Dubái, Emiratos Árabes Unidos, 06 de mayo de 2017El Centro de Solución de Controversias sobre Alquileres (RDC) se estableció en 2013 como brazo judicial del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), a raíz de un decreto emitido por Su Alteza el Jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Vicepresidente y Primer Ministro de los Emiratos Árabes Unidos y Gobernante de Dubái. El decreto dio a RDC el objetivo de emplear nuevos métodos con mecanismos flexibles para cumplir con los requisitos de la próxima era, y apoyar la ejecución de los problemas y asuntos relacionados con los bienes raíces de Dubai con mayor precisión, imparcialidad y transparencia.
Sobre la base de estos criterios, RDC ha desarrollado un sistema judicial especializado para tratar los conflictos de alquiler y procedimientos de conciliación para garantizar la estabilidad social y económica, al tiempo que apoya el crecimiento sostenible del Emirato.
Mandatos
RDC es responsable de la solución de todas las disputas de alquiler que surjan entre inquilinos y propietarios sobre bienes raíces ubicados en el Emirato o sus zonas francas, incluidas las contrademandas, así como las solicitudes de acción temporal o urgente de cualquiera de las partes del contrato de arrendamiento.
La RDC también resuelve las apelaciones contra las decisiones y sentencias de conformidad con las disposiciones del decreto y los reglamentos dictados en virtud de él, y su equipo es responsable de aplicar las decisiones y sentencias de la RDC después de las disputas de alquiler.
Problemas comunes
Desde su creación hace tres años, RDC ha recibido varios tipos de quejas y problemas relacionados con el sector inmobiliario, y ha manejado procedimientos para ayudar a regular la relación entre propietarios e inquilinos. Los problemas comunes incluyen la terminación de las relaciones contractuales y el propietario que obliga al inquilino a evacuar la propiedad.
Su Excelencia el Juez Abdulqader Mousa, Director de la RDC, comentó: «En virtud de la Ley No. 26 para el año 2007 y sus enmiendas, que describen la relación entre propietarios e inquilinos en el Emirato de Dubai, el propietario tiene derecho a solicitar la evacuación de la propiedad en 12 casos. Las más comunes son si el inquilino no paga el alquiler, si se planea la demolición o el mantenimiento general del edificio, o si el propietario desea usar la propiedad para su uso personal o para el uso de sus familiares de primer grado. A partir de la fecha de restauración del inquilino, el propietario no tiene derecho a arrendar a otros antes de por lo menos dos años para propiedades residenciales y tres años para propiedades no residenciales, a menos que el comité decida lo contrario a la luz de las causas. Si el propietario lo hace, el inquilino tiene el derecho de solicitar al comité que ordene una compensación adecuada.»
Con respecto al aumento del alquiler, Moussa agregó que el inquilino debe ser notificado 90 días antes del final de la relación contractual de una de dos maneras: notario público o por correo certificado.
El seguro de inquilinos se encuentra entre las disputas que pueden surgir entre las dos partes. La ley permite al propietario proporcionar al inquilino un seguro para salvaguardar el mantenimiento de la propiedad hasta el final del período de contrato, momento en el que el propietario está obligado a reembolsar el seguro o lo que quede del mismo al inquilino. Al final del período de arrendamiento, el inquilino está obligado a entregar la propiedad al propietario en el estado en que se recibió al comienzo del contrato, excepto por los gastos incurridos por el uso normal o por razones fuera del control del inquilino.
Moussa señaló que entre los otros problemas manejados por RDC se encuentran los casos en los que los propietarios causan disputas con los inquilinos al cortar los servicios a la propiedad, aunque está prohibido que el propietario lo haga o que impida al inquilino el uso de la propiedad de cualquier manera. «En tal caso, el inquilino puede solicitar tanto a la comisaría de policía donde se encuentra la propiedad que rescinda el desalojo o que pruebe su validez, como a la RDC que retracte la notificación de desalojo y proporcione una indemnización por daños y perjuicios mediante una demanda respaldada por informes oficiales.»
La cuestión de aumentar el alquiler es otro caso que RDC maneja con frecuencia. Esto se basa en la ley que permite al propietario aumentar el alquiler legalmente después de recurrir a la calculadora de bienes raíces, y determinar el valor del aumento permitido según el estado, la edad y la ubicación de la propiedad, así como los servicios que proporciona. La Ley No. 43 para el año 2013 define los criterios de aumento en ciertos porcentajes, lo que permite que la calculadora de alquiler calcule el aumento fácilmente.
Transparencia Difunde Estabilidad
Gracias a la transparencia de sus procedimientos, RDC desempeña un papel importante para ayudar a todas las partes a trabajar y vivir en Dubai de manera armoniosa, en un entorno regido por leyes claras que definen los deberes y responsabilidades tanto de los propietarios como de los inquilinos. Este entorno atrae a los inversores al sector inmobiliario del Emirato, ya que crea un clima de tranquilidad.
RDC también está interesado en promover la agenda nacional y los objetivos smart de los Emiratos Árabes Unidos. Con el fin de lograr su visión de ser el punto de referencia internacional para la resolución de disputas de alquiler, RDC persigue las mejores prácticas de litigio internacional para desarrollar continuamente su desempeño. RDC logró resultados sobresalientes para el período de litigio, alcanzando un período de 22 días para el litigio en el primer trimestre de este año.
Innovación continua
RDC está haciendo todo lo posible para continuar mejorando sus mecanismos de trabajo y lograr felicidad y comodidad para todas las partes relevantes. Uno de sus logros más importantes es el Smart Judge, una aplicación contemporánea que permite a las partes de alquiler determinar sus posiciones legales con respecto a las disputas y las guía en los procedimientos legales en las diversas etapas del litigio.
La aplicación tiene muchas características, como proporcionar asesoramiento legal gratuito sobre problemas relacionados con arrendamientos y operaciones en Dubai, lo que se traduce en un ahorro de costos, tiempo y esfuerzo al ayudar a prevenir problemas de alquiler. La solicitud de Juez Inteligente también ofrece un borrador de sentencia judicial a la luz de los detalles y datos proporcionados por el interrogador, la primera sentencia judicial de este tipo tanto en la región como en el mundo.
Los tomadores de decisiones de RDC continúan monitoreando la evolución del mercado, identificando los problemas más comunes, evaluando sus causas y formulando soluciones que beneficien a todas las partes. De esta manera, RDC logra su misión de establecer un entorno inmobiliario seguro que garantice los derechos de todos.