Como la famosa telenovela melodía tiene «todo el mundo necesita buenos vecinos». Pero, ¿y si, lejos de ser un buen vecino, la persona de la propiedad contigua invade su tierra?
Considere este escenario: Su vecino construye una extensión hasta la línea fronteriza. Los cimientos de la extensión van debajo de su tierra y los constructores vinieron a su tierra, mientras usted estaba de vacaciones, para construir los cimientos. Su vecino tiene permiso de planificación para su extensión, pero usted no recibió ningún aviso de las obras. Ahora no se puede cultivar nada en el límite junto a la extensión debido al concreto sólido en el suelo. Naturalmente, no estás contento con esto. Entonces, ¿a qué te dedicas?
Lo primero que debe hacer es hablar con su vecino al respecto y tratar de resolver el problema entre ustedes. Sin embargo, hay algunas situaciones en las que esto simplemente no será efectivo y es posible que deba considerar tomar asesoramiento legal. Por ejemplo, en este caso, es poco probable que su vecino consienta en retirar la nueva extensión que acaba de construir a un gran costo.
Allanamiento de morada
Puede presentar una demanda contra su vecino por allanamiento de morada.
La entrada ilegal es la presencia ilegal de una persona en un terreno en posesión de otra. Muchas acciones diferentes pueden constituir allanamiento, incluyendo:
- poner un pie injustamente en la tierra de otra persona o montarla o conducirla;
- tomar posesión de ella o expulsar a la persona en posesión;
- permanecer ilegalmente después de que expire el permiso;
- destruir cualquier cosa colocada permanentemente en él; colocar o fijar cualquier cosa en él;
- invadir el espacio aéreo por encima de él; o
- tomar ilícitamente minerales de él.
Al entrar en su tierra sin permiso y al colocar permanentemente el hormigón en su tierra, su vecino ha cometido una intrusión.
Cómo Lidiar con los Vecinos que invaden la propiedad
Los dos remedios clave disponibles para usted son obtener una orden judicial y daños y perjuicios.
Una orden judicial es útil, ya que requiere que el intruso detenga la intrusión. Por lo tanto, se podría obtener una orden judicial para exigir a su vecino que elimine los cimientos. Sin embargo, un requerimiento judicial se otorga a discreción del tribunal y, en su lugar, pueden otorgar una indemnización por daños y perjuicios. Uno de los factores que el tribunal tendrá en cuenta al considerar si debe ejercer su discreción para ordenar una medida cautelar es si el solicitante se ha demorado en presentar la solicitud. Por lo tanto, debe buscar rápidamente una orden judicial si cree que es el remedio apropiado.
Generalmente se otorgará una indemnización por daños y perjuicios en lugar de una orden judicial cuando:
- La lesión al derecho legal del demandante es pequeña;
- Puede estimarse en dinero;
- Puede compensarse adecuadamente con un pequeño pago; y
- Sería opresivo para el demandado otorgar una orden judicial.
Transgresión es inusual en que el propietario no tiene que demostrar el daño a su propiedad a una indemnización, sólo tiene que demostrar que sus derechos de propiedad o están siendo interferida. Se otorgarán daños nominales por allanamiento cuando el allanamiento sea menor. Los daños y perjuicios por violación de propiedad son evaluados por el tribunal en función de la pérdida sufrida por el demandante, el beneficio obtenido por el intruso al utilizar la tierra y la suma que las partes, hipotéticamente, habrían acordado por el derecho a utilizar la tierra.
Cómo detener a un vecino que entra ilegalmente
Hay varias maneras legales de pedirle a su vecino que deje de entrar en su tierra o que le impida hacerlo. Estos incluyen:
- Si atrapa a su vecino en su tierra sin permiso, pregúntele por qué está allí y luego pídale que se vaya. Preguntarles por qué están en su tierra puede darle una buena idea de si podrían hacerlo de nuevo y si tienen motivos ocultos para estar allí.
- Entregue a su vecino una carta por escrito pidiéndole que no vuelva a entrar en su tierra sin permiso, y guarde una copia para sus registros en caso de que emprenda acciones legales más adelante.
- Poner letreros de «Propiedad Privada» o «Prohibición de entrada ilegal» de que los intrusos del Estado serán procesados para impedir la entrada.
- Construya una cerca o un muro, asegurándose de mantener el límite de su propiedad y buscando permiso de planificación si es necesario.
- Si el allanamiento persiste, busque asesoramiento legal.
Daños y perjuicios agravados
Si la transgresión va acompañada de conducta prepotente, insultante u opresiva, el tribunal puede conceder una indemnización por daños y perjuicios agravados para compensar al demandante por la angustia mental y el daño a los sentimientos.
Ley de acceso a Tierras vecinas de 1992
Existen ciertas circunstancias limitadas en las que un vecino puede obtener acceso a su tierra sin su permiso para reparar su propiedad o realizar «obras básicas de conservación». Si usted deniega el permiso, su vecino puede solicitar al tribunal que le conceda una orden de acceso en virtud de la Ley de Acceso a Tierras Vecinas de 1992. Sin embargo, la Ley solo se aplica a la preservación de estructuras existentes; no se aplica al permiso para obtener acceso a la tierra de un vecino con el fin de facilitar la construcción de un nuevo desarrollo, como una nueva extensión.
Molestia
También puede considerar iniciar una acción por molestia privada. Las molestias privadas suelen suponer una interferencia en el disfrute por el reclamante de sus tierras, por lo general por ruido u olor o por la causa de daños físicos reales a sus bienes. En casos de daño físico a la propiedad, como el daño a su tierra causado por concreto sólido en el suelo, el daño causado no debe ser trivial o fugaz, pero no tiene que resultar en una depreciación real de su propiedad. El tribunal sopesará su interés en disfrutar de su tierra, contra el interés de su vecino en disfrutar de la suya.
¿Qué remedios están disponibles para las molestias?
Se podrá conceder una indemnización por daños y perjuicios. Por lo general, el daño debe probarse en forma de daño tangible a la propiedad o en forma de daño de esparcimiento, como lo demuestra, por ejemplo, la incomodidad. Cuando se han causado daños a la propiedad, la regla general para la medida de los daños es la diferencia entre el valor monetario del interés del propietario en la propiedad antes y después de que se haya producido el daño.
Aunque los daños y perjuicios son el recurso más común en caso de molestias privadas, también puede ser posible obtener una orden judicial para disminuir, ordenando a su vecino que detenga, elimine o restrinja una molestia o abandone los planes para una posible molestia.
Medianeras
Si las obras afectan a una medianera, las disposiciones de la medianera, etc. Se aplicará la Ley de 1996. La ley establece un marco para la realización de obras en un muro fronterizo compartido y dispone de un procedimiento de solución de controversias para proteger los intereses del propietario contiguo, al tiempo que otorga al propietario del edificio los derechos que necesita para llevar a cabo sus obras.
El propietario de un edificio debe cumplir con la PWA 1996 si se propone::
- realizar trabajos en una medianera existente, por ejemplo, haciéndola más alta o más corta o quitándole el pecho a una chimenea;
- construir una nueva pared; o
- realizar trabajos de excavación en las proximidades del terreno o edificio contiguo del propietario.
El propietario del edificio debe notificar al propietario de la propiedad contigua las obras que se propone realizar, incluido el momento en que planea iniciar las obras y una descripción completa de lo que planea hacer. El plazo de preaviso varía según el tipo de trabajo propuesto.
Si, dentro de los 14 días posteriores a la notificación, el propietario de la propiedad contigua no ha dado su consentimiento, se considerará que ha surgido una disputa.
Si el propietario del edificio y el propietario de la propiedad contigua no pueden llegar a un acuerdo hablando entre sí, pueden designar a un topógrafo conjunto para que elabore un «premio», que establezca cómo se llevará a cabo el trabajo. Si no pueden acordar un topógrafo conjunto, pueden elegir uno cada uno para redactar el premio juntos.
La Ley no contiene procedimientos de ejecución por incumplimiento de sus disposiciones. Sin embargo, si un vecino o un constructor que realiza trabajos en nombre de su vecino comienza a trabajar, sin haber notificado previamente de la manera adecuada, puede intentar detener el trabajo a través de una orden judicial o buscar otra reparación legal, como daños y perjuicios.
Resolución alternativa de disputas
Tenga en cuenta que las disputas entre vecinos no son atractivas y pueden ser muy costosas para poco beneficio. Es posible que tenga que vivir al lado de sus vecinos durante muchos años y es mejor tratar de mantener relaciones amistosas si es posible. Recuerde, cualquier disputa con sus vecinos debe declararse al vender su casa y podría ser muy desagradable para un comprador potencial.
Si las cuestiones pueden resolverse mediante negociación directa entre las partes, eso sería lo sensato. Sin embargo, si está hablando con su vecino y no está llegando a ninguna parte, puede valer la pena considerar alguna forma de resolución alternativa de disputas.
La mediación, tal vez en manos de un topógrafo independiente, podría ser una buena manera de centrarse en cuáles son las cuestiones importantes en disputa y llegar a soluciones que sean viables y aceptables para ambas partes sin la necesidad de recurrir a litigios costosos e inciertos.
Resolver cualquier disputa lo más rápida y amigablemente posible permitirá que los buenos vecinos se conviertan en buenos amigos.