North Dakota State University

mineraler, såsom kul, olie, naturgas eller metaller, er ofte en værdifuld ressource eller et aktiv for deres ejer, hvis de kan udvikles. Men selv når de er i deres naturlige tilstand (normalt under jorden), behandler vores retssystem dem som ejet af nogen. Disse mineralrettigheder kan ejes af den samme person, der ejer jordoverfladen (overfladeejeren), eller de kan ejes af en anden person, i hvilket tilfælde mineralrettighederne betragtes som adskilt fra overfladerettighederne.

denne side giver tanker om

• adskillelse af ejerskabet af mineralrettigheder og overfladerettigheder
• fragmentering af ejerskab af mineralrettigheder blandt flere mineralrettighedsejere
• dokumentation af ejerskab af mineralrettigheder som en del af den offentlige rekord
• mineralrettigheder dominerer over overfladerettigheder
• North Dakota lovbestemt lov, der omhandler overførsel af mineralrettigheder
• North Dakota lovbestemt lov, der beskriver opgivelsen af mineralrettigheder
• nogle indledende kommentarer til mineral leasing.

afskårne mineralrettigheder

da USA erhvervede ejerskab af jord i det tidlige 19.århundrede (f. eks. Louisiana køb), blev det antaget, at overfladerettighederne og mineralrettighederne var ejet af den føderale regering. Meget af jorden blev efterfølgende overført til privat ejerskab, sætter i gang den proces, vi stadig følger i dag med at eje, bruge og overføre ejendom.

i løbet af disse transaktioner kan mineralrettigheder være blevet adskilt fra overfladerettighederne. For eksempel kan overfladeejeren have overført mineralrettighederne til en anden person, men bevaret overfladerettighederne, eller en tidligere ejer overførte overfladerettighederne til en anden person, men bevarede mineralrettighederne. Derefter ville ejerskab af overfladerettighederne og mineralrettighederne overføres til købere, donees eller arvinger som separate og særskilte ejendomsinteresser.

mineralrettigheder, ligesom overfladerettigheder, er beskrevet i henhold til regeringsundersøgelsesmetoden; for eksempel ejes mineralrettighederne for en bestemt 160 hektar stor kanal af person A eller medejes af personer B og C. Imidlertid kunne overfladerettighederne ejes forskelligt, såsom Person E ejer den vestlige halvdel af 160-traktaten, og Person F ejer den østlige halvdel af traktaten. Der er ingen sammenhæng mellem ejerskabet af overfladerettighederne og de underliggende mineralrettigheder. Overarbejde, overfladeejeren og mineralejeren har muligvis ingen direkte forbindelse til hinanden, medmindre de stadig har ejendomsrettigheder i samme jord.

der er dog jord, hvor mineralrettighederne og overfladerettighederne ikke er blevet adskilt og ejes af den samme person eller gruppe af personer. I hele denne diskussion skal du være opmærksom på, at mineralejeren og overfladeejeren i nogle situationer kan være forskellige individer eller grupper af individer, og i andre situationer kan mineral-og overfladeejeren være den samme person eller gruppe af personer.

deling af ejerskab af Mineralrettighederne

det er ikke ualmindeligt, at ejerskabsinteresser på overflade og mineral opdeles eller fragmenteres yderligere blandt medlemmer af en gruppe, såsom søskende, der medejer enten overfladeinteresser eller mineralinteresser efter at have arvet rettighederne fra en forælder. Denne diskussion fokuserer på medejerskab af mineralrettigheder.

nogle gange sælges kun en del af mineralrettighederne med overfladerettighederne. For eksempel sælger person a overfladen og halvdelen af mineralrettighederne til person B. denne person (B) gør derefter det samme ved at sælge overfladen og halvdelen af de resterende mineralrettigheder til person C. På dette tidspunkt ejer person C overfladen og 25% af mineraler, B ejer 25% af mineraler og A ejer 50% af mineraler. Hvis A derefter testamenterer sin Ejendom til tre børn som arvinger, vil overfladen og 25% af mineralerne ejes af C, B ejer 25% af mineralrettighederne, og personerne A1, A2 og A3 ejer hver 16,7% af mineralrettighederne. Det er let at se, hvordan ejerskab af mineralrettigheder kan blive fragmenteret.

Mineralinteresser kunne medejes som lejere i fælles, fælles lejere, livsbo med en livslejer og restinteresser eller en tillid. Lejlighedsvis kan der være en værge for en mineralejer. Hver af disse situationer fortjener en kort kommentar.

• hvis mineralrettighederne er opdelt efter vilje, gerning eller arv, bliver hver ejer en fælles lejer af en individuel interesse i mineralerne. Hver fælles lejer skal give sit samtykke til at lease deres mineralinteresser ved at underskrive en minerallejekontrakt. Selvom det kan være fordelagtigt for alle medejere at lease til det samme firma, er der ikke behov for dem at gøre det. Hver medejer er fri til at forhandle for så stor en kontant bonus eller andre fordele, som det kan opnås

• Mineralinteresser, som enkeltpersoner besidder som fælles lejere med overlevelsesret, kan håndteres på samme måde. De fælles lejere kan frit forhandle separat eller kollektivt. Hvis tre søskende ejede mineralrettighederne som fælles lejere, hver kan have en anden lejekontrakt vedrørende Deres en tredjedel af mineralerne; imidlertid, ved at gøre det kan de utilsigtet “adskille” den fælles leje til en fælles leje, hvilket måske ikke er det, de havde til hensigt. Således ville en bedste praksis være for alle fælles lejere at underskrive den samme lejekontrakt.

• en livsbo involverer 1) en livslejer, der har ret til at bruge ejendommen resten af sit liv, og 2) resterende personer, der vil modtage ejendommen ved livslejerens død. Liv lejer er berettiget til at bruge enhver indkomst fra jorden (såsom husleje), der genereres i løbet af liv ejendom. Livslejeren er imidlertid forbudt at træffe foranstaltninger, der forårsager “affald” eller permanent mindsker værdien af den jord, der vil blive modtaget af de resterende personer. Det hævdes, at producere mineraler permanent reducerer i værdien af jorden, og dermed livet lejer kan forbydes at udvikle mineralet rettigheder. En løsning er for livet lejer og alle de resterende personer til at underskrive mineral leasing.

• hvis mineralejeren opretter en tillid, forvalteren kontrollerer ejendommen til fordel for modtagerne. Men det er ikke altid klart, hvad der er hele spektret af administratorens myndighed. Derfor, hvis der oprettes en tillid, og mineralrettigheder vil blive inkluderet som en del af tillidsejendommen, den person, der opretter tilliden, ønsker måske eksplicit at adressere, hvordan administratoren skal styre mineralinteresserne og indtægterne fra leasing af disse rettigheder.

• en domstol kan udpege en værge for en person, der ikke er i stand til at styre sine anliggender; dette pålægger ofte værgen forpligtelsen til at styre individets ejendom. Det vil være guardian, der bliver nødt til at beslutte, om mineralerne skal lejes, men et mere grundlæggende juridisk spørgsmål er, om guardian har myndighed til at lease mineralrettighederne. Det kan være nyttigt at få retten til eksplicit at behandle dette spørgsmål på det tidspunkt, hvor værgen udnævnes, hvis personen har mineralinteresser.

disse flere eksempler illustrerer, hvordan ejerskab af mineralrettigheder kan blive kompliceret; det næste emne omhandler, hvordan vores retssystem forsøger at spore ejerskab af mineralrettigheder gennem det samme sæt offentlige registre på amtsniveau, som bruges til at spore ejerskab af jord.

bestemmelse af ejerskab af Mineralinteressen

lejlighedsvis kan en person ikke vide, at de ejer ejendomsrettigheder, især afskårne mineralrettigheder. For eksempel kan bedsteforældre have overset at fortælle deres børn, at de bevarede mineralrettighederne, da de solgte deres jord. Efter deres død, den personlige repræsentant for bedsteforældres ejendom har muligvis ikke vidst dette og blot administreret eller proberet testamenterne uden at tage fat på behovet for at dokumentere, at mineralrettighederne blev overført til børnene. Efter disse individers død år senere kan deres testamenter muligvis igen have overført alle deres ejendomsrettigheder til medlemmer af tredje generation uden eksplicit at nævne mineralrettighederne. På dette tidspunkt, der kunne være søskende og fætre, der deler ejerskabet af mineralrettighederne. Selvom overførslerne ikke er korrekt dokumenteret under boets bosættelser, ejer børnebørnene i dette eksempel mineralrettighederne. Rekonstruktion af ejerskabet år senere kan være udfordrende, men det betyder ikke, at børnebørnene ikke er mineralejerne.

• bundlinie-vær opmærksom på, hvad du ejer, og informer andre om disse ejendomsrettigheder, selvom denne meddelelse er så enkel som at inkludere en liste over ejendomsinteresser blandt dine dokumenter, der vil blive brugt af dine arvinger, når din ejendom afvikles eller undersøges.

et familiemedlem kan fortælle dig, hvem de mener ejer mineralrettighederne, men det ultimative svar ligger i retssystemet. I North Dakota, ejerskab bestemmes i henhold til de offentlige registre, der føres af amtsregistret for gerninger. Det kan være klogt at ansætte en advokat til at give en titeludtalelse om ejerskab af mineralrettighederne. Hvis ejerskabet ikke er klart efter dette trin, kan det være nødvendigt at indlede en “stille Titel” retssag, hvor retten vil gennemgå beviser for at bestemme mineralejerskab.

• North Dakota-retssagen i 2010 af Melchior v. Lystad (2010 ND 140) illustrerer en situation, hvor fragmenteret ejerskab af mineralrettigheder førte til en “stille titel” – handling.

personer, der tror, at de ejer mineralrettigheder, kan opleve, at de er nødt til at tage skridt til at ajourføre den offentlige fortegnelse, såsom at have den personlige repræsentant for en ejendom indgive en passende handling, der angiver, at mineralrettighederne overføres fra en afdød ejer til arvingen, der nu er ejer af mineralrettighederne.

Rådfør dig med en advokat!!

ved, hvilke mineralrettigheder du ejer

Antag ikke, at overfladeejeren ejer mineralrettighederne. Det kan være situationen, men det kan heller ikke være situationen. Overfladeejere må ikke eje alle eller nogen af mineralrettighederne i deres jord. På grund af mulig forudgående afbrydelse af mineralrettigheder fra overfladerettigheder, overfladeejere bør udvikle en liste over ejede områder, inklusive procentdelen af mineralrettigheder, der er tilbage i hver traktat. Dette giver et udgangspunkt for beslutningstagning.

udarbejdelse af en liste er muligvis ikke let. Hvor mineralrettigheder er blevet afbrudt, vil de fleste grundejere kræve rådgivning fra en kyndig advokat for at fortolke den juridiske formulering vedrørende hver traktat. Desuden er mange grundejere måske ikke klar over, at de ejer mindre end alle mineralrettighederne under deres ejendom.

det samme råd kan være relevant for en person, der ejer afskårne mineralrettigheder; Kontroller den offentlige optegnelse (eller ansæt en advokat for at kontrollere optegnelsen og give en juridisk udtalelse om ejerskabet af mineralinteresserne) for at bestemme, hvilke mineralrettigheder mineralejeren ejer; det er måske ikke alle mineralrettigheder.

implikationer af afskårne mineralrettigheder

en mineralejendom (dvs.mineralrettigheder) er dominerende over overfladeboet (dvs. overfladerettigheder), dvs. mineralejeren har ret til at bruge jordens overflade til at udforske og producere mineraler uden at sikre tilladelse fra overfladeejeren, men dette er ikke en ubegrænset ret-som beskrevet af North Dakota Supreme Court i Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 N. V. 2d 131 (N. D. 1979). I sin afgørelse forklarer retten:

1. at mineralet er dominerende; det medfører iboende rettigheder til at bruge overfladen til at finde og udvikle mineralerne, men
2. rettighederne for ejeren af mineralejendommen er begrænset til så meget af overfladen, som det med rimelighed er nødvendigt for at udforske, udvikle og transportere mineralerne, hvilket betyder
3. hvis der er en eksisterende overfladebrug, der ville blive forstyrret, og der er alternativer til rådighed til at genvinde mineralerne, kan reglerne for mineralejerens rimelige brug af overfladen kræve, at mineralejeren vedtager en alternativ genvindingsmetode for at imødekomme mineralejerens behov for at den eksisterende overflade bruge.
4. hvis der ikke findes alternative midler til at genvinde mineralerne, kan mineralejeren forfølge de eneste midler, der er mulige til at finde og udvikle mineralerne på trods af den negative indvirkning på eksisterende overfladeaktiviteter.

sammenfattende kan overfladen ikke forhindre mineralejeren i at gøre det, der med rimelighed er nødvendigt for at genvinde mineralerne. Mineralejeren kan dog ikke uagtsomt eller urimeligt bruge overfladen, og mineralejeren skal med rimelighed imødekomme en eksisterende brug af overfladen. Tilpasset fra overfladeejerens perspektiv: “overfladeejeren har ret til ikke at få overfladen uagtsomt brugt og til at få eksisterende anvendelser med rimelighed imødekommet”.

derudover udvidede North Dakota-lovgiveren overfladeejerens rettigheder ved at kræve, at et olieselskab kompenserer overfladeejeren for overfladeskader; denne statut diskuteres som en del af overvejelser for Overfladeejere.

overførsel af mineralrettigheder (N. D. C. C. 47-10-24)

diskussionen på denne side fokuserer på ejerskab af mineralrettigheder, så det er hensigtsmæssigt kort at gennemgå loven om overførsel af ejerskab af mineralrettigheder i North Dakota.

North Dakota generelle regel ved overførsel af mineralinteresser stater: Alle overførsler eller forbehold af mineralrettigheder (undtagen lejemål), formidler eller forbeholder sig alle mineraler af enhver art (og deres forbindelser og biprodukter), undtagen 1) disse mineraler, der specifikt er udelukket ved navn fra transport eller reservation, og 2) grus, ler eller scoria (medmindre specifikt inkluderet ved navn i transport eller reservation).

• grus, ler og scoria er beregnet til at forblive med overfladerettighederne, medmindre det specifikt er nævnt som adskilt af enten transport eller reservation.

undtagelsen er, når overførslen af mineralinteresser er en lejekontrakt: en leasing af mineralrettigheder overfører kun de mineraler, der specifikt er identificeret eller navngivet i lejekontrakten.

• i tilfælde af en olie-og gaslejekontrakt anses alle tilknyttede carbonhydrider produceret i flydende eller gasform for at være inkluderet i lejekontrakten.
• brugen af ordene “alle andre mineraler” eller lignende ord af altomfattende karakter i enhver lejekontrakt leaser ikke mineraler undtagen de mineraler, der specifikt er nævnt i lejekontrakten.

det er klart, at North Dakota-loven behandler minerallejemål anderledes end andre overførsler af mineralinteresser (såsom salg, testamenter, gaver). Som anført i hele denne hjemmeside: søge kyndig juridisk rådgiver.

opgivelse af mineralrettigheder

North Dakota har også behandlet spørgsmålet om afskårne mineralrettigheder, især i de situationer, hvor det ser ud til, at mineralejeren måske ikke engang ved, at de har en ejerandel.

“enhver mineralinteresse …, hvis den ikke anvendes i en periode på tyve år umiddelbart forud for den første offentliggørelse af den i 38-18.1-06 krævede bekendtgørelse, anses for at være opgivet, medmindre en påstand registreres i overensstemmelse med 38-18.1-04. Ejendomsretten til de forladte mineralinteresser veste i ejeren eller ejerne af overfladegården i det land, i eller under hvilket mineralinteressen er placeret på datoen for nedlæggelse.”

” en mineralinteresse anses for at blive brugt, når:

A. der er mineraler produceret under denne interesse.
…
d. Mineralrenten på enhver kanal er underlagt en lejekontrakt…
g. en korrekt påstand registreres… (N. D. C. C. Kr.38-18.1-03).

anbefaling: en ejer af afskårne mineralrettigheder i North Dakota bør gennemgå statutten for at sikre, at de nødvendige skridt tages for at forhindre, at mineralrettighederne betragtes som “forladt.”A” Erklæring om krav om Mineralinteresse ” er tilgængelig på https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdf.

anbefaling: en ejer af overfladerettigheder bør overveje, om de skal tage de nødvendige skridt for at kræve ejerskab af en “forladt mineralrettigheder.”

Leasing af mineralrettigheder som et skridt til at producere mineraler

de fleste mineraler er ikke udviklet af de personer, der ejer mineralrettighederne. Få mineralejere har viden, teknologi og økonomiske ressourcer til at bore og drive en oliebrønd eller grave en kulmine. Den mere almindelige praksis er, at en mineraludvikler erhverver retten til at udvikle mineralerne fra ejeren af mineralrettighederne. Denne erhvervelse kan være et køb (mineraludvikleren køber mineralrettighederne fra den tidligere ejer) eller en minerallejekontrakt (mineraludvikleren lejer retten til at udvikle mineralerne fra mineralejeren). Fokus for denne diskussion er på 1) olie og gas og 2) leasing af mineralrettigheder.

en mineralleje betyder generelt, at mineraludvikleren betaler mineralejeren for retten til at udforske og begynde at udvikle eller producere olie og gas. Lejemålet giver denne ret til mineraludvikler i en aftalt periode, måske tre år. Disse lejemål angiver også, at hvis produktionen begynder i lejeperioden, har mineraludvikleren ret til at producere mineralerne, så længe produktionen finder sted; dette kan være i årtier. Hvis der ikke påbegyndes nogen produktion ved udgangen af lejekontrakten, lejekontrakten udløber simpelthen, og mineralejeren kan frit søge en anden mineraludvikler til at lease mineralrettighederne.

hvis produktionen påbegyndes, og aftalen nu er bindende, så længe produktionen finder sted, betales mineralejeren en royalty, ofte baseret på mængden af olie og gas, der produceres. Således kan en mineralleje i tre år være en aftale, der definerer et forhold til mineraludvikleren i flere årtier eller længere. Af denne grund er det kritisk, at mineralejere omhyggeligt indgår en lejekontrakt.

i tilfælde af afskårne mineralrettigheder kan overfladeejeren blive skuffet over, at han eller hun ikke deler den rigdom, der genereres af mineralerne, der produceres under det land, de ejer. De kan blive yderligere frustrerede, når olie-og gasefterforsknings-og produktionsprocesserne forstyrrer eller beskadiger deres brug af overfladen.

men loven er klar-en mineralejer (eller minerallejeren) har ret til at komme ind på overfladen af jorden (selvom den ejes af en anden person) med det formål at udforske og udvikle mineraler.

• loven er også klart, at overfladen ejer har ret til at blive kompenseret for skader, der opstår under efterforskning og produktion af mineraler. På grund af de usikkerheder, der kan opstå under mineraludvikling, statslovgiveren har vedtaget love, der styrer, hvordan forholdet mellem mineralejeren, mineraludvikler, og overfladeejer opretholdes. I North Dakota er Industrial Commission ansvarlig for at føre tilsyn med mineraludvikling.
• North Dakota-lovgiveren har også tilbudt en vis beskyttelse for overfladeejere ved lovmæssigt at kræve, at olieudforskningsfirmaer sikrer en tilladelse fra Industrial Commission inden efterforskningen påbegyndes. Se N. D. C. C. K. 38-08. 1-04; og N. D. A. C. kapitel 43-02-12. Derudover vedtog North Dakota-lovgiveren lovbestemt lov for at sikre, at overfladeejere kompenseres under produktion af olie og gas; se N. D. C. C. L. 38-11.1-04. Bemærk, at denne lov pålægger forpligtelsen til at kompensere overfladeejeren på mineraludvikleren, ikke på mineralejeren.
• desuden tilbyder North Dakota-lovgiveren beskyttelse af vandressourcerne for overfladeejeren og tilstødende grundejere. Jf. N. D. C. C. 38-11.1-06. Denne beskyttelse omfatter både olie-og gasefterforsknings-og produktionsaktiviteter.

Leasing co-ejede mineralinteresser

når mineralrettighederne ejes af flere personer, kan der opstå vanskeligheder med at få dem alle til at udføre en lejekontrakt. Dette kan ske, hvis en person er forsvundet, er mindreårig, nægter at udføre lejekontrakten eller af en eller anden grund ikke kan udføre lejekontrakten. North Dakota-loven tillader ejere af halvdelen eller mere af olie og gas, eller ejerne af lejemål, der dækker halvdelen eller flere af mineralerne under kontrakt, Jeg kan ikke se denne begrænsning; det er, statutten siger, at enhver renteindehaver kan indlede denne retssag, ikke kun flertalsinteresser for at bede retten om en ordre, der giver dem mulighed for at udvikle olie og gas. Dette gøres for at beskytte majoritetsejernes interesser (N. D. C. C. Kap 38-13.1).

når dette er gjort, gøres alle ejere, både kendte og ukendte, parter i handlingen. Hvis andragendet er godkendt af retten, er ikke-underskrivende ejere garanteret deres forholdsmæssige fordele ved lejekontrakten.

se N. D. C. C. Kap 38-13.1 Trusts for Unlocatable Mineral ejere

fælles lejere

hvis for eksempel to af tre personer, der medejer mineralrettigheder som fælles lejere, accepterer den samme lejekontrakt, kan virksomheden henvende sig til den tredje fælles lejer og bede den fælles lejer om at ratificere den minerallejekontrakt, som de to andre fælles lejere har aftalt. Ved at underskrive en “Ratificeringsformular”, den tredje fælles lejer er enig i, at, hvis han eller hun arver mineralinteressen for en af de to andre fælles lejere inden lejekontrakten udløber, den tredje fælles lejer accepterer bestemmelserne i minerallejekontrakten.

Livsbo

Leasing er mere kompliceret, når jord er underlagt en livsbo og restinteresser. Liv lejere og remaindermen normalt skal deltage i udførelsen eller ratificere en olie og gas lejekontrakt. De kan blive enige om at opdele provenuet i lejekontrakten eller i en separat aftale. I mangel af en sådan aftale giver loven en formel til beregning af andelen af hver enkelt. Hvis en livsbo er belastet af resterende interesser, der er ukendte eller ubestemte, det er muligt at sikre en lejekontrakt af sådanne resterende interesser ved at andrage en domstol.

værgemål eller administrator

Leasingkomplikationer opstår også, når mineralrettigheder kontrolleres af en værge eller administrator. Generelt, en retskendelse er nødvendig for at give værgen eller kuratoren mulighed for at udføre en olie-og gaslejekontrakt.

Næste side

endnu et emne bør behandles, før man diskuterer overvejelser for mineral-og overfladeejere, det vil sige det lovgivningsmæssige ansvar for North Dakota Industrial Commisison.