Université d’État du Dakota du Nord

Les minéraux, tels que le charbon, le pétrole, le gaz naturel ou les métaux, sont souvent une ressource ou un actif précieux pour leur propriétaire s’ils peuvent être mis en valeur. Mais même lorsqu’ils sont dans leur état naturel (généralement sous terre), notre système juridique les considère comme appartenant à quelqu’un. Ces droits miniers peuvent appartenir à la même personne qui possède la surface du terrain (le propriétaire de la surface), ou ils peuvent appartenir à une autre personne, auquel cas les droits miniers sont considérés comme dissociés des droits de surface.

Cette page propose des réflexions sur

• la séparation de la propriété des droits miniers et des droits de surface
• la fragmentation de la propriété des droits miniers entre plusieurs propriétaires de droits miniers
• la documentation de la propriété des droits miniers dans le cadre du dossier public
• les droits miniers dominant les droits de surface
• Dakota du Nord statutaire loi portant sur le transfert des droits miniers
• Loi statutaire du Dakota du Nord qui décrit l’abandon des droits miniers
• quelques commentaires introductifs sur la location minière.

Droits miniers séparés

Comme les États-Unis ont acquis la propriété de terres au début du 19e siècle (par exemple, l’achat de la Louisiane), il a été présumé que les droits de surface et les droits miniers appartenaient au gouvernement fédéral. Une grande partie des terres a ensuite été transférée à la propriété privée, mettant en branle le processus que nous suivons encore aujourd’hui de posséder, d’utiliser et de transférer des biens.

Au cours de ces transactions, des droits miniers peuvent avoir été dissociés des droits de surface. Par exemple, le propriétaire de la surface peut avoir transféré les droits miniers à une autre personne mais conservé les droits de surface, ou un propriétaire précédent a transféré les droits de surface à une autre personne mais conservé les droits miniers. Par la suite, la propriété des droits de surface et des droits miniers serait transférée aux acheteurs, aux donataires ou aux héritiers en tant que droits de propriété distincts et distincts.

Les droits miniers, tout comme les droits de surface, sont décrits selon la méthode d’arpentage du gouvernement; par exemple, les droits miniers d’une parcelle particulière de 160 acres appartiennent à la personne A ou sont copropriétaires des personnes B et C. Cependant, les droits de surface pourraient être détenus différemment, par exemple la personne E possède la moitié ouest de la parcelle de 160 et la personne F possède la moitié est de la parcelle. Il n’y a pas de corrélation entre la propriété des droits de surface et les droits miniers sous-jacents. Au fil du temps, le propriétaire de la surface et le propriétaire du minerai peuvent n’avoir aucun lien direct l’un avec l’autre, sauf s’ils détiennent toujours des droits de propriété sur la même parcelle de terrain.

Cependant, il y a des terres où les droits miniers et les droits de surface n’ont pas été coupés et qui appartiennent à la même personne ou au même groupe de personnes. Tout au long de cette discussion, n’oubliez pas que dans certaines situations, le propriétaire du minerai et le propriétaire de la surface peuvent être des individus ou des groupes d’individus différents, et dans d’autres situations, le propriétaire du minerai et le propriétaire de la surface peuvent être la même personne ou le même groupe de personnes.

Partage de la propriété des Droits miniers

Il n’est pas rare que les intérêts de propriété de surface et de minéraux soient encore divisés ou fragmentés entre les membres d’un groupe, comme les frères et sœurs copropriétaires des intérêts de surface ou minéraux après avoir hérité des droits d’un parent. Cette discussion porte sur la copropriété des droits miniers.

Parfois, seule une partie des droits miniers est vendue avec les droits de surface. Par exemple, la personne A vend la surface et la moitié des droits miniers à la personne B. Cette personne (B) fait alors la même chose en vendant la surface et la moitié des droits miniers restants à la personne C. À ce stade, la personne C possède la surface et 25% des minéraux, B possède 25% des minéraux et A possède 50% des minéraux. Si A lègue alors ses biens à trois enfants en tant qu’héritiers, la surface et 25% des minéraux appartiendront à C, B détient 25% des droits miniers, et les personnes A1, A2 et A3 possèdent chacune 16,7% des droits miniers. Il est facile de voir comment la propriété des droits miniers peut se fragmenter.

Les intérêts miniers pourraient être détenus en copropriété en tant que locataires communs, locataires conjoints, succession viagère avec un locataire viager et des intérêts résiduels, ou une fiducie. À l’occasion, il peut y avoir un tuteur pour un propriétaire de minerai. Chacune de ces situations mérite un bref commentaire.

• Si les droits miniers ont été divisés par testament, acte ou héritage, chaque propriétaire devient locataire commun d’un intérêt individuel dans les minéraux. Chaque locataire en commun doit consentir à louer ses intérêts miniers en signant un bail minier. S’il peut être avantageux pour tous les copropriétaires de louer à la même entreprise, il n’est pas nécessaire qu’ils le fassent. Chaque copropriétaire est libre de négocier pour un bonus en espèces ou d’autres avantages aussi importants que possible

• Les intérêts miniers détenus par des particuliers en tant que locataires conjoints avec droit de survie peuvent être traités de la même manière. Les copropriétaires sont libres de négocier séparément ou collectivement. Si trois frères et sœurs possédaient les droits miniers en tant que locataires conjoints, chacun peut avoir un bail différent concernant son tiers de part des minéraux; cependant, ce faisant, ils peuvent par inadvertance « rompre » la location conjointe en une location en commun, ce qui peut ne pas être ce qu’ils voulaient. Ainsi, une meilleure pratique serait que tous les locataires conjoints signent le même bail.

• Une succession viagère implique 1) un locataire viager qui a le droit d’utiliser le bien pour le reste de sa vie, et 2) les autres personnes qui recevront le bien au décès du locataire viager. Le locataire viager a le droit d’utiliser tout revenu du terrain (tel que le loyer) généré pendant la succession viagère. Il est toutefois interdit au locataire à vie de prendre des mesures qui causent du « gaspillage » ou diminuent de façon permanente la valeur du terrain qui sera reçu par les autres personnes. On soutient que la production de minéraux réduit de façon permanente la valeur du terrain, et donc le locataire à vie peut se voir interdire de développer les droits miniers. Une solution consiste pour le locataire à vie et toutes les autres personnes à signer le bail minier.

• Si le propriétaire minier établit une fiducie, le fiduciaire contrôle la propriété au profit des bénéficiaires. Mais il n’est pas toujours clair quelle est l’étendue complète de l’autorité du syndic. Par conséquent, si une fiducie est établie et que les droits miniers seront inclus dans les biens de la fiducie, la personne qui crée la fiducie peut vouloir expliquer explicitement comment le fiduciaire devrait gérer les intérêts miniers et le revenu tiré de la location de ces droits.

• Un tribunal peut nommer un tuteur pour une personne qui est incapable de gérer ses affaires; cela impose souvent au tuteur l’obligation de gérer les biens de la personne. Ce sera le tuteur qui devra décider si les minéraux doivent être loués, mais une question juridique plus fondamentale est de savoir si le tuteur a le pouvoir de louer les droits miniers. Il peut être utile que le tribunal se penche explicitement sur cette question au moment de la nomination du tuteur si la personne a des intérêts miniers.

Ces quelques exemples illustrent comment la propriété des droits miniers peut devenir compliquée; le sujet suivant traite de la façon dont notre système juridique tente de suivre la propriété des droits miniers à travers le même ensemble de registres publics au niveau du comté que celui utilisé pour suivre la propriété des terres.

Détermination de la propriété de l’intérêt minier

À l’occasion, un particulier peut ne pas savoir qu’il possède des droits de propriété, en particulier des droits miniers séparés. Par exemple, les grands-parents ont peut-être négligé de dire à leurs enfants qu’ils conservaient les droits miniers lors de la vente de leurs terres. À leur décès, le représentant personnel de la succession des grands-parents ne l’a peut-être pas su et s’est contenté d’administrer ou d’homologuer les testaments sans avoir à documenter le transfert des droits miniers aux enfants. À la mort de ces personnes des années plus tard, leurs testaments ont peut-être à nouveau transféré tous leurs droits de propriété à des membres de la troisième génération sans mentionner explicitement les droits miniers. À ce stade, il pourrait y avoir des frères et sœurs et des cousins germains partageant la propriété des droits miniers. Même si les transferts n’ont pas été correctement documentés lors des règlements successoraux, dans cet exemple, les petits-enfants sont propriétaires des droits miniers. Reconstruire le dossier de propriété des années plus tard peut être difficile, mais cela ne signifie pas que les petits-enfants ne sont pas les propriétaires de minéraux.

• Bottom line be soyez conscient de ce que vous possédez et informez les autres de ces droits de propriété, même si cette communication est aussi simple que d’inclure une liste des intérêts de propriété parmi vos documents qui seront utilisés par vos héritiers lorsque votre succession sera réglée ou homologuée.

Un membre de la famille peut vous dire qui, selon lui, détient les droits miniers, mais la réponse ultime réside dans le système juridique. Dans le Dakota du Nord, la propriété est déterminée en fonction des registres publics tenus par le registre des actes du comté. Il peut être prudent d’engager un avocat pour fournir une opinion sur le titre quant à la propriété des droits miniers. Si la propriété n’est pas claire après cette étape, il peut être nécessaire d’entamer une poursuite en « titre silencieux » dans laquelle le tribunal examinera les preuves pour déterminer la propriété du minerai.

• L’affaire Melchior v. Lystad (2010 ND 140), rendue en 2010 au Dakota du Nord, illustre une situation où la propriété fragmentée des droits miniers a conduit à une action en  » titre silencieux « .

Les personnes qui pensent posséder des droits miniers peuvent constater qu’elles doivent prendre des mesures pour mettre à jour le dossier public, par exemple en demandant au représentant personnel d’une succession de déposer un acte approprié indiquant que les droits miniers ont été transférés d’un propriétaire décédé à l’héritier qui est maintenant le propriétaire des droits miniers.

Consultez un avocat!!

Sachez Quels Droits miniers Vous possédez

Ne présumez pas que le propriétaire de la surface est propriétaire des droits miniers. C’est peut-être la situation, mais ce n’est peut-être pas non plus la situation. Les propriétaires de surface ne peuvent être propriétaires de la totalité ou de l’un des droits miniers sur leurs terres. En raison de la possible séparation préalable des droits miniers des droits de surface, les propriétaires de surface devraient établir une liste des parcelles détenues, y compris le pourcentage de droits miniers restant avec chaque parcelle. Cela constitue un point de départ pour la prise de décision.

Compiler une liste peut ne pas être facile. Lorsque des droits miniers ont été coupés, la plupart des propriétaires fonciers auront besoin des conseils d’un avocat compétent pour interpréter le libellé juridique de chaque parcelle. De plus, de nombreux propriétaires fonciers peuvent ne pas se rendre compte qu’ils possèdent moins que la totalité des droits miniers sous leur propriété.

Le même conseil peut être pertinent pour une personne qui possède des droits miniers séparés; vérifier le dossier public (ou engager un avocat pour vérifier le dossier et fournir un avis juridique quant à la propriété des intérêts miniers) pour déterminer quels droits miniers le propriétaire minier possède; ce ne sont peut-être pas tous les droits miniers.

Implications des droits miniers séparés

Un domaine minier (c.-à-d. des droits miniers) domine le domaine de surface (c.-à-d. des droits de surface), c’est-à-dire que le propriétaire du minerai a le droit d’utiliser la surface du terrain pour explorer et produire des minéraux sans obtenir la permission du propriétaire de la surface, mais ce n’est pas un droit illimité as tel que décrit par la Cour suprême du Dakota du Nord dans Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 N.O. 2d 131 (S.D. 1979). Dans sa décision, la cour explique:

1. que le domaine minéral est dominant; il comporte des droits inhérents d’utiliser la surface pour trouver et développer les minéraux, mais
2. les droits du propriétaire du domaine minéral sont limités à une partie de la surface raisonnablement nécessaire pour explorer, développer et transporter les minéraux, ce qui signifie
3. s’il existe une utilisation existante de la surface qui serait entravée et qu’il existe des solutions de rechange pour récupérer les minéraux, les règles d’utilisation raisonnable de la surface par le propriétaire minéral peuvent exiger que le propriétaire minéral adopte une méthode de récupération alternative pour accommoder la surface existante utiliser.
4. S’il n’y a pas d’autre moyen de récupérer les minéraux, le propriétaire du minéral peut rechercher le seul moyen possible de trouver et de développer les minéraux malgré l’impact négatif sur les activités de surface existantes.

En résumé, la surface ne peut pas empêcher le propriétaire du minéral de faire ce qui est raisonnablement nécessaire pour récupérer les minéraux. Cependant, le propriétaire du minéral ne peut pas utiliser la surface de manière négligente ou déraisonnable, et le propriétaire du minéral doit raisonnablement s’accommoder d’une utilisation existante de la surface. Retraité du point de vue du propriétaire de la surface: « le propriétaire de la surface a le droit de ne pas faire utiliser la surface de manière négligente et d’accommoder raisonnablement les utilisations existantes « .

De plus, la législature du Dakota du Nord a élargi les droits du propriétaire de surface en exigeant qu’une compagnie pétrolière indemnise le propriétaire de surface pour les dommages causés à la surface; cette loi est discutée dans le cadre des considérations pour les propriétaires de surface.

Transfert de droits miniers (S.D.C.C. §47-10-24)

La discussion sur cette page se concentre sur la propriété des droits miniers, il convient donc de passer brièvement en revue la loi sur le transfert de la propriété des droits miniers dans le Dakota du Nord.

La règle générale du Dakota du Nord lors du transfert des intérêts miniers États: Tous les moyens de transport ou réserves de droits miniers (sauf les baux), transporte ou réserve tous les minéraux de toute nature (et leurs composés et sous-produits), sauf 1) ces minéraux spécifiquement exclus par leur nom du moyen de transport ou de la réserve, et 2) gravier, argile ou scories (sauf si spécifiquement inclus par leur nom dans le moyen de transport ou la réserve).

• Le gravier, l’argile et les scories sont destinés à demeurer avec les droits de surface, à moins qu’ils ne soient spécifiquement désignés comme étant sectionnés par le moyen de transport ou la réserve.

L’exception est lorsque le transfert de droits miniers est un bail: Un bail de droits miniers ne transfère que les minéraux spécifiquement identifiés ou nommés dans le bail.

• Dans le cas d’un contrat de location de pétrole et de gaz, tous les hydrocarbures associés produits sous forme liquide ou gazeuse sont réputés être inclus dans le contrat de location.
• L’utilisation des mots « tous les autres minéraux » ou des mots similaires de nature tout compris dans un bail ne loue aucun minéral, à l’exception des minéraux spécifiquement nommés dans le bail.

De toute évidence, la loi du Dakota du Nord traite les baux miniers différemment des autres transferts d’intérêts miniers (tels que les ventes, les legs, les dons). Tel qu’indiqué dans ce site Web : recherchez un conseiller juridique compétent.

Abandon des droits miniers

Le Dakota du Nord a également abordé la question des droits miniers séparés, en particulier dans les situations où il semble que le propriétaire du minerai ne sache même pas qu’il a un intérêt de propriété.

 » Tout intérêt minéral…, s’il n’est pas utilisé pendant une période de vingt ans précédant immédiatement la première publication de l’avis requis par l’article 38-18.1-06, réputé abandonné, à moins qu’une déclaration ne soit enregistrée conformément à l’article 38-18.1-04. Le titre de propriété des intérêts miniers abandonnés appartient au ou aux propriétaires du domaine de surface du bien-fonds dans lequel les intérêts miniers sont situés ou en vertu duquel ils sont situés à la date de l’abandon. »

 » Un intérêt minéral est réputé être utilisé lorsque :

a. Il y a des minéraux produits en vertu de cet intérêt.
…
d. Les intérêts miniers sur tout terrain font l’objet d’un bail…
g. Une déclaration appropriée est enregistrée… (N.D.C.C. §38-18.1-03).

Recommandation: Un propriétaire de droits miniers séparés dans le Dakota du Nord devrait revoir la loi pour s’assurer que les mesures nécessaires sont prises pour empêcher que les droits miniers ne soient considérés comme « abandonnés ». » Une  » Déclaration d’intérêt minier  » est disponible à https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdf.

Recommandation : Un propriétaire de droits de surface devrait envisager de prendre les mesures nécessaires pour revendiquer la propriété d’un  » droit minier abandonné. »

La location de droits miniers comme étape de production de minéraux

La plupart des minéraux ne sont pas développés par les personnes qui possèdent les droits miniers. Peu de propriétaires de minerais ont le savoir-faire, la technologie et les ressources financières nécessaires pour forer et exploiter un puits de pétrole ou creuser une mine de charbon. La pratique la plus courante consiste pour un promoteur minier à acquérir le droit de développer les minéraux auprès du propriétaire des droits miniers. Cette acquisition peut être un achat (le promoteur minier achète les droits miniers au propriétaire précédent) ou un bail minier (le promoteur minier loue le droit de développer les minéraux au propriétaire minier). Cette discussion porte sur 1) le pétrole et le gaz et 2) la location de droits miniers.

Un bail minier signifie généralement que le promoteur minier paie au propriétaire minier le droit d’explorer et de commencer à développer ou à produire le pétrole et le gaz. Le bail accorde ce droit au promoteur minier pour une période convenue, peut-être trois ans. Ces baux stipulent également que si la production commence pendant la période du bail, le promoteur minier a le droit de produire les minéraux aussi longtemps que la production se produit; cela peut durer des décennies. Si aucune production n’est lancée à la fin du bail, le bail expire simplement et le propriétaire du minerai est libre de demander à un autre promoteur minier de louer les droits miniers.

Si la production est lancée et que l’accord est maintenant contraignant tant que la production a lieu, le propriétaire du minerai reçoit une redevance, souvent basée sur la quantité de pétrole et de gaz produite. Ainsi, un bail minier de trois ans peut être un accord qui définit une relation avec le promoteur minier pour plusieurs décennies ou plus. Pour cette raison, il est essentiel que les propriétaires de minerais concluent soigneusement un contrat de location.

Dans le cas de droits miniers coupés, le propriétaire de la surface peut être déçu de ne pas partager la richesse générée par les minéraux produits sous les terres qu’il possède. Ils peuvent être encore plus frustrés lorsque les processus d’exploration et de production de pétrole et de gaz interfèrent ou endommagent leur utilisation de la surface.

Mais la loi est claire a un propriétaire de minéraux (ou le locataire de minéraux) a le droit d’entrer à la surface du terrain (même s’il appartient à une autre personne) dans le but d’explorer et de développer des minéraux.

• La loi est également claire que le propriétaire de la surface a le droit d’être indemnisé pour les dommages qui se produisent pendant l’exploration et la production de minéraux. En raison des incertitudes qui peuvent survenir pendant le développement minier, la législature de l’État a promulgué des lois régissant la façon dont les relations entre le propriétaire du minerai, le promoteur du minerai et le propriétaire de la surface sont maintenues. Au Dakota du Nord, la Commission industrielle est chargée de superviser l’exploitation minière.
• La législature du Dakota du Nord a également offert une certaine protection aux propriétaires de surface en exigeant statutairement que les sociétés d’exploration pétrolière obtiennent un permis de la Commission industrielle avant de commencer l’exploration. Voir N.D.C.C. §38-08.1-04; et N.D.A.C. chapitre 43-02-12. En outre, la législature du Dakota du Nord a adopté une loi statutaire pour garantir que les propriétaires de surface sont indemnisés pendant la production de pétrole et de gaz; voir C.N.D.C. §38-11.1-04. Il est à noter que cette loi impose l’obligation d’indemniser le propriétaire de surface au promoteur minier, et non au propriétaire minier.
• En outre, la législature du Dakota du Nord offre une protection pour les ressources en eau du propriétaire de surface ET des propriétaires fonciers adjacents. Voir N.D.C.C. §38-11.1-06. Cette protection englobe à la fois les activités d’exploration et de production de pétrole et de gaz.

Leasing d’intérêts miniers en copropriété

Lorsque les droits miniers appartiennent à plusieurs personnes, des difficultés peuvent surgir pour obtenir que toutes les personnes exécutent un bail. Cela peut se produire si une personne a disparu, est mineure, refuse d’exécuter le bail ou, pour une raison quelconque, ne peut pas exécuter le bail. La loi du Dakota du Nord autorise les propriétaires d’une moitié ou plus du pétrole et du gaz, ou les propriétaires de baux couvrant la moitié ou plus des minéraux sous contrat, je ne vois pas cette limitation; autrement dit, la loi stipule que tout détenteur d’intérêts peut engager cette procédure judiciaire, pas seulement les intérêts majoritaires pour demander au tribunal une ordonnance lui permettant de développer le pétrole et le gaz. Ceci est fait pour protéger les intérêts des propriétaires majoritaires (S.D.C.C. chap 38-13.1).

Lorsque cela est fait, tous les propriétaires, connus et inconnus, sont rendus parties à l’action. Si la requête est approuvée par le tribunal, les propriétaires non signataires se voient garantir les avantages proportionnels du bail.

Voir N.D.C.C. chap 38-13.1 Fiducies pour propriétaires de minerais introuvables

Locataires conjoints

Par exemple, si deux des trois personnes qui sont copropriétaires de droits miniers en tant que locataires conjoints acceptent le même bail, la société peut s’adresser au troisième locataire conjoint et lui demander de ratifier le bail minier convenu par les deux autres locataires conjoints. En signant un formulaire de  » ratification « , le troisième locataire conjoint accepte que, s’il hérite des intérêts miniers de l’un des deux autres locataires conjoints avant l’expiration du bail, le troisième locataire conjoint accepte les dispositions du bail minier.

Succession viagère

La location est plus compliquée lorsque le terrain est assujetti à une succession viagère et à des intérêts résiduels. Les locataires à vie et les locataires restants doivent généralement participer à l’exécution ou à la ratification d’un bail pétrolier et gazier. Ils peuvent convenir de diviser le produit dans le bail ou dans un accord séparé. En l’absence d’un tel accord, la loi prévoit une formule de calcul de la part de chacun. Si une succession viagère est grevée par des intérêts de remaindermen inconnus ou indéterminables, il est possible d’obtenir un bail de ces intérêts de remaindermen en adressant une requête à un tribunal.

Tutelle ou fiduciaire

Des complications de location surviennent également lorsque les droits miniers sont contrôlés par un tuteur ou un fiduciaire. En règle générale, une ordonnance du tribunal est nécessaire pour permettre au tuteur ou au fiduciaire d’exécuter un bail pétrolier et gazier.

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Un autre sujet devrait être abordé avant de discuter des considérations pour les propriétaires de minéraux et de surfaces, c’est-à-dire la responsabilité réglementaire de la Commission industrielle du Dakota du Nord.