Miten San Franciscon ostajat ja myyjät jakavat kiinteistöjen myyntiin liittyvät sulkemiskustannukset, päätetään lopulta itse ostosopimuksessa, mutta tässä luettelossa on yksityiskohtaiset tiedot siitä, miten ne yleensä jaetaan San Franciscon piirikunnassa.
hyvin yleisesti ottaen ostaja voi odottaa, että sulkemiskustannukset ovat 1-2 prosenttia kauppahinnasta, ja tärkein muuttuja ovat lainanantajan mahdollisesti veloittamat lainapisteet. Lainasidonnaisten palkkioiden lisäksi ostajille suuria kustannuksia aiheuttavat sulkumaksut ja omistusvakuutukset, kotitarkastukset, vaaravakuutuksen ensimmäinen vuosi ja kiinteistöveron pro-annokset, jos sellaisia on.
myyjien osalta sulkemiskustannukset ovat yleensä 6-7 prosenttia myyntihinnasta, lukuun ottamatta lainanmaksua ja merkittäviä kodin valmistelu -, lavastus-tai korjauskustannuksia. Tyypillisesti suurimmat myyjäkulut ovat välityspalkkiot ja varainsiirtoverot.
tässä on vakiolauseke, joka koskee SFAR-ostosopimuksen sulkemiskustannuksia (tarkistettu päivämäärä 12/16). Jälleen ostaja ja myyjä voivat sopia, miten nämä kustannukset jaetaan. Monissa uusissa hankeasuntokaupoissa myyjä käyttää valtion hyväksymää tilausostosopimusta kaupungissa yleensä käytetyn SF-Kiinteistönvälittäjäsopimuksen sijaan. Ei ole tavatonta, että näissä custom-sopimuksissa täsmennetään, että ostaja maksaa läänin varainsiirtoverot myyjän sijaan (näin tämä päätöskustannus tyypillisesti maksetaan). Tämä ei ole ostajalle merkityksetön lisäkustannus, kuten jäljempänä olevista varainsiirtoverotiedoista käy ilmi.
TUOTOT JA KULUT: Seuraavat maksut maksetaan ostajan ja myyjän välillä CoE: sta alkaen: reaaliverot (perustuen viimeisimpiin saatavilla oleviin tietoihin kiinteistön arvioidusta arvosta ja sovellettavasta verokannasta);obligaatiot ja arvioinnit; asunnonomistajien yhdistyksen (HOA) maksut ja arvioinnit; korot kaikista lainoista, joiden vakuutena on ostajan ottama omaisuus; vakuutusmaksut ostajan ottamasta kiinteistöstä; vuokrat; ja toimintakulut. Ostajan on maksettava sulkupalkkio, omistusvakuutusmaksut, kaikki yhteisön tehostamismaksut sekä kaikki tilisiirto -, sertifiointi-ja muuttomaksut.Myyjän on maksettava kaupungin ja läänin varainsiirtovero, HOA: n muuttomaksu sekä ennakkomaksu tai muut maksut tai maksut, joita lainanantajat perivät sulkutilillä maksettavista lainoista. Ellei tässä Sopimuksessa määrätä, kaikki muut maksut ja kulut maksaa joko ostaja tai myyjä paikallisen tavan mukaisesti. Ostaja ja myyjä ymmärtävät, että kiinteistö arvioidaan uudelleen omistajanvaihdoksen jälkeen. Ostajalle lähetetään täydentäviä verolaskuja, jotka heijastavat ostohintaan perustuvan kiinteistöveron muuttumista uudeksi arvioiduksi arvoksi. Kaikki COE: n jälkeen annetut verolaskut, jotka on tehty COE: tä edeltäviltä ajanjaksoilta, on maksettava myyjältä.
tämä kaavio on hyödyllinen viite päätettäessä, miten uuden kotisi omistusoikeus säilyy, mutta on erittäin suositeltavaa keskustella tämän tärkeän päätöksen erityisistä vaikutuksista kirjanpitäjäsi ja/tai asianajajasi kanssa.: Tapoja pitää omistusoikeutta Kaliforniassa
osavaltion lain (ehdotus 13) mukaan kiinteistö otetaan uudelleen arvioitavaksi vain silloin, kun omistusoikeus vaihtuu tai kun uusi rakennus on valmis. Näitä kahta tapausta lukuun ottamatta kiinteistöarvioita ei voida nostaa Kalifornian kuluttajahintaindeksin perusteella yli kahdella prosentilla vuosittain. Kiinteistöveroprosentti on 1% lisättynä obligaatioilla, maksuilla tai erikoismaksuilla.
verovuosi
kiinteistöverot peritään 1. heinäkuuta alkavana ja 30. kesäkuuta päättyvänä verovuonna; verovuosista käytetään nimitystä 2004/2005, 2005/2006. Verot laskutetaan kahdessa yhtä erässä: ensimmäinen erä kattaa 1. heinäkuuta-31. joulukuuta, toinen erä kattaa 1. tammikuuta-30.kesäkuuta. Verolaskut lähetetään asunnonomistajille lokakuun viimeisellä viikolla. Veromaksut erääntyvät 1. marraskuuta ja 1. helmikuuta; veromaksut erääntyvät 10. joulukuuta ja 10. huhtikuuta.
kuinka kiinteistöverot lasketaan
useimmissa tapauksissa ensimmäisen omistusvuoden arvioitu arvo on sama kuin kauppahinta. Se voi olla jopa 2% vuodessa kunkin vuoden omistat kiinteistön. Jos omistat ja käytät asuntoa 1. Maaliskuuta ensisijaisena asuinpaikkanasi, voit saada enintään 7 000 dollarin vähennyksen asunnon verotusarvosta. Saadakseen tämän vapautuksen sinun on tehtävä hakemus arvioijalle. Kun olet saanut vapautuksen, se ei ole tarpeen tehdä vuosittain niin kauan kuin omistat ja asut asuinpaikka.
Mello-Roosin Yhteisöpalvelupiirit
Mello-Roosin kaupunginosat ovat nimettyjä alueita, jotka ovat laskuttaneet obligaatioita yhteisöpalveluihin, esimerkiksi koulujen kunnostukseen, ja joista peritään vuosittain veroa osana kiinteistöverolaskutusta. San Franciscossa on kaksi piirikuntaa. Toinen käsittää koko kaupungin ja toinen on pieni alue Torin eteläpuolella. Kustannukset Mello-Roos yhteisön laitos joukkovelkakirjojen useimmissa osissa San Francisco on $32.10 yhden perheen asuinpaikka.
lisäverot
omistajan vaihtuessa arvioijan toimisto arvioi kiinteistön uudelleen ja laskuttaa uusia omistajia korkeammasta arvioidusta arvosta johtuvista veroeroista. Arvioija antaa sinulle täydentävän arviointilaskun, jota laaditaan 30.kesäkuuta päättyvän tilikauden jäljellä olevien kuukausien lukumäärän perusteella.
Voitko olla eri mieltä määrästä?
voit kysyä arvioijalta, muuttaako tämä virasto arvonmääritystä. Tätä kutsutaan tyypillisesti epäviralliseksi arvioinniksi. Lisäksi on perustettu muutoksenhakulautakuntia arvonmääritysongelmien ratkaisemiseksi. Säännöllisestä arvioinnista voi valittaa heinäkuun 2. päivän ja syyskuun 15. päivän välisenä aikana. Muutoksenhaku korjatuista arvioinneista, karanneista arvioinneista (niistä, joita ei tehty silloin, kun niiden olisi pitänyt tapahtua) tai täydennysarvioinneista on tehtävä viimeistään 60 päivän kuluttua tarkistetun verolaskun postituspäivästä. Jos päätät hakea, maksa veroerät kokonaisuudessaan määräaikaan mennessä tai voit saada seuraamuksia. Jos valitus hyväksytään, saat hyvityksen.
Oletko Äskettäin Ostanut Kiinteistön?
sulkutilillä maksetaan veroja, mutta varsinaisia veroja ei välttämättä ole maksettu ja olet vastuussa maksamattomista veroista sulkemisen yhteydessä. Lue sulkupaperit selvittääksesi, maksoiko edellinen omistaja osan vuotuisista veroista ennen sulkemista.Veronkantaja ei lähetä laskua loppuvuodelta, jonka aikana olet hankkinut kiinteistön, ellei sitä pyydetä. Jos jokin vero jää maksamatta, soita Veronkantajalle ja pyydä lasku; ota arvioijan tunnistenumero ennen soittoa.
jos sinulla on kysyttävää kiinteistöveroihin liittyvistä asioista, ota yhteyttä paikalliseen arvioijan toimistoon. Erinomainen ensimmäinen askel on vierailla niiden verkkosivuilla.
San Franciscon Assessor ’ s Office FAQ Sheets
San Franciscossa varainsiirtoveron omistajanvaihdoksesta maksaa tyypillisesti myyjä, vaikka kauppasopimuksessa voidaan toisin sopia.
jos koko arvo tai vastike on X, niin koko arvon tai vastikkeen veroprosentti on Y:
yli 100 dollaria, mutta pienempi tai yhtä suuri kuin 250 000 dollaria: 2,50 dollaria jokaisesta 500 dollarista tai sen osasta
yli 250 000 mutta alle 1 000 000 dollaria: 3,40 dollaria jokaisesta 500 dollarista tai sen osasta
$1000000 tai enemmän, mutta alle 5000000 dollaria: 3 dollaria.75 jokaisesta 500 dollarista tai sen osasta
5 000 000 dollaria tai enemmän, mutta alle 10 000 000 dollaria: 11,25 dollaria jokaisesta 500 dollarista tai sen osasta
10 000 000 dollaria tai enemmän, mutta alle 25 000 000 dollaria: 13,75 dollaria jokaisesta 500 dollarista tai sen osasta
25 000 000 dollaria tai lisää: 15,00 dollaria jokaisesta 500 dollarista tai sen osasta
lisäksi 35 vuotta tai enemmän kestäneet vuokrasopimukset ovat varainsiirtoveron alaisia. Varainsiirtoverojen kantoviranomainen ja luettelo asiakirjoihin perustuvista varainsiirtoverovapautuksista on kodifioitu San Franciscon Business and Tax Regulations Code-lain 12 C§: ssä.
vapautukset tehdään vain, jos kirjaava osapuoli kuuluu jonkin asiakirjoihin perustuvan varainsiirtoverovapautuksen piiriin. Jos varainsiirtoverovapautusta haetaan, verovapautuksen todistava kirjallinen asiakirja on toimitettava kirjaushetkellä, muuten on maksettava varainsiirtoveroa. Kirjallinen dokumentaatio sisältää, mutta ei rajoitu, kopiot luottamus-ja perustamisasiakirjat oikeussubjektin (TS. LLC toimintasopimus, Corporate By Laws / Minutes / Register, kumppanuussopimus.)
kaikkiin kirjattavaksi toimitettuihin asiakirjoihin on liitettävä varainsiirtoveroa koskeva todistus tai verovapautusta on haettava.
aiheuttavatko nämä yleiset tulonsiirrot varainsiirtoveron?
avioparin kesken? Ei
kotimaisten kumppaneiden kesken? Ei
Lahjoja? No
Perintö? No
Lisää tai poista yhteisomistaja tai yhteisomistaja jälleenrahoitustarkoituksiin? Kyllä
vanhempien ja lasten välillä? Kyllä
yksityishenkilö(t) omaan rahastoonsa/omalta rahastoltaan? Nro
yksityishenkilö(t) omaan Osakeyhtiöönsä tai Kommandiittiyhtiöönsä tai yhtiöön? No
San Francisco Assessor ’ s Office FAQ Sheets