Strata Management feladatok és felelősségek Ausztráliában

a Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW) szerint a strata manager olyan személy, aki valamilyen jutalomért a törvényben meghatározott különböző tulajdonosi vállalati funkciókat lát el. A rétegkezelőket általában összekeverik az ingatlankezelőkkel. A strata menedzserek azonban nem adnak bérbe vagy adnak el ingatlanokat.

a strata menedzser, más néven test vállalati menedzser, tulajdonosi vállalati menedzser vagy rétegkezelő ügynök felelős a közös tulajdonban lévő ingatlanok csoportjáért vagy blokkjáért. A menedzser gondoskodik arról, hogy az épület biztosítva legyen, megfeleljen a helyi törvényeknek, és karbantartják, valamint biztosítja, hogy az ingatlanok adminisztrációja naprakész és pontos legyen. Ahhoz, hogy jobban megértsük a strata menedzser feladatait, meg kell tennünk mi a “strata”.

mi az a réteg?

rétegek, más néven a rétegrendszer vagy a rétegek címe olyan rendszer, amely lehetővé teszi az ingatlan vagy a telek részleges tulajdonjogát. A tétel lehet egység, egész lakás vagy városi ház.

a telek birtoklásával együtt a tulajdonos közös tulajdonban van, beleértve az autópályákat, felvonókat, parkokat, kerteket és medencéket a többi tulajdonossal. Amikor strata egységet vásárol, vásárol egy közösségbe.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– parkolás csak a parkolóhelyen
– a kisállat megfelelő kezelése
– annak biztosítása, hogy a vendégek a tulajdonosok társasága vagy testülete szerint járjanak el vállalati szabályok
– a zajszabályok betartása
– nem károsítja vagy szemeteli a közös tulajdont
– a szükséges jóváhagyások megszerzése, ha módosítani kívánja az egységét (beleértve annak fa xhamade-jét is)

minden tételtulajdonos alkotja a tulajdonosok társaságát, és kinevez egy rétegvezetőt, aki felügyeli a tulajdonosok Társaságának fenntartását és pénzügyi integritását az ingatlanok csoportja a tulajdonosok nevében.

a Strata cím története

ez egy olyan tulajdonjogi rendszer, amely Walesben, Ausztráliában kezdődött, és amelyet idővel az egész világon megalkottak. A rétegkoncepciót csak 50 évvel ezelőtt vezették be, és jelenleg több mint 200 000 rétegrendszer létezik, amelyek több mint kétmillió tételből állnak Ausztráliában.

a múltban a kommunális megélhetési rendszerek a Társaság címe alá tartoztak, és a potenciális vevőnek részvényeket kellett vásárolnia abban a társaságban, hogy az ingatlanban éljen. Ennek a megállapodásnak az a hátránya, hogy a Vevő nem kapta meg az ingatlan teljes tulajdonjogát. Következésképpen az ilyen vásárlók nehezen tudtak hiteleket szerezni a pénzügyi intézményektől.

1961-ben az Új-Dél-Wales-i kormány kidolgozott egy rendszert a rétegek számára tulajdonságok a közvetítési törvényben. Ezt a világ más régióiban is megismételték, beleértve olyan országokat, mint Új-Zéland, Dél-Afrika, Kanada, Szingapúr, Malajzia és az Egyesült Arab Emírségek.

Ausztráliában más joghatóságok követték Új-Dél-Walest, és elfogadták saját rétegtörvényeiket. Ez a strata cím alkalmazásának kiterjesztéséhez vezetett a lakossági rendszerektől a kereskedelmi, üdülőhelyek, valamint kiskereskedelmi létesítmények. A koncepció azonban ugyanaz marad, vagyis a rendszerek részleges tulajdonjoga, valamint a közös területek közös tulajdonjoga, amelyeket a rétegvezetők kezelnek.

a Rétegkezelő feladatai és felelőssége

a rétegkezelő felügyeli a rétegek tulajdonságainak napi kezelését, és az ingatlantulajdonosok kollektívaként nevezik ki. Az ingatlan összetettségétől és méretétől függően a tulajdonosok dönthetnek úgy, hogy egynél több menedzserrel rendelkeznek. A Strata menedzserek olyan rendszerekkel, jól megtervezett folyamatokkal és tapasztalattal rendelkeznek, amelyek jobb helyzetbe hozzák őket feladataik ellátásához, mint maguk az ingatlantulajdonosok.

a strata corporation és a menedzser közötti kapcsolatot a köztük lévő szerződés szabályozza, és így azok a feladatok is, amelyeket el kell végeznie. A rétegkezelő azonban szolgáltatásait az egész vállalatnak nyújtja, nem pedig az egyes tételtulajdonosoknak.
tanácsot adnak a közös vagyonkezeléssel kapcsolatban, és a következő feladatokat és feladatokat látják el:

Ingatlanfenntartás

a rétegkezelőnek egyre növekvő szerepe van annak biztosításában, hogy a rétegtulajdont elfoglaló emberek kényelmesen éljenek. A telek tulajdonosainak azonban néha nehéz megkülönböztetni a közös vagyont és azt, ami a telkükön van.

a strata manager a Bizottság jóváhagyásával árajánlatokat szerez olyan vállalkozóktól, mint építők, kertészek, takarítók és mások a közös ingatlan fenntartásával kapcsolatban. Valójában ők az elsők, akikkel kapcsolatba kell lépni, ha a rétegépítés sürgős javításokat igényel. Bizonyos esetekben a strata menedzsernek felhatalmazása van arra, hogy előzetes jóváhagyás nélkül jóváhagyja a strata Tanács nevében a kisebb karbantartási döntéseket.

nyilvántartások őrzése és frissítése

bár a tulajdonosi társaság kötelessége a naprakész rétegnyilvántartások fenntartása, a legtöbb esetben ezt a kötelezettséget a rétegkezelőre ruházzák át. A Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) 180.szakasza és a Strata Schemes Management Regulations 2016 (NSW) előírja, hogy a strata tulajdonosok legalább hét évig megőrizzék a következő dokumentumokat:

– a vállalat által küldött vagy kapott összes levelezés másolata;
– a strata Bizottság üléseiről szóló értesítések;
– az egyes strata ülések jegyzőkönyve az elfogadott indítványokkal és a megvitatott napirendekkel együtt;
– az állásfoglalások vagy határozatok elfogadására irányuló indítványokkal kapcsolatos szavazólapok a strata Bizottság megválasztása;
– a Strata Tanácsnak átadott proxyk. Ebben az esetben a 7 év akkor kezdődik, amikor a meghatalmazott lejár;
– a tulajdonos társasága és a rétegkezelő közötti aláírt megállapodás; és
– rögzíti, hogy a rétegkezelő átadja a tulajdonos Társaságának.

elektronikus szavazás esetén a papírokat legalább 13 hónapig meg kell őrizni, különösen akkor, ha titkos szavazásra, rétegmegújítási Bizottságra vagy a Rétegrendszerekről szóló törvény 10.részével kapcsolatos egyéb határozatokra vonatkoznak.

Strata management kell benyújtania ezeket a nyilvántartásokat minden jelzálog vagy tulajdonos, aki kéri, hogy vizsgálja meg őket azzal a feltétellel, hogy fizetnek az előírt díjat.

korábban a fenti nyilvántartások egy részét csak 5 évig kellett megőrizni.

pénzügyi irányítás és adózás

mint minden ingatlantulajdonos, a strata rendszer felelős olyan dolgokért, mint az ingatlan építési (nem tartalmi) biztosítása, a közüzemi számlák kifizetése a közös tulajdonra, valamint a rendszeres javítások és karbantartás elvégzése. Ezeknek a kiadásoknak a fedezésére a tulajdonosi társaságnak adminisztratív alapot és süllyedő alapot kell létrehoznia, hogy a tulajdonosoktól díjakat szedjen. Míg az igazgatási alapot a napi működési költségekre használják, a süllyedő alapra a jövőbeni tőkével kapcsolatos kiadásokhoz van szükség.

a rétegkezelő elkészíti a költségvetéseket, és benyújtja azokat a tulajdonosok vállalati bizottságának a szükséges felülvizsgálatra és jóváhagyásra. Ő biztosítja, hogy minden olyan pénz, amelyet a vállalat tartozik és tartozik, időben kifizetésre kerül, beleértve az ingatlantulajdonos illetékeit is. Ő is figyelemmel kíséri a számlákat, és a kifizetéseket időben.

ülések adminisztrációja és felállítása

a strata menedzser felelős a tulajdonosokkal való kapcsolattartásért az ingatlan fenntartási kérdéseiről, az időszakos illetékekről, az értekezletekről szóló értesítésekről és a strata ingatlanra vonatkozó egyéb általános információkról. Ő kezeli az ingatlanra vonatkozó bármilyen levelezést, például a bérlő által felvetett kérdéseket, amelyeket a tulajdonosnak irányítanak. Ő is kezeli a potenciális ingatlanvásárlók kérdéseit.

a strata vagyon biztosításának biztosításán kívül a menedzser felelős a biztosítási igények kezeléséért és figyelemmel kíséri a pénzeszközök beérkezését. Ő archiválja az összes rekordot. Kérésre a menedzser köteles lehet A társaság közgyűléseinek elnöke. Bizonyos esetekben a rétegkezelőt felkérhetik, hogy adjon jegyzőkönyvet az ülésekről a tulajdonosok vállalati Bizottságának.

interperszonális kapcsolatok és információmegosztás

a legtöbb esetben a rétegvezetők felelősek azért, hogy minden tulajdonos között harmónia legyen. Ez azt jelenti, hogy olyan feladatokat kell ellátniuk, mint:

– az ingatlanra vonatkozó szabályok egyértelmű közlése a lakosokkal és a szabályok érvényesítése. A rétegkezelő szükség esetén módosítja ezeket az alapszabályokat is. Ezt a tulajdonosi társaság érdekében kell tenni, és kizárólag a tulajdonosok társadalmi kohéziójának erősítését kell szolgálnia.
– a telek tulajdonosai közötti viták elfogulatlan közvetítése. A vezetők részt vehetnek a zaj, a helytelen parkolás és a háziállatok körüli vitákban. Javaslatokat is kínálnak arra vonatkozóan, hogyan lehet javítani a rétegrendszer harmóniáját.
– a Strata menedzserei felelősek olyan rendezvények és társadalmi események szervezéséért, ahol visszajelzést kaphatnak a lakóktól arról, hogyan javíthatnák szolgáltatásaikat.

a rétegvezetés felelős az éves közgyűlések, a Végrehajtó Bizottság üléseinek létrehozásáért, ahol az irodai vezetőket nevezik ki, valamint a közgyűlésekért.

az építési és biztonsági követelményeknek való megfelelés biztosítása

nem számít a strata Ingatlan mérete, Ausztráliában számos törvény és szabályozás van, amelyeket a strata tulajdonosoknak be kell tartaniuk. Ezek közé tartozik a felvonó-és tűzbiztonsági tanúsítványok. A strata manager feladata, hogy proaktívan kutassa az adott joghatóságban alkalmazandó törvényeket és rendeleteket annak biztosítása érdekében, hogy a strata tulajdonság megfeleljen és továbbra is megfeleljen. A strata Bizottsággal együtt a strata menedzsernek elő kell segítenie a szükséges értékeléseket, és biztosítania kell, hogy a szükséges szolgáltatások a lakosok rendelkezésére álljanak.

a Rétegtekercs tartása

a tulajdonos társasága köteles elkészíteni egy rétegtekercset, amelyet a legtöbb esetben a rétegkezelő őrizetében tartanak. A strata roll kizárólag az értesítések kiszolgálására szolgál, és tartalmaznia kell:

– a tulajdonos vagy az ingatlankezelő teljes nevét, postai címét, e – mail címét és telefonszámát; és
– a bérlők teljes nevét, címét, e-mailjeit és telefonszámát.

ezután a strata menedzser rögzíti a strata tervszámát, az épület címét, a strata alapszabályát, az eredeti tulajdonos nevét, valamint egy ausztrál címet, valamint az egység teljes jogosultságát.

bár a strata menedzsment felelős a fenti feladatokért, a tulajdonosok vállalati Bizottsága vagy a strata Tanács felelős és elszámoltatható a lot tulajdonosok felé. A Bizottság vagy a Tanács felelőssége annak biztosítása, hogy a rétegvezetés teljesítse feladatait, és egy másik vezetőt alkalmazzon, ha a jelenlegi vezetőség kudarcot vall.

Mit Nem Tehet Egy Rétegkezelő?

a Strata menedzserek elszámoltathatók a strata Tanácsnak, és önmagukban nem rendelkeznek hatáskörrel (hacsak írásban nem írják elő). Emiatt, a rétegkezelés nem köthet vagy szüntethet meg szerződéseket, jogsértési értesítéseket adhat ki a vállalkozóknak, vagy a Tanács jóváhagyása nélkül nem rutinszerű kiadásokat hagyhat jóvá.

a Strata menedzserek nem adhatnak jogi tanácsot, de tudásuk és tapasztalatuk alapján általános tájékoztatást nyújthatnak. A szakmai rétegvezetőnek javasolnia kell jogi vélemény beszerzését, ha a tulajdonosi Bizottságnak vagy Tanácsnak kétségei vannak egy szaktanácsot igénylő kérdésben.

mivel a menedzser nem minősített építő vagy projektmenedzser, nem valószínű, hogy a rétegkezelő konkrét tanácsokat ad az ingatlan karbantartásával kapcsolatban. Az ideális rétegkezelő azt javasolja, hogy egy szakértő felügyelje a karbantartási munkákat, és rendszeres jelentéseket készítsen a karbantartási követelményekről, hogy a Bizottság vagy a Tanács megalapozott döntést hozhasson.

a rétegkezelő a Tanács jóváhagyása nélkül nem vehet fel nem szabványos indítványokat egyetlen ülés napirendjébe sem. Az ilyen jogosulatlan indítványok magukban foglalhatják a menedzser szerződésének megújítására irányuló indítványt. Ezt a Bizottságnak kell eldöntenie.

Strata Manager Vs Property Manager

az ingatlankezelő egyetlen ingatlantulajdonos nevében végzi feladatait. Összegyűjti a bérleti díjakat, megszervezi az ingatlan karbantartását, fizeti a költségeket és kezeli az ingatlan bérleti díját. Bár a strata menedzser fenntartja a strata tulajdonságot, szélesebb körű szolgáltatásokat is nyújthat, beleértve, de nem kizárólagosan a tulajdonosok és ügynökeik kollektív képviseletét. A strata alapkezelő társaság az ingatlan érdekeit szem előtt tartva látja el feladatait, hogy a strata living élvezetes és költséghatékony legyen. A Strata menedzserek ugyanazon strata rendszer keretében több tulajdonosnak nyújtják szolgáltatásaikat.

záró gondolatok a Rétegmenedzser álláspontjáról

a Tanács tagjai és a rétegtulajdonosok nem feltétlenül rétegszakértők. Ezért erősen támaszkodnak a rétegkezelő jó tanácsaira és szakértői javaslataira a tulajdonuk kezelésében. A rétegkezelő azonban csak annyira jó, mint az általuk képviselt tulajdonosok. Minél proaktívabbak a tulajdonosok, annál több feladatot ruházhatnak át a rétegkezelőre. Ez mindenki számára hatékony eredményhez vezet.

a technológia és a modern élet miatt a rétegkezelő pozíciója idővel összetetté vált. A modern strata menedzsernek olyan épületekkel kell foglalkoznia, amelyek több funkcióval rendelkeznek, és olyan építési projekteket kell kezelnie, amelyeket korábban nem tudtak kezelni. Ezt szem előtt tartva tanácsos, hogy a rétegvezető folyamatos képzésen vegyen részt. Nagyon ajánlott a megfelelő és megfelelő tanúsítványok és akkreditációk megszerzése a Strata Community Australia-tól.