Se ha establecido que el mercado inmobiliario de Toronto está, en general, impulsado por fundamentos aparentemente indomables en lugar de ser impulsado por una exuberancia irracional, aunque esos signos existen, pero con aumentos de valoración tan enormes, hay una sensación persistente de que todo inevitablemente tiene que derrumbarse.
» Si los precios se duplicaron en siete años, eso es aproximadamente el 10% al año», dijo Scott Ingram, agente de bienes raíces y contador público en Toronto. «Los mercados de Toronto y Vancouver se han distanciado más de los fundamentos tradicionales. Hemos estado en un período de tasas de interés históricamente bajas durante los últimos siete años. El dinero es más barato y la gente lo está invirtiendo en la vivienda.»
Toronto y Dallas-Fort Worth siguen compitiendo por el manto de la ciudad de más rápido crecimiento de América del Norte, y con el crecimiento demográfico fundamental, posiblemente más imperativo, que no muestra signos de disminuir, el desequilibrio de oferta y demanda bien documentado de la ciudad persistirá. Eso significa que los precios de la vivienda seguirán aumentando, pero ¿no dicta la lógica que tiene que haber un tope?
Para dilucidar cuánto han subido los precios en menos de una década, Ingram señaló que incluso si el valor de la vivienda de Toronto se desplomara en un 50%, simplemente regresarían a los precios de 2014.
«O los precios bajan o los ingresos suben. Tal vez los precios se desvíen por un tiempo, pero los ingresos tardarían mucho tiempo en ponerse al día», dijo Ingram. «La tasa de crecimiento promedio a largo plazo durante 20 años para las casas es del 8% y para los condominios es del 7%, y si se está ejecutando más alto que eso, es probable que haya una regresión a la media. Ahora, cinco años condominio tasa de 10.36%, lo que no es sostenible.
«La otra cosa también, que nos arroja un poco es cuando el dinero extranjero entra en el mercado. Usted está mirando los precios locales y los ingresos locales, pero ¿qué pasa si no son los ingresos locales los que se utilizan para comprar? ¿Y si son ricos de otras partes del mundo los que compran bienes raíces aquí, vivan aquí o no? Eso explica en parte por qué los precios se han desvinculado de los ingresos locales.»
Las últimas estadísticas de la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto mostraron que los precios de las casas independientes aumentaron un 27.7% año tras año en octubre a un promedio de $1,540,432, sin embargo, Ingram agregó que, además de las guerras de ofertas, hay otras razones acumulativas para una rápida apreciación de los precios.
» Tome una casa de 1 1.6 millones y véndala y múdela a otra casa de 1 1.6 millones. Los impuestos de transferencia provinciales y municipales en Toronto son de aproximadamente 5 57,000, y si paga una comisión del 5% sobre su commission 1.venta de 6 millones, eso es 8 80,000, así que con los honorarios de abogado y mudanza, estás a unos 1 140,000 para mudarte. Veo a más personas que invierten ese dinero en mejorar sus casas actuales y quedarse en ellas. Esto está contribuyendo al desequilibrio entre la oferta y la demanda, ejerciendo presiones al alza sobre los precios.»
Aunque eso puede explicar por qué los precios de la vivienda en Toronto son exorbitantes, los fundamentos subyacentes no parecen comprometidos. De hecho, para que los fundamentos se evaporen a tal grado que el mercado de la vivienda de Toronto colapse, varios escenarios tendrían que ocurrir simultáneamente, lo que Robert Hogue, Economista Senior de RBC Economics, dice que es improbable.
«Se necesitaría una combinación de factores, uno de los cuales sería la demografía: se tendría que ver el colapso de la inmigración, por ejemplo, al mismo tiempo que se tendría una tasa de interés en alza, al mismo tiempo que se tendría un gran auge de la construcción que crearía viviendas excedentes», dijo. «Se necesitaría ese tipo de combinación.»
De nuevo, han sucedido cosas más extrañas.
» Después de pasar por una pandemia, diría que todo es una posibilidad, pero es una cuestión de probabilidad, y la probabilidad de esto es muy pequeña en este momento. Pero no es imposible imaginar escenarios en los que terminarías en esa situación.»
Sin embargo, la inflación es grande y Hogue dice que no es inconcebible que el banco central de Canadá pueda compensar aumentando las tasas de interés antes de lo previsto. Si eso sucediera, el mercado de la vivienda se sacudiría, pero no se tropezaría, agregó.
Hogue, además, supone que la frenética actividad en el mercado de la vivienda de Toronto este otoño podría atribuirse a que los compradores anticiparon aumentos de tasas y fijaron tasas de interés más favorables mientras podían. Cualesquiera que sean sus razones, tal comportamiento revela exuberancia, irracional o de otro tipo.
«Vimos una moderación durante todo el verano, por lo que nuestra opinión es que el mercado está comenzando a calmarse y a comportarse de manera más racional, pero en septiembre, y especialmente en octubre, los primeros números indican que todavía hay muchas guerras de ofertas que producen aumentos de precios significativos, lo que todavía es sintomático de un cierto grado de exuberancia en el mercado», dijo Hogue. «Podría haber un poco de sobreprecio, pero dados los fundamentos, es justo esperar que los precios de las viviendas sean fuertes y altos en el GTA. Si hubiera preocupación por una burbuja, habría habido preocupación durante los últimos 15 años, pero no hemos visto un desplome del mercado, así que hay algo fundamental. Muchos participantes en el mercado creen realmente que este es un mercado bien respaldado.»