hoe kopers en verkopers in San Francisco de closing costs met betrekking tot de verkoop van onroerend goed opsplitsen, wordt uiteindelijk bepaald in het koopcontract zelf, maar in deze lijst wordt beschreven hoe ze doorgaans worden opgesplitst in San Francisco County.
in het algemeen kan een koper verwachten dat de slotkosten ergens tussen 1% en 2% van de aankoopprijs zullen bedragen, waarbij de belangrijkste variabele de eventueel door de kredietgever in rekening gebrachte punten zijn. Anders dan lening-gerelateerde Vergoedingen, de grote kosten voor kopers zijn voor escrow Vergoedingen en titel verzekering, huisinspecties, het eerste jaar van de verzekering risico en onroerend goed belasting pro-rantsoenen, indien van toepassing.
voor verkopers liggen de slotkosten gewoonlijk tussen 6% en 7% van de verkoopprijs, exclusief de aflossing van de lening en eventuele aanzienlijke kosten voor voorbereiding, afbouw of reparatie thuis. Typisch, de grootste verkoper kosten zijn makelaarscommissies en overdrachtsbelastingen.
hier is de standaardclausule betreffende de slotkosten in het SFAR-koopcontract (Herzieningsdatum 12/16). Ook hier kunnen koper en verkoper overeenkomen om de verdeling van deze kosten te wijzigen. In veel nieuwe project condo verkoop, de verkoper maakt gebruik van een aangepaste aankoop contract goedgekeurd door de staat in plaats van de SF makelaar contract meestal gebruikt in de stad. Het is niet ongewoon in deze aangepaste contracten dat het is gespecificeerd dat de koper zal betalen de provincie overdracht belastingen in plaats van de verkoper (dat is hoe deze slotkosten wordt meestal betaald). Dit zijn geen onbeduidende extra kosten voor de koper, zoals blijkt uit de overdrachtsbelasting informatie hieronder.
UITGAVEN EN UITGAVEN: Het volgende zal worden betaald huidige en vervolgens pro rata tussen koper en verkoper als van COE: real property belastingen (op basis van de meest recente informatie beschikbaar met betrekking tot de beoordeelde waarde van het onroerend goed en het toepasselijke belastingtarief);obligaties en beoordelingen; huiseigenaren vereniging (“HOA”) rechten en beoordelingen; rente op een lening(en) gedekt door het onroerend goed assumed door de koper; premies voor elke verzekering op het onroerend goed overgenomen door de koper; huren; en exploitatiekosten. De koper betaalt de escrow fee, de titel verzekeringspremies, de gemeenschap enhancement fee, en alle Hoa overdracht, certificering en verhuizing Vergoedingen.Verkoper betaalt de stad en provincie overdrachtsbelasting, eventuele Hoa verhuizing vergoeding, en eventuele vooruitbetaling boete of andere kosten of lasten opgelegd door kredietverstrekkers voor leningen worden afbetaald via escrow. Tenzij anders bepaald in dit Contract, worden alle andere uitgaven en uitgaven betaald door koper of verkoper in overeenstemming met lokale gebruiken. Koper en verkoper begrijpen dat de woning opnieuw zal worden beoordeeld bij verandering van eigendom. Aanvullende belastingrekeningen worden naar de koper gestuurd, die een verandering in de onroerendgoedbelasting weerspiegelen op basis van de aankoopprijs die de nieuwe beoordeelde waarde wordt. Alle fiscale rekeningen uitgegeven na COE, voor perioden vóór COE, worden betaald door verkoper.
deze grafiek is een nuttige referentie bij het nemen van de beslissing over hoe u de titel van uw nieuwe woning behoudt, maar het wordt sterk aangeraden dat u de specifieke implicaties van deze belangrijke beslissing bespreekt met uw accountant en/of advocaat.: Manieren om Titel te houden in Californië
volgens het staatsrecht (voorstel 13) wordt een onroerend goed alleen opnieuw gewaardeerd wanneer er een verandering in eigendom plaatsvindt, of bij de voltooiing van een nieuwbouw. Met uitzondering van deze twee gevallen, onroerend goed beoordelingen kan niet worden verhoogd met meer dan 2% per jaar, gebaseerd op de California Consumer Price Index. De onroerendgoedbelasting is 1% plus eventuele obligaties, vergoedingen of speciale kosten.
het belastingjaar
de onroerendgoedbelasting wordt geheven op een fiscaal jaar dat begint op 1 juli en eindigt op 30 juni; daarom worden de belastingjaren 2004-2005 en 2005/2006 genoemd. Belastingen worden gefactureerd in twee gelijke termijnen: eerste termijn dekt 1 juli tot en met 31 December,tweede termijn dekt 1 januari tot en met 30 juni. Belastingrekeningen worden verzonden naar huiseigenaren in de laatste week van oktober. Belastingen zijn verschuldigd op 1 November en 1 februari; belastingbetalingen zijn achterstallig op 10 December en 10 April.
hoe de onroerendgoedbelasting te berekenen
in de meeste gevallen zal de taxatie in uw eerste jaar van eigendom gelijk zijn aan de aankoopprijs. Het kan worden verhoogd met maximaal 2% per jaar voor elk jaar dat u eigenaar bent van het pand. Als u een woning bezit en bewoont op 1 maart als uw hoofdverblijfplaats, komt u in aanmerking voor een vermindering van maximaal $7.000 van de belastbare waarde van de woning. Om voor deze vrijstelling in aanmerking te komen, moet u een vordering indienen bij de beoordelaar. Zodra u de vrijstelling ontvangt, is het niet nodig om elk jaar in te dienen zolang u eigenaar en bewoont de woning.
Mello-Roos wijken Mello-Roos districten zijn aangewezen gebieden die obligaties hebben uitgegeven voor gemeenschapsfaciliteiten, bijvoorbeeld voor de aanleg van scholen door aardbevingen, en waarvoor jaarlijkse belastingheffingen worden geïnd als onderdeel van de facturering van de onroerendgoedbelasting. Er zijn twee districten in San Francisco. Een omvat de hele stad en de andere is een klein gebied ten zuiden van de markt. De kosten voor de Mello-Roos Community Facility obligaties in de meeste delen van San Francisco is $32,10 voor een eengezinswoning.
aanvullende belastingen
bij de verandering van eigendom zal het Bureau van de beoordelaar het onroerend goed opnieuw beoordelen en de nieuwe eigenaars in rekening brengen voor eventuele verschillen in belastingen die het gevolg zijn van een hogere waarde. De Assessor zal u een aanvullende assessment bill uitreiken die gebaseerd is op het aantal resterende maanden in het fiscale jaar dat eindigt op 30 juni.
kunt u het niet eens zijn met het bedrag?
u kunt zich tot de beoordelaar wenden om te zien of deze de waardering zal wijzigen. Dit wordt meestal een informele beoordeling genoemd. Daarnaast zijn beroepscommissies opgericht om waarderingsproblemen op te lossen. Beroep op regelmatige beoordelingen kan worden ingediend tussen 2 juli en 15 September. Beroepen op gecorrigeerde beoordelingen, ontsnapte beoordelingen (die niet hebben plaatsgevonden wanneer ze hadden moeten), of aanvullende beoordelingen moeten worden ingediend uiterlijk 60 dagen na de verzenddatum van de herziene belastingwet. Als u ervoor kiest om beroep in te stellen, betalen uw belasting termijnen in volledige door de deadlines of u kan oplopen boetes. Als het beroep wordt toegekend, zal een terugbetaling aan u worden afgegeven.
Heeft U Onlangs Een Woning Gekocht?
Escrow prorates belastingen, maar de werkelijke belastingen zijn mogelijk niet betaald en u bent verantwoordelijk voor eventuele onbetaalde belastingen bij escrowclosing. Lees uw escrow papieren om te bepalen of een deel van de jaarlijkse belastingen werden betaald door de vorige eigenaar voorafgaand aan het sluiten.De belastinginner zal geen rekening sturen voor de rest van het jaar waarin u de woning hebt verworven, tenzij daarom wordt verzocht. Als een belasting niet wordt betaald, bel dan de belastingontvanger en vraag een rekening aan; zorg voor het identificatienummer van de Assessor voordat u belt.
als u vragen heeft over zaken die verband houden met de onroerendgoedbelasting, dient u contact op te nemen met de plaatselijke taxateur. Een uitstekende eerste stap is om hun website te bezoeken.
San Francisco Taxor ‘ s Office FAQ Sheets
in San Francisco worden overdrachtsbelastingen bij verandering van eigendom doorgaans betaald door de verkoper, hoewel dit anders kan worden overeengekomen in het koopcontract.
indien de gehele waarde of tegenprestatie X is, dan is het belastingtarief voor de gehele waarde of tegenprestatie Y:
meer dan $100 maar minder dan of gelijk aan $250.000: $2,50 voor elk $500 of gedeelte daarvan
meer dan $250.000 maar minder dan $1.000.000: $3,40 voor elk $500 of gedeelte daarvan
$1.000.000 of meer maar minder dan $5.000.000: $3.75 voor elk $ 500 of een gedeelte daarvan
$5.000.000 of meer, maar minder dan $10.000.000: $11,25 voor elk $500 of een gedeelte daarvan
$10.000.000 of meer, maar minder dan $25.000.000: $13,75 voor elk $500 of een gedeelte daarvan
$25.000.000 of meer: $15.00 voor elk $500 of een gedeelte daarvan
De autoriteit voor het innen van overdrachtsbelastingen en de lijst van vrijstellingen van overdrachtsbelasting op documenten zijn gecodificeerd in artikel 12 quater van de San Francisco Business and Tax Regulations Code.
vrijstellingen worden alleen verleend indien de registrerende partij onder een van de vrijstellingen voor overdracht van documenten valt. Indien een vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt aangevraagd, moet op het moment van registratie een schriftelijke documentatie ter staving van de vrijstelling worden overgelegd, anders zijn overdrachtsbelasting verschuldigd. Schriftelijke documentatie omvat, maar is niet beperkt tot, kopieën van trust-en oprichtingsdocumenten van juridische entiteit (dwz LLC operationele overeenkomst, Corporate By Laws/Minutes/Register, partnerschapsovereenkomst.)
een verklaring inzake overdrachtsbelasting moet vergezeld gaan van alle voor registratie ingediende documenten waarin overdrachtsbelasting verschuldigd is, of een vrijstelling wordt aangevraagd.
veroorzaken deze veelvoorkomende soorten overdrachten een overdrachtsbelasting?
tussen een echtpaar? Geen
tussen binnenlandse partners? Geen
Geschenken? Geen
Overerving? Nr.
mede-ondertekenaar of mede-eigenaar toevoegen of verwijderen voor herfinancieringsdoeleinden? Ja
tussen ouder (s) en kind (eren)? Ja
persoon (personen) van/naar zijn / haar eigen trust? Geen
natuurlijke persoon (personen) bij zijn/haar eigen naamloze vennootschap, commanditaire vennootschap of vennootschap? Nr.
FAQ Sheets