La Explicación Ética
Sección 3-4 del Código de Ética de REALTOR® define un acuerdo de comisión de tasa variable de la siguiente manera: Un listado en el que se paga una cantidad de comisión si la firma del corredor de listado es la causa de venta y se paga una cantidad diferente de comisión si la venta es el resultado de los esfuerzos del vendedor o de un corredor que coopera.
El Código de Ética y el Manual de Política de Listados Múltiples de la Asociación Nacional de Realtors® (NAR, por sus siglas en inglés) requieren que los corredores de listados revelen una comisión de tarifa variable a posibles corredores cooperantes tan pronto como sea práctico. En respuesta a las consultas de posibles corredores cooperantes, los REALTORS® también están obligados a revelar la diferencia entre las dos tarifas.
Una vez que un corredor colaborador ha sido informado de que una comisión de tasa variable está en juego, debe revelar esta información crítica a su cliente antes de que el cliente haga una oferta de compra. La divulgación es necesaria para que el comprador pueda hacer una oferta competitiva informada. Por ejemplo, un comprador que hace una oferta que es idéntica a una oferta de un comprador que está representado por la empresa del corredor que ofrece una comisión de tasa variable se encuentra en desventaja, ya que la comisión relacionada con la otra oferta será menor. La tasa de comisión más baja le dará al vendedor más dinero, por lo que es probable que acepte la oferta de los compradores de su agente, aunque el precio de oferta de ambos compradores sea el mismo.
Aplicación práctica de la Comisión de Tarifa Variable
Cuando un agente de bienes raíces enumera una casa, negocia la comisión de ventas y la tarifa que debe pagar el vendedor. Para nuestro ejemplo, usaremos el 6% del precio de venta de la casa como la tarifa acordada. El agente y el vendedor luego discuten la tarifa de cooperativa que se ofrecerá a otros corredores si traen a un comprador dispuesto y capaz para comprar la casa. Esta tarifa se conoce comúnmente como tarifa de agente comprador, subagente o licencia de transacción.
Si bien puede ser común ofrecer el 50% de la comisión total al agente del comprador, no tiene que ser el caso. Un agente de listado puede decidir cobrar el 6% y la cooperativa al 2.5%. Este acuerdo está bien siempre y cuando sea acordado por el agente y el vendedor. Por ejemplo, el agente y el vendedor acuerdan cooperar al 3% del precio de venta de la casa con un corredor que trae un comprador. Esta cifra se coloca en la lista Múltiple para notificar a todos los corredores lo que el corredor del vendedor está ofreciendo como compensación por traer un comprador listo, dispuesto y capaz.
Si el agente del vendedor ofrece un plan de comisiones de tasa variable, la discusión se centrará en qué comisión cobrará el agente al vendedor si el agente es el que trae al comprador. Al igual que con todas las comisiones y honorarios de bienes raíces, son negociables. Por ejemplo, el agente y el vendedor acuerdan una tarifa del 5% si el agente trae al comprador. Este tipo de acuerdo se conoce como un organismo doble o designado. Con una agencia doble o designada, el agente del vendedor ahora también representa al comprador y debe ser divulgado y acordado por el agente y el vendedor al anunciar la casa.
Como se indicó anteriormente, el agente del vendedor debe revelar que hay una comisión de tasa variable en juego a todos los demás corredores. En muchos casos, esto se hace directamente en el sistema de listas múltiples.
Si usted es un comprador que trabaja con un agente de bienes raíces y tiene interés en una propiedad, es posible que desee que averigüen si hay otras propuestas de acuerdo en juego y, si es así, es de la misma oficina de bienes raíces (agente designado) o una situación de agencia dual donde el agente del vendedor tiene al comprador. Si es así, es importante comprobar y ver si hay una comisión de tipo variable en juego, y si es así, cuánto es la diferencia en la comisión. Esto requiere una simple llamada, correo electrónico o mensaje de texto de su agente al agente del vendedor y el código de ética exige que el agente del vendedor divulgue esa información.
Usted, el comprador, podría hacer una oferta de precio completo y ser superado por un comprador que esté trabajando con el agente o corredor del vendedor que haga la misma oferta porque la comisión de tasa variable estaba en juego. Si el vendedor acepta su oferta, tendría que pagar una comisión del 6% (3% al corredor de la lista y 3% al agente/corredor del comprador) en lugar de la comisión de tasa variable del 5% acordada entre el vendedor y su agente y corredor. Su oferta neta es un 1% menor que la oferta de la competencia debido a la variable.
Las personas a veces pierden casas que intentan comprar y nunca saben por qué. Puede reducirse a hacer las preguntas correctas. Asegúrese de que su agente esté al tanto del escenario de comisión de tarifa variable y muchas otras condiciones que existen para que su oferta sea la mejor que pueda ser.
el Conocimiento es Poder!