Strata Management Duties and Responsibilities in Australia

Property, Stock and Business Agents Act 2002 (NSW) – lain mukaan strata manager on henkilö, joka jostakin palkkiosta suorittaa erilaisia laissa määriteltyjä omistajien yhtiötehtäviä. Kerrostumien hoitajat sekoitetaan yleisesti isännöitsijöihin. Strata managers ei kuitenkaan vuokraa eikä myy kiinteistöjä.

ositteenhoitaja, jota kutsutaan myös yhteisomistuksessa olevaksi yritysjohtajaksi, omistajayhtiön johtajaksi tai ositteenhoitajaksi, vastaa yhteisesti omistetusta kiinteistöryhmästä tai-lohkosta. Isännöitsijä varmistaa, että rakennus on vakuutettu, paikallisten lakien mukainen ja että sitä ylläpidetään, ja varmistaa, että kiinteistön hallinto on ajan tasalla ja tarkka. Ymmärtää paremmin tehtävät strata manager, meidän on alle, mikä on ”strata”.

mikä on kerrostuma?

ositteet, kansanomaisesti myös osittaisjärjestelmä tai ositteen otsikko on järjestelmä, joka mahdollistaa osittaisomistuksen tai ”erän”. Tontti voi olla joko yksikkö, kokonainen asunto tai rivitalo.

tontin omistamisen ohella omistajalla on yhteistä omaisuutta, kuten ajotiet, hissit, puistot, puutarhat ja altaat, muiden tontin omistajien kanssa. Kun ostat ositusyksikön, ostat osaksi yhteisöä.

You are, therefore, required to observe the duties and responsibilities that could include:

– Pysäköinti vain parkkipaikalla
– lemmikin asianmukainen hoitaminen
– sen varmistaminen, että vieraasi toimivat omistajayhtiön tai – elimen sääntöjen mukaisesti
– mahdollisten melumääräysten noudattaminen
– yhteisen omaisuuden vahingoittamatta tai roskaamatta jättäminen
– tarvittavien hyväksyntöjen saaminen, jos aiot tehdä muutoksia yksikköösi (mukaan lukien sen julkisivu)

kaikki tontinomistajat muodostavat omistajayhtiön ja nimittävät ositteenjohtajan valvomaan kunnossapitoa ja taloudellista eheyttä ryhmän kiinteistöjen puolesta omistajien.

ositteiden nimien historia

tämä on Walesista, Australiasta alkunsa saanut ja aikojen saatossa ympäri maailmaa syntynyt omistusosuusjärjestelmä. Strata-käsite otettiin käyttöön vasta 50 vuotta sitten, ja tällä hetkellä on olemassa yli 200000 strata-järjestelmää, jotka käsittävät yli kaksi miljoonaa erää eri puolilla Australiaa.

aiemmin yhteisölliset asumisjärjestelyt kuuluivat yhtiönimikkeen alle, ja mahdollisen ostajan oli ostettava kyseisen yhtiön osakkeita asuakseen kiinteistössä. Järjestelyn varjopuolena on se, että ostaja ei saanut täyttä omistusoikeutta kiinteistöön. Näin ollen tällaisten ostajien oli vaikea saada lainaa rahoituslaitoksilta.

vuonna 1961 Uuden Etelä-Walesin hallitus keksi strata-järjestelmän nimeltä properties in the Conveyancing Act. Tämä on toistettu muilla alueilla ympäri maailmaa, mukaan lukien maissa, kuten Uusi-Seelanti, Etelä-Afrikka, Kanada, Singapore, Malesia, ja arabiemiirikunnat.

Australiassa muut hallintoalueet ovat noudattaneet uutta Etelä-Walesia ja säätäneet omia kerrostumalakejaan. Tämä on johtanut siihen, että ositteiden omistusosuuden soveltaminen on laajentunut asuinkiinteistöistä kaupallisiin, lomakeskuksiin ja vähittäiskauppoihin. Käsite pysyy kuitenkin samana, eli järjestelmien osaomistus sekä yhteisten alueiden yhteisomistus, joita kaikkia hallinnoivat ositteiden hoitajat.

ositteiden hoitajan tehtävät ja vastuut

ositteiden hoitaja valvoo ositteiden kiinteistöjen päivittäistä hoitoa, ja kiinteistönomistajat nimittävät hänet kollektiivina. Riippuen monimutkaisuudesta ja koosta omaisuutta, omistajat voivat päättää olla enemmän kuin yksi johtaja. Ositteiden hoitajilla on järjestelmiä, hyvin suunniteltuja prosesseja ja kokemusta, jotka antavat heille paremmat mahdollisuudet hoitaa tehtäviään kuin kiinteistönomistajille itselleen.

ositeyhtiön ja johtajan välistä suhdetta säätelee niiden välinen sopimus, samoin kuin hänen velvollisuuksiaan. Strata manager tarjoaa kuitenkin palvelunsa koko yhtiölle eikä yksittäisille tonttien omistajille.
ne tarjoavat neuvontaa yhteisestä kiinteistönhoidosta, ja niille on uskottu seuraavat tehtävät ja vastuut:

Kiinteistönhoito

ositteiden hoitajalla on yhä kasvava rooli huolehtia siitä, että osittaisessa kiinteistössä asuvat ihmiset elävät mukavasti. Tonttien omistajien on kuitenkin joskus vaikea erottaa yhteistä omaisuutta ja sitä, mitä heidän tontillaan on.

ositteenhoitaja saa komitean suostumuksella tarjouksia urakoitsijoilta, kuten rakentajilta, puutarhureilta, siivoojilta ja muilta, jotka liittyvät yhteisen kiinteistön ylläpitoon. Itse asiassa heihin otetaan ensimmäisenä yhteyttä, jos kerrostalo vaatii kiireellisiä korjauksia. Joissakin tapauksissa ositteiden hoitajalla on valtuudet hyväksyä vähäiset kunnossapitopäätökset ositteiden neuvoston puolesta ilman ennakkohyväksyntää.

tietojen säilyttäminen ja päivittäminen

vaikka omistajayhtiön velvollisuus on pitää yllä ajantasaisia ositteita koskevia tietoja, useimmissa tapauksissa tämä velvollisuus on siirretty ositteiden hoitajalle. Strata Schemes Management Act 2015: n (NSW) ja Strata Schemes Management Regulations 2016: n (NSW) 180 pykälässä edellytetään, että ositteiden omistajat säilyttävät seuraavat asiakirjat vähintään seitsemän vuoden ajan:

– kopiot kaikesta yhtiön lähettämästä tai vastaanottamasta kirjeenvaihdosta;
– ilmoitukset osittaiskomitean kokouksista;
– kunkin osittaiskokouksen pöytäkirjat sekä hyväksytyt esitykset ja käsitellyt esityslistat;
– ehdotuksiin liittyvät Äänestysasiakirjat päätöslauselmien antaminen tai Osituskomitean valinta;
– ositusneuvostolle toimitetut valtakirjat. Tässä tapauksessa 7 vuotta alkaa valtakirjan voimassaolon päättymisestä;
– omistajan yhtiön ja ositteiden hoitajan välinen allekirjoitettu sopimus; ja
– kirjaa, että ositteiden hoitaja luovuttaa ositteiden hoitajan omistajan yhtiölle.

sähköisissä äänestyksissä asiakirjat on säilytettävä vähintään 13 kuukautta, erityisesti jos ne liittyvät salaisiin äänestyksiin, ositteiden uusimista käsittelevään komiteaan tai muihin Osittaisjärjestelmistä annetun lain 10 osaan liittyviin päätöksiin.

ositteiden johdon olisi toimitettava nämä tiedot kiinnitykselle tai omistajalle, joka pyytää niiden tarkastamista sillä edellytyksellä, että nämä maksavat määrätyn maksun.

aiemmin osa edellä mainituista rekistereistä piti säilyttää vain 5 vuotta.

taloushallinto ja verotus

kuten kuka tahansa kiinteistönomistaja, ositusjärjestelmä vastaa esimerkiksi kiinteistön rakennusvakuutuksista (ei sisällöistä), yhteiseen omaisuuteen vaikuttavien käyttölaskujen maksamisesta sekä säännöllisten korjaus-ja kunnossapitotöiden suorittamisesta. Näiden kulujen kattamiseksi omistajayhtiön on keksittävä hallintorahasto ja uppoava rahasto, jolla kerätään maksuja omistajilta. Hallintorahastoa käytetään päivittäisiin toimintamenoihin, mutta uppoamisrahastoa tarvitaan tuleviin pääomamenoihin.

ositteiden hoitaja laatii talousarviot ja toimittaa ne omistajayhtiön komitealle tarpeelliseksi tarkistettavaksi ja hyväksyttäväksi. Hän varmistaa, että kaikki yhtiön velat ja velat maksetaan ajallaan, mukaan lukien kiinteistönomistajan maksut. Hän myös valvoo mahdollisia laskuja ja suorittaa maksut ajallaan.

kokousten hallinnointi ja järjestäminen

ositteenhoitajan vastuulla on vastata omistajien kanssa kiinteistön ylläpitoon liittyvistä asioista, määräaikaisista maksuista, kokouskutsuista ja muista ositteen omaisuutta koskevista yleisistä tiedoista. Hän hoitaa itse kiinteistöä koskevan kirjeenvaihdon, kuten vuokralaisen esittämät kyselyt, jotka on suunnattu omistajalle. Hän hoitaa myös mahdolliset kyselyt mahdollisilta kiinteistön ostajilta.

sen lisäksi, että ositteen omaisuus on vakuutettu, johtaja vastaa mahdollisten vakuutuskorvausten käsittelystä ja valvoo varojen saamista. Hän arkistoi kaikki tiedot. Pyynnöstä johtaja voidaan velvoittaa toimimaan puheenjohtajana yhtiön yhtiökokouksissa. Joissakin tapauksissa ositusjohtajaa voitaisiin pyytää toimittamaan kokouspöytäkirjat omistajayhtiön valiokunnalle.

henkilöiden väliset suhteet ja tiedon jakaminen

useimmissa tapauksissa ositteiden hoitajat ovat vastuussa siitä, että kaikkien omistajien kesken vallitsee sopusointu. Tämä merkitsee sitä, että heidän on hoidettava esimerkiksi seuraavia tehtäviä:

– ilmoitettava selkeästi kiinteistöä koskevat säännöt asukkaille ja pantava ne täytäntöön. Ositteiden hoitaja muuttaa myös näitä sääntöjä tarpeen mukaan. Tämä olisi tehtävä omistajayhtiön edun mukaisesti, ja sen ainoana tarkoituksena olisi oltava omistajien sosiaalisen yhteenkuuluvuuden lisääminen.
– sovittelevat erien omistajien välisiä riitoja puolueettomasti. Esimiehet voivat ajautua riitoihin melusta, virheellisestä pysäköinnistä ja lemmikeistä. Ne tarjoavat myös ehdotuksia siitä, miten kerrostumasuunnitelman harmoniaa voidaan parantaa.
– kerrostalojen isännöitsijät vastaavat tapahtumien järjestämisestä ja sosiaalisista tilaisuuksista, joissa he voivat saada asukkailta palautetta siitä, miten he voivat parantaa palvelujaan.

ositteiden johto vastaa yhtiökokousten järjestämisestä, johtoryhmän kokouksista, joissa nimitetään toimihenkilöt, sekä yhtiökokouksista.

rakennus-ja turvallisuusvaatimusten noudattamisen varmistaminen

kerrostumien koosta riippumatta Australiassa on monia lakeja ja määräyksiä, joita ositteiden omistajien on noudatettava. Näitä ovat hissi-ja paloturvallisuussertifikaatit. Ositteiden hoitajan velvollisuutena on tutkia ennakoivasti asianomaisella lainkäyttöalueella sovellettavia lakeja ja määräyksiä sen varmistamiseksi, että ositteen omaisuus on ja pysyy vaatimusten mukaisena. Ositteiden hoitajan olisi yhdessä ositteiden komitean kanssa helpotettava tarvittavia arviointeja ja varmistettava, että tarvittavat palvelut ovat asukkaiden saatavilla.

ositteiden rullan pitäminen

omistajan yhteisö on velvollinen laatimaan ositteiden rullan, joka useimmissa tapauksissa pidetään ositteiden hoitajan hallussa. Ositusrulla on tarkoitettu ainoastaan ilmoitusten toimittamiseen, ja siinä on oltava:

– omistajan tai isännöitsijän täydellinen nimi, postiosoite, sähköposti ja puhelinnumero; ja
– vuokralaisen täydelliset nimet, osoitteet, sähköpostit ja puhelinnumerot.

ositteenhoitaja kirjaa sitten ositteiden kaavionumeron, rakennuksen osoitteen, ositteiden säännöt, alkuperäisen omistajan nimet australialaisen osoitteen ohella sekä kokonaisyksikköoikeudet.

vaikka ositteiden johto vastaa edellä mainituista tehtävistä, omistajayhtiöiden komitea tai osittaisneuvosto on vastuussa ja tilivelvollinen ositteiden omistajille. Komitean tai neuvoston tehtävänä on varmistaa, että ositteiden johto hoitaa tehtävänsä ja palkkaa toinen johtaja, jos nykyinen johtoryhmä epäonnistuu.

Mitä Ositteiden Hoitaja Ei Voi Tehdä?

ositteiden hoitajat ovat tilivelvollisia ositteiden neuvostolle, eikä heillä ole omaa toimivaltaa (ellei siitä ole määrätty kirjallisesti). Tästä syystä ositteiden johdon ei pitäisi tehdä tai irtisanoa sopimuksia, antaa rikkomisilmoituksia toimeksisaajille tai hyväksyä tavanomaisesta poikkeavia menoja ilman neuvoston hyväksyntää.

ositteiden johtajat eivät voi antaa oikeudellista neuvontaa, mutta he voivat tarjota taitoihinsa ja kokemuksiinsa perustuvaa yleistä tietoa. Ammattimaisen ositteiden hoitajan olisi ehdotettava, että oikeudellinen lausunto hankitaan, jos omistajien komitealla tai neuvostolla on epäilyksiä asiasta, joka vaatii asiantuntija-apua.

koska isännöitsijä ei ole pätevä rakentaja tai projektipäällikkö, on epätodennäköistä, että osaomistaja antaisi erityisiä neuvoja kiinteistön kunnossapidon suhteen. Ideal strata manager ehdottaa, että asiantuntija valvoo kunnossapitotöitä ja antaa säännöllisiä raportteja kaikista kunnossapitotarpeista, jotta komitea tai neuvosto voi tehdä tietoon perustuvan päätöksen.

ositteiden hoitajan ei pitäisi lisätä tavanomaisesta poikkeavia esityksiä minkään kokouksen esityslistalle ilman neuvoston hyväksyntää. Tällaisia luvattomia esityksiä voisi olla esimerkiksi esitys isännöitsijäsopimuksen uusimisesta. Asiasta päättäisi valiokunta.

Osituspäällikkö vs. isännöitsijä

isännöitsijä hoitaa tehtäviään yksittäisen kiinteistönomistajan puolesta. Hän perii vuokria, järjestää kiinteistön ylläpidon, maksaa Kulut ja hoitaa kiinteistön vuokrasopimuksen. Vaikka ositteiden hoitaja ylläpitää ositteiden omaisuutta, hän voi myös tarjota laajemman palveluvalikoiman, mukaan lukien mutta ei rajoittuen omistajien ja heidän edustajiensa kollektiiviseen edustamiseen. Strata management company suorittaa tehtävänsä kiinteistön etu mielessä tehdä strata living nautittavaa ja kustannustehokasta. Ositteiden hoitajat tarjoavat palvelujaan useille omistajille samassa ositteiden järjestelmässä.

lopulliset ajatukset ositteiden hoitajan asemasta

neuvoston jäsenet ja ositteiden haltijat eivät välttämättä ole ositteiden asiantuntijoita. Siksi he luottavat voimakkaasti strata managerin hyviä neuvoja ja asiantuntija ehdotuksia hallintaan omaisuuttaan. Strata manager on kuitenkin vain yhtä hyvä kuin heidän edustamansa omistajat. Mitä aktiivisempia omistajat ovat, sitä enemmän tehtäviä he voisivat siirtää ositteiden hoitajalle. Tämä johtaa tehokkaaseen lopputulokseen kaikkien kannalta.

Tekniikka ja moderni asuminen ovat aiheuttaneet sen, että strata managerin asema on muuttunut ajan myötä monimutkaiseksi. Moderni strata manager on käsiteltävä rakennuksia kehua useita ominaisuuksia ja hallita rakennusprojekteja he eivät voineet aiemmin käsitellä. Tämä mielessä, on suositeltavaa, että strata johtaja läpikäy jatkuvaa koulutusta. On erittäin suositeltavaa hankkia asianmukaiset ja riittävät sertifikaatit ja akkreditoinnit Strata Community Australia-yhtiöltä.