North Dakota State University

I minerali, come carbone, petrolio, gas naturale o metalli, sono spesso una risorsa preziosa o un bene per il loro proprietario se possono essere sviluppati. Ma anche quando sono nel loro stato naturale (di solito sotterraneo), il nostro sistema legale li tratta come di proprietà di qualcuno. Questi diritti minerari possono essere di proprietà della stessa persona che possiede la superficie del terreno (il proprietario della superficie), o possono essere di proprietà di un’altra persona, nel qual caso i diritti minerari sono considerati separati dai diritti di superficie.

Questa pagina offre spunti di riflessione su

• dividere la proprietà dei minerali diritti e il diritto di superficie
• frammentare le proprietà dei minerali di diritti tra i diversi minerali proprietari il diritto di
• documentare la proprietà dei diritti minerali come parte del record di pubblico
• diritti minerali da cui si domina il diritto di superficie
• Dakota del Nord una legge che risolve il trasferimento di diritti minerari
• North Dakota legge che descrive l’abbandono di diritti minerari
• alcune osservazioni introduttive di minerale di leasing.

Diritti minerari recisi

Poiché gli Stati Uniti acquisirono la proprietà della terra all’inizio del xix secolo (ad esempio, l’acquisto della Louisiana), si presumeva che i diritti di superficie e i diritti minerari fossero di proprietà del governo federale. Gran parte della terra è stata successivamente trasferita alla proprietà privata, mettendo in moto il processo che ancora oggi seguiamo di possedere, utilizzare e trasferire proprietà.

Nel corso di queste operazioni, i diritti minerari potrebbero essere stati separati dai diritti di superficie. Ad esempio, il proprietario della superficie può aver trasferito i diritti minerari ad un’altra persona, ma ha mantenuto i diritti di superficie, o un precedente proprietario ha trasferito i diritti di superficie ad un’altra persona, ma ha mantenuto i diritti minerari. Successivamente, la proprietà dei diritti di superficie e dei diritti minerari sarebbe trasferita agli acquirenti, ai donati o agli eredi come interessi di proprietà separati e distinti.

I diritti minerari, come i diritti di superficie, sono descritti secondo il metodo di indagine del governo; ad esempio, i diritti minerari per un particolare tratto di 160 acri sono di proprietà della persona A o in comproprietà delle persone B e C. Tuttavia, i diritti di superficie potrebbero essere posseduti in modo diverso, come la persona E possiede la metà occidentale del tratto 160 e la persona F possiede la metà orientale del tratto. Non esiste alcuna correlazione tra la proprietà dei diritti di superficie e i diritti minerari sottostanti. Gli straordinari, il proprietario di superficie e il proprietario di minerali possono non avere alcun collegamento diretto tra loro, tranne che detengono ancora diritti di proprietà nello stesso tratto di terra.

Tuttavia, vi sono terreni in cui i diritti minerari e i diritti di superficie non sono stati recisi e sono di proprietà della stessa persona o gruppo di persone. Nel corso di questa discussione, essere consapevoli del fatto che in alcune situazioni, il proprietario minerale e proprietario di superficie possono essere diversi individui o gruppi di individui, e in altre situazioni, il proprietario minerale e superficie può essere la stessa persona o gruppo di persone.

Condivisione della proprietà dei diritti minerari

Non è raro che gli interessi di proprietà di superficie e minerali siano ulteriormente divisi o frammentati tra i membri di un gruppo, ad esempio i fratelli co-proprietari degli interessi di superficie o minerali dopo aver ereditato i diritti da un genitore. Questa discussione si concentra sulla comproprietà dei diritti minerari.

A volte, solo una parte dei diritti minerari viene venduta con i diritti di superficie. Ad esempio, la persona A vende la superficie e metà dei diritti minerari alla persona B. Questa persona (B) fa quindi la stessa cosa vendendo la superficie e metà dei restanti diritti minerari alla persona C. A questo punto, la persona C possiede la superficie e il 25% dei minerali, B possiede il 25% dei minerali e A possiede il 50% dei minerali. Se A lascia in eredità la sua proprietà a tre figli come eredi, la superficie e il 25% dei minerali saranno di proprietà di C, B possiede il 25% dei diritti minerari e le persone A1, A2 e A3 possiedono ciascuno il 16,7% dei diritti minerari. È facile vedere come la proprietà dei diritti minerari può diventare frammentata.

Gli interessi minerari potrebbero essere comproprietà come inquilini in comune, inquilini congiunti, proprietà di vita con un inquilino di vita e interessi di resto o un trust. A volte, potrebbe esserci un tutore per un proprietario di minerali. Ognuna di queste situazioni merita un breve commento.

• Se i diritti minerari sono stati divisi per testamento, atto, o eredità, ogni proprietario diventa un inquilino-in-comune di un interesse individuale nei minerali. Ogni inquilino in comune deve acconsentire ad affittare i loro interessi minerali firmando un contratto di locazione minerale. Mentre può essere vantaggioso per tutti i comproprietari di affittare alla stessa società, non c’è bisogno per loro di farlo. Ogni co-proprietario è libero di contrattare per un grande bonus in denaro o altri benefici come si può ottenere

• Gli interessi minerari detenuti da individui come inquilini congiunti con il diritto di sopravvivenza possono essere gestiti allo stesso modo. Gli inquilini comuni sono liberi di contrattare separatamente o collettivamente. Se tre fratelli possedevano i diritti minerari come inquilini congiunti, ognuno può avere un contratto di locazione diverso relativo alla loro quota di un terzo dei minerali; tuttavia, in tal modo possono inavvertitamente “recidere” la locazione congiunta in una locazione in comune, che potrebbe non essere ciò che intendevano. Pertanto, una buona pratica sarebbe per tutti gli inquilini comuni di firmare lo stesso contratto di locazione.

• Una tenuta vita coinvolge 1) un inquilino vita che ha il diritto di utilizzare la proprietà per il resto della sua vita, e 2) resto persone che riceveranno la proprietà alla morte del inquilino vita. L’inquilino vita ha il diritto di utilizzare qualsiasi reddito dal terreno (come affitto) che viene generato durante la tenuta vita. L’inquilino di vita, tuttavia, è vietato intraprendere azioni che causino “rifiuti” o diminuiscano permanentemente il valore del terreno che verrà ricevuto dalle persone rimanenti. Si sostiene che la produzione di minerali riduce in modo permanente il valore del terreno, e quindi l’inquilino vita può essere vietato di sviluppare i diritti minerari. Una soluzione è per l’inquilino di vita e tutte le altre persone a firmare il contratto di locazione minerale.

• Se il proprietario del minerale stabilisce un trust, il trustee controlla la proprietà a beneficio dei beneficiari. Ma non è sempre chiaro quale sia l’intera gamma dell’autorità del trustee. Pertanto, se viene istituito un trust e i diritti minerari saranno inclusi come parte della proprietà trust, la persona che crea il trust potrebbe voler affrontare esplicitamente il modo in cui il trustee dovrebbe gestire gli interessi minerari e il reddito derivato dal leasing di tali diritti.

• Un tribunale può nominare un tutore per un individuo che è incapace di gestire i suoi affari; questo spesso impone al tutore l’obbligo di gestire la proprietà dell’individuo. Sarà il guardiano che dovrà decidere se i minerali dovrebbero essere affittati, ma una questione legale più fondamentale è se il guardiano ha l’autorità di affittare i diritti minerari. Può essere utile avere la corte affrontare esplicitamente questa domanda al momento del tutore è nominato se l ” individuo ha interessi minerali.

Questi diversi esempi illustrano come la proprietà dei diritti minerari può diventare complicata; il prossimo argomento affronta il modo in cui il nostro sistema legale cerca di tracciare la proprietà dei diritti minerari attraverso lo stesso insieme di registri pubblici a livello di contea utilizzati per tracciare la proprietà della terra.

Determinare la proprietà dell’interesse minerale

A volte, un individuo potrebbe non sapere di possedere diritti di proprietà, in particolare i diritti minerari recisi. Per esempio, i nonni possono aver trascurato dicendo ai loro figli che hanno mantenuto i diritti minerari quando il venduto la loro terra. Alla loro morte, il rappresentante personale della tenuta del nonno potrebbe non averlo conosciuto e semplicemente amministrato o sondato i testamenti senza affrontare la necessità di documentare che i diritti minerari trasferiti ai bambini. Alla morte di questi individui anni dopo, le loro volontà potrebbero aver nuovamente trasferito tutti i loro diritti di proprietà ai membri della terza generazione senza menzionare esplicitamente i diritti minerari. A questo punto, potrebbero esserci fratelli e cugini di primo grado che condividono la proprietà dei diritti minerari. Anche se i trasferimenti non sono stati adeguatamente documentati durante gli insediamenti immobiliari, in questo esempio, i nipoti possiedono i diritti minerari. Ricostruire il record di proprietà anni dopo può essere impegnativo, ma ciò non significa che i nipoti non siano i proprietari di minerali.

• Linea di fondo – essere consapevoli di ciò che si possiede e informare gli altri di questi diritti di proprietà, anche se tale comunicazione è semplice come includere un elenco di interessi di proprietà tra i documenti che verranno utilizzati dai vostri eredi quando la vostra tenuta è risolta o probated.

Un membro della famiglia può dirvi che credono possiede i diritti minerari, ma la risposta definitiva si trova nel sistema legale. Nel Dakota del Nord, la proprietà è determinata in base ai registri pubblici gestiti dal registro della contea per gli atti. Può essere prudente assumere un avvocato per fornire un parere titolo per quanto riguarda la proprietà dei diritti minerari. Se la proprietà non è chiara dopo quel passaggio, potrebbe essere necessario iniziare una causa “titolo tranquillo” in cui la corte esaminerà le prove per determinare la proprietà minerale.

• Il caso giudiziario del North Dakota del 2010 di Melchior v. Lystad (2010 ND 140) illustra una situazione in cui la proprietà frammentata dei diritti minerari ha portato a un’azione di “titolo tranquillo”.

Persone che pensano di possedere i diritti minerari possono trovare che hanno bisogno di adottare misure per portare il record pubblico up-to-date, come ad esempio avere il rappresentante personale di un file immobiliare un atto appropriato che indica che i diritti minerari trasferiti da un proprietario deceduto per l’erede che è ora il proprietario dei diritti minerari.

Consultare un avvocato!!

Sapere quali diritti minerari possiedi

Non assumere che il proprietario della superficie possieda i diritti minerari. Questa potrebbe essere la situazione, ma potrebbe anche non essere la situazione. I proprietari di superficie non possono possedere tutti o nessuno dei diritti minerari nella loro terra. A causa della possibile precedente separazione dei diritti minerari dai diritti di superficie, i proprietari di superfici dovrebbero sviluppare un elenco di tratti di proprietà, compresa la percentuale di diritti minerari rimanenti con ciascun tratto. Questo fornisce un punto di partenza per il processo decisionale.

Compilare un elenco potrebbe non essere facile. Dove i diritti minerari sono stati recisi, la maggior parte dei proprietari terrieri richiederà il parere di un avvocato esperto per interpretare la formulazione legale relativa a ciascun tratto. Inoltre, molti proprietari terrieri potrebbero non rendersi conto di possedere meno di tutti i diritti minerari sotto la loro proprietà.

Lo stesso consiglio può essere rilevante per un individuo che possiede diritti minerari recisi; controllare il registro pubblico( o assumere un avvocato per controllare il record e fornire un parere legale sulla proprietà degli interessi minerali) per determinare quali diritti minerari possiede il proprietario del minerale; potrebbe non essere tutti i diritti minerari.

Implicazioni di Mozzata di Diritti minerari

Un minerale estate (cioè, di diritti minerari) è dominante su tutta la superficie residenziale (cioè, il diritto di superficie), che è il minerale proprietario ha il diritto di utilizzare la superficie della terra per esplorare e produrre minerali senza aver ottenuto il permesso di superficie proprietario, ma questo non è un diritto illimitato — come descritto da Nord Dakota Corte Suprema di Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 NW 2d 131 (ND 1979). Nella sua decisione, la corte spiega:

1. che la tenuta minerale è dominante; essa porta con sé inerenti i diritti per utilizzare la superficie per scoprire e sviluppare i minerali, ma
2. i diritti del proprietario del minerale estate sono limitati a così gran parte della superficie necessaria per esplorare, sviluppare e trasporto dei minerali, il che significa
3. se c’è una superficie esistente uso che avrebbe interferito con, e non ci sono alternative a disposizione per recuperare i sali minerali, l’ le regole di uso ragionevole della superficie del minerale, il proprietario può richiedere il minerale proprietario di adottare un’alternativa al metodo di recupero per ospitare la superficie esistente utilizzare.
4. Se non esistono mezzi alternativi per recuperare i minerali, il proprietario del minerale può perseguire l’unico mezzo possibile per trovare e sviluppare i minerali nonostante l’impatto negativo sulle attività di superficie esistenti.

In sintesi, la superficie non può impedire al proprietario del minerale di fare ciò che è ragionevolmente necessario per recuperare i minerali. Tuttavia, il proprietario del minerale non può utilizzare la superficie in modo negligente o irragionevole e il proprietario del minerale deve ragionevolmente accettare un uso esistente della superficie. Riesposto dal punto di vista del proprietario della superficie: “il proprietario della superficie ha il diritto di non utilizzare la superficie in modo negligente e di accogliere ragionevolmente gli usi esistenti”.

Inoltre, la legislatura del North Dakota ha ampliato i diritti del proprietario della superficie richiedendo che una compagnia petrolifera risarcisca il proprietario della superficie per danni superficiali; questo statuto è discusso come parte di Considerazioni per i proprietari di superficie.

Trasferimento dei diritti minerari (N. D. C. C. §47-10-24)

La discussione in questa pagina si concentra sulla proprietà dei diritti minerari, quindi è opportuno rivedere brevemente la legge sul trasferimento della proprietà dei diritti minerari in North Dakota.

La regola generale del North Dakota quando si trasferiscono gli interessi minerari: Tutti i trasporti o le riserve di diritti minerari (tranne i contratti di locazione), trasporta o riserva tutti i minerali di qualsiasi natura (e loro composti e sottoprodotti), tranne 1) quei minerali specificamente esclusi per nome dal trasporto o dalla prenotazione, e 2) ghiaia, argilla o scorie (a meno che non siano specificamente inclusi per nome nel trasporto o nella prenotazione).

• Ghiaia, argilla e scorie sono destinati a rimanere con i diritti di superficie a meno che non siano specificamente nominati come recisi dal trasporto o dalla prenotazione.

L’eccezione è quando il trasferimento di interessi minerari è un contratto di locazione: un contratto di locazione di diritti minerari trasferisce solo i minerali specificamente identificati o nominati nel contratto di locazione.

• Nel caso di un contratto di locazione di petrolio e gas, tutti gli idrocarburi associati prodotti in forma liquida o gassosa sono considerati inclusi nel contratto di locazione.
• L’uso delle parole “tutti gli altri minerali” o parole simili di natura onnicomprensiva in qualsiasi contratto di locazione NON dà in locazione alcun minerale ad eccezione di quei minerali specificamente nominati nel contratto di locazione.

Chiaramente, la legge del Nord Dakota tratta i contratti di locazione di minerali in modo diverso rispetto ad altri trasferimenti di interessi minerali (come vendite, lasciti, regali). Come indicato in questo sito web: cercare un consulente legale esperto.

Abbandono dei diritti minerari

Il Nord Dakota ha anche affrontato la questione dei diritti minerari recisi, specialmente in quelle situazioni in cui sembra che il proprietario del minerale non possa nemmeno sapere di avere un interesse di proprietà.

” Qualsiasi interesse minerale …, se inutilizzato per un periodo di venti anni immediatamente precedente la prima pubblicazione dell’avviso richiesto dalla sezione 38-18.1-06, considerato abbandonato, a meno che una dichiarazione di credito sia registrata in conformità alla sezione 38-18.1-04. Titolo all’interesse minerale abbandonato giubbotti nel proprietario o proprietari della tenuta di superficie nel terreno in o sotto il quale l’interesse minerale si trova alla data di abbandono.”

” Un interesse minerale si considera utilizzato quando:

a. Vi sono minerali prodotti nell’ambito di tale interesse.
…
d. L’interesse minerale su qualsiasi tratto è soggetto a un contratto di locazione…
g. Viene registrata una corretta dichiarazione di reclamo… (N. D. C. C. §38-18. 1-03).

Raccomandazione: Un proprietario di diritti minerari recisi in North Dakota dovrebbe rivedere lo statuto per assicurare che vengano prese le misure necessarie per impedire che i diritti minerari vengano considerati ” abbandonati.”Una” Dichiarazione di credito di interesse minerale”è disponibile a https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdf.

Raccomandazione: Un proprietario di diritti di superficie dovrebbe considerare se adottare le misure necessarie per rivendicare la proprietà di un “diritti minerari abbandonati.”

Leasing dei diritti minerari come passo verso la produzione di minerali

La maggior parte dei minerali non sono sviluppati dagli individui che possiedono i diritti minerari. Pochi proprietari di minerali hanno il know-how, la tecnologia e le risorse finanziarie per perforare e gestire un pozzo petrolifero o scavare una miniera di carbone. La pratica più comune è per uno sviluppatore minerale di acquisire il diritto di sviluppare i minerali dal proprietario dei diritti minerali. Questa acquisizione potrebbe essere un acquisto (lo sviluppatore minerale acquista i diritti minerali dal precedente proprietario) o un contratto di locazione minerale (lo sviluppatore minerale affitta il diritto di sviluppare i minerali dal proprietario minerale). Il focus di questa discussione è su 1) petrolio e gas e 2) leasing diritti minerari.

Un contratto di locazione minerale generalmente significa che lo sviluppatore minerale paga il proprietario minerale per il diritto di esplorare e iniziare a sviluppare o produrre il petrolio e il gas. Il contratto di locazione concede questo diritto allo sviluppatore minerale per un concordato periodo di tempo, forse tre anni. Questi contratti di locazione affermano anche che se la produzione inizia durante il periodo del contratto di locazione, lo sviluppatore minerale ha il diritto di produrre i minerali per tutto il tempo in cui si verifica la produzione; questo può essere per decenni. Se nessuna produzione viene avviata entro la fine del contratto di locazione, il contratto di locazione scade semplicemente e il proprietario minerale è libero di cercare un altro sviluppatore minerale per affittare i diritti minerari.

Se la produzione viene avviata e l’accordo è ora vincolante per tutta la durata della produzione, al proprietario del minerale viene corrisposta una royalty, spesso basata sulla quantità di petrolio e gas prodotti. Così un contratto di locazione minerale per tre anni può essere un accordo che definisce un rapporto con lo sviluppatore minerale per diversi decenni o più. Per questo motivo, è fondamentale che i proprietari di minerali stipulino con attenzione un contratto di locazione.

Nel caso di diritti minerari recisi, il proprietario della superficie può essere deluso dal fatto che non condivide la ricchezza generata dai minerali prodotti sotto la terra di loro proprietà. Possono essere ulteriormente frustrati quando i processi di esplorazione e produzione di petrolio e gas interferiscono o danneggiano il loro uso della superficie.

Ma la legge è chiara a un proprietario di minerali (o il locatario di minerali) ha il diritto di entrare sulla superficie del terreno (anche se di proprietà di un’altra persona) allo scopo di esplorare e sviluppare minerali.

• La legge è anche chiaro che il proprietario di superficie ha il diritto di essere risarcito per i danni che si verificano durante l’esplorazione e la produzione di minerali. A causa delle incertezze che possono sorgere durante lo sviluppo minerale, il legislatore statale ha emanato leggi che dirigono come vengono mantenute le relazioni tra il proprietario del minerale, lo sviluppatore del minerale e il proprietario della superficie. Nel Dakota del Nord, la Commissione industriale è responsabile della supervisione dello sviluppo minerale.
• La legislatura del North Dakota ha anche offerto una certa protezione per i proprietari di superficie imponendo statutariamente alle società di esplorazione petrolifera di ottenere un permesso dalla Commissione industriale prima di iniziare l’esplorazione. Vedi N. D. C. C. §38-08. 1-04; e N. D. A. C. capitolo 43-02-12. Inoltre, la legislatura del North Dakota ha promulgato una legge statutaria per assicurare che i proprietari di superfici siano compensati durante la produzione di petrolio e gas; vedere N. D. C. C. §38-11.1-04. Si noti che questo statuto impone l’obbligo di risarcire il proprietario della superficie allo sviluppatore minerale, non al proprietario del minerale.
• Inoltre, la legislatura del North Dakota offre protezione per le risorse idriche del proprietario di superficie E dei proprietari terrieri adiacenti. Vedi N. D. C. C. §38-11. 1-06. Questa protezione comprende sia le attività di esplorazione e produzione di petrolio e gas.

Leasing co-owned mineral interests

Quando i diritti minerari sono di proprietà di più persone, possono sorgere difficoltà nell’ottenere tutti loro di eseguire un contratto di locazione. Questo potrebbe accadere se una persona è scomparsa, è minorenne, si rifiuta di eseguire il contratto di locazione, o per qualche motivo non può eseguire il contratto di locazione. Legge North Dakota permette ai proprietari di una metà o più del petrolio e del gas, o i proprietari di contratti di locazione che coprono una metà o più dei minerali sotto contratto, non vedo questa limitazione; cioè, lo statuto dice che qualsiasi titolare di interessi può avviare questo procedimento giudiziario, non solo gli interessi di maggioranza per chiedere al tribunale un ordine che consenta loro di sviluppare il petrolio e il gas. Questo viene fatto per proteggere gli interessi dei proprietari di maggioranza (N. D. C. C. cap 38-13. 1).

Quando ciò viene fatto, tutti i proprietari, sia noti che sconosciuti, sono resi parti dell’azione. Se la petizione è approvata dal tribunale, i proprietari non firmatari sono garantiti i loro benefici proporzionati dal contratto di locazione.

Vedi N. D. C. C. cap 38-13.1 Trust per proprietari di minerali non localizzabili

Affittuari congiunti

Ad esempio, se due dei tre individui che co-possiedono diritti minerari come affittuari congiunti accettano lo stesso contratto di locazione, la società può rivolgersi al terzo affittuario congiunto e chiedere a tale affittuario congiunto di ratificare il contratto di locazione di minerali concordato dagli altri due affittuari congiunti. Firmando un modulo di “ratifica”, il terzo inquilino comune accetta che, se eredita l’interesse minerale di uno degli altri due inquilini comuni prima della scadenza del contratto di locazione, il terzo inquilino comune accetterà le disposizioni del contratto di locazione minerale.

Life Estate

Il leasing è più complicato quando la terra è soggetta a interessi di life estate e resto. Gli inquilini di vita e remaindermen di solito devono partecipare all’esecuzione o alla ratifica di un contratto di locazione di petrolio e gas. Possono accettare di dividere i proventi nel contratto di locazione o in un accordo separato. In assenza di tale accordo, la legge fornisce una formula per calcolare la quota di ciascuno. Se una proprietà di vita è gravata da interessi di remaindermen sconosciuti o indeterminabili, è possibile garantire un contratto di locazione di tali interessi remaindermen presentando una petizione a un tribunale.

Tutela o Trustee

Le complicazioni di leasing sorgono anche quando i diritti minerari sono controllati da un tutore o trustee. Generalmente, è necessario un ordine del tribunale per consentire al tutore o trustee di eseguire un contratto di locazione di petrolio e gas.

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Un altro argomento dovrebbe essere affrontato prima di discutere considerazioni per i proprietari di minerali e superfici, cioè la responsabilità normativa della Commissione industriale del North Dakota.