La posición legal de un inquilino cuando expire su contrato de arrendamiento comercial dependerá de si su contrato de arrendamiento está sujeto a la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954.
Los inquilinos comerciales generalmente permanecen en una propiedad cuando el contrato de arrendamiento ha expirado porque todavía están negociando los términos de un contrato de arrendamiento nuevo y renovado con el propietario o tienen un acuerdo informal para quedarse. Ya sea que un inquilino comercial esté en un arrendamiento protegido o no, su estatus legal se verá afectado por las circunstancias específicas del caso. Los factores particularmente importantes incluyen el estado de los arrendamientos en términos de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954, si el inquilino sigue pagando el alquiler y si se están llevando a cabo nuevas negociaciones de arrendamiento.
Cualesquiera que sean las características específicas del arrendamiento vencido de un inquilino comercial, es fundamental que comprenda sus derechos, riesgos y el mejor curso de acción para garantizar el mejor resultado para su negocio.
Los inquilinos que hayan transcurrido 12 meses o más desde la finalización de un contrato de arrendamiento comercial y estén buscando renovarlo, que hayan recibido un formulario de la Sección 25 del propietario, pero que esperan renovar el contrato de arrendamiento, o que estén buscando finalizar el contrato de arrendamiento, deben leer la guía sobre la renovación o finalización de un contrato de arrendamiento comercial.
Tipos de arrendamiento comercial
A los arrendamientos protegidos por la Ley se les concede seguridad de tenencia, lo que refuerza en gran medida sus derechos si el arrendamiento expira. Para los arrendatarios comerciales con contratos de arrendamiento protegidos, siempre y cuando continúen pagando el alquiler, lo que suceda cuando expire el contrato depende en gran medida de ellos, ya que el contrato se convertirá en un arrendamiento periódico y conservará la protección de la Ley. Sin embargo, los propietarios pueden tomar medidas específicas para terminar el contrato de arrendamiento y los inquilinos a veces desean alterar los términos de su ocupación. En estos casos, el vencimiento del contrato de arrendamiento podría plantear desafíos para el inquilino.
Los arrendamientos excluidos específicamente por la ley tienen una protección jurídica considerablemente menor. Sin embargo, los arrendamientos comerciales sin protección todavía tienen ciertos derechos y hay pasos que el inquilino puede tomar para alcanzar un resultado aceptable, dependiendo de sus objetivos, en caso de que el arrendamiento expire.
Arrendamientos protegidos
A menos que se excluyan expresamente en el contrato de arrendamiento, la mayoría de los arrendamientos comerciales están bajo la protección de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954. La Ley otorga a los inquilinos comerciales el derecho de seguir ocupando una propiedad en los mismos términos que se expresaron en el contrato de arrendamiento original si el proceso de renovación legal no se inició por la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. El arrendamiento se convertirá en un arrendamiento periódico y los inquilinos tendrán que dar un aviso de 3 meses antes de desocupar el local.
Los arrendatarios comerciales en régimen de arrendamiento periódico también están cubiertos por la Ley cuando se trata del derecho a solicitar un nuevo arrendamiento con un alquiler de mercado abierto. Los inquilinos pueden desear hacer esto si hay caídas en los precios de alquiler en todo el mercado. Si el inquilino busca un nuevo contrato de arrendamiento, debe asegurarse de que también esté protegido por la Ley para conservar la protección legal en caso de que el propietario intente poner fin al arrendamiento. Si el propietario se niega a renovar el contrato de arrendamiento, los inquilinos pueden solicitar a los tribunales que se conceda un nuevo contrato de arrendamiento.
En los arrendamientos comerciales protegidos por la Ley, incluido el Arrendamiento Periódico, los propietarios solo pueden eliminar los derechos de renovación del inquilino si el propietario le notifica al inquilino a través de un formulario de la Sección 25 y puede probar «motivos razonables» para recuperar la propiedad. Los posibles ejemplos de motivos que pueden justificar que los inquilinos renuncien a la propiedad incluyen::
- El inquilino que ha retrasado constantemente el pago de su alquiler
- El inquilino que no ha reparado la propiedad (si los términos del contrato de arrendamiento incluían la obligación de hacerlo)
- El inquilino que ha incumplido gravemente una o más de las obligaciones del contrato de arrendamiento
- El propietario tiene planes de ocupar la propiedad por sí mismo, ya sea para fines residenciales o comerciales
- trabajo serio en la propiedad o demoler la propiedad y necesita eliminar al inquilino para realizar el trabajo
- El arrendamiento comercial en la pregunta es para una parte de una propiedad más grande propiedad del propietario y el propietario desea arrendar la propiedad en su conjunto
- El propietario puede ofrecer al inquilino alojamiento alternativo de una calidad adecuada
Incluso los motivos más comunes para notificar a un inquilino comercial a menudo son difíciles de probar, dejando a los inquilinos comerciales con contratos de arrendamiento protegidos por la ley en una posición fuerte si desean permanecer en la propiedad.
Arrendamientos sin protección
Los arrendamientos comerciales están protegidos automáticamente por la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954, a menos que el propietario haya seguido un protocolo específico y haya dispuesto que ambas partes «contraten» las protecciones de la Ley antes de que se firme el arrendamiento. Para implementar la subcontratación, se requiere que el propietario entregue al posible inquilino un aviso formal, que el inquilino responda con una declaración que indique que comprende completamente los derechos que pierde, y que se elimine expresamente la protección del Acto que se escribe en el contrato de arrendamiento antes de que se firme.
Si el inquilino puede probar que los criterios anteriores no se cumplieron, aún puede reclamar derechos bajo la Ley. Sin embargo, si se adoptó el protocolo correcto, el arrendamiento comercial no está protegido y los derechos del inquilino a permanecer en la propiedad o renovar el arrendamiento una vez que haya expirado no son automáticos.
Si el arrendamiento anterior de un inquilino no estaba protegido por la Ley, se puede considerar que los inquilinos están en un «arrendamiento a voluntad», una posición legal vulnerable en la que el propietario tiene la capacidad de desalojar al inquilino con un aviso mínimo y no hay derecho automático a un nuevo arrendamiento.
Si los inquilinos se negaran a abandonar la propiedad, los propietarios podrían tomar medidas como «reingreso pacífico» donde el propietario podría cambiar las cerraduras de la propiedad o iniciar procedimientos judiciales para obtener una Orden de Posesión. Los propietarios deben operar dentro de la ley y si ellos o cualquier persona contratada por ellos usan la violencia para entrar en la propiedad o hacia los inquilinos, entonces se les puede acusar de responsabilidad penal en virtud de la Ley de Derecho Penal de 1977.
Si el propietario le pidió al inquilino que abandonara el local y se niega, el propietario debería haber puesto en marcha una parada de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá reclamar las ganancias de mesne por el tiempo que el inquilino permanezca en la propiedad después de que expire el contrato de arrendamiento. Las ganancias de Mesne equivalían al valor de arrendamiento de los locales, por lo que podrían exceder lo que un inquilino estaba pagando en alquiler. Los inquilinos también pueden ser considerados responsables de las pérdidas sufridas por el propietario durante su ocupación posterior al arrendamiento, así como del costo de cualquier daño a la propiedad.
En algunos casos, siempre y cuando el inquilino pague el alquiler y tenga un buen historial con el propietario, los tribunales pueden dictaminar que el arrendamiento se ha convertido en un arrendamiento periódico. Esto es particularmente probable si hay negociaciones en curso con el propietario con respecto a una posible renovación del contrato de arrendamiento. Los inquilinos que están en negociaciones de alquiler deben tener cuidado de firmar el alquiler por escrito a voluntad, lo que les impediría poder reclamar el alquiler periódico y la protección de la Ley, al tiempo que permiten que el propietario siga tomando el alquiler.
Asesoramiento legal para arrendamientos comerciales vencidos
Si su contrato de arrendamiento está protegido o no puede ser confuso de entender, pero es fundamental para determinar sus derechos y responsabilidades con respecto a las instalaciones comerciales.
Si actualmente alquila un local comercial en un contrato de arrendamiento vencido, se recomienda que busque asesoramiento legal para determinar si está protegido por la ley y qué medidas puede tomar para garantizar aún más sus derechos sobre la propiedad. Si no está pagando el alquiler, el propietario le ha solicitado que abandone el local, o hay una disputa y demora en la negociación de los términos de la renovación de un contrato de arrendamiento, es fundamental que busque asesoramiento legal para garantizar el mejor resultado para su negocio.
Descargo de responsabilidad
Los asuntos contenidos en este artículo están destinados a fines de información general únicamente. Este artículo no constituye asesoramiento jurídico, ni es una declaración completa o autorizada de la ley, y no debe tratarse como tal. Si bien se hace todo lo posible para garantizar que la información sea correcta, no se ofrece ninguna garantía, expresa o implícita, en cuanto a su exactitud y no se acepta ninguna responsabilidad por ningún error u omisión. Antes de actuar sobre cualquiera de la información contenida en este documento, se debe buscar asesoramiento legal experto.