderhoud, betaalt kosten en beheert de huurovereenkomst. Hoewel een strata manager de Strata eigendom onderhoudt, kan hij of zij ook een breder scala van diensten aanbieden, waaronder maar niet beperkt tot het gezamenlijk vertegenwoordigen van de eigenaren en hun agenten. Een strata management bedrijf voert zijn taken uit met het beste belang van het pand in het achterhoofd om het leven van strata aangenaam en kosteneffectief te maken. Strata managers bieden hun diensten aan meerdere eigenaren in het kader van dezelfde strata regeling.

laatste gedachten over de positie van de Strata Manager

raadsleden en houders van strata-titels zijn niet noodzakelijk strata-deskundigen. Daarom vertrouwen zij sterk op het goede advies en de deskundige suggesties van de strata manager bij het beheer van hun eigendom. De strata manager is echter slechts zo goed als de eigenaren die zij vertegenwoordigen. Hoe proactiever de eigenaren zijn, hoe meer taken ze kunnen delegeren aan de strata manager. Dit zal leiden tot een effectief resultaat voor iedereen.

technologie en modern leven hebben de positie van de strata manager in de loop van de tijd complex gemaakt. De moderne strata manager moet omgaan met gebouwen met meerdere functies en beheren van bouwprojecten die ze niet eerder konden verwerken. Met dit in het achterhoofd is het raadzaam dat een strata manager een permanente opleiding volgt. Het verkrijgen van passende en adequate certificeringen en accreditaties van Strata Community Australië wordt sterk aanbevolen.